マンションを売却する前にリフォームをするべきか、それともしなくても影響はないのか迷う人も多いと思います。きれいな室内は内覧にきた人には好印象を与え販売しやすくなります。
しかし、注意しなければならないのが費用を掛けすぎると売却代金にも影響し、売れにくくなってしまうことです。
マンションを高く売却する場合に、リフォームにどこまで費用をかけ、室内をきれいにすればいいのか。リフォームする効果的な場所や、リフォームをしないでもすむなら、それに代わる方法はあるのか。5つのポイントにまとめて解説していますので参考にしてください。
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マンション売却前のリフォームが不要な理由
マンションを売却する際に、売却前のリフォームは絶対必要なわけではありません。その理由には以下の3点が考えられます。購入希望者や買主との話し合いにおいて、売主側でのリフォームが必要であると判断できる場合には、検討するようにしてもよいでしょう。
売却時にリフォーム費用を上乗せできない
リフォームをしたら、その費用は売却価格に上乗せします。そのため、費用がかかりすぎると売却価格が他の相場よりも高くなり買い手があらわれず、売れ残ってしまう可能性があります。 たとえば、間取りなどを変更するリノベーションは大改修となるので、費用は高額になってしまいます。
価格を売却に上乗せすればさらに大きな価格となるので、大改修はするべきではありません。いくら素敵な内装であっても売却価格が高すぎると、結果的には売れ残り最後にはリフォーム代を上乗せしないで売ることになってしまいます。
したがって、ある程度売れる価格設定を見極めた範囲内でのリフォームをしなければなりません。
買主が独自にリフォームを希望する
最近では、買主がマンションを購入した後に独自の好みでリフォームをする人が増えております。そのため、あえて中古マンション購入を希望する人もいるほどです。
そのような人は内覧の時に自ら壁紙のサンプル等を持ってきたり、すでに色々とイメージや計画をして購入後のリフォームを楽しみにしている人もいます。したがって、きれいな室内が高く売れるだろうと売主の好みの内装でリフォームをすると、かえって買主の購買意欲が下がり見送られてしまうことがあります。
築年数を重要視する人が多い
不動産会社では、室内のきれいさよりも築年数を重要視してマンションの査定を行います。そのため、リフォームをしたとしても査定の金額が上がる可能性は低いです。
その理由はマンションを支えている構造自体は変わっていないからです。リフォームで内装がきれいでも築10年、20年と古い構造はそのままであるため、買主は入居してあと何年くらい住めるか築年数を購入の判断基準とする人も多いです。
マンション売却前のリフォームは必要か
中古マンションを売却するときに、内装や設備が古い場合、リフォームをして新しい室内や設備にした方が早く高く売却できるのではないかと考えます。一番のメリットはマンションの内装が清潔できれいになるため、買主に良い印象を与え早く売却できるということです。その主な理由は次の2点があげられます。
内覧の時に好印象となる
購入希望者がマンションを見学することを「内覧」といいます。マンションをリフォームすることで、一番のメリットは、室内がきれいになり内覧時に購入希望者に良い印象を与えることができることです。
そのため、売却をスムーズに行うことができます。 買主は物件の購入を決める場合、第一印象で決めてしまうことが多く、特に内覧の時には室内全体を見るので清潔できれいな室内は印象がとても良くなります。
差別化が図れる場合がある
購入希望者が内装のデザインなど気にしない、または、すぐに新生活をスタートしたい場合、前もってリフォームを済ませていることで、そのマンションを気に入ってもらいやすくなります。
そのため、他の物件よりも清潔であり、美しさで差別化しているので早い段階で売却につながります。 内装にこだわらない、リフォームの済んだマンションでできるだけ早く新生活をしたい買主のニーズに合い、リフォームをすることで、マンションの売却もスムーズに行うことができるでしょう。
マンションの買い手が気にするポイント
マンション購入において、自分だったらどんなポイントを重視するのかと考えてみることがおすすめです。この価格で売りたい、いつまでに売りたい、といった売主側の希望だけでなく、どこがどんな風だったら購入を検討するか、と立場を変えて考えてみることがおすすめです。
大切なのは内覧時の印象
マンションの購入希望者が内覧の時に注視するポイントとして、部屋の明るさや広さなど、部屋に対する第一印象や状態です。日当たりの良さなどから感じる部屋の明るさや、家具を置いても狭く感じない広さがあるかどうかなどを注意深く見ると考えましょう。
そこで印象を良くするために、日当たりを遮っているインテリアなどは撤去したり、部屋に置いてある家具を減らす、明るい色の家具にする、圧迫感を感じないレイアウトを考えることも効果的です。特に、キッチンやバスルーム、トイレといった水回りは徹底的に掃除するようにしておくことがおすすめです。
水回りなどの徹底的な掃除が難しい場合は、売主側の負担にならない程度の簡易的なリフォームを施しておくのもよいでしょう。
内覧以外で気にする事
内覧以外のポイントとしては、販売価格や立地、売主側の印象、交渉による値引きなどのお得感を与えられるかどうか、といった点が挙げられます。販売価格や立地に関して、買主側は物件を見る前から重視しているポイントともいえます。
買主側の予算に合い、通勤や通学、生活に便利な立地など、マンション購入において、ゆずれないポイントとして掲げている人も少なくありません。中古マンションの場合、以前の利用者がどんな人かを見ている人も多いです。清潔感があり不信感や嫌悪感を抱かせないよう配慮することが大切です。
そして、購入希望者との話し合いにおいて、値下げ交渉も可能であることを示しておけば、物件の選択肢として残ることができるでしょう。
マンションを高く売るコツ
マンションを売り出すと購入希望者がマンションの見学に来ます。これを「内覧」といいますが、リフォーム以外にとても大事なのが、この内覧の時の印象です。
つまり、内覧によって物件の良し悪しが分かれ販促に大きな影響を与えてしまうのです。 購入希望者に良い印象を与えるためにも、家の中は徹底的にきれいに掃除してください。この内覧に備えてするポイントをご紹介しますので参考にしてください。
徹底的にきれいに掃除をする
マンションの販売を始めると、購入希望者が内覧におとずれます。この時に大事なのが徹底的にきれいに掃除をすることです。それによって、「住まいが丁寧に大切に使われている」という、良い印象をもってもらえ、売主に対しても好印象となります。
汚れた場所など自ら掃除をしますが、その中でも水回りのキッチン、浴室、トイレは徹底的にきれいに清掃してください。この水回りが気になる人が一番多いので優先的に清掃してください。そして、前述しましたが、この水回りだけでもプロのハウスクリーニングを依頼するのも良い方法です。
忘れがちなのが玄関とベランダですが、古い植木鉢や荷物が置いてある場合は片付けてきれいに掃除してください。
整理整頓をして部屋を広くみせる
内覧者が来る時は、広く感じるように整理整頓をしておきましょう。内覧者はマンションの専有面積をあらかじめ調べてありますが、実際に見た印象は重要です。できるだけ余分な物は減らし広いイメージを与えてください。
減らすことが難しい場合は一時的にレンタル倉庫などを利用することも考えてください。収納の中も整理整頓をしておきます。クローゼット、押し入れもきれいに整えて中も広く見せるようにします。
内覧者は遠慮して収納部分の見学を申し出ない場合がありますが、売主から率先して見せてあげると広い収納に好印象をもたれます。
部屋の臭いをなくす
部屋の臭いは、住んでいる人には気づきにくいものです。どんな家にもその家の生活臭というものがあります。ペットを飼っている家ですとなおさらでしょう。きれいな広い部屋で、また立地がよくてもひどい臭いがする部屋ですと魅力も大きく失せてしまいます。
そこで、内覧の日は直前まで窓を開け換気を良くしておきましょう。また、カーテンやクッションカバーなどの布製品は洗濯か、消臭スプレーなどをしておくとよいでしょう。
じゅうたんなども消臭スプレーをかけておくと良いのですが、香りの無い無臭の消臭スプレーを使うことをおすすめします。良い香りも人それぞれ好みが違いますので、無臭が無難です。
リフォームをする前には一括査定をしよう
マンションを高く売却するために、リフォームを行う場合にどのくらいの費用が妥当か判断することは、素人ではなかなか難しいものです。そのようなとき、リフォームを行う前に信頼できる良きアドバイザーとして不動産会社に相談してみましょう。
しかし、どこが一番信頼できる不動産会社なのか見つけるのも難しいものです。そこで、不動産一括査定サイトを利用することをおすすめします。「イエウール」の不動産一括査定サイトでは全国の地方や地域と密着した不動産会社と多数提携しています。
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リフォームとクリーニングとリノベーションの違い
売却するマンションをキレイにする方法は、リフォームだけではなくハウスクリーニングやリノベーションもあります。それぞれの違いについて解説します。
リフォームは古いものを新しくする
リフォームは古くなった設備や床、壁などを新しくすることです。リフォームにはマンション物件の全体をリフォームする「フルリフォーム」、キッチンや浴室、トイレなどの「水回りリフォーム」、壁紙やフローリングを貼り替える「内装リフォーム」があります。
マンション購入希望者が最も気にするところが「水回り」です。とくに水回りは設備などが新築との差が出やすいところなのでリフォームすることで売却しやすくなります。しかし、リフォーム代が高額になったり買い手の要望に適さない場合もあるので慎重に行うべきです。
リノベーションは間取り変更など新しい価値を生む
リノベーションでは、マンションの大規模な工事を行います。間取りなども大幅に変更することができるので新しい価値を生み出すことができます。
また、見えない配管を新しく取り替えたり、機能を向上させたりするのもリノベーションとなります。 ただ、中古マンション購入希望者は、物件を安く購入して独自にリノベーションをしようと考えている人が多いので、売主の判断でリノベーションを行うべきではありません。
汚れを落としキレイにするのがクリーニング
汚れを落としてキレイにするのがクリーニングですが、プロの清掃で汚れをキレイに落とすハウスクリーニングをおすすめします。 特に洗面所やキッチンの汚れはハウスクリーニングを利用することでピカピカに磨かれ新品のようになります。
中古マンション購入希望者が最も気になるところが水回りともいわれています。「水回りリフォーム」をすると高額になりますが、ハウスクリーニングでは大きく費用を抑えることができます。ハウスクリーニングを利用する際に水回りだけでも依頼すると良いでしょう。
マンション売却でリフォームにかかる費用
売却するマンションの室内があまりにも古く汚れている場合は、リフォームなしでは内覧時に良い効果を期待できません。その場合、優先的にリフォームをすることで販売促進を大きく促すことができます。リフォーム内容と相場費用についてみてみましょう。
キッチン・浴室などの古い水回り
キッチンや浴室などの水回りが、油やカビで汚れていると設備が古いという悪印象を与えます。内覧者の多くは水回りがとくに気になりますので、優先的に行いたい場所です。しかし、水回りの設備を全てリフォームすると高額になります。
まずは、低予算で取り組めるように下記のアイテムなどを交換することをおすすめします。
- 洗面所・浴室の鏡を取り替える
- キッチン・洗面所・浴室の蛇口を新しくする
- 浴室のシャワーホースを取り替える
- 電気スイッチプレートを交換する
- 和式のトイレは洋式へ取り替える
鏡の取り替えは1～3万円程度で依頼することが可能です。サイズや大きさによって異なるため事前に確認しておくことがおすすめです。
蛇口の交換は、蛇口本体が1～3万円程度のものが一般的です。中には10万円程度する高性能のものもあるので、カタログなどでじっくりと検討しておくとよいでしょう。シャワーホースは、本体代と作業代を含めて1万円程度で交換することが可能です。
電機スイッチプレートの交換は、4万円からと覚えておきましょう？。電気工事には電気工事士という国家資格を持った人に依頼する必要があります。
これらのアイテムを交換するだけで、きれいになり内覧者にも良い印象を与えます。費用もトイレ以外はあまりかからないので、ぜひ行ってみてください。
水回りの設備を交換すると高額になるため、低コストで行えるハウスクリーニングをすることをおすすめします。ハウスクリーニングとは、専門の業者に依頼してプロによる清掃をしてもらうことです。
設備が古い物は新しくする
設備が古く使い勝手が悪い場合は、新しい物と交換しましょう。インターホンがなかったり、またはあっても古いままだと、内覧者にとっては使いづらい場合があります。物件自体に古さを感じてしまい購買意欲が落ちる可能性もあります。その場合はモニター付きのインターホンがおすすめです。
また、古いブレーカーも現在の規格と合ったものに交換しておきましょう。年々と電気の需要も増えているため、このような交換を施したこと伝えれば内覧者によい印象を与えます。
例えばインターホンの交換は、新たに取り付けるインターホンの種類や工事の有無などによって費用にばらつきがあります。配線工事が不要なインターホンへの交換の場合、2～7万円程度が相場です。
配線工事が必要な場合は3～9万円程度、より特別な工事が必要となる場合は3～9万円程度が相場となっています。この相場価格の開きは、取り付けるインターホンの種類によって変動すると思っておきましょう。
汚れている箇所は取り替える
汚いふすまや畳の交換もできればしておきましょう。特に汚れた畳は内覧者に不評で、古く汚れていることで生活感を浮き立たせてしまい、家全体に古い印象を与えてしまいます。 他にも、障子の穴やドアの開閉がスムーズにできない、ガラスが割れているなどは早めに修理が必要となります。
これらは小規模な修理ではありますが、そのままだと家を大切に使っていないと思われてしまいますので、見落とさず行っておきましょう。
畳の交換では、裏返しができるかどうかを確認しておくことがおすすめです。畳の裏返しできれいな片面を表にすることができれば、1畳3,000円程度ですみます。表面を新しいものに変える畳の表替えでは1畳4,000～9,000円程度、畳の芯材が劣化してきた場合は新調する必要が高く、1畳7,000～20,000円程度が目安です。
ふすまの場合、ふすま本体を交換する方法とふすま紙の張り替えを行う方法があります。ふすま本体を交換する場合、間仕切りで13,000～24,000円、押し入れで11,000～18,000円、天袋や地袋で7,000～10,000円程度が一般的です。
ふすま紙の張り替えだと、間仕切りで5,000～40,000円、押し入れで3,000～25,000円、天袋や地袋で2,000～13,000円程度が相場となっています。ふすま紙の張り替えでは、ふすま紙のグレードや図柄によって価格が変わります。
室内ドアの交換は、60,000～90,000円程度が目安になります。ただし、ドアのグレードアップやドア枠の交換、開閉方法の変更などがあるとドア一枚当たりの交換費用が高くなるので注意しましょう。
窓ガラスの交換は、腰高窓といわれる90cm×90cmサイズのものであれば、10,000～20,000円程度、ベランダなどで使用されている床までの高さの窓の場合は15,000～50,000円程度です。ガラスの種類によって価格が変わるのでじっくりと検討することがおすすめです。
傷や汚れがある場所
特にリフォームをしない場合でも、フローリングや壁紙など傷がある場所は目立ちますので汚れや傷は補修しておきましょう。傷があると住まいが大事にされていなかったり、他にも不具合があるのではと思わがちです。補修を自ら行う場合は、道具を購入して行うこともできますが、難しい場合は業者に依頼しましょう。
依頼する業者が見つからない場合は、不動産会社にお願いしてみてください。営業担当者はアドバイザーでもありますので、マンションの現状を相談するのも良いでしょう。
フローリングを新しくするには、新たに張り替える張り替え工法と、既存の床材の上に新しい床材を重ねる重ね張り工法の2種類があります。張り替え工法では1畳当たり30,000～60,000円、重ね張り工法では1畳当たり20,000～50,000円が相場です。
選ぶ床材や広さによって価格は変わるので、業者と相談して決めると良いでしょう。
マンション売却でリフォームするときの注意点
マンションをリフォームすることで、物件がきれいになり早く高く売却できるのでないかと期待をしてしまいます。しかし、リフォームしたことで逆になかなか売れなかったという場合もあるので、注意が必要です。 次に注意すべき4つの要点をまとめましたので参考にしてください。
リフォーム費用を抑えめにする
リフォームをする場合は、できるだけ費用は抑えて計画を立ててください。内装をきれいに、設備も使いやすくすることで高く売れるだろうと考えがちですが、リフォーム費用を売却時に上乗せするのは注意が必要です。
費用をかけすぎると、相場よりも価格が高くなり買主が見つからず、結局売れ残ってしまうケースがあります。売却時期を逃すと、リフォームした費用が回収できず、価格を下げなければ売れないこともあります。
売主が損をするというリスクがありますので、リフォーム代は50万円程度を上限に抑えて行うように検討してください。
売主の好みを反映したリフォームにしない
売主の好みでリフォームを行うと、それを好まない買主にとっては購入の妨げになってしまうことがあります。広範囲に買い手を求めるためには、偏向した好みのリフォームは避けるべきです。 特に最近は、中古マンションを購入したあとに、買主の好みにリフォームをしたいと希望する人が増えています。
売却前にリフォームするならば、できるだけ内装デザインなどもスタンダードかつシンプルなものにしてください。
リフォームの相見積もりは数社からとる
リフォームをする場合、どのくらいのリフォーム代が適当なのかを見積もる必要があります。その場合、信頼できる不動産会社を見つけることが大事です。その場合は、かならず複数社から見積もりを取ってください。 リフォームの必要性は素人では判断しづらく、リフォームを行う前に信頼できる不動産会社に相談することが安心です。
その場合、見積もりは一社だけではなく複数社で行うようにしましょう。そうすることで相場感もわかります。複数社の見積もりには「イエウール」の一括査定サイトをおすすめします。
リフォームをする前にライバル物件の状態を確認しておく
リフォームをする前に、同じ地域のライバルとなるような物件の状態を確認してリフォームをしてください。売却する物件の良いところと悪いところを知ることができます。また、買い手の目線を知ることができ、買い手の気持ちも理解しやすくなります。
同じ地域で、築年数や間取りが近く、駅からの距離や利便性など、似ているマンションを少なくとも5つは確認してください。同じようなマンションがない場合は広範囲に、隣の駅エリアまで広げるのもよいです。
その場合に時間があれば、販売されているマンションの内覧もおすすめします。
どういう点が自分の物件より優れているか、または劣っているのかなどを確認します。他の物件で優れている点がある場合は、自分の物件の同じ部分をリフォームをするのもよいでしょう。このようなチェックは、自分の物件の状態を明確に知ることができます。
リフォームをしても売却金額にあまり差はない
マンションに高価値をつけてスムーズに売るためには、リフォームをする必要があるか解説してきました。マンションの売却の成功は、きれいな部屋を内覧者に見てもらい好印象を与えることです。しかし、リフォーム費用を売却費用に上乗せすると売れにくくなってしまいます。
リフォームしてきれいになりましたが、高額なため売れ残って損をするなら、本来の目的である物件を高く早く売るということからかけ離れてしまいます。あまりにも汚れている場合は、ある程度のリフォームは必要ですが、高額リフォームをしても売却価格は、相場とあまり変わらない可能性もあります。
リフォームで迷ったら、信頼できる不動産会社に相談をすることをおすすめします。信頼できる不動産会社を探すなら「イエウール」の一括査定サイトを利用してください。
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