自宅売却で税金はどのくらい控除される?いくら楽になるのか徹底解説

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自宅売却で使える税金の控除について、さまざまな角度から解説します。

軽減税率の特例など、ほかの節税方法も取り上げますので、初めて自宅を売却する人やできるだけ税金を抑えたい人などは、ぜひ参考にしてください。

自宅売却を全般的に知りたい方は、 「【自宅売却のコツ7つ】住み替えやローンを含めて解説!期間や流れを知ろう」  の記事をご覧ください。

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自宅を売却したときにかかる税金は?

自宅を売却する際には、様々な税金がかかります。売却価格がそのまま自分の利益となるわけではないため、どのような税金があるのか、またいくらくらいかかるのかを把握しておくことが大切です。売却時に発生する税金を知っておくことで、コストがどれくらいになるかを計算しやすくなります。

自宅を売却したときにかかる税金一覧

自宅売却の際にかかる税金は、次の2つがあげられます。

自宅を売りたい人は売買のノウハウだけでなく、税金の控除についても理解を深める必要があります。なぜなら、家を売却して利益が出た場合は、たくさんの税金を納めるケースがあるためです。控除について知っておけば、節税できる可能

  • 印紙税
  • 登録免許税

不動産売却では、売買契約書に収入印紙を貼り付けなければなりません。収入印紙の費用が印紙税であり、いくらになるかは契約書に記載された金額によって異なります。

契約金額本則税率
10万円を超え50万円以下400円
50万円を超え100万円以下1,000円
100万円を超え500万円以下2,000円
500万円を超え1,000万円以下10,000円
1,000万円を超え5,000万円以下20,000円
5,000万円を超え1億円以下60,000円
1億円を超え5億円以下10万円
5億円を超え10億円以下20万円
10億円を超え50億円以下40万円
50億円を超えるもの60万円

売買契約書は2通作成し、売主と買主がそれぞれ1通分ずつの費用を負担することが一般的です。登録免許税は、所有権の移転登記にかかる費用です。

不動産1件に対して1,000円の費用がかかり、例えば土地と建物の両方を売却する場合は、それぞれ1,000円ずつで合計2,000円の費用がかかると考えましょう。所有権の移転登記は自分でも行えますが、スムーズに手続を終えたいなら司法書士に依頼することがおすすめです。

司法書士に依頼する場合は、登録免許税に加えて、10,000円程度の報酬が発生するため、このコストも頭に入れておきましょう。

利益が出た際は所得税・住民税がかかる

不動産を売却したことによって生じる所得のことを、譲渡所得といいます。自宅売却によって利益が出た場合は、印紙税や登録免許税に加えて、所得税と住民税がかかります。これらは不動産の所有期間によって区別され、5年を超えているかどうかが重要なポイントです。

所有期間が5年を超えているものを長期譲渡所得、5年以下のものを短期譲渡所得と呼び、それぞれで税率が異なります。

区分所得税復興特別所得税住民税合計
短期譲渡所得30%2.1%9%41.1%
長期譲渡所得15%2.1%5%22.1%

売却によって利益が出そうであり、かつ所有期間が5年ぎりぎりという場合は、少し待ってから売却したほうが、税率が下がって節税対策になるでしょう。

自宅売却で利益が出た際に使える特別控除・特例

自宅の売却で利益が出た場合は、特別控除や特例を使うことで、課税対象額を引き下げられたり、税率を軽減できたりします。 3,000万円特別控除 【10年超の居住用財産を売却した場合】軽減税率の特例 特定の居住用財産の買い替え特例 これら3つの特別控除や特例を活用して、賢く節税対策を行いましょう。

3,000万円特別控除

仮住まいした自宅や別荘などは控除適用外ですが、マイホームであれば、3,000万円の控除を受けられる制度が整っています。3,000万円の控除の適用条件は、次の通りです。

  • 自分自身が住んでいる
  • 売り手と買い手が夫婦などの特別な関係にない
  • 売った年の前年・前々年にこの特例や他の特別控除を使っていない
  • 住んでいない場合、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること など

自宅が夫婦共有の財産になっている場合は、土地を共有の財産とし、家屋を片方だけが所有している状況であれば、この特別控除が使えない可能性もあるため注意が必要です。 また、住宅ローン控除との併用もできず、利用したい場合はどちらか一方を選ばなければなりません。3,000万円の特別控除と住宅ローン控除が両方利用できる状態にあるなら、それぞれの控除額を確認して、よりお得になる制度を選んで活用しましょう。

【10年超の居住用財産を売却した場合】軽減税率の特例

自宅の所有期間が10年をオーバーする場合、軽減税率の特例があります。具体的には、課税譲渡所得6,000万円の部分で、税率が変わります。

課税長期譲渡所得金額軽減税率
6,000万円以下の部分14.21%(所得税10.21%・住民税4%)
6,000万円を超える部分20.315%(所得税15.315%・住民税5%)

所有期間が長くなるほど税率は下がるため、利益が出ても税負担は少ないでしょう。ただし、軽減税率の特例は、住宅ローン控除との併用ができないため、利用する際にはどちらを適用したほうがお得かを事前に計算しておくことが大切です。

特定の居住用財産の買い替え特例

税金の支払いを先送りできる買換え特例もあります。2019年12月31日で適用期限は一度終わっているものの、「令和2年度税制改正の要望」として2年間の延長が提案されて、特例は2021年3月31日までの延長が決定されました。 そんな買換えの特例の適用条件は、居住用の不動産の保有期間が10年を超えているだけではなく、10年以上住んでいることも含まれます。税金の支払いは、買換え先の住宅を売るときまで先送りされますが、買換え先にも条件があります。それは次の通りです。

  • 前年1月1日~譲渡年の翌年の12月31日までに買換え
  • 住むための土地や家屋であること
  • 建築後年数が25年以内
  • 新耐震基準に適合するもの など

売却して損失が出た際に使える特例

自宅を売却しても、計算すると損失が出てしまうことがあります。損失が出た場合にも使える特例制度はあり、これらを活用することで、税制優遇が受けられます。 損益通算 繰越控除 損失を少しでも抑えるためにも、特例制度は積極的に活用しましょう。

居住用財産の売却損は「損益通算」が使える

居住用の不動産を売却して損失が出た場合は、マイナス分を所得全体から差し引く損益通算が使えます。売却損が出るということは、不動産所得がマイナスになっている状態であるため、他の所得と合算すると合計額が引き下げられるため、所得税が減額されると考えましょう。

損益通算を適用するには、次の条件を満たす必要があります。

  • 居住用の不動産を譲渡すること
  • 住まなくなった家の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する12月31日までに譲渡
  • 親族等などへの譲渡ではないこと
  • 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えること
  • 日本国内での譲渡であること
  • 売買契約日の前日時点で、そのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること
  • マイホームの譲渡価額が住宅ローンの残高を下回っていること

損益通算の適用期限は、2021年の3月31日まで延長されています。

譲渡損失が相殺しきれない場合は「繰越控除」も可能

損益通算を利用しても、売却損が相殺しきれない場合は、複数年にわたって繰越控除をすることも可能です。繰越控除を適用することで、翌年以降の所得からも繰り越して損失分を差し引けるため、節税効果は高くなるでしょう。繰越控除の適用条件は、次の通りです。

  • 合計所得金額が3,000万円以内であること
  • 売却した年の前年・前々年に3,000万円特別控除などを利用していない
  • 自分が住んでいる住宅を売る
  • 住んでいた家の場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却
  • 所有期間が5年オーバーである など

繰越控除は最長4年適用でき、莫大な損失を抱えてしまった場合でも、複数年にわけて利用することで、節税による損失の補填ができるでしょう。

控除すると税金はいくら払う?

自宅売却の利益にかかる税金を計算するためには、最初に「譲渡所得」を算出します。ここでは、課税対象となる譲渡所得の計算方法や、3,000万円の控除を使う計算例を紹介します。

課税対象となる譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、次の計算式で算出できます。

売った金額-取得費(買ったときの金額と買ったときの費用の合計)-譲渡費用(売るときにかかった費用)

そして、算出した譲渡所得から特別控除を差し引いた「課税譲渡所得」に決められた税率をかけると、税額がわかります。 税率は、所有期間が5年オーバー(長期譲渡所得)と5年以下(短期譲渡所得)によって異なります。

所有期間税率
5年オーバー(長期譲渡所得)20.315%(所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%)
5年以下(短期譲渡所得)39.63%(所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%)

課税譲渡所得がプラスになる税金の計算例

課税譲渡所得がプラスになり、3,000万円の控除だけを使った税金の計算例は、次の通りです。

  • 所有期間:5年オーバー(長期譲渡所得)
  • 売却価格:5,000万円
  • 取得費:1,000万円
  • 譲渡費用:200万円

この条件の場合、譲渡所得は「5,000万円-1,000万円-200万円=3,800万円」で、3,000万円の控除を適用させると、課税譲渡所得は800万円です。この数値に長期譲渡所得の税率20.315%をかけると、税額が162万円ということがわかります。

税金の控除をするには確定申告

控除を適用させるためには、確定申告が必要です。ここでは、確定申告をするタイミングや必要書類などについて紹介します。

自宅売却の確定申告をするタイミング

税金控除のための確定申告をするタイミングは、自宅を売却した翌年の2月中旬から3月中旬です。正確な期限は曜日によって毎年前後するため、確定申告する前にチェックしておきましょう。

税金の控除のために必要な書類一覧

税金の控除のために必要な書類は、自分で用意するものと税務署で入手するものに分けられます。

必要な書類
自分で用意する書類
  • 戸籍の附票
  • 売買契約書・建築請負契約書
  • 仲介手数料の領収証
  • 登記費用など諸費用の領収証
  • 土地・建物の全部事項証明書
  • 源泉徴収票 など
税務署で入手する書類
  • 確定申告書の用紙
  • 譲渡所得の内訳書

戸籍の附票は、売却不動産がある市区町村で入手できます。また、各控除を受けるためには、次の書類が必要です。

控除の種類必要書類
適用に所有期間は関係ない3,000万円の控除住民票除票
収用などでの自宅売却で5,000万円の控除公共事業用資産の買取りなどの申出証明書など証明できるもの
特定土地区画整理事業での自宅売却で2,000万円の控除特定土地区画整理事業などのための買取があったことを証明する書類
特定住宅地造成事業での自宅売却で1,500万円の控除宅地造成や建設での売却を証明するもの
土地を取得した時期によって1,000万円の控除平成21年・平成22年に取得した土地であることを証明するもの
自宅売却で利益がないときに繰越控除
  • 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書
  • 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
  • 年末における住宅借入金等の残高証明書 など

上記の通り、適用させたい控除によって必要書類は異なるので、確定申告する前に必ずチェックしておきましょう。

マイナンバーカードを使うなら事前に作成

確定申告でマイナンバーカードを使いたい人は、発行に約1カ月かかるため、事前に作っておきましょう。申請時期になってからマイナンバーカードを作ろうとすると、確定申告が間に合わない可能性があります。

申請は、パソコンやスマホからでも可能です。なお、マイナンバーカードがなくても申告できますが、電子申告したい人は、持っておいても損はありません。

自宅売却の税金控除で失敗しないコツ

自宅売却の税金控除で失敗しないコツは、次の通りです。

  • 自宅売却前にどの控除を使うかを検討
  • 税金控除のアドバイスを専門家から受ける
  • 不動産会社探しにはイエウールがおすすめ

こうしたコツを把握して、賢く不動産を売却しましょう。

自宅売却前にどの控除を使うかを検討する

自宅を売却する前に、どの控除を使用するのかを検討すべきですが、制度の中には併用できないものもあります。

それは、「3,000万円特別控除」と、税金の支払いを先送りできる「特定の居住用財産の買換え特例」です。 しかし、課税譲渡所得6,000万円まで税金を14.21%にできる特例と3,000万円控除は一緒に使えます。

どの控除を使うかを検討するだけでなく、併用できる制度もチェックしておきましょう。

税金控除のアドバイスを専門家から受ける

不動産に関する税金・控除の知識に関しては、おおまかに理解しておくだけでも問題ありません。なぜなら、非常に複雑な仕組みになっており、専門家以外には正確に対応できないことも多いためです。

したがって、税務署や税理士など、税金控除のアドバイスを専門家から受けるようにしましょう。 業者によっては、税金の知識を一通り持ち合わせているケースもあるため、経験豊富な不動産会社に依頼することもおすすめです。

実績豊富な不動産会社に売却を依頼すれば、1カ所で税金についても家の売却についても相談できるため、スムーズに不動産売買を進められるでしょう。

不動産会社探しにはイエウールがおすすめ

経験豊富な不動産会社を見つけるためには、不動産一括査定サービスの利用をおすすめします。実績のある複数の業者を比較できる一括査定サービスを使うと、ひとつひとつ不動産業者を探す必要がありません。

さらに、査定依頼に費用がかからないことも特徴として挙げられるでしょう。 不動産一括査定サービスの中でもっともおすすめできるのは、イエウールです。イエウールは提携している不動産会社が1,600社と業界トップクラスで、大手・中小の不動産会社だけでなく、地域密着の企業にも査定依頼を出せます。

さらにイエウールは、不動産会社に面談をして厳重な審査を行っており、 クレームが多い会社などに対して、提携解除ができる仕組みになっています。しかも、最大6社に依頼できるため、査定結果の比較がしやすいことも特徴として挙げられます。会社によって査定額は、100万円程度違うことも珍しくありません。

こうした特徴を持つイエウールの使い方は、専用ページから都道府県や物件種別などを選び、必要な情報を入力し、査定可能な不動産会社を選んで査定依頼するだけです。会社から査定結果の連絡があったら、担当者との相性をチェックして不動産売買を進めていきます。

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税金控除の条件を確認しながら自宅売却を進めよう

自宅売却で使える税金の控除は、適用に所有期間は関係ない3,000万円の控除や収用などでの自宅売却で5,000万円の控除、特定土地区画整理事業での自宅売却で2,000万円の控除などたくさんあります。

こうした税金の控除をするためには確定申告が必要です。自宅売却の確定申告をするタイミングや必要な書類などは、事前にチェックしておきましょう。 自宅売却の税金控除で失敗しないコツは、自宅売却前にどの控除を使うかを検討したり、税金控除のアドバイスを専門家から受けたりすることです。

優良な不動産会社を見つけるためには、一括査定サイトを利用することもおすすめです。税金控除の条件を確認しながら、自宅売却を賢く進めませんか。

 

もっと詳しく知りたい方は、 「自宅売却にかかる税金を計算しよう!控除や特例を活用し賢く節税」   の記事をご覧ください。

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