今持っているマンションを売りたいと考えるとき、何から始めたらいいのかを解説します。
いきあたりばったりに売却の手続きを始めるのは、おすすめできません。知識もないまま、不動産会社とやり取りをして不安を感じることになりかねないからです。
まずはシミュレーションで、正しい知識を身につけておきましょう。実際の手続きでわからないことが出ても、適切に不動産会社に質問したり、交渉を有利に運べるようになっておくのが得策です。
マンション売却について知りたい方は、「マンション売却について知ろう！売却の流れや相場情報、注意点を解説」の記事をご覧ください。
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マンション売却の際の3つのシミュレーション
マンション売却で一番気になるのが、お金の話です。
・いくらで売れるのか
・売却にかかる税金は
・売れたらいくら手元に残るのか
この3つを柱に、金額をシミュレーションしてみましょう。
マンションの売却額をシミュレーション
今は、シミュレーションに便利なサイトがいろいろあります。ネットから24時間、都合のいいときに知りたい情報にアクセスすることができるのです。
具体的な方法を2つ紹介します。
不動産情報サイトを利用する
不動産サイトでは、気軽に売却額をシミュレーションできるサービスを載せているところがあります。マンション名や住所を打ち込むだけで、過去の実績などからおおよその売却額を示してくれるものです。
AIが膨大なデータを処理し、周辺地域の変動なども併せて「今売るならいくらか」とリアルタイムの価格を表示してくれます。シミュレーションしたからといって、ただちに強引なセールスが来ることもまずありません。
ただ、シミュレーターが示してくれる数字はあくまで目安になります。マンションの場合、それぞれの部屋で価格は変わってきます。何階にあるのか、ベランダの向きはどの方角かなどを加味する必要があります。また、対応している地域が、首都圏などに限定されていることも多いです。
一括査定サイトを利用する
もうひとつの方法は、不動産の一括査定サイトを利用することです。今はネットで一度に数社の査定を依頼できるサイトがあるのです。もちろん24時間、無料で申し込めます。
シミュレーターと違って不動産会社による机上査定なので、より実際の価格に近い目安を知ることができます。シミュレーターよりは時間がかかりますが、早ければ当日に査定額が出ることもあります。
大切なマンションの売却です。多少時間がかかっても、実際の価格に近い金額を知ることが大事です。
査定を頼んだからといって、必ず売却をしなくてはならないというわけではありません。相場を知るためだけに、一括査定サイトを利用する人は多くいます。
優良な一括査定サイトはクレームの多い業者とは契約しませんので、しつこいセールスの連絡が入るようなこともありません。
マンション売却にかかる税金をシミュレーション
マンションを売るのにかかる各種税金の種類を勉強しながら、シミュレーションしてみましょう。
譲渡取得税と住民税
マンション売却で得た利益のことを、譲渡所得といいます。売却金額から、マンション購入にかかった金額や諸費用を引いたものです。譲渡所得＝譲渡価格－取得費－譲渡費用で求められます。
譲渡所得には、譲渡所得税と住民税がかかります。
売却価格ではなく、利益のことを譲渡所得と呼ぶことに注意しながら、それぞれの項目がなにを指すか、学んでみましょう。
譲渡価格
売却金額に固定資産税・都市計画税を精算した金額を足したものを譲渡価格といいます。
固定資産税と都市計画税は、1月1日の時点での所有者にかかります。譲渡の際に、売主と買主間で日割りで精算するのが慣例ですので、支払う税金の一部を買主から受け取ることになります。
取得費
マンションを購入するのにかかった金額を取得費と呼びます。
購入費のうち、建物分は減価償却が必要です。マンションは通常、土地と建物をまとめた金額で売られるため、価格を算出することになります。消費税から割り出す方法、固定資産税の土地と建物の評価額の比率から計算する方法などがあります。
建物の造りなどで償却率は変わってきます。
鉄筋コンクリート造り、建物代1,600万円のマンションを、10年で売りに出す場合、
減価償却費（216万円）＝マンションの建物代（1,600万円）×0.9×償却率 0.015×10年
建物の取得費は1,600万円－216万円＝1,384万円です。土地分の金額は、そのまま取得費に計上できます。
また、次のようなものも取得費に含まれます。
・購入するのにかかった税金 （登録免許税、不動産取得税、印紙税など）
・仲介手数料
・エアコン、給湯器などの設備にかかった金額
・リフォームなどの改良にかかった金額
・住宅ローンの利息
譲渡費用
マンションの売却で必要になった費用、主に仲介手数料や印紙税などのことを譲渡費用と呼びます。部屋を賃貸に出していたため、店子に支払った立ち退き料なども譲渡費用に入れられます。
譲渡所得＝譲渡価格－取得費－譲渡費用
上記の計算式で出た譲渡所得にかかってくるのが、譲渡所得税です。
税率は、マンションを所有していた期間で変わります。5年超えは「長期譲渡所得」で15.315％、それに満たない場合は「短期譲渡所得」で30.63％の税率となります。
不動産の譲渡所得には住民税もかかります。長期譲渡所得で5％、短期譲渡所得で9％です。
売却にかかる税金を、簡単にシミュレーションしてくれるサイトもあります。より細かく、正確な数字が知りたいときは、信頼できる不動産会社を見つけてから相談すると良いでしょう。
不動産売買の税金の特例
不動産の売買にはさまざまな特例があります。
一番注目すべきは、3,000万円の特別控除です。一定の条件を満たしていて、利益が3,000万円以下なら譲渡所得税、住民税はかからない、という特例です。
・住居として使用している建物、また建物と一緒に売却される土地である（別荘などは対象外）
・売る相手が、親子や夫婦など特別な間柄の人でない
・売った年、前年または前々年に、この特例やマイホーム買い替えの特例などを受けていない
・家を取り壊した場合は、1年以内に売却
・住むのをやめた場合は、3年目の年末までに売却
住んでいた地域が極端な値上がりなどした場合を除いて、売却益が3,000万円を超すことはほぼないでしょう。超したとしても、税金がかかるのは3,000万円を超えた部分だけです。譲渡所得税、住民税に関しては、知識さえ持っていれば大きな心配することはなさそうです。
印紙税
譲渡所得税、住民税と違って必ずかかってくる税金もあります。
まずは、印紙税です。不動産売買契約書には、金額に応じた印紙を貼らなければなりません。
| 記載された契約金額 | 税額 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 1,000円 |
| 500万円を超え 1,000万円以下のもの | 5,000円 |
| 1,000万円を超え 5,000万円以下のもの | 1万円 |
| 5,000万円を超え 1億円以下のもの | 3万円 |
| 1億円を超え 5億円以下のもの | 6万円 |
※ 上記の金額は、軽減税率が適用されています。（2022年3月31日まで）
登録免許税
ローンの残債がある場合は登録免許税がかかります。
ローン返済の途中での売却には、抵当権を抹消する必要があるので、そのときに登録免許税を払います。一件1,000円なので、大きな金額ではありません。
消費税
不動産会社に支払う仲介手数料や司法書士に払う費用に10％の消費税がかかります。
マンション売却の手取り額をシミュレーション
マンションが売れたら手元にいくら入ってくるのか。その金額によって、新しい家の購入計画なども変わってくると思います。売却にかかる費用を考えながら、手取り額をシミュレーションしてみましょう。
マンションの売却額＝手取り額ではないということに注意が必要です。支払うべき税金以外にもかかる費用はいろいろあります。
住宅ローンが残っている場合は、売却時に残債をすべて支払うことが最優先事項です。売却金額で残債が精算できない場合は、自己資金を足して返済を済ませます。残債があるかどうかで、手元に残る金額が大きく変わってくることに注意しましょう。
また、ローンを一括返済する手数料がかかります。金融機関ごとに設定がありますが、数万円程度が目安です。
さらに、抵当権抹消費用がかかります。司法書士に払う代金と、登録免許税です。だいたい1万～3万円ぐらいになります。
不動産会社に支払う仲介手数料は、売却額×3％＋6万円＋消費税が上限と定められています。（400万円以上で売買される場合）
例えば、3,000万円での売却での仲介手数料は、105万6,000円が最大になります。上限金額ですので、これよりも安い仲介手数料でやってくれる不動産会社もあります。
見落としてはいけないのが引っ越し費用です。引き渡し近くになって、引っ越し費用が足りないなどとあわてることがないよう、計算に入れておきましょう。
マンション売却の流れを確認
売却額、税金、手元に残る金額などのシミュレーションで、お金の流れがイメージできたところで、マンション売却の手順を確認してみましょう。
売却するマンションの相場価格を知る
売却額をシミュレーションしたときよりも、もう少し細かく調べてみることをおすすめします。
例えば、不動産のサイトで、似たような物件の売り出し価格を見る方法もあります。また、国土交通省のHPに「不動産取引価格情報検索」があり、実際の取引価格を調べることができます。
不動産会社に査定を依頼する
査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。
机上査定は、不動産会社が現地に来ることなく、物件の間取りや築年数、周辺の販売実績などから価格を算定するものです。訪問査定は、実際に物件を見て、状態を確認しながら出す価格で、より精度が高いです。
相場を知るだけなら机上査定でも良いですが、おまかせする不動産会社を決める際には訪問査定を依頼しましょう。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。契約方法は3種類あります。
| 専属専任媒介契約 | 1社のみと契約 自分で買主を見つけて勝手に売却はできない |
| 専任媒介契約 | 1社のみと契約 自分で買主を見つけて売却することも可能 |
| 一般媒介契約 | 複数の会社と契約 自分で買主を見つけて売却することも可能 |
専属専任媒介契約は、しばりは厳しいですが、売主への報告義務などが細かく設定されています。
専任媒介契約は、それに比べると報告義務はゆるいですが、自分で買主を見つけて売ることができるのが特徴です。
一般媒介契約は、自由度は高いですが、専任ではないので、熱心に売却してくれるかわからない面もあります。
不動産会社と売却活動を行う
媒介契約を結んだ不動産会社が、チラシなどの広告やネットでの掲載などをやってくれます。
内覧のスケジュールなども不動産会社がサポートしてくれます。なるべくすぐ対応できるように、週末の予定は空けておく、あらかじめ部屋は片付けておくなど売主の努力も必要です。
買い手とマンションの売買契約を結ぶ
売主・買主の両方が金額や条件に合意したら、売買契約書を作成します。
そのとき、一般的には手付金として、買主から売買金額の10％程度が支払われます。売主は仲介手数料の半分を、不動産会社に支払います。また、売買契約書に貼る印紙税が必要になります。
引き渡しの準備を行う
売買契約から1か月ぐらい空けて、物件の引き渡しの日を決めます。
その日までに登記に必要な書類はすべてそろえておく必要があります。また、物件の状態が契約どおりか、売主と買主、不動産会社が立ち会って確認する作業なども済ませておきます。
引き渡し日までに、引っ越しなどはすべて終わらせておく必要があります。
マンションの引き渡しを行う
引き渡しの日に、買主から売買金額の残りを支払ってもらいます。売主は、鍵と登記に必要な書類一式を渡して引き渡し完了となります。
不動産会社の仲介手数料の残金の精算、ローンの残金の支払いや、司法書士代も済ませます。
マンション売却のために必要な書類を事前に準備
マンション売却に必要な書類には、あまりなじみのないものも多く、準備するのに時間がかかるものもあります。あわてることがないよう、早め早めの用意を心がけましょう。
売却を依頼する際に必要な書類
絶対に必要なのは、次の2点です。
・登記済権利証または登記識別情報
以前発行されていた土地・建物の登記済権利証は、今は廃止されて登記識別情報に替わっています。そのどちらかが必要になります。
・固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
必ず最新のものを用意するようにしましょう。登記の移転に必要な、登録免許税を計算するときにも使います。
ほかに必要になる書類は、不動産会社の判断によります。提出を求められたときに困らないために、あると良い書類もあげておきます。
・売買契約書
マンションを購入したときに交わした契約書です。
・重要事項説明書
物件に関する特記事項や注意事項がないか、確認するための書類です。
・マンションのパンフレット
新築で販売されていたときのマンションのパンフレットがあれば、用意しておきましょう。
・マンションの管理規約
管理に関する細則など、買主にとって有益な情報が入っています。修繕積立金・管理費などの費用も明らかにしておいたほうが良いです。
売買契約締結・引渡しの際に必要な書類
売買契約を結ぶときや引き渡しのときに必要になる書類は以下のとおりです。
売主に関する書類
・本人確認書類（免許証、健康保険証など）
共有名義で、所有者が複数いる場合は全員分必要になります。
・印鑑（実印）
・印鑑証明書
・住民票
印鑑証明書、住民票は発行から3か月以内でないと有効とは認められません。
・銀行口座
・銀行印
マンションの代金を振り込んでもらうためのものです。
ローンの残債がある場合は、次のものも必要です。
・ローン残高証明書
毎年秋ごろ、金融機関から送られてきます。返済予定表でも構いません。
・抵当権抹消書類
ローンの残債を精算したら抵当権が抹消されます。不動産会社や司法書士に相談しておきましょう。
物件に関する書類
登記済権利証または登記識別情報は必須の書類ですが、それ以外でも用意しておいたほうがいい書類があります。
耐震診断報告書や住宅性能評価書などがあれば、提出しましょう。買主の住宅ローン条件がひろがることがあります。
マンションの管理規約も渡しておきましょう。共同生活を営むマンションでは、細かい規約が定められているものです。また、修繕積立金・管理費などの維持費が毎月いくらかかるかも、明らかにしておく必要があります。町内会費や共同施設の維持費が別に徴収されるところもあります。
マンションが新築で売り出されたときのパンフレットも参考になるでしょう。マンションに付帯する設備がある場合は、その説明書なども買主には重要です。
マンション売却を成功させるには不動産会社選びが重要
マンションを賢く売るのに一番大事なのは、自分に合った不動産会社選びです。
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他社よりも安い金額を示された場合、なぜなのか理由を聞きやすくなるでしょう。また、とび抜けて高い金額を提案してきた場合も注意が必要です。査定が甘い場合や、高い金額で囲い込みをしようとしているケースもなくはないからです。
・同時期に対応を比較して、自分に合った会社を選べる
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もっと詳しく知りたい方は、「マンションを売却する流れを解説！注意点と費用も確認しよう」の記事をご覧ください。
また、 「マンション売却のときの専任とは？メリットデメリットやおすすめ理由を紹介」 という記事や、 「マンションを売却する前にリフォームは必要かリノベーションすべきか」 という記事もご覧ください。
他にも以下の記事をご参考にしてみてください。