自宅売却にかかる税金を計算しよう!控除や特例を活用し賢く節税

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「自宅を売却したいけれども、どれぐらい税金がかかるのか気になる」などと、初めての自宅売却に不安を感じていませんか。結論から先に述べると、自宅売却の税金計算は簡単にできるため、この記事で詳しく紹介します。

具体的には、自宅売却にかかる5つの税金や節税で使える控除・特例、自宅売却の税金を、正確に計算するコツなどを取り上げます。自宅を売却する前にいくらかかるのか見積もりたいと考えている人などは、参考にしてください。

自宅売却 税金について知りたい方は、 「自宅を売却するときに税金はいくらかかる|計算方法や節税方法を解説」  の記事をご覧ください。

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自宅売却にかかる5つの税金

自宅売却にかかるは、全部で5つあります。

  • 所得税
  • 住民税
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 消費税

それぞれの詳細を紹介しますので、不動産関連の税金について理解を深めましょう。

自宅売却の利益に所得税と住民税

自宅を売って利益が出た際は、所得税と住民税がかかりますが、譲渡所得は「譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)」で計算可能です。取得費は、買ったときの金額とかかった費用の合計で、譲渡費用は売ったときの費用のことです。買ったときの金額とかかった費用の合計の取得費の詳細は、次の通りです。

  • 土地や建物の購入代金
  • 建築代金
  • 購入時の税金
  • 測量費
  • 整地費
  • 建物解体費
  • 設備費 など

譲渡費用は、次の通りです。

  • 仲介手数料
  • 立退料
  • 建物解体費
  • 売買契約締結後に支払った違約金 など

こうした譲渡所得から特別控除を差し引いた「課税譲渡所得」に決められた税率をかけると、税額がわかります。税率は、自宅の所有期間によって異なります。

税率は所有期間が長いほど低い

不動産の所有期間によって税率は異なります。

所有期間税率
5年オーバー(長期譲渡所得)20.315%(所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%)
5年以下(短期譲渡所得)39.63%(所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%)

長期譲渡所得のほうが税率は低いですが、所有期間は譲渡した年の1月1日現在で5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得です。ちなみに復興特別税とは、2011年の東日本大震災における被災者支援を目的としている税金のことです。

売買契約書の作成のため印紙税

自宅を売るときに作成する売買契約書には、印紙を貼り付けます。その印紙代を印紙税と呼び、契約金額によって金額が異なります。

契約金額本則税率軽減税率
10万円超え50万円以下400円200円
50万円超え100万円以下1,000円500円
100万円超え500万円以下2,000円1,000円
500万円超え1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円超え5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円超え1億円以下60,000円30,000円
1億円超え5億円以下10万円60,000円
5億円超え10億円以下20万円16万円
10億円超え50億円以下40万円32万円
50億円超え60万円48万円

10万円を超えた場合は、平成26年4月1日~令和2年3月31日までに作成された契約書であれば、軽減税率が適用されます。契約金額が10万円以下の場合は税率200円で、契約金額が10,000円未満ならば非課税です。

参考:【国税庁】不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

抵当権抹消に登録免許税

自宅を売る際に必要な抵当権抹消にも、登録免許税という税金がかかります。登録免許税は不動産の個数あたり1,000円かかり、建物と土地でそれぞれカウントされます。またマンションの場合、土地は複数でカウントされている場合があります。抵当権抹消の手続きは、司法書士に依頼することも可能ですが、その際の報酬として15,000~20,000円程度かかります。

そもそも抵当権とは、住宅ローンなどを利用していた場合に、金融機関によって設定されているものです。何の権利もない状態の不動産を引渡す義務を負っているため、抵当権抹消登記に対応しなければなりません。住宅ローンを完済していても、抵当権登記は自然に抹消されるわけではなく、所有者自身で行う必要があります。

抵当権抹消登記以外にも、土地や建物の所有権が移転したときに行う「所有権移転登記」にも登録免許税はかかりますが、これは買主が負担することが一般的で、売主は関係ありません。こうした登記に必要な書類は、次の通りです。

  • 登記申請書
  • 登記識別情報、もしくは登記済証
  • 登記原因証明情報
  • 抵当権者委任状
  • 住民票 など

自宅売却の諸費用に消費税

売却のためのハウスクリーニングや撤去費用、引っ越し費用などには消費税がかかります。売却価格が400万円を超える場合は、「売却価格×3%+6万円」を仲介手数料の上限としていますが、これにも消費税が必要です。

このように、自宅売却の諸費用に消費税はどうしてもかかってしまうため、無駄な費用を減らすことをおすすめします。

自宅売却の節税で使える控除や特例

居住用財産の売却で3,000万円の控除があったり、損失時に損益通算・繰越控除があったり、自宅売却の節税で使える控除や特例がいくつかあります。ここでは、こうした自宅売却の節税で使える控除や、特例について詳しく紹介します。

居住用財産の売却で3,000万円の控除

マイホームの売却であれば、3,000万円の控除を受けられます。その適用条件は、次の通りです。

  • 自分自身が住んでいる
  • 住んでいない場合、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
  • 売った年の前年・前々年にこの特例や他の特別控除を使っていない
  • 売り手と買い手が夫婦などの特別な関係にない など

居住用財産ではなく、別荘や仮住まいした自宅などは控除適用外となっています。また、3,000万円の控除などを受けるためには、確定申告する必要があります。その際に必要な種類は、譲渡所得の内訳書です。売買契約日の前日に、売主の住所とマイホームの住所が違う場合は「戸籍の附票の写し」や「消除された戸籍の附票の写し」なども用意しましょう。

さらに、自宅が夫婦共有の財産になっている場合は、土地を共有の財産とし、家屋を片方だけが所有している状況であれば、3,000万円の特別控除が使えないケースもあります。

参考:【国税庁】No.3302マイホームを売ったときの特例

3,000万円の特別控除と併用できる軽減税率の特例

3,000万円の特別控除と併用できる軽減税率もあり、適用条件は次の通りです。

  • 所有期間が10年をオーバーしている
  • 前年・前々年に本特例を受けていない
  • 売り手と買い手が夫婦などの特別な関係にない など

軽減税率の特例は、譲渡所得6,000万円以下の部分が税率14.21%になるものです。6,000万円を超える部分は、税率20.315%のままです。

参考:【国税庁】No.3305マイホームを売ったときの軽減税率の特例

自宅の所有時期や売却先によって使える控除

ほかにも、自宅の所有時期や売却先によって使える控除はたくさんあります。

控除の種類適用条件
特定期間に取得した土地の売却で1,000万円控除
  • 平成21年に取得した土地を平成27年以降に譲渡
  • 平成22年に取得した土地を平成28年以降に譲渡
  • 親子など特別な間柄の人から取得した土地ではないこと など
宅地造成や建設での売却で1,500万円の控除
  • 地方公共団体などが行う住宅の建設、もしくは宅地の造成のための買取
  • 収用などの事業を行う者にその収用の対償地に充てるための買取
  • 特定の民間の宅地造成事業、もしくは住宅建設事業の用に供するための買取
  • 公有地の拡大の推進に関する法律の規定により買取
再開発での売却で2,000万円の控除
  • 一定のha以上でなければ適用されない土地
  • 住宅街区整理事業や防災街区整備事業などのために土地を譲渡した場合も適用される など
公共事業での売却で5,000万円の控除
  • 売却した土地建物は固定資産である
  • 売却した人が最初に買取りの申し出を受けている
  • 買取りを申し出られた日から売却した日が6カ月以内である など

特殊な例が多いですが、該当する人は、控除を適用させましょう。

参考:【国税庁】No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除【国税庁】No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例

自宅売却での損失に損益通算と繰越控除

譲渡所得がマイナスになった「譲渡損失」が出た年は、特例により、他の所得と相殺して税金を減らす「損益通算」が可能です。譲渡損失が大きくて相殺しきれない際は、翌年以降の所得からも繰り越して差し引ける「繰越控除」も利用できます。譲渡損失の繰越控除の適用条件は、次の通りです。

  • 自分が住んでいる住宅を売る
  • 住んでいた家の場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却
  • 所有期間が5年オーバーである
  • 合計所得金額が3,000万円以内であること
  • 売却した年の前年・前々年に3,000万円特別控除などを利用していない など

参考:【国税庁】No.3370マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

4つのパターンで自宅売却の税金を計算

実際に、自宅売却にかかる税金の計算例を見ていきましょう。ここでは、次の4つのパターンを紹介します。

  • 築20年の戸建てを売却した場合
  • 所有期間5年未満の自宅を売却した場合
  • 取得費不明のマンションを売却する場合
  • 自宅売却で損益通算を適用させる場合

計算例を参考に、どれぐらいの税額になるのか目安にしてください。

築20年の戸建てを売却した場合

築20年の戸建てを売却した場合の計算例を紹介します。

  • 売却価格:5,000万円
  • 取得費:1,000万円
  • 譲渡費用:200万円

上記の条件だった場合、譲渡所得は3,800円です。ここから3,000万円の控除を適用させると、課税譲渡所得は800万円となります。そして税額は、築20年のため、長期譲渡所得の税率20.315%となり、162万円です。

所有期間5年未満の自宅を売却した場合

所有期間5年未満の自宅を売却した場合の計算例を紹介します。

  • 売却価格:5,000万円
  • 取得費:1,000万円
  • 譲渡費用:200万円

所有期間5年未満のため、税率は短期譲渡所得で39.63%となり、税額は1,500万円です。10年間住宅ローンの年末残高の1%を所得税と、住民税から控除を受けられる住宅ローン控除を使っても、数百万円しか税額は下がりません。

取得費不明のマンションを売却する場合

取得費不明のマンションを売却する場合は、概算取得費を使うことで税額を導き出せます。概算取得費は、売却した金額の5%です。具体的な計算例を紹介します。

  • 売却価格:5,000万円
  • 取得費:不明
  • 譲渡費用:200万円

売却価格5,000万円の場合、概算取得費は250万円です。課税譲渡所得は、3,000万円の特別控除を使った場合は1,550万円となり、長期所得の場合、税率は長期譲渡所得の20.315%を使うと312万円です。

自宅売却で損益通算を適用させる場合

自宅売却で損益通算を適用させる場合の計算式を紹介します。

  • 不動産所得:-300万円
  • 給与所得:600万円

この場合は課税所得金額が300万円になり、赤字の不動産所得があるので所得税率は10%です。所得税と住民税の計算式は、次の通りです。

  • 所得税:(300万円-基礎控除38万円)×所得税率10%-税額控除97,500円=16万4,500円
  • 住民税:(300万円-基礎控除33万円)×10%=26万7,000円

合計で43万1,500円ですが、不動産がなかった場合は給与所得の600万円で計算され、所得税率は20%となり、税額は100万円近くになってしまいます

自宅売却の税金を正確に計算するコツ

自宅売却の税金を正確に計算するコツは、次の通りです。

  • 自宅売却に関わる費用を漏れなく見積もる
  • どこまで控除や特例が使えるかチェック
  • 税金の計算を専門家にサポートしてもらう

こうしたコツを知り、正しく税金を計算しましょう。

自宅売却に関わる費用を漏れなく見積もる

経費が多くかかり、譲渡所得が少なければ、支払う税金も少なくなります。そのため、譲渡費用はもれなく計上することをおすすめします。

しかし、自宅売却にかかった経費がすべて譲渡費用として認められるわけではなく、不動産を売るときに直接要した費用だけが譲渡費用の対象です。また節税するためには、無駄な費用を避けることも重要です。

どこまで控除や特例が使えるかチェック

控除や特例がどこまで適用させられるのか、必ずチェックしておきましょう。適用させられる控除や特例は、次の通りです。

  • 居住用財産の売却で3,000万円の控除
  • 譲渡所得6,000万円以下の部分が税率14.21%になる軽減税率の特例
  • 特定期間に取得した土地の売却で1,000万円控除
  • 宅地造成や建設での売却で1,500万円の控除
  • 再開発での売却で2,000万円の控除
  • 公共事業での売却で5,000万円の控除
  • 損失時には損益通算と繰越控除 など

こうした控除や特例はかなり大きな金額のため、使わないと損です。

税金の計算を専門家にサポートしてもらう

自宅売却に関する税金・控除の知識に関しては、ポイントを押さえておくだけでも問題ありません。なぜなら、税金・控除は非常に複雑な仕組みになっており、税理士などの専門家に相談したほうがスムーズに話が進むためです。

本格的に不動産の売却を考えるのであれば、経験豊富な不動産会社に頼むことがおすすめです。なぜなら、税金の知識が一通りある優良不動産会社が少なくありません。実績豊富な不動産会社に売却を依頼すれば、ひとつの場所で税金についても家の売却についても相談できるでしょう。

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税金の計算を自宅売却前にしておこう

自宅売却にかかる税金は、所得税や住民税だけではなく、印紙税や登録免許税、消費税もかかります。所得税と住民税は自宅売却の利益にがある場合だけ必要ですが、自宅の所有期間によって税率が大きく異なります。また、印紙税も契約金額によって税額が左右されます。

自宅売却の節税で使える控除や特例は、「マイホーム売却で3,000万円の控除」が有名ですが、ほかにも、譲渡所得6,000万円以下の部分が税率14.21%になる軽減税率の特例や特定期間に取得した土地の売却で1,000万円控除などもあります。

税金を正確に計算するためには、自宅売却に関わる費用を漏れなく見積もるようにしましょう。どこまで控除や特例が使えるかをチェックして、税金の計算を専門家にサポートしてもらうこともおすすめです。税金の知識が一通りある優良不動産会社を見つけたい人は、不動産一括査定サービスのイエウールを利用しましょう。

もっと詳しく知りたい方は、 「自宅売却に使える税金の控除でどのくらい楽になるのか徹底解説!」 の記事をご覧ください。

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