不動産を相続すると相続税がかかります。もしも、相続した不動産を売却した場合、どのくらい相続税がかかるのか不安に感じている人もいるはずです。
そこでこの記事では、相続した不動産を売却した場合にかかる相続税について解説します。不動産を相続した時点から税金を支払うまでの流れについても紹介します。
不動産売却 税金について知りたい方は、 「不動産売却するときにかかる税金の種類と金額｜節税ポイントは？」の記事をご覧ください。
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不動産を相続から税金を支払うまでの流れ
不動産の相続は突然やってきます。事前の心の準備がない状態で相続税などの心配をしなくてはならないのは不安です。不動産を相続したらどのような行動を取ればよいか事前に把握しておくことが大切です。場合によっては、相続した不動産を売却することで相続税の納税資金を捻出しなければならないケースもあるでしょう。
ここでは、相続した不動産を売却するための行動と税金を支払うまでの流れについて解説します。
財産の調査
不動産を相続したけれど、自分では利用しないため売却するというのはよくあるケースです。相続した不動産を売却したい場合、相続財産の調査を行う必要があります。まずは、不動産の価値を試算します。
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同時に複数の不動産会社に査定を依頼すると、査定額を比較することができます。査定額を比較することで相続した不動産の正確な価値を算出することが可能になります。
財産の分割
亡くなった人から相続を受けた人を相続人と呼びます。相続人は1人ではありません。配偶者、子どもが基本的な法定相続人です。ただし、場合によってはそれ以外の人が相続人になるケースもあります。
相続が決まったら、最初に誰が相続人になるかを決めるほかに遺産の分割を行う必要があります。相続人全員で財産の分割の協議を行った上で遺産分割協議書を用意します。
遺産分割協議書を作成するには、相続する権利を持つ人全員が合意した上で、必要書類を用意します。必要書類は戸籍謄本と印鑑証明です。一人でも合意しないと手続きが進まないので、話し合いはスムーズに進めることを心がけてください。
所有権の移転登記
遺産分割協議書を作成したら、相続した不動産の名義人を変更しなくてはなりません。不動産の名義人を変更するには「所有権移転登記」を行います。この手続きを行わないと不動産を売却することができないのできちんと手続きをするようにします。
自分で手続きを行う場合は、法務局に行きます。忙しくて手続きができない、難しいことは苦手という場合などは司法書士に依頼することも可能です。ただし、司法書士に依頼した場合は費用がかかる点に注意が必要です。おおよその相場は、5万円10万円程度とされています。
不動産売却の依頼
相続した不動産を売却する場合には不動産会社に依頼をします。査定の依頼をした不動産会社にそのまま売却活動を依頼するのもひとつの方法です。査定額に納得した場合には、正式に媒介契約を結んで不動産の売却に入ります。
査定については、インターネット上で行う簡易査定と自宅に来てもらって行う訪問査定の2種類があります。訪問査定のほうが、より正確な査定額を導き出せます。ただ、相続した不動産が遠方にある場合などは簡易査定のほうが便利です。
媒介契約は、複数の不動産会社と同時に結ぶことも可能です。1社に絞ったほうが不動産会社がより力を入れて販売活動をしてくれるというメリットはありますが、どちらにも利点はあるため自分にあった方法を選ぶようにするとよいでしょう。
確定申告
無事に不動産の売却が完了したら、確定申告を行います。ただ、相続財産から基礎控除などを差し引いたときに税額がマイナスになった場合は、申告も納税の義務も発生しません。自分が申告の必要があるかどうかをきちんと把握して申告もれがないようにすることが大切です。
相続登記をする方法と必要な書類
相続した不動産は名義を変更しないと売却することができません。相続した不動産の名義変更をすることを「相続登記」といいます。ここでは、相続登記の方法と必要な書類について解説します。
相続登記をする方法
相続登記を行う前に、相続する人全員で話し合いをする必要があります。法定相続に従わない場合には、遺産分割協議書の作成が必要です。例えば、遺言書がある場合にはそのとおりに相続を行います。ただ、遺言書を見つけても勝手に開けてはいけません。遺言書を見つけたら家庭裁判所に相談します。
相続の分割がきちんと完了したら、相続した不動産の売却準備に入ります。まずは相続登記を行って名義の変更を行います。必要書類を用意して法務局に提出します。自分で手続きを行うのが難しい場合には、費用を支払えば司法書士に依頼することも可能です。
必要な書類
相続登記を行うときに必要な書類は以下のとおりです。
- 遺産分割協議書
- 登記申請書
- 遺産を残した人の戸籍謄本
- 遺産を残した人の住民票の除票
- 相続する人全員の戸籍謄本
- 相続する人全員の住民票の写し
- 不動産の固定資産税評価証明書
- 相続する人全員分の印鑑証明書
- 不動産の全部事項証明書
遺産を残した人の戸籍謄本については、出生から亡くなるまでのすべてが記載されているものが必要です。場合によっては、複数の市町村に問い合わせて取り寄せる必要もあります。そのため、準備は早めに着手しましょう。
財産の分割方法
不動産を相続し、相続人が複数いる場合はどのように分割すればよいのかわからない人も多いはずです。現金であれば配分どおりに分割すればよいのですが、不動産の場合は分割が難しいです。そのため、不動産の分割方法には4つの方法が設定されています。
| 現物分割 | 不動産を1人が取得する方法 |
| 代償分割 | 不動産を取得する1人がほかの相続人に相応する現金を支払う方法 |
| 共有 | 不動産を相続人全員で共有して相続する方法 |
| 換価分割 | 不動産を売却して得た金額を全員で分割する方法 |
不動産を相続してかかる税金の種類
不動産を相続した場合には課税されます。どのような税金がいくらかかるのか気になるところです。そこでここでは、不動産を相続してかかる税金の種類と具体的な内容について解説します。
相続税
亡くなった人から相続人に相続されることで生じるのが「相続税」です。相続した財産が高額である場合に課税されます。相続税には基礎控除と呼ばれる特例があるため、きちんと把握しておく必要があります。相続した額から基礎控除を引いた額に対して課されるのが相続税です。
譲渡所得税
相続した不動産を売却した場合に生じるのが「譲渡所得税」です。譲渡所得税は、不動産を売却したときに利益がでた場合に課税されます。利益が出ずにマイナスになった場合は、課税の対象にはなりません。
譲渡所得税を考える上でもう一つポイントとなるのが、所有期間です。所有期間が5年以上の場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」の税率が適用されます。さらに、相続の場合には相続してから3年以内に売却することで控除を受けることができる点も大切なポイントです。
印紙税
不動産売買契約書を作成するにあたって必要となるのが「印紙税」です。売買契約書に記載された金額によって支払う印紙税が決定します。売却価格が高額になると印紙税も高くなります。
贈与税
相続には相続税が課税されます。相続ではなく生前贈与を受けることで相続税を節税することも可能です。遺産を贈与された人に課税されるのが「贈与税」です。不動産そのものだけでなく、不動産を購入する資金を贈与された場合も課税の対象となります。贈与税は、確定申告を行って納税する必要があります。
不動産売却してかかる税金の計算方法
相続した不動産を売却してかかる税金はどのように計算すればよいのでしょうか。相続に必要な税金の種類がわかったら、次は計算方法について学びます。ここでは、相続税や譲渡所得税の計算方法について解説します。
相続税の計算方法
相続税は、不動産だけにかかるものではありません。相続するものすべてに対して課せられるのが相続税です。有価証券や財産、預貯金なども対象になります。相続税には基礎控除額があります。基礎控除額は、法定相続人が何人いるかによって額が変わります。以下の計算式で控除額を算出します。
| 3,000万円＋600万円×法定相続人の数＝相続税の基礎控除額 |
つまり相続人が1人の場合は、3,600万円が基礎控除となります。相続した遺産がこの金額を超えていなければ申告も納税の義務もありません。以下も参考にしてください。
- 2人の場合＝4,200万円
- 3人の場合＝4,800万円
- 4人の場合＝5,400万円
- 5人の場合＝6,000万円
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税を算出するには、まず譲渡所得を計算する必要があります。方法については、以下の計算式を利用します。
| 譲渡所得＝売却価格－取得費－売却時にかかった経費－特別控除額 |
譲渡所得には、所得税と住民税が課税されます。不動産の所有期間が5年以下の場合を「短期譲渡所得」と呼びます。短期譲渡所得の場合は、譲渡所得に39.63％をかけることで譲渡所得税を算出することができます。譲渡税の内訳は、所得税30％、復興特別所得税0.63％、住民税9％です。
不動産の所有期間が5年以上の場合を「長期譲渡所得」と呼びます。長期譲渡所得の場合は、譲渡所得に20.315％をかけることで譲渡所得税を算出することができます。譲渡税の内訳は、所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％です。
印紙税
印紙税は、国税庁が支払い金額を決めています。具体的には以下の表を参考にしてください。2016年4月1日から2021年3月31日までの間に交わされた不動産売買契約書では、軽減措置の対象となります。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 1万円以上10万円以下のもの | 200円 | 0円 |
| 10万円を超え50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下のもの | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え50億円以下のもの | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
登録免許税
不動産登記に必要な費用を「登録免許税」といいます。登録免許税の計算方法は以下のとおりです。
| 固定資産税評価額×0.4％ |
固定資産税評価額は、固定資産税の基準となる価格です。売却価格とは異なりますので注意してください。固定資産評価額は、地価公示価格の70％を目安に算定されています。
売却でかかる相続税を節税する方法
相続した不動産を売却した場合にかかる税金を節税する方法もあります。3つの方法を紹介しますので、自分の条件に当てはまるものがないか確認してみましょう。特例が適応されるには条件がある場合もあるため、内容についてもよく目を通しておくことが大切です。
3,000万円の特別控除
自分が所有している不動産を売却した場合、譲渡所得から3,000万円までを控除できる特例を3,000万円特別控除と呼びます。親から相続した不動産もこの対象です。ただし、相続してからその不動産に居住していた、または亡くなった人と同居していたことが適用の条件となります。
10年超所有軽減税率の特定
所有期間が10年を経過している不動産は、「10年超所有軽減税率」の特例を利用することが可能です。10年以上所有した居住用の不動産を売却した場合、長期譲渡所得の税額よりも低い税率で住民税と所得税を計算できる軽減税率が適用されます。
この特例は、3,000万円特別控除と併用可能です。3,000万円特別控除が適用され譲渡所得がマイナスになれば、その時点で納税の義務は発生しません。3,000万円特別控除を適用しても譲渡所得がプラスの場合は、この特例を利用することをおすすめします。
3年10ヶ月以内の売却の特例
相続税を支払っても、不動産を売却したら譲渡所得税を支払う必要があります。ただ、相続税を不動産の取得費として加算することができる譲渡特例を利用して節税することは可能です。これを「取得費加算の特例」と呼びます。
取得費加算の特例を利用するには、一定の条件をクリアする必要があります。相続が発生した日の翌日から3年10ヶ月以内に不動産を売却した場合のみに適用されます。具体的には以下の方法で計算します。
| 取得費に加算する相続税額＝相続した人の相続税額×｛（相続した人の相続税の課税価格＋相続した人の債務控除額）÷相続した人の相続税の課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の価値｝ |
不動産売却でかかるその他の費用
不動産の売却には税金以外にも諸々の費用がかかります。売却する前に必要な経費と税金についてシミュレーションしておくことで、節税や諸経費の節約をすることもできます。ここでは、不動産会社に支払う仲介手数料と書類の取得費用について解説します。
仲介手数料
不動産の売却を不動産会社に依頼し、売買が成立した場合には不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料には上限が設定されています。計算方法は以下の通りです。
| 仲介手数料＝売却価格×3％＋6万円 |
仲介手数料の上限はあくまでも上限であって下回ることに対しては問題はありません。そのため、場合によっては不動産会社に手数料の値引きを交渉することも可能です。
手続き用書類に関する取得費用
税金や仲介手数料はかなり高額になるケースもあります。ただ、それ以外にも手続きに必要な書類を取得するための費用も忘れてはいけません。さほど大きな金額ではないものの、積もればそれなりの金額になるため、必要経費にきちんと計上しておきます。
具体的には、相続の関係を証明するために必要な戸籍謄本の取り寄せ費用、亡くなった人の住民票の除票費用、不動産登記事項証明書などにかかる費用です。それぞれ1,000円以下のものが多いですが、まとめるとそれなりの金額にはなります。
相続税は基礎控除額で金額が変わる
不動産を売却して相続税を支払う納付資金にするという人もいるでしょう。相続税は、相続した人が必ず支払わなくてはならない税金と勘違いしている人もいるようです。場合によっては、相続税を支払わなくてもよいケースもあります。逆に相続税が高額になるケースもあります。
相続は急に起こるため、不安に思わないためにも自分が相続した遺産にはどの程度相続税がかかってくるのかをしっかりと理解しておくことを大切です。相続税については、基礎控除額によって金額が変わります。基礎控除は、相続人の人数によって遺産から控除される額が変わります。
具体的には上の項目で紹介していますのでしっかりと目を通してみてください。事前に相続について理解しておくことで安心して税金を納めることができます。あわせて、不動産を売却する場合にかかる税金や諸経費についても理解しておけば、万が一使わない不動産を相続した場合でも安心です。不動産売却にもいくつかの控除がありますので、あわせてチェックしてみてください。
もっと詳しく知りたい方は、 「不動産売却時の税金のシミュレーションをしながら納付金額を解説」の記事をご覧ください。
また、 「不動産売却時に消費税は払う？課税対象や計算方法を詳しく解説」 という記事もご覧ください。
他にも以下の記事をご参考にしてみてください。