不動産売却に必要な書類とは?取得する方法や費用も知っておこう

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不動産を売却する際には、様々な書類が必要です。スムーズに取引を完了させるには、なにが必要なのかを把握して、事前に準備をしておくことが大切です。

事前準備を徹底することで、トラブルなく取引を進められます。不動産売却は様々なシーンで書類が必要であり、売却する物件の種類によって必要なものも変わるため、それぞれの違いを含めて理解を深めておきましょう。

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不動産売却で必要な書類の分類まとめ

まずは不動産売却において、どのような書類が必要なのか、その分類を把握しておきましょう。

  • 売主に関する書類
  • 権利に関する書類
  • 土地に関する書類
  • 査定のタイミングで必要な書類
  • 売却後の確定申告で必要な書類

これら5つの分類で、それぞれどのような書類があるのかを知っておくことが大切です。

売主に関する書類

売主に関する書類としては、次のものがあげられます。

書類名取得費用取得場所
身分証明書
印鑑登録証明書数百円市区町村の役場など
住民票数百円市区町村の役場など

印鑑登録証明書と住民票は、市区町村によって取得費用が若干異なります。基本的には1通あたり300円前後と考えましょう。

権利に関する書類

権利に関する書類は、次の通りです。

書類名取得費用取得場所
登記済権利証法務局
固定資産税納税通知書毎年郵送される

登記済権利証は不動産の登記が完了した際に発行される書類なので、すでに持っているものです。また、固定資産税納税通知書は、毎年郵送されるので、それぞれ取得費用はかかりません。受け取っているものを用意して、売却時に使用しましょう。

土地に関する書類

土地に関する書類は、次のものがあげられます。

書類名取得費用取得場所
重要事項説明書不動産会社
地積測量図・境界確認書30~60万円測量業者

土地の測量をしておらず、隣地との境界が曖昧な場合は、測量業者に依頼して測量をしてもらう必要があります。この際には30~60万円程度といった、高額な費用がかかることもあるので注意しましょう。

査定のタイミングで必要な書類

不動産売却時には最初に査定を依頼しますが、この際には次の書類を用意しておきましょう。

書類名取得費用取得場所
登記事項証明書480~600円法務局
購入時の売買契約書不動産会社
購入時の重要事項説明書不動産会社
住宅ローンの償還表金融機関から郵送される
不動産のパンフレット購入当時のものを使用

これらの書類を用意しておくことで、スムーズに査定を受けられるだけではなく、より正確な査定額を算出してもらいやすくなるでしょう。

売却後の確定申告で必要な書類

不動産を売却した翌年は、確定申告が必要です。その際には次の書類を揃えておきます。

書類名取得費用取得場所
確定申告書B様式税務署
分離課税の申告書税務署
譲渡所得の内訳書税務署
購入時の売買契約書不動産会社
売却時の売買契約書不動産会社
登記事項証明書480~600円法務局
仲介手数料などの領収書支払った金額に応じる不動産会社など

確定申告にはこれらの書類が必要なので、スムーズに申告ができるよう事前に用意しておきましょう。

不動産売却に関する書類の注意点

不動産売却のために書類を集めるなら、次の3つの点に注意しましょう。

  • 事前に印鑑登録の必要がある
  • 権利証が必要
  • 土地なら境界の確定が必要

これら3つの注意点を把握しておくことで、よりスムーズに不動産売却を行えます。

注意点1:事前に印鑑登録の必要がある

不動産売却時には印鑑登録証明書が必要であり、これを発行するには事前に印鑑登録をしておかなければなりません。印鑑登録をすることで登録した印鑑が実印となり、これを証明する書類として印鑑登録証明書が発行できます。

つまり、実印を持っていない状態、印鑑登録をしていない状態では、印鑑登録証明書は発行できないので注意しましょう。

注意点2:権利証が必要

不動産売却では権利証が必要であり、これがないと売却の手続きはできません。権利証は不動産を購入して登記を行った際に受け取っているので、売却時にはこれを使用しましょう。

権利証は紛失しても再発行ができないので注意が必要です。万が一紛失した場合は、本人確認情報を作成してもらうことで、権利証の代用ができます。本人確認情報を作成してもらう方法としては、次の3つがあげられます。

  • 司法書士による本人確認情報の提供
  • 登記官による事前通知制度を利用
  • 公証人による認証の提供

権利証を紛失すると、これらの手続きが必要となり、売却に時間がかかるので注意しましょう。また、本人確認情報を作成する際には、10万円程度のコストがかかることも覚えておかなければなりません。

注意点3:土地なら境界の確定が必要

土地を売却するなら、事前に境界を確定させておく必要があります。隣地との境界が確定していないと、売却時に隣地の所有者とどこまでがそれぞれの土地なのかで揉めることがあります。

土地の境界が曖昧な場合は、事前に測量業者に依頼して、境界を確定してもらいましょう。測量は30~60万円程度の費用がかかることが多く、測量の開始から境界の確定までに1カ月程度時間を要することもあります。

費用も時間もかかるので、土地の売却を考えているなら早めに境界が確定しているかを確認し、必要に応じて測量を依頼しておきましょう。

査定のタイミングで必要な書類

不動産売却を行う際にはまず査定をしますが、この時点でも必要書類はいくつかあります。書類が不足していると査定ができなかったり、正確な査定額を算出できなかったりするので注意しなければなりません。査定前に必要書類は準備しておき、スムーズに不動産売却を行いましょう。

査定で必要な書類の一覧

査定時に必要な書類は、次の通りです。

  • 登記事項証明書
  • 購入時の売買契約書
  • 購入時の重要事項説明書
  • 住宅ローンの償還表
  • 不動産のパンフレット

すべて必須なわけではありませんが、あったほうがスムーズに査定をしてもらえます。

登記事項証明書

不動産の登記の状況を示す書類が、登記事項証明書です。これは法務局の窓口で取得するか、申請書を郵送する、オンライン申請するなどの方法で取得可能です。法務局の窓口申請と郵送での取り寄せは1通600円、オンライン申請で法務局の窓口受け取りなら1通480円、オンライン申請で郵送受け取りなら1通500円です。

売却予定の不動産の登記関係を提示するために必要な書類であり、誰が所有者なのかを判断するために使う書類と考えましょう。

購入時の売買契約書

不動産を購入した際には、売買契約書を受け取っています。これは購入当時の不動産の価格を示すためのものであり、査定の際の参考資料になります。売買契約書を紛失している場合は、購入時に利用した不動産会社に問い合わせて、再発行できないか相談してみましょう。

購入時の重要事項説明書

不動産を購入した際には、重要事項説明書も受け取っています。これは購入時の不動産の状態を示す書類です。重要事項説明書も売買契約書と同様に査定時の参考資料となるので、紛失しているなら購入時に利用した不動産会社に問い合わせて再発行できないか聞いてみましょう。

住宅ローンの償還表

不動産購入時に住宅ローンを組んでいる場合は、どのようなスケジュールで返済するのかを記した償還表を金融機関から受け取っています。これは住宅ローンの支払い状況を説明するためのものであり、査定時にはあったほうがよい書類です。

なくても問題はありませんが、売却によってローンを完済できるかどうかなど、金銭面での相談をしたいなら用意しておきましょう。紛失している場合は、金融機関に問い合わせて再発行できないか依頼します。

不動産のパンフレット

不動産購入時のパンフレットは、あってもなくてもどちらでも構いません。あったほうが購入当時の様子が詳細にわかり、査定時の参考資料として使えるでしょう。

査定で必要な書類を揃える手順

査定で必要な書類を揃える際には、まずは不動産購入時に受け取っている書類を、どこにまとめているかを確認しましょう。自宅のどこかに保管しているはずなので、まずはそれを探します。もし見つからない場合は、不動産会社や金融機関などに相談し、可能なら再発行してもらいます。

売主に関する書類

売主に関する書類には、さまざまな種類があります。これはすでに持っているものから、売却時に取得するものまであります。必要な書類と揃える際の手順などを知り、事前準備をスムーズに進めましょう。

売主に関する書類の一覧

不動産売却時に必要な売主に関する書類は、次の通りです。

  • 身分証明書
  • 印鑑登録証明書
  • 住民票

これらの書類はどのように準備するのか、その方法を知っておきましょう。

身分証明書

身分証明書は運転免許証や健康保険証、顔写真付きのマイナンバーカードやパスポートなどが使えます。不動産会社にとってどの書類を求めるか、使用可能かは異なるので、事前に確認しておきましょう。

印鑑登録証明書

印鑑登録証明書を発行するには、事前に実印の登録が必要なのでこれを済ませておきましょう。発行は市区町村の役場などで行い、手数料は自治体ごとに異なりますが大体300円程度です。印鑑登録証明書は、発行から3カ月以内と有効期限があるので、期限切れにならないように注意が必要です。

住民票

売却する不動産を登記した名義人の住所と、現住所が違う場合は売却時に住民票が必要です。例えば売却予定の不動産以外の場所に住んでおり、そちらに住民票を移している場合は、売却時にこの書類を取得すると考えましょう。

もし今住んでいる家を売る場合で、名義人の住所と住民票の住所が同じ場合は、取得する必要はありません。住民票は市区町村の役場で取得し、1通大体300円程度で発行できます。印鑑登録証明書と同様に、発行から3カ月以内と期限が決まっている点も覚えておきましょう。

売主に関する書類を揃える手順

売主に関する書類で取得が必要なのは、基本的に印鑑登録証明書と住民票の2つです。住民票が不要なケースもあるので、この場合は印鑑登録証明書のみ取得します。

まずは家にこれらの書類があるか、発行から3カ月以内の期限を守れるかを確認しましょう。自宅に書類がない、あるいはあっても発行から3カ月以上経過している場合は、市区町村の役場にて取得しておきます。

権利に関する書類

不動産売却では権利関係の証明が必要なので、権利に関する書類も準備しておかなければなりません。権利関係の書類は、基本的には不動産購入時や所有時に取得しています。そのため、持っている書類を探しておき、売却時に提示できるようにしておきましょう。

権利に関する書類の一覧

不動産売却時に必要な権利関係の書類は、次の通りです。

  • 登記済権利証
  • 固定資産税納税通知書

これらの書類は、紛失しないように保管しておきましょう。

登記済権利証

不動産を購入して保存登記を行った場合に、登記済権利証が発行されます。これは再発行ができないので、紛失しないように注意しなければなりません。もし紛失した場合は、本人確認情報を作成して代用します。

固定資産税納税通知書

毎年4月から6月ごろに不動産の所有者に固定資産税納税通知書が届きます。これは売却時に必要なので、毎年送られてくるものは保管しておきましょう。売却時に使うのは、直近で届いた固定資産税納税通知書です。

紛失した場合は市区町村の市税課や市税事務所などで発行できますが、1通あたり400円程度の費用がかかります。

権利に関する書類を揃える手順

権利に関する書類はすでに取得しているものなので、自宅を探して保管しているものを見つけておきましょう。もし見つからない場合は再発行や本人確認情報を作成などで代用する必要があるので、まずは必要書類が揃っているかをチェックしておくことが大切です。

土地に関する書類

土地を売却する際には、建物とは違った書類を用意しなければなりません。これは土地のみの売却だけではなく、土地付きの戸建てを売却する場合でも同じです。売却する不動産に土地が含まれる場合は、必要書類が増えることは理解しておきましょう。

土地に関する書類の一覧

売却時の必要書類としては、次のものがあげられます。

  • 重要事項説明書
  • 地積測量図・境界確認書

これら2つは事前に取得している場合もありますが、ないこともあるので注意が必要です。

重要事項説明書

土地購入時には不動産会社から重要事項説明書を受け取っています。これは土地の状態を示す書類であり、紛失しているなら購入時に利用した不動産会社に問い合わせてみましょう。

地積測量図・境界確認書

土地の境界が確定している場合は、地積測量図・境界確認書などの書類を取得しています。測量をしていない、土地の境界が曖昧になっているなどの場合は、測量業者に依頼してこれらの書類を取得する必要があります。

測量には1カ月程度の時間がかかることも多く、費用も30~60万円程度と高額であることは覚えておきましょう。

土地に関する書類を揃える手順

土地に関する書類を揃えるには、まずは自宅に重要事項説明書と地積測量図、境界確認書があるかを確認しましょう。ない場合は購入時に利用した不動産会社に問い合わせたり、測量業者に測量を依頼したりして発行してもらいます。

売却後の確定申告で必要な書類

不動産売却後は、翌年に確定申告を行います。確定申告は原則不動産売却によって利益が出た場合に必須な手続きであり、損失が出ているなら必須ではありません。

しかし、損失発生時に確定申告をすることで、節税ができることもあります。そのため、不動産売却をした翌年には、確定申告を行うと考えておくとよいでしょう。

売却後の確定申告で必要な書類の一覧

不動産売却後の確定申告で必要な書類は、次の通りです。

  • 確定申告書B様式
  • 分離課税の申告書
  • 譲渡所得の内訳書
  • 購入時の売買契約書
  • 売却時の売買契約書
  • 登記事項証明書
  • 仲介手数料などの領収書

これらの書類がないと申告ができなかったり、正確な内容で申告ができずに損をしたりすることもあるので注意が必要です。

確定申告書B様式

確定申告は国税庁が定めた申告書によって申告を行います。不動産売却後の確定申告では、確定申告書B様式を使用するので、これを取得しておきましょう。これは税務署の窓口で取得するほか、国税庁のホームページからもダウンロードできます。

分離課税の申告書

不動産売却によって出た利益や損失は、分離課税の扱いになります。会社員で給与所得を得ている場合は確定申告は基本的には不要ですが、不動産売却による利益は給与所得とは別で申告しなければなりません。

そのため、毎年確定申告をしていない給与所得者であっても、不動産を売却したなら翌年に確定申告が必要となることは覚えておきましょう。分離課税の申告書は税務署の窓口で取得するか、国税庁のホームページからダウンロードしたものを使用します。

譲渡所得の内訳書

不動産売却によってどれくらいの利益、あるいは損失が出たのかを示す書類が譲渡所得の内訳書です。これには不動産売却によって得た資金や売却にかかった費用、不動産取得にかかったコストなどを記載します。

譲渡所得の内訳書も、税務署の窓口で取得できるだけではなく、国税庁のホームページからダウンロード可能です。

購入時の売買契約書

確定申告の際には不動産の取得費を計上する必要があるので、これを示す書類として購入時の売買契約書が必要です。これがないと取得費を計上できず、売却価格から概算で取得費を割り出すことになります。

概算で計算する場合は、売却価格の5%となり、本来の取得費を下回って税負担が大きくなることもあるので注意しましょう。

売却時の売買契約書

確定申告では不動産がいくらで売れたのかを示すために、売却時の売買契約書を用意しなければなりません。売買契約書は売却時に不動産会社から受け取っているので、紛失しないように保管しておきましょう。

登記事項証明書

売却によって不動産の権利関係がどのように変動したのかを示すために、登記事項証明書が必要です。これは売却時にも取得しますが、確定申告の際にも取得が必要であることは覚えておきましょう。

登記事項証明書は売却によって所有権が移転していることを記載したものを用意します。また、取得から3カ月以内のものを使用することが一般的なので、確定申告前に法務局にて発行しておくことがおすすめです。

仲介手数料などの領収書

不動産売却にかかった費用を証明するために、仲介手数料などの領収書も残しておく必要があります。これがないと売却時にかかった費用を証明できず、コストとして計上できなくなるので注意しましょう。

領収書は仲介手数料や印紙税、その他不動産を取得した際のものなど、さまざまなものを使用します。実際に費用として支払っているものでも、領収書がないと経費としては認められないので注意しなければなりません。

売却後の確定申告で必要な書類を揃える手順

確定申告を行う際には、まずは税務署の窓口や国税庁のホームページからダウンロードできる申請書類を揃えておきましょう。また、購入と売却時の売買契約書や領収書なども揃えておき、不動産売却によって出た利益を正確に計算しておく必要があります。

登記事項証明書は取得から3カ月以内のものを使用することが一般的なので、確定申告前に法務局で取得して構いません。その他の書類は早めに準備しておきますが、登記事項証明書は申告のぎりぎりに取得するようにしましょう。

状況別に追加で必要な書類の一覧

不動産売却では、基本的に上記の書類を用意する必要があります。しかし、特殊なケースでは、さらに別の書類が必要となることもあります。状況別にどのような書類が必要なのかを知り、不備のないように準備を進めておきましょう。

代理人が不動産を売却するとき

不動産は原則所有者本人しか売却できませんが、所有者が代理人を立てる場合は、第三者が代わって売却することも可能です。代理人が不動産を売却する場合は、次の書類を用意しておきましょう。

  • 不動産の売却の委任状
  • 所有者の印鑑登録証明書
  • 所有者の住民票
  • 代理人の実印
  • 代理人の本人確認書類
  • 代理人の印鑑登録証明書

所有者が売却を代理していることを示すために、不動産の所有者が作成する委任状が必要です。これには所有者の印鑑登録証明書と住民票が合わせて必要になるので、取得から3カ月以内の期限を超過しないよう注意して発行しておきましょう。

また、不動産売却を依頼された代理人の実印や本人確認書類、印鑑登録証明書も必要なので、これらも揃えておかなければなりません。

法人が不動産を売却するとき

個人と法人では不動産売却時の必要書類が異なるので、注意しなければなりません。

  • 登記済権利証
  • 法人の印鑑登録証明書
  • 法人の登記事項証明書
  • 売却する不動産の固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書

法人の場合も登記事項証明書が必要です。これは全部事項証明書か代表者事項証明書のいずれかを使用します。個人での売却と同様に、登記事項証明書は取得から3カ月以内のものを使用するので、期限切れにならないよう取得のタイミングを考える必要があります。

農地を売却するとき

住宅用地ではなく農地を売却する際には、農業委員会に農地転用の申し出を行う必要があります。申し出をすると受理通知が交付され、これが売却時には必要です。

農地として売却するならこの作業は不要です。あくまで住宅用地に転用して売る場合には、受理通知を受ける必要があることは知っておきましょう。

成年後見人が不動産を売却するとき

不動産の所有者に代わって、成年後見人が売却するときには、次の書類が必要です。

  • 売却不動産の登記事項証明書
  • 予定している売買契約書のコピー
  • 売却不動産の査定書、評価証明書
  • 推定相続人の同意書
  • 家庭裁判所の売却許可決定書

成年後見人が不動産を売却するには、裁判所からの許可を得なければなりません。また、推定相続人が作成した同意書も必要なので、これも準備しておきましょう。

さらに成年後見人になってから住所や氏名、本籍などの変更があったなら、所有者本人、あるいは成年後見人の住民票か戸籍謄本が必要な点にも注意が必要です。

相続財産管理人が不動産を売却するとき

不動産の相続人がいない場合は、裁判所が相続財産管理人を選定します。相続財産管理人が不動産売却を行うには、次のものが必要書類となります。

  • 相続財産管理人の選任審判書
  • 相続財産管理人個人の印鑑登録証明書
  • 相続財産管理人個人の実印
  • 家庭裁判所の不動産売却の許可書

この場合も家庭裁判所からの許可が必要です。また、選任審判書や印鑑登録証明書は、発行から3カ月以内のものが期限となるので、この点にも注意しましょう。

非居住者(海外在住者)が不動産を売却するとき

日本国内に住んでおらず、海外に住んでいる人が不動産を売却するなら、次の書類を用意しなければなりません。

  • 在留証明書
  • 署名証明書

在留証明書や署名証明書は、日本領事館または日本大使館で発行可能です。非居住者と認められるのは、日本国内に住所を持っていない人で、海外で1年以上暮らしている人であることも覚えておきましょう。

外国人が不動産を売却するとき

外国人が不動産を売却する場合は、日本に居住、または滞在している期間がポイントとなります。3カ月以上居住や滞在をしているなら、不動産売却時に特別な書類は必要ありません。また、永住権を持っている人も、通常通りの書類のみで売却が可能です。

これらに該当しない短期在留の人や海外に住所を持っている場合は、次の書類が必要です。

  • 当該国の公証人により認証された売主の住所に関する宣誓供述書
  • 在日の当該大使館領事部で認証された宣誓供述書
  • 当該国の署名証明書

これらは住んでいる国の領事館や大使館で発行できます。なお、宣誓供述書は上記のうち、どちらか1つのみを使用します。

必要書類を用意して不動産売却を始めよう

不動産売却後の確定申告にあたっては、所得状況や課税情報を証明するため、各種必要書類を提出することが求められます。それぞれの書類の入手方法はもちろん、正しい記入方法についても不動産業者に相談したうえで、確実に申告手続きを行いましょう。

また、不動産売却を成功させるには、いかに信頼できる不動産会社を見つけるかが重要です。一括査定サイトのイエウールなら、一度に最大6社から査定を受けられるので、業者ごとの違いを比較しやすいです。

各社が提示する条件を比較し、サポート体制が充実した不動産会社に売却を依頼することで、必要書類をどのようにして揃えるのかなどのアドバイスが受けられ、よりスムーズに不動産売却が行えるでしょう。

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