築浅の戸建てを売却するコツは7つ!損をしないためのポイントを解説

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戸建てを建てたけれど、転勤になった、ご近所とうまく行かず引っ越したいといった事情で戸建てを手放さなくてはならないケースもあります。

一度住んだとはいえ、建築してからまださほど年数が経過していない、いわゆる「築浅」の戸建てなら、できるだけ高く売りたいと思うのは当然です。どのようにすれば築浅物件を高値で売却することができるのか知りたい人もいるでしょう。

そこでこの記事では、築浅の戸建て物件を高く売却するためのコツを紹介します。売却の手順やポイントをしっかりと押さえて損をせずに高値で売却しましょう。

戸建て売却について知りたい方は、 「【戸建て売却】戸建てを高いうちに売るための全体像を解説」 という記事をご覧ください。

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築浅戸建ての売却で大切な「売却理由」

不動産の売却を検討しているとき、新築、築浅、中古などという専門用語を目にする機会もあるはずです。新築は、誰も住んだことがない物件ということは誰もが理解できることです。では、築浅と中古の境目がどこにあるかをはっきりと説明できるかというと、それはなかなか難しいのではないでしょうか。

実は、築浅に明確な定義はなく、買主の認識の問題とされています。さまざまな調査結果を見ると一般的に築浅は「3〜5年以内」とする人が多く見られます。6年以上経過すると中古という印象が強くなるようです。

売却したい物件の築年数が、新しければ新しいほど築浅というイメージは強くなり、買主にも大きなメリットを感じてもらうことができます。

なぜ「売却理由」を伝えることが大切か

築浅物件を売却する際は、買主に売却理由をきちんと伝えることが大切になります。買主の中には、建築してまもない物件をどうして売りに出すのか不審に感じる方も少なからずいるでしょう。事前に売却理由を明確にしておくことで、購入後のトラブルを未然に回避できるでしょう。

築浅の物件の中には、過去その物件の中で自殺や病死、変死といった「心理的瑕疵」を有している物件があります。このような物件を販売する際は、事前に買主に具体的な瑕疵の内容を説明しておく義務があるのです。心理的瑕疵を隠して売却した後にそのことが発覚すると、損害賠償請求や解除請求を受けることになりかねません。

このようなトラブルを避けるためにも、売却理由は事前にきちんと伝えておくことが重要になります。

世の中の売却理由とは

築浅の物件を売却する理由は様々ですが、大きく2つに分類されます。それは、物件購入者にとって危険な売却理由と危険ではない売却理由です。以下、それぞれの分類に沿った具体的な売却理由を紹介します。

物件購入者にとって危険な売却理由しては、「近隣トラブル」「欠陥住宅」「地盤の緩み」「日照権問題」などがあげられます。

他方、物件購入者にとって危険ではない売却理由しては、「ローンが支払えない」「遠方に長く転勤」「病気などにより主が死亡」「親と同居することになり急遽手ばなす」「離婚」「投資」などがあげられます。

築浅の戸建ての価格を簡単に知りたいという方は、まず査定を検討するとよいでしょう。査定を依頼するには複数の不動産会社に無料で依頼できる一括査定サービス「イエウール」がおすすめです。

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築浅戸建てはいくらで売れるのか

築年数と資産価値は関連性が強いため、国土交通省がまとめた「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」を参考に考えていきましょう。国土交通省によると、注文戸建て住宅の資産価値は築15年までは下落率が比較的大きい傾向にあります。

新築から築5年の間で資産価値は80%まで下落します。築10年で資産価値は半分に下がり、築15年を過ぎた後は徐々にゆるやかになり、築20年以降はほぼ横ばいで推移していきます。

分譲マンションの場合は、購入後1年で資産価値は急落します。ただ、減少ペースは比較的緩やかで注文戸建てと比較すると、築10年で7080%の資産価値が維持できています。築25年あたりから急激に価値が下落し、当初の50%になる傾向にあります。

参考:「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」国土交通省

築浅戸建ての資産価値とは

築年数と資産価値は関連性が強いため、国土交通省がまとめた「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」を参考に考えていきましょう。国土交通省によると、注文戸建て住宅の資産価値は築15年までは下落率が比較的大きい傾向にあります。

新築から築5年の間で資産価値は80%まで下落します。築10年で資産価値は半分に下がり、築15年を過ぎた後は徐々にゆるやかになり、築20年以降はほぼ横ばいで推移していきます。

分譲マンションの場合は、購入後1年で資産価値は急落します。ただ、減少ペースは比較的緩やかで注文戸建てと比較すると、築10年で7080%の資産価値が維持できています。築25年あたりから急激に価値が下落し、当初の50%になる傾向にあります。

参考:「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」国土交通省

新築と中古の違いは何か

一度も住んでいない物件なら新築扱いになるかというと、そうではありません。

実は新築にはきちんとした定義があります。たとえば、建築して1年以上誰も住んでいない物件は「築浅中古」という扱いになります。誰も住んでいないのに、なぜ新築ではないのでしょうか。

新築は竣工から1年以内で1度も誰も住んでいない物件の事を指します。

つまり、ポイントは「1年以内」と「誰も住んでいない」の2つです。未入居であっても建築から1年以上経過していると残念ながら中古物件になります。

戸建てとマンションでは下落率が違う

戸建てとマンションを比較すると、たとえ両者が同じ築年数であったとしても不動産価値の下落率が異なります。その原因は、土地と建物の下落率の違いにあります。

土地の価値自体は年数によって変わることはあまりありません。中古であっても大幅に下落することはありませんが、建物部分は中古になるほど下落率は高くなるのです。

したがって土地の比率が高くなる戸建ての下落率は、マンションの下落率よりも低くなります。

例えば、戸建て3,000万円(土地2,000万円+建物1,000万円)、マンション3,000万円(土地500万円+建物2,500万円)の場合を見てみましょう。

いずれも土地の下落率は変わらず建物の下落率が50%だった場合、戸建ての資産価値は2,500万円(土地2,000万円+建物500万円)となり、下落率は17%ほどとなります。

一方マンションの資産価値は、1,750万円(土地500万円+建物1,250万円)となり、下落率は42%ほどになります。このように土地と建物を総合的に評価すると、戸建てよりもマンションの方が不動産価値の下落率は大きくなるのです。

築浅戸建てを売却するコツ6つ

買主が決まって、売買契約が成立したらいよいよ引き渡しです。引き渡しの際には、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は、不動産会社によって金額が異なるため事前に売値の何%が手数料になるのかを確認しておくと安心です。

不動産の売却を行なったら、確定申告を行う必要があります。利益が生じた場合はもちろん、損益がでた場合も申告は行うようにしましょう。特に利益については、売却価格がそのまま利益になるわけではないため申告の際には注意が必要です。

「譲渡所得=譲渡収入金額(売却価格)-取得費(不動産を購入時の価格)-譲渡費用(仲介手数料など)」

この計算式で計算してプラスになれば利益が出たとして税金を支払う義務が生じます。

利益が出なくても特例や控除を受けることができる場合もあるため、確定申告を行うことをおすすめします。確定申告は、売却した翌年に行うのが通常であるため忘れずに手続きしましょう。

清潔感のある見た目をキープする

築浅物件を高値で売却するためには、内覧の際に清潔感をアピールすることもポイントです。不要なものは処分して、汚れがないかチェックしましょう。必要ならハウスクリーニングを検討してみるのもひとつです。忘れがちな庭の手入れも怠らないことが大切です。庭や玄関は、第一印象を決める大切な場所です。せん定やごみ捨てなどもきちんとして整理された印象を与えましょう。

また、不動産会社が作成してくれた広告もチェックします。外観、内装の写真はよく撮れているか、清潔感のある雰囲気がアピールできているかは要チェックです。購入希望者は、築浅物件を選ぶ際に清潔感に重点をおいて選ぶことが多くあります。これから生活する家であるため、やはり少しでもきれいなほうがよいと思うのは自然なことです。

そんな希望にそうように売り手もしっかりと清潔さを保ち、修繕できるところは費用がさほどかからない程度に修繕しておくことも必要です。

相場の調査に一括査定サイトを利用

不動産売却を依頼する会社を探すのは、なかなか手間のかかる作業です。自分で最寄りの不動産会社を何件も訪れて何度も同じ説明をすることは大変です。仕事をしながらであれば休日を売却のための作業に取られてしまうこともあります。

そうした事態を避けるためにも、一括査定サイトの利用をおすすめします。一括査定サイトなら一回の情報入力で一度に複数の会社に査定の依頼ができます。何度も同じ作業を繰り返す必要もなく、自宅にいながら気軽にできるため手間も省けるでしょう。

一括査定サイトならイエウールがおすすめ

不動産の一括査定サイトならイエウールがおすすめです。全国の不動産会社の中からイエウールが独自に調査した安心できる業者だけと提携しており、一度の利用で最大6社に同時に査定依頼を出すことが可能です。

残念ながら仲介手数料を高額に請求するなどする悪徳な不動産会社はゼロではありません。高額なやりとりとなる不動産売買であるからこそ信頼できる業者に依頼したいものです。イエウールなら、厳選された業者の中から自分の希望にあった業者を複数紹介してくれるので安心して任せることができます。

不動産売却で悩んだらイエウールにご相談ください。

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どこまで住宅設備を残すかは交渉

築浅物件を売却する際、住宅設備をどこまで残すかも重要なポイントになります。たとえば、空調設備です。エアコンは次の住まいで必要な場合はのぞいて、必要ないものについては取り外しせずに一旦そのままにしておきましょう。購入希望者が、エアコンを必要としていて、売却物件についているものが自己所有のものよりも新しかった場合は好印象となるからです。

食器洗浄器や乾燥機、洗濯機など残したほうが物件の価値を高められる設備であるならば、購入希望者と価格交渉する上で有利になるため不要と思う設備でもひとまずはそのままにしておきましょう。

欠陥は隠さず正直に伝える

不動産を売却する際には、売主に対して「契約不適合責任」が課されます。売却した不動産に何らかの欠陥が見つかった場合には、引き渡した後であっても買主は売主に対して修繕を要求することができるのです。これを「契約不適合責任」と呼びます。

一般的には、引き渡しから3ヶ月、長くて12年ほどが適用期間です。保証の範囲は、雨もりや白アリ駆除など建物の維持に影響を与える欠陥や不具合となります。築浅物件であれば、こうした経年劣化で起こりやすい不良は比較的少ないかもしれません。

ただ、注意したいのは施工不良による不具合です。売主が認識していない欠陥が見つかった場合も「契約不適合責任」により損害賠償の対象となるため注意が必要です。

売り出す価格はローンの完済を想定

築浅物件を売却する場合、住宅ローンを完済することが必須条件となります。ローンを組むと金融機関は担保として物件に抵当権を設定します。ローンが完済されるまで抵当権は抹消されないため、売却する際には抵当権の抹消のためにもローンの完済をしなければなりません。

売却価格でローンの完済が見込める場合は問題ありませんが、費用が足らない場合は自己資金から捻出する必要が出てきます。その際、売却価格の全額がローン返済に充てられる訳ではないことを理解しておくことは重要なポイントです。売却代金からは以下のような諸経費が引かれます。

  • 仲介手数用
  • 登記関係費用
  • 収入印紙代
  • 引っ越し費用

仲介手数料は、売却価格が400万円以上の場合で「売却価格×3%+6万円+消費税」で算出します。法律で上限が定められているため、法外な額を請求されることはありませんがそれなりの金額が必要になることは理解しておきましょう。

登記関係費用は、抵当権抹消費用(不動産1件で1,000円。家と土地が別の場合は2,000円)とあわせて登記を依頼する司法書士への報酬が必要となります。相場はおおよそ1件で1万円程度とされています。

収入印紙代は、売買契約書に貼るための収入印紙を購入する費用です。売却価格が1,000~5,000万円までは2万円で、5,000万円1億円までは6万円となっています。

これ以外に、新しい住まいに引っ越すための費用も計算に入れておく必要があるでしょう。すべての費用を換算するとおおよそ全体の4%程度が諸経費としてかかる計算になります。売却価格から諸経費を引いた価格でローンの完済ができるかどうかを考えてみましょう。

節税対策をして確定申告に挑む

売却手続きが完了したら、確定申告を行いましょう。不動産を売却した場合、所有期間に関係なく譲渡所得から最高で3,000万円まで控除を受けることができる特例があります。「3,000万円の特別控除の特例」と呼ばれるこの制度の概要と適用条件について紹介します。

特例を受けるためにはいくつかの条件があります。

    • 自分が住んでいた家または土地であること
    • 以前住んでいた不動産である場合は、住まなくなった日から3年が経過する日の属する12月31日までに売ること
    • 売却した年の前年、前々年にこの特例またはマイホームの譲渡損失について損益通算および繰越控除の特例を受けていないこと
    • 売却した年、その前年、前々年にマイホームの買換やマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと
    • 売却した家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
    • 災害で滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
    • 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと(特別な関係には、生計をともにする親族、家屋を売った後売った家屋で同居する親族、内縁関係、特殊な関係のある法人なども含まれる)

かなり細かな条件がありますので、不明な点は税務署などにしっかりと確認することが大切です。また、確定申告の際に特例を受けるために必要な書類についても紹介しておきます。

  • 戸籍の附票の写し
  • 消除された戸籍の附票の写し
  • これらに類する書類で物件を売った人がその物件を居住用にしていたことを明らかにするもの

これらの書類の内容を確認して、事前に準備をしてから手続きを進めるよう心がけましょう。

築浅戸建てを売却するときのポイント

築浅の戸建てを売却するとき、まず行うのは、なぜ売却するのかという理由を明確にすることです。急な転勤になった、ご近所とうまく行かず引っ越すことにした、子どもの学校の関係で引っ越すことにした、離婚したなど理由はさまざまでしょう。売却の理由によっては、売却金額の条件にも関係することもあります。

転勤、引っ越しであれば次の家を決めるためにも資金が必要です。具体的にいくらくらいで売却したいのかなどの条件も整理しておくとよいでしょう。いつまでにという売却のタイミングも決めておくとよりスムーズに手続きを進めることができます。

理由や条件が明確になったら、売却したい戸建ての相場を調べます。近隣の不動産の価格を調べてある程度、自分で目安を導き出すのもひとつの方法です。ただし、価格は築年数や居住環境に左右されることが多いため、できれば不動産会社に査定を依頼するほうがより相場に近い価格を知ることができます。

その際、複数の会社に一括で査定を依頼すれば査定額を比較することもできるので便利です。比較する際には、自分の物件と近い条件の物件を探しておおよその相場を出しましょう。

所有期間が5年以内だと税率が高い

不動産を売却して得た所得を譲渡所得と呼びます。譲渡所得には、ほかの所得とは別に所得税と住民税が課税されます。譲渡所得がマイナスの場合には課税されることはありませんが、不動産を所有していた期間によって課税方法が異なるので注意が必要です。

具体的には、所有期間が5年以内の場合を「短期譲渡所得」、5年超の場合を「長期譲渡所得」と呼びます。譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が5年以内であるかどうかが基準となるため、売却のタイミングを考える際の参考になります。

短期と長期では、税率が異なるため以下にまとめておきます。

長短区分短期長期
期間5年以内5年超10年以上
居住用39.63% (所得税30.63%、住民税9%)20.315% (所得税15.315%、住民税5%)①課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21%(所得税10.21%、住民税4%) ②課税譲渡所得6,000万円以上の部分20.315%(所得税15.315%、住民税5%)

購入希望者にデメリットがある

築浅の物件は、新築に近くてきれいな状態の物件が多いため、人気です。ただし、購入希望者側にはデメリットもあることを把握しておく必要があります。特に新築物件との購入で迷っている購入希望者にとっては大切なポイントになるでしょう。

たとえば、固定資産税です。戸建ての新築の場合、固定資産税は120㎡までに限り3年間半額になる特例が適応されます。課税評価額が4,000万円の物件なら、固定資産税率1.4%で56万円の固定資産税が必要です。これに特例が適用されることで半額の28万円ですむところ、築浅中古物件は新築同然であっても、軽減措置は受けられません。

新築物件には、固定資産税の減税だけでなく10年間の瑕疵(かし)担保責任もついています。瑕疵担保責任は、住宅を購入した後から何かしらの不具合が見つかった場合、売主に補修などの処置を行う責任が生じるものです。新築の場合、売主は基本的には不動産会社になります。

ただ中古物件の場合は売主が個人となるため、瑕疵担保責任の期間が長いと負担が大きくなることから引渡しから数ヶ月、長くても1~2ヶ月ほどの保証がほとんどです。このように築浅物件は、新築物件と比較すると、固定資産税の軽減がなく、瑕疵担保責任の期間が短いというデメリットがあります。

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もっと詳しく知りたい方は、「戸建てを売却する際にかかる費用|支払うタイミングも把握しておこう」の記事をご覧ください。

また、「戸建ての売却時に築年数は影響する?資産価値との関係を詳しく解説」という記事や、「戸建て売却の税金とは?所得税や住民税などの目安を知ろう」という記事や「戸建てを売却する18のコツとは?高額査定の出し方や節税について」という記事もご覧ください。

 

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