マンション売却の手続きや流れを把握する|余裕を持った売却活動

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マンションを売りたいと思っても、なにからすればよいかわかりません。なにも分からずに売却活動を進めてしまうと、納得のいかないまま高額な取引をすることになってしまう可能性があります。

売却までの流れや手続きの方法、必要書類などをきちんと把握して、満足のいく売却しましょう。

そこで、不動産売却の手続きや売却までの流れをまとめました。 マンション売却について知りたい方は、「マンションの売却の流れ|費用や注意点についても徹底解説」の記事をご覧ください。

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マンション売却の手続き一覧

マンション売却における手続きは、次の5つがあげられます。

手続き名内容
査定価格を出す不動産会社に査定をしてもらう
媒介契約を結ぶ仲介業務をしてもらうための契約を結ぶ
買い主を募集する売却活動を行い購入希望者を見つける
売買契約を結ぶ購入希望者と契約を結ぶ
マンションを引き渡す契約者にマンションを引き渡す

まずは査定価格を出し、その後不動産会社と媒介契約を結んで買い主を募集します。その後売買契約を結び、マンションの引き渡しまで完了してマンションの売却は終了です。

査定価格を出す手続き

マンションを売却する際には、最初に売りたいマンションの査定価格を出してもらいます。査定価格は不動産会社に出してもらい、これが売却価格の指標となります。

まずはいくらくらいで売れるかを把握しておくことが大切であるため、査定価格の算出は必ず行いましょう。

査定の具体的な流れ

査定の具体的な流れとしては、次の通りです。

  1. 一括査定サイトで査定を依頼する
  2. 査定結果をメールで受け取る
  3. 気になる不動産会社に連絡を取る
  4. 訪問査定の日程を決める
  5. 不動産会社に訪問査定をしてもらう
  6. 査定結果を記した査定書をもらう

まずは一括査定サイトを利用して、売却したいマンションの情報を登録します。登録から数時間や数日で査定結果が出るため、複数社が提示する条件を比較してみましょう。

好条件を提示するものや、気になる不動産会社を見つけたなら連絡を取って、より詳細な訪問査定をしてもらいます。訪問査定は事前に日程を決めておく必要があるため、立ち会いができる都合のよい日を選びましょう。

実際にマンションを見てもらい、より詳細にチェックをしたうえで最終的な査定価格を記した査定書を受け取ります。

査定に必要な準備

査定を受ける際には、一括査定サイトで依頼を出した後に、自分でマンションの相場を調べておくことがおすすめです。査定価格は不動産会社によって提示金額が異なるため、どれくらいが適正かを判断するには、事前に相場を確認しておく必要があります。

また、一括査定サイトを利用した後は、訪問査定を行ってもらうため、このときに備えて不動産会社に質問したいことや、物件のアピールポイントなどをまとめておきましょう。

事前準備なしで査定に臨むと、適正な査定価格がわからなかったり、物件のよさを伝えきれずに低い査定価格になってしまったりすることがあるため、注意が必要です。

査定価格を出すときの注意点

査定価格を出してもらう際には、必ず複数社の結果を比較しておきましょう。不動産会社1社のみの査定で決めてしまうと、その金額が適正であるかどうかがわかりません。

また、優良業者かどうかの見極めもできないため、信頼できる不動産会社を見つけるためにも、最低3社を目安に査定を受けておいたほうがよいでしょう。

複数社から効率的に査定を受けるなら、一括査定サイトの利用がおすすめです。一括査定サイトのイエウールなら、無料で複数の会社に査定依頼をだすことができます。 気になる方は、下のバナーからフォームへお進みください。完全無料で査定依頼ができます。

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媒介契約を結ぶ手続き

査定を受けて利用する不動産会社を見つけた後は、媒介契約を結びます。不動産会社に売却を仲介してもらう際には、媒介契約を結ぶ必要があります。また、媒介契約には複数の種類があるため、この違いも把握しておきましょう。

媒介契約の具体的な流れ

媒介契約を結ぶ際には、次の流れで手続きを行います。

  1. 利用する不動産会社を見つける
  2. 契約する媒介契約の種類を選ぶ
  3. 媒介契約を結ぶ

媒介契約は不動産会社と締結する契約であり、不動産売却の仲介をしてもらうために結びます。仲介業務を行ってもらうには、媒介契約の締結が必須であるため、不動産会社と必ず結ぶようにしましょう。

媒介契約に必要な準備

媒介契約には、以下のように3種類があります。どの契約でも仲介手数料は変わりませんが、受けられるサービスが変わってきますので、内容を把握しましょう。

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約
専属専任媒介専任媒介一般媒介
複数社と契約できないできないできる
自分で買い主を探して直接取引できないできるできる
不動産会社からの活動報告週に1回以上2週に1回以上法令上の定めなし
レインズへの登録義務媒介契約から5日以内媒介契約から7日以内法令上の定めなし
契約期間3カ月以内3カ月以内法令上の定めは無いが、行政指導では3カ月以内

一般媒介契約は、不動産会社にとって一番契約力が弱いです。レインズへの登録義務が無いため、近隣に売り出していることが知られたくない場合に選ぶとよいでしょう。 専任媒介契約は、専属専任媒介契約よりも若干、契約力が弱くなります。

買い主を自分で探せる場合に選ぶとよいといえます。専属専任媒介契約は、もっとも契約力がある契約です。売却活動の報告義務の頻度が高いなどの特徴があります。これらの違いを把握して、自分に合った媒介契約を結びましょう。

媒介契約に関わる費用

媒介契約は結んだだけでは費用はかかりませんが、売却が完了すると仲介手数料が発生します。仲介手数料は不動産会社に対する成功報酬であるため、売買契約を結ぶまでは費用が発生していないと考えましょう。仲介手数料の上限額は、法律によって次のように決められています。

売却価格仲介手数料の上限
物件価格200万円以下5%
物件価格200万円超400万円以下4%+2万円
物件価格400万円超3%+6万円

不動産価格は税抜きがベース、算出した後の手数料には消費税がかかる、という注意点があります。特にマンションは価格の中に建物と土地の2つの価格が存在し、内訳の算出が複雑です。

それによって手数料を計算するベースの物件価格が変わります。 例えば、3,216万円のマンションを売却したとします。手数料のベースとなる税抜き価格は、消費税「216万円」を引いた「3,000万円」となります。この時の手数料は、「約104万円」です。

また、売買契約締結時には、売買契約書に貼り付ける収入印紙の費用も支払う必要があり、これを印紙税と呼びます。印紙税はマンションの売却価格によって異なります。

課税対象の文書に記載された金額税額
100万円超500万円以下1,000円
500万円超1,000万円以下5,000円
1,000万円超5,000万円以下10,000円
5,000万円超1億円以下30,000円

契約時には費用はかかりませんが、売買が成立すると仲介手数料と印紙税がかかることは理解しておきましょう。

買い主を募集する手続き

不動産会社と媒介契約を結んだなら、買い主を募集する売却活動を本格的に開始します。売却活動をスムーズに進めるためにも、買い主を募集する手続きについて詳細まで把握しておきましょう。

買い主募集の具体的な流れ

不動産会社と媒介契約を結んだ後は、買い主を募集します。買い主の募集は不動産会社による広告活動がメインです。

主な広告方法としては、指定流通機構(レインズ)への登録があげられます。他の不動産会社が情報を見るため、レインズに登録することで、広い範囲で買い手を見つけることができます。

他にはお店の顧客に紹介、物件情報をお店に張り出したり、顧客に見やすくしたりして買い手を募る場合も多いです。さらに新聞の広告に情報を公開、その地域の人たちにアピールするのに効果的です。

配る建物を指定できるポスティングは、ピンポイントに情報を拡散できます。

ホームページや不動産サイトは、よい情報が多いので、前向きな買い手候補者が見つかりやすいといえるでしょう。そして、現地に物件を見にきてもらうオープンハウスを開催します。

開催前にポスティングや看板を立ててできるだけ多くの人を集めますが、何かの用事で通りがかった人にも、ついでに見てもらうことも可能です。

広告活動の内容は不動産会社によって異なるため、どのような活動をするのかを事前に確認しておき、もっとも効率的な方法で買い主を募ってもらいましょう。

買い主募集に必要な準備

買い主を募集する際には、事前に売却するマンションのアピールポイントを整理しておきましょう。どのような魅力があるのかを整理しておくことで、より効率的な売り出し方を考えてもらいやすくなり、理想とする売却価格でも売りやすくなります。

また、どのような買い主をターゲットにするのかも考えておき、誰に向けて販売するのか、どれくらいの金額で売るのかなども考えておくとよいでしょう。

買い主募集のコツ

売却活動が開始されると、購入希望者が内覧に訪れるようになります。そのときに部屋が汚かったりすると、せっかくの購入意欲が薄れてしまいます。物件の掃除は念入りに行い、好印象を与えられるように、準備することが大切です。 掃除のポイントは下記を参考にしてください。

玄関靴は下駄箱にすべて入れておき、臭いがしないか確認
室内部屋の広さが分かるように不要な物を整理する
浴室 トイレカビや水あかの除去をして臭いをなくす
キッチンキッチンの汚れは印象を悪くする可能性が高いので注意
バルコニー洗濯物や不要な物は片付ける
収納整理整頓をしておく
臭いペットの臭いは内覧者は気になりますので注意
外回り雑草を抜くなど手入をする

また、内覧時の対応も重要です。部屋が明るく見えるように日当たりのよい午前中やお昼の時間帯を指定したり、内覧希望者が快適に過ごせるように空調をつけたりすることが大切です。

物件だけではなく、売り主の印象によっても売れるかどうかが変わることが多いため、購入希望者には丁寧に対応することも心がけましょう。

売買契約の手続き

購入希望者がマンションを買いたいと決意したなら、売買契約を締結します。売買契約の手続きは不動産売却おいて非常に重要であるため、詳細な流れまで把握しておく必要があります。

売買契約の具体的な流れや必要な準備、注意点などを知って、契約への理解を深めておきましょう。

売買契約の具体的な流れ

購入希望者が現れたら、購入希望者が提示した条件に基づいて交渉していきます。購入希望価格、引渡し希望日、など購入希望者の希望条件が記載されている「買付証明書」が売り主に提示されます。

希望者が提示した条件を確認して、具体的な交渉に入るかを決め、売り主側の不動産会社と買い主側の不動産会社が交渉を行いましょう。不動産会社は双方の希望条件を確認し、経験などに基づきお互いの条件を調整していきます。

お互いに売買条件に合意したら、売買契約を結びます。不動産の仲介手数料や経費の費用は高額で、一度契約を締結すると簡単に解除できません。そのため、しっかりと契約内容の詳細を確認し把握しましょう。売買契約書は、次の内容を確認しておくことが大切です。

  • 売買物件の表示
  • 売買代金、手付金等の額、支払日
  • 土地の実測及び土地代金の精算
  • 所有権の移転と引渡し
  • 付帯設備の引き継ぎ
  • 負担の削除
  • 公租公課等の精算
  • 手付解除
  • 物件の滅失、毀損(危険負担)
  • 契約違反による解除
  • 反社会的勢力の排除
  • ローン特約

これらの内容を確認し、双方合意して契約書にサインをすることで、売買契約の手続きは完了です。

売買契約に必要な準備

売買契約を結ぶ際には、次の書類が必要です。

  • 本人確認書類
  • 実印
  • 印鑑登録証明書
  • 登記済証(もしくは登記情報識別通知書)

印鑑登録証明書は市区町村の役場などで発行しておきます。登記済証は不動産購入時にもらっているため、それを探しておきましょう。ない場合は購入時に利用した不動産会社に問い合わせて、再発行の手続きを行う必要があります。

売買契約の注意点

売買契約を結ぶ際には、契約書の内容を詳細に確認しておくことが大切です。取り決めは契約書に記載したことがすべてになるため、口頭では約束しないようにしましょう。

口頭での取り決めは後で言った言わないでもめることがあるため、必要事項はすべて契約書に記載しておく必要があります。詳細な内容まで双方合意できてからでないと、契約後にトラブルが起きることもあるため注意が必要です。

マンションを引き渡す手続き

契約を結んだ後は、マンションの引き渡しを行います。引き渡しについても詳細な流れを把握していないと、スムーズに進められない場合があります。

そのため、具体的な流れやどのような準備が必要なのかなどを知り、トラブルなく引き渡しができるようにしましょう。

マンション引き渡しの具体的な流れ

引き渡しの手続きは、買い主が利用している住宅ローンの銀行で行います。ネット銀行の場合は店舗を持たないため、仲介業者の店舗で行うケースや、仲介業者の店舗で書類手続きを行い、その後に銀行窓口に移動するケースもあるでしょう。

当日の流れとしては、決済場所に売り主、買い主、不動産会社の担当、司法書士が集合し、所有権移転登記書類の内容を確認し、司法書士に移転登記を一任します。支払いの準備として、買い主が出金伝票や振込伝票に記入、捺印して、融資を実行します。

それぞれの必要な書類に記入、捺印し、最後に買い主は売り主に残代金と精算金を渡し、売り主は領収書と物件の鍵を渡しましょう。買い主は司法書士に登記費用を支払い、買い主・売り主双方が不動産会社に仲介手数料を支払って精算は完了です。

マンション引き渡しに必要な準備

売買契約を締結すると、売り主に所有権移転と物件の引き渡しなどの義務が生じます。この義務を期日までに果たせないと、債務不履行で違約金の支払いを求められることがあるため注意が必要です。

所有権移転登記の準備、抵当権の抹消の準備、土地の実測や境界線確認、そして当然ですが引越しも済ませておきましょう。引き渡しは仲介業者を通して行いますが、注意点は引き渡しを平日の午前中に行う必要があるということです。

売買代金の振り込みを受けるために、平日しか決済ができないためです。また、その日のうちに登記手続きを行う必要があるため、午前中に行います。

マンション引き渡し後にすること

不動産売却で利益がでた場合、譲渡所得として所得税・住民税を納める必要があります。引っ越し後に忘れずに支払いましょう。ただし、マイホームのような居住財産は条件によっては「特別控除」や「買い替え特例」を受けられる可能性があります。適用には詳細な検討が必要なことがあるため、税務署や税理士に相談しましょう。

もし譲渡損失が出た場合、一定の要件を満たしていれば、他の所得から差し引くことができる「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が受けられます。売却した翌年に、所轄の税務署で確定申告を行う必要があります。忘れずに確定申告しましょう。

確定申告は2月16日から3月15日までの間に行うため、マンションを売却した翌年のスケジュール内に行えるように、書類の準備や売却益の計算などを事前にしておくことが大切です。

マンションの売却の手続きを把握しよう

マンション売却するに当たって、売却の手続きを把握し、必要な書類などをしっかりと準備することで、売買契約をスムーズにトラブルなく進めることができます。それは、最終的には売却額を高めることにつながるでしょう。全体の流れを理解し、余裕を持って準備をしましょう。

もっと詳しく知りたい方は、 「マンション売却にかかる諸費用とは?節約してお金を手元に残そう」 の記事をご覧ください。

また、「マンション売却の仲介手数料はいくら?」という記事や、 「マンション売却を失敗しないコツ!注意すべきポイントと失敗例」 という記事もご覧ください。 他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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