中古住宅売却の契約書の注意点は9つ|トラブルなく引き渡す方法

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住宅の売買の際には契約書の作成が必要であり、これは中古住宅であっても同じです。契約書を作成する際にはいくつかポイントや注意点があるため、これらを頭に入れておいてください。

契約書についての理解を深めておくことで、よりスムーズに中古住宅の売買ができます。中古住宅の売買にはさまざまな契約書が必要となるため、それぞれの違いも含めて、知識を身につけてください。

中古住宅の注意点について知りたい方は、「【中古住宅の注意点】特に気を付けたいことや購入段階ごとの注意点」の記事をご覧ください。

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中古住宅の売買契約書の基礎知識

まずは中古住宅を売買する際に作成される売買契約書について、基礎知識を身につけてください。売買契約書の基本を知っておくことで、契約をスムーズに行いやすくなります。作成の手順や記載する項目を把握しておくと、売買の流れも理解しやすくなります。

中古住宅の売却のため契約書を作成する手順

売買契約書の作成手順は、次の通りです。

  1. 売買契約書を作成する業者を決める
  2. 売買契約書を作成する

まずはどの業者に売買契約書を作成してもらうのか、不動産会社の選定を行います。不動産売買の仲介を行っている業者なら、売買契約書は作成してもらえますが、業者によって売却の条件が異なることもあります。そのため、業者の選定は重要であり、どこに依頼するかは複数社で比較して吟味することをおすすめします。

業者を決め、売買の条件が決定した後は売買契約書を作成しますが、仲介する不動産会社が2社ある場合は、相手方にも確認してもらう必要があります。売主と買主の両方で利用している不動産会社が違う場合は、双方で確認を行ってから、契約書の完成になると考えましょう。

契約書に必要な項目

売買契約書の内容は、業者によって異なることもありますが、次の13個は基本の項目として必要です。

項目内容
売買物件の表示物件の面積や間取り、権利者などの詳細
売買代金手付金額、支払い日 売却代金の詳細(金額・ペナルティなど)
所有権の移転・引き渡し日物件の所有権はいつ移転されるかの明記
公租公課の精算物件に関わるさまざまな費用を引き渡し日を基点に日払い計算した結果
反社会的勢力の排除
ローン特約売買契約から引き渡しまでに受ける住宅ローン審査が不通過だった場合、契約を白紙化できる特例
負担の消除所有権移転までに抵当権などの担保権・賃借権などの用益権などの一切の負担消除を約束
付帯設備等の引き渡し付帯設備をそのまま物件に付けたまま引き渡すこと、故障等の有無を確認
手付解除契約キャンセル時の手付金と解除の要件
引き渡し前の物件の滅失・毀損引き渡し前に災害などが起きた場合どうするかの確認
契約違反による解除契約内容を違反したときに解除になること、またその際のペナルティの確認
瑕疵担保責任引き渡し後に欠陥が見つかった場合、何か月(年)以内なら売主に責任を求められるか(2020年4月の民法改正により、「契約不適合責任」になった)
特約事項その他、法的な順守義務のある項目(強行規定)以外に、売買者間で定めた独自の項目(任意規定)

詳細な記載内容は業者によって違いますが、契約書に記載する内容はこれらが基本となっているため、該当する項目があるかどうかはチェックしておきましょう。

また、特約事項については任意で設定するもののため、必ずしも記載事項があるとは限りません。場合によっては特約事項がない場合もあるため、契約内容をチェックしながら確認するとよいでしょう。

中古住宅の売却を検討している方は、まず査定を検討するとよいでしょう。査定を依頼するには複数の不動産会社に無料で依頼できる一括査定サービス「イエウール」がおすすめです。

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中古住宅の契約書には9つの注意点

中古住宅を売買する際には、契約書について次の9つの注意点をチェックしておきましょう。

  • 細かい数字まで売買物件の表示を確認
  • 交渉通りの売買代金や手付金か
  • 引き渡し時期に問題はないか
  • 登記と実測で土地の面積に差がないか
  • 引っ越して残すものや中古住宅の状態で齟齬
  • ローン特約なしはトラブルの元
  • 天災による中古住宅の損害の取り決め
  • 契約不適合責任は可能な限り短くする
  • 支払い済みのランニングコストは日割りで請求

これらの注意点を頭に入れておくことで、契約時のトラブルを回避しやすくなります。

細かい数字まで売買物件の表示を確認

売買物件の表示の項目は、細かい数字まで確認して、間違いがないかチェックしておきましょう。謄本を参考にしながら自宅の面積を確認し、細かい間違いがないかを見ておくことがおすすめです。

売買物件の表示が間違っていると、売却価格に影響することもあるため注意しなければなりません。数字の間違いなど、人為的なミスは気をつけていても起きてしまうことがあるため、契約書は何度も見直しておきましょう。

交渉通りの売買代金や手付金か

契約書には売買代金のほかに、手付金についても記載します。これらの金額は口頭で取り決めたものと違いがないか確認し、異なっている場合は業者に理由の説明を求めましょう。

口頭で取り決めた内容は法的な拘束力を持たないため、必ず契約書に記載する必要があります。特に手付金は売買代金の何パーセントになるのか、いつ支払うのかも含めて確認しておきましょう。

手付金は売買契約時に売買代金の10%程度を支払うことが一般的ですが、契約内容によっては支払う金額やタイミングが異なることもあります。また、売買代金は金額だけではなく、支払い方法やいつ払うのかについてもチェックしておくとよいでしょう。

引き渡し時期に問題はないか

売買契約書を確認する際には、引き渡しの時期がいつになるかも決めておきましょう。契約時に引き渡し時期を定めない場合は、原則決済のタイミングで物件の引き渡しを行います。

引き渡しがスムーズにできないとトラブルに発展しやすく、違約金を請求されることも少なくありません。契約書に特別の取り決めがない場合は決済日が引き渡し日となりますが、契約内容次第では決済後に引き渡しをすることも可能です。

引っ越しの手続きや自宅の整理状況などを考慮して、定めたタイミングで確実に引き渡しができるように、期日を設定しておきましょう。

登記と実測で土地の面積に差がないか

不動産の情報は登記情報を見ることで確認できますが、登記の情報と実測値が異なることもあります。そのため、土地は登記情報と実測で面積に違いがないか確認しておき、異なる場合は面積の差額分として、売買代金で精算するように交渉しておきましょう。

別の所有者の土地と隣接している場合や、土地の境界線が曖昧な場合、土地の形状が複雑な場合などは、事前に測量をしておくことがおすすめです。登記と実測で土地の面積に違いがあると、買主とトラブルになるだけではなく、場合によっては隣接する土地の所有者ともトラブルに発展することもあるため注意しましょう。

引っ越して残すものや中古住宅の状態で齟齬

物件を引き渡す場合でも、住宅設備や家具を残したまま引き渡すこともあるため、この内容も確認しておきましょう。特に中古住宅の場合は、付帯設備表や物件状況確認書に残すものの記載が必要であり、何をどこまで残すのか、買主と確認しながら決めておくことがおすすめです。

また、建物や住宅設備の損傷がある場合は、これも契約書に記載して買主との認識を合わせておく必要があります。お互いの認識が異なっていると、引き渡し後にトラブルになることもあるため、契約書をもとに状態のすり合わせをしておく必要があります。

ローン特約なしはトラブルの元

中古住宅の売買契約書ではローン特約を記載でき、これがないとトラブルに発展しやすいため注意しましょう。ローン特約とは、万が一買主がローンの審査に通らなかった場合に、契約を解除できる制度です。

これを定めていないと、仮にローンの審査が通らなかった場合に買主が支払いができなくなり、金銭的なトラブルに発展することも少なくありません。

ローン特約は契約に含めることが一般的であるため、内容は必ず確認しておき、万が一買主がローンの審査に通らなかった場合に備えておきましょう。

天災による中古住宅の損害の取り決め

予期しない天災によって、住宅が損傷してしまうこともあるため、これについての取り決めは必ず契約書に記しておきましょう。

万が一売主と買主に責任がない天災で住宅が損害を受けた場合は、どのような条件で補償を受けるのかを定めておきます。これを定めておくことで、天災による被害にも対応しやすくなります。

条件を決める際には、自分に不利にならないように交渉しましょう。天災被害による取り決めをしていても、自分に不利な条件だと十分な補償が受けられなくなってしまうため注意しましょう。

契約不適合責任は可能な限り短くする

契約内容にそぐわない事項があった場合は、契約不適合責任として契約の解除や賠償責任を買主が負います。自分が売り手であるなら、契約不適合責任の記載は限りなく短くし、できるだけ責任を負わない状態にしたほうがよいでしょう。

契約不適合責任の記載事項が多いと買主にはメリットがあるため、双方で交渉して落としどころを決める必要があります。納得できない内容については念入りに交渉をして、不利な条件で契約しないように注意しましょう。

支払い済みのランニングコストは日割りで請求

売却前に支払っているランニングコストについては、日割りで請求できるように契約書に記載しておきましょう。該当するコストとしては、次のものがあげられます。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • マンションなどの管理費

とくに1年分をまとめて支払っているものについては、経過した年月に応じて買主にどれくらい請求するのか、計算しておく必要があります。売却が6月になるなら、年末までの期間で計算し、売買代金に含めるなどして請求しておきましょう。

もちろん、支払い済みのランニングコストは、買主が絶対に精算しなければならないわけではないため、あえて請求せず、割引の材料として価格交渉に持ち出すことも可能です。

不動産会社との媒介契約書でも注意点はある

中古住宅の売買では、売買契約書以外に、不動産会社と交わす媒介契約の契約書もあります。媒介契約書を作成する際には、次の3つに注意しましょう。

  • 仲介業務内容の不足
  • 仲介手数料を支払うタイミング
  • 媒介契約書なしで売買取引に関与させない

これら3つの注意点を把握しておくことで、よりスムーズに売却活動を進めやすくなります。

仲介業務内容の不足

媒介契約書には仲介業務の内容について記載し、契約書を見る際にはこの内容に不備がないかをチェックしておきましょう。仲介業務内容の記載事項が不足していると、受けられないサービスが出てしまい、売却活動に悪影響を及ぼしてしまう可能性があります。

例えば、不動産会社が行う売却活動の報告が十分に受けられなかったり、売買に必要な書類の作成や手続きなどを、自分で行わなければならなかったりと、面倒なことも多いでしょう。場合によってはトラブルの解決まで自分で行う必要性が出てくることもあるため、内容は細かくチェックしておくことが大切です。

仲介手数料を支払うタイミング

不動産会社に仲介を依頼して自宅を売却する場合は、売買代金に応じた仲介手数料を支払います。これはいくら支払うかだけではなく、いつ支払うのか、タイミングもチェックしておきましょう。

支払いのタイミングは業者によって異なり、引き渡し後に一括して精算することもあれば、売買契約成立時に半分、引き渡しの後に残りを支払うこともあります。

特に半分ずつわけて支払う場合は、万が一買主がローンの審査に通らないなどして、金銭の受け取りができなくなった場合に、手付金から仲介手数料を捻出しなければなりません。

買主のローン審査の状況次第では、支払いに困ってしまうこともあるため、問題なく精算できるタイミングがいつか、自身の資金状況を考えて支払う期日を設定しましょう。

媒介契約書なしで売買取引に関与させない

不動産会社に売却を依頼する場合は、必ず媒介契約書を作成しましょう。媒介契約書を作成しなくても、媒介契約を組むことは可能です。しかし、契約書がないと、売却活動の内容や報酬などでトラブルになることもあるため、注意しなければなりません。

売買契約書と同じで、媒介契約書は必ず作成して、内容を詳細まで確認しておくことがおすすめです。契約書の内容の通りに売却活動や支払いは決まるため、媒介契約書を作成してもらえない不動産会社なら、別の業者を探してきちんと契約したほうがよいでしょう。

中古住宅の契約書でトラブルをなくすコツ

売買時の契約書でトラブルを起こさないためには、利用する不動産会社を厳選したり、便利に利用できる一括査定のサービスを使ったりすることがおすすめです。

特に重要なのは不動産会社の選定であるため、どのような点に注意して選ぶのか、またいかなる方法で自分に合った業者が見つけられるのかを知っておきましょう。

仲介を依頼する不動産会社を厳選する

トラブルなく契約書を作成し、売買取引を完了させるには、仲介を依頼する不動産会社は厳選しましょう。どの不動産会社を選ぶかによって、契約時のトラブルの有無や売却の条件は異なるため、よりスムーズに取引を成立させるためにも、利用先の選定は重要です。

不動産会社を選ぶ際には、担当者との相性がよいか、提示する条件は適切かなど、複数の面から決めることがおすすめです。また、親身に相談に乗ってくれるかや、疑問点も詳細まで説明してくれるかなど、担当者の対応を見て決めてもよいでしょう。

不動産の売買は数ヶ月単位で取り組むことも多いため、営業担当者との相性は重視して、ストレスなく利用できる業者を選ぶことがおすすめです。

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注意点を確認して中古住宅売却の契約書へサイン

中古住宅の売買契約書にサインする際には、注意点を頭に入れ、それらをすべて事前に確認しておくことが大切です。契約書をよく見ずにサインしてしまうと、不利な条件で取引が行われたり、後でトラブルになったりすることもあります。

また、不動産取引では売買契約書以外にも、媒介契約書というものがあります。契約書の種類によっても注意点が異なるため、これらも把握して、スムーズに不動産売買を行いましょう。

もっと詳しく知りたい方は、「中古住宅契約時の3つの注意点|ポイントを押さえ損をせず売却!」の記事をご覧ください。

また、「築浅中古住宅の注意点!売却時に損をしないためにできること」という記事や「中古住宅の引渡し前後の注意点を購入する時系列で解説」という記事もご覧ください。

他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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