マンション売却時のローン返済について解説!契約時の注意点は?

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マンションの売却を希望しているものの、ローン返済中の場合は売却できるのかどうかが、気になるところでしょう。ローン残債のあるマンションを売却するためには、まずローンを清算する必要があります。

この記事では、マンション売却代金で住宅ローン残債を清算するうえで、チェックしておきたいプロセスと注意点について見ていきましょう。

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売却代金でローンを返済すれば問題なし

マンション売却時に住宅ローンの残債がある場合、最初にやるべきことは、マンションにローンを借りている金融機関が付けている抵当権を外すことです。抵当権とは、万が一ローンの支払いができなくなった時に、家を借金のカタとして、金融機関が処分できる権利です。

抵当権は法務局に抵当権設定登記として登録されています。登記情報は誰にでも公開されているので、売却に出そうとしている物件に抵当権が設定されているかどうかは、簡単に調べることができます。

抵当権が付いているマンションは売却することができません。ローンが残っていて、抵当権が設定されているマンションを売却したいのなら、まずは抵当権を外さなくてはいけません。抵当権を外すためにはローンの残債を清算する必要があります。

通常は、マンションを売却したお金での精算を考えます。しかし、売却価格が購入価格よりも大きく下回ることもあります。そこで、「物件の売却益によってローンを清算できるか」という点について検討する必要があります。

売却金額がローン残債よりも上回れば売却できる

資産価値が高いマンションや、ローンの残債が少ない場合には、売却金額がローンの残債よりも上回ります。売却益でローンを完済できることを「アンダーローン」と言います。

アンダーローンの場合には問題なく売却できますが、金融機関で物件に対して設定されている「抵当権」を抹消しなくてはいけません。抵当権とは、金融機関側が顧客に対して融資をする際ローンを借りる人が所有する不動産に設定をする権利のことを言います。

抵当権の抹消には、ローン残債を一括返済しなければいけないので注意してください。

売却金額よりもローン残債が上回る場合

マンションの売却益によって、ローン残債をきれいに整理できるパターンが理想的なのですが、実際には、売却益よりもローン残債のほうが上まわるケースもめずらしくありません。このようなケースを「オーバーローン」といい、不動産取引のひとつの失敗例として分類されています。

オーバーローンになった場合は、売却益でまかないきれなかった分のローン残債については、あらためて月割計算して、新規マンション購入後も月々支払い続けることになります。

オーバーローンになりやすいマンション売却の共通点としては、「古い物件を売却する」「もともとの住宅ローンの規模が大きい」「売り手自身がローン残債について充分に把握していない」などが挙げられます。

オーバーローンは、ふたつ以上の物件の住宅ローンを同時期に支払うことになる「ダブルローン」に直結するリスクがあり、ローンの返済負担が大きくなってしまいます。

オーバーローンやダブルローンをさけるためにも、マンション購入時に住宅ローン返済の見通しについて、長期的にシミュレーションしたうえで、不動産業者や金融機関と相談し、無理のない返済プランを組み立てましょう。

売却金額でローンが返済できない場合はどうすればいいか

住宅ローン残債がマンションの売却益を上まわってしまう、いわゆる「オーバーローン」の場合は、売り手側としてはどのような住宅ローン清算方法があるのでしょうか。シチュエーション別に具体的に見ていきましょう。

自己資金で払う

マンション売却時にオーバーローンになってしまった場合に、最もシンプルな解決方法が自己資金による住宅ローン清算です。自己資金にある程度ゆとりがあれば、たとえオーバーローンになったとしても、比較的スムーズに住宅ローンを整理することができるため、その後の新規ローン返済負担を軽減することができます。

一般的に、不動産物件の購入にあたっては、およそ2~3割程度の自己資金が必要になるといわれています。この場合の自己資金は8割方が頭金として充当され、頭金が多いほど住宅ローンの返済負担も軽くなる仕組みになっています。

また、必要なのは頭金だけではなく、頭金を納めたせいで、自己資金にゆとりがなくなってしまったのでは元も子もありません。そこで頭金にプラスして、トータルコストより5割増し程度の自己資金を確保しておくことが、望ましいとされています。

住宅ローンを組むうえで基本となるのが「最悪のケースを想定すること」です。ポジティブな見通しだけで住宅ローンを曖昧なプランのまま契約してしまうと、長期的なシミュレーションにずれが生じ、オーバーローンやダブルローンのリスクが高まってしまいます。

住み替えローンに組み込む

「住み替えローン」とは、現在の住宅を全部売っても住宅ローンが清算できなかった場合に、新築住宅の購入資金に加えて残債を処理することができるローンです。一部の金融機関は、これを代替ローンと呼んでいます。

住み替えローンは、金融機関にある程度の信用がある顧客を対象としています。そのため、融資限度額が大きく設定されており、金利についても比較的優遇されています。このように、購入した物件の支払いが売却益の支払いよりも先に行われる場合は、つなぎ融資が効果をもちます。

つなぎ融資は、住み替えの際にも購入物件について制限されることなく、気に入った物件を購入できるというメリットがあります。これにより、移動先が決定する前の不要なコストを防ぐことができます。

ただし、追加の資金調達にはまとまったコストがかかります。その追加コストによって、当初の返済プランが大きく狂ってしまう可能性があることは否定できないので、これらの欠点をふまえたうえで利用するのが賢明です。

住み替えローンのメリットは、家を売ってもローンを返済できない場合に、自分のお金を使わずに新しい家を購入できることです。貯金を取り崩したくない人や、自己資金をできるかぎり温存したい人にとっても効果的なローンです。

一方で、住み替えローンは原則として即日決済が必要なため、返済のスケジュールがタイトになる傾向があります。したがって、安易に住み替えローンを検討するのではなく、デメリットについてもきちんと把握したうえで利用に踏み切りましょう。

住宅ローンの支払いが滞っている場合は任意売却をする

マンション売却の時点で、住宅ローンの返済が滞っている場合の選択肢には、任意売却と競売が残されています。任意売却とは債権者であるローンを借りている金融機関の同意を得た上で、マンションを売却することです。

一方の競売はローンの滞納が続いたマンションを、抵当権を持っている債権者が裁判所の許可を得た上で、強制的に売却することです。競売はどうしても立ち行かなくなった場合の最終的な手段なので、まずは任意売却の道を探ります。

住み替えローンのメリット・デメリット

具体的にどのようなシステムなのでしょうか。マンション売却におけるメリット、デメリットについて具体的に見ていきましょう。

自己資金を使わず買い替えられる

住み替えローンの最大のメリットは、自己資金を取り崩すことなく、新規のマイホームを購入できる点で、長期的に住宅ローンの残債を清算したい方におすすめです。住み替えローンでは、新規住宅購入時に残っている古い住宅のローン残債を含め、購入資金として借り入れが行えます。

したがって売り手側から見れば、本来ならローン完済に充当するはずの自己資金を、新規住宅の購入資金として振り替えることができ、最終的な返済を先延ばしにすることが可能になります。

売買の決済日が同じ

住み替えローンのデメリットは、売買の決済日が同じであるということです。通常の住宅ローンでは、まずローンの残債を整理したうえで、新規住宅の購入スケジュールを組み立てます。しかし、住み替えローンでは決済のタイミングが同じになり、その分だけ全体のスケジュールがタイトになります。

借り過ぎに注意すること

住み替えローンにおいて注意すべきなのが、購入資金の借りすぎです。住み替えローンでは、ローンの残債を新規住宅の購入資金に組み入れたうえで借り入れることができるため、住宅の価値以上の資金を借り入れることも可能になります。

住宅ローンは、もともとまとまった規模になり、キャパシティを超えた規模の借入を行ってしまうと、返済負担ばかりがふくらんでしまいます。結果として、完済が不可能になってしまうというケースも十分に考えられます。

任意売却のメリット・デメリット

ローンを滞納してしまい、住み替えローンを利用できない場合には、任意売却の道を探ることになります。任意売却にはメリットもあればデメリットもあります。任意売却を考えるときに、押さえておかなくてはいけないメリットとデメリットについてお伝えします。

任意売却のメリット

任意売却なら、家を売って残りの借金を完済できなくても、金融機関などの債権者の特別な同意を得て家を売ることができます。これを自主販売といいます。ローンの残高を下回る金額で家を売却するように依頼します。

販売活動については、債権者と相談しながら進める必要がありますが、通常の不動産取引と同様に、売り手側の意志にもとづいて売却価格が設定されることになります。この点で、物件の所有権そのものが国や自治体に移管されてしまう競売とは、根本的に異なっています。

さらに、競売では住宅ローンの残債について一括で返済する必要がありますが、任意売却では無理のない範囲内で返済できます。また、親族や投資家が任意売却を利用した場合は、売却後も家賃を支払うことで、自宅での生活を続けることができます。

任意売却のデメリット

任意売却のデメリットは、住宅ローンを申し込む際に保証人などを設ける場合に、保証人から任意売却の同意を得る必要があります。よって保証人に連絡が取れずに同意が得られない場合は、任意売却を行うことはできません。

また、市場価格に即した売却価格が設定されますが、市場価格の差が大きすぎると、金融機関が任意売却に同意しない場合があります。

さらに、どこに依頼すればよいかわからないというデメリットもあります。通常の不動産取引とは異なり、任意売却には、非常に具体的な法律に関する専門知識と経験が必要です。また、任意売却に関する具体的なガイドラインはありません。したがって、一般の不動産会社に依頼できないことを理解しておきましょう。

任意売却は債務整理の一種なので、問題を解決するためには、その分野に強い弁護士を相談の主体とする必要があり、税理士など不動産販売の専門家の力が必須となります。マンション売却を検討する際には、その業者に任意売却についての豊富な経験・実績があるのかをよく調べ、相談する会社を探すとよいでしょう。

住宅ローン残債があるマンションを売却する際の注意点

住宅ローンの残債がある状態でマンションを売却する場合、いくつかの注意点をおさえておく必要があります。

ローン残高と査定額がポイント

マンション売却後の住宅ローン返済負担は、ローン残高と物件の査定額とのバランスによって大きく左右されます。ローン残高が多少大きくても、物件の査定価値が高ければ相対的な返済負担が軽減されます。

反対に、ローン残高はさほどなかったとしても、物件の査定価値が低ければ長期的な返済負担がふくらんでしまいます。マンションの住み替えの際には、まずローン残高と査定額のバランスをリサーチして、相対的な返済負担がどうなるのかというところまで、具体的にシミュレーションしましょう。

ダブルローンは避ける

物件の住み替えにおいて注意すべきなのがダブルローンです。要するに、古い物件と新規物件の住宅ローンを同時期に返済していく方式ですが、単純に考えれば月々の返済負担が2倍になってしまいます。

任意売却や住み替えローンなど、ダブルローンを避けるためのシステムを積極的に利用して、返済負担を長期的にコントロールしましょう。

2軒目はローン控除適用対象外

ローン控除を視野に入れたうえで、マンション売却を検討する方も多いのではないでしょうか。しかし、各種ローン控除が適用されるのは最初の物件のみで、住み替える物件については原則としてローン控除が適用されません。そのため、控除システムの適用ルールについても、あらかじめリサーチしておきましょう。

いくらか相場を把握しておくこと

マンション売却に先がけて、物件の市場価値や売却相場について、あらかじめ把握しておくことが重要です。売り手自身がおおよその売却相場を把握していなければ、不動産業者の提示した査定価格について、適切な水準なのかどうかを見きわめることができません。

結果、言い値によって押し切られてしまうことにもなります。不動産物件の売却相場についてリサーチするうえでおすすめなのが「イエウール」です。イエウールは不動産売買のための総合情報サイトで、日本全国の不動産物件および不動産業者がデータベース化されています。

イエウールであれば、こだわりの条件によって複数の業者や物件を一括査定することができるので、マンション売却を検討している方はぜひ一度アクセスしてみましょう。

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マンション売却は不動産選びが大事

不動産売買において、売り手側の裁量が及ぶ範囲は限られています。マンション売却における不動産業者選びのポイントについて見ていきましょう。

信頼できる不動産業者を選ぶ

不動産売買はまず、不動産業者選びから始まります。不動産業者にも実はそれぞれに得意分野があり、その一方で、苦手分野もあります。また、対応スキルも業者によってばらつきがあり、優秀な業者と契約を結ぶことでその分だけ売却活動をスムーズに進めることができ、トータルの売却益を最大化させることができます。

マンション売却が得意かどうか

すべての不動産業者が、マンション売却を専門的に行っているわけではありません。たとえば、都市部の業者は賃貸物件のあっ旋をメインに行っていたり、一戸建ての売買を得意としていたりと、業者ごとに特色が異なります。業者の得意分野は、ウェブサイトの取引実績から把握することができるので、まずはサイトをこまめにチェックしてみましょう。

売却金額が大きく変わる

マンション売却において、不動産業者選びが何よりも重要であるといわれるのは、不動産業者の力量によってトータルの売却益が大きく変わってしまうためです。不動産物件は、時間が経過するごとに資産価値がどんどん目減りしていきます。

しかし、売却ノウハウが低く、スタッフの対応もしっかりしていない業者に媒介契約を委託すると、どうしても売却活動が長引いてしまい、その間にも物件の資産価値がどんどん落ち込んでいきます。たとえ大手不動産業者であっても、それだけで無条件に安心であるとはかぎりません。

大切なのはスタッフ一人ひとりの専門知識とノウハウや熱意であり、小規模事業者であっても有能なスタッフがそろっているところであれば、首尾よく売却活動を進めることができます。イエウールのような一括査定サイトを駆使して、本当の意味で信頼できる不動産業者をピックアップしましょう。

マンション売却のローン返済を理解しよう

マンション売却においては、住宅ローンがどの程度残っているかということが、重要な意味を持ちます。ローンの残債が大きければ、住み替えローンや任意売却、競売などが選択肢として考えられ、不動産業者と相談のうえでメリットの大きい完済方法をシミュレーションしていく必要があります。

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