老後に家を売る際に検討すべき3つの方法|特徴や違いを解説

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老後資金を獲得する方法として、家を売るという選択肢があります。ひとくちに家を売るといっても方法はさまざまであり、大きく次の3つがあげられます。

  • リバースモーゲージ
  • リースバック
  • 不動産会社への単純売却

それぞれで資金獲得の方法は異なり特徴も違うため、それぞれに合った方法を見つけることが大切です。方法ごとの違いを知り、自分に合ったやり方で老後資金の獲得を目指しましょう。

家を売るについて知りたい方は、 「家を売る4つの成功法!家を高く早く売るポイントを解説」 の記事をご覧ください。

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老後に家を売るメリット

人生100年時代と言われ、人生のうち「老後」と言える期間が長くなってきました。それにともない、住む家はあるけれど、老後の蓄えが心配という人も増えています。特に住宅ローンが払い終えていない方は、より切実な不安を抱えているのではないでしょうか。

老後資金を得るために、家を売却するという選択肢があります。不動産価値のあるうちに売却することで、まとまった金額を得ることができ、それを老後の生活費にしたり、介護施設への頭金にあてたりすることができます。 不動産を売却することで得られるメリットを解説します。

メリット1:住宅ローンの心配がなくなる

住宅ローンが残っていても、家を売ることは可能です。むしろ、売却金で繰り上げ返済が可能になるため、利息分などの負担が軽くなります

売却額がローン残高を上回っていれば、その後の支払いは不要となります。もし完済ができなかったとしても、ある程度の額を繰り上げ返済することで、残り期間を短くしたり、毎月の支払額を少なくしたりすることができます。

不動産価値のあるうちに売却し、ローンを返済することで、毎月の返済負担を減らせる上に、本来かかるはずだった利息を節約することができるのです。

メリット2:ライフスタイルに合わせられる

時代や年齢に合わせてライフスタイルは大きく変動しますが、住居は時に大きな足かせとなります。より住みやすい環境を選ぶため、家を手放すことも選択肢の1つです。

子育てのために購入した大きな戸建て住宅も、子どもたちが独り立ちしたことで、持てあましてしまう方が多くいます。体が思うように動かなくなり、庭や家屋の管理がおろそかになると、不動産価値も下がっていく一方です。

病院や買い物に行きやすい駅近の家や、管理しやすいコンパクトなマンション、シニア向けのサービス付き住居、子どもと二世帯住宅に住むなど、老後のライフスタイルに合わせた転居計画を練る第一歩として、不動産売買を考えてみてはいかがでしょうか。

メリット3:価値がなくなる前に現金化できる

原則として、家屋の価値は年々確実に下がります。できるだけ早く売却したほうが、より高く売ることができます。ようやく住宅ローンを払い終えたと思ったら、不動産価値はタダ同然になっていたというケースは少なくありません。

また、全国的に「空き家問題」が深刻化しています。さまざまな原因がありますが、その1つに相続があります。自分のあとに住む人がいないのであれば、価値のあるうちに現金化することで、メリットは大きいといえます。

メリット4:維持費に悩まなくて住む

持ち家は賃料を支払わなくていい分、他の部分でランニングコストがかかります。固定資産税などの税金に始まり、戸建てであればリフォームなどの修繕費、マンションなら管理費や修繕積立金などの維持費です。

家の面積が大きければ大きいほど、これらの維持費も大きくなります。ライフスタイルに見合った住居であればいいですが、広すぎて部屋の多くが物置のような状態であれば、維持費の払い損と言っても過言ではありません。

利便性の低い住宅で高い維持費を払い続けるくらいなら、いっそのこと手放してしまったほうがメリットは大きいでしょう。

老後に家を売るときの注意点・リスク

家を売却することで、「今後払い続けなくてはいけないお金」を整理することができます。長い老後をどう過ごすか、ライフプランを考えるうえでも大きなメリットになるでしょう。

しかし、メリットばかりではありません。予想外の出費や、思いがけない事態も想定できます。家を売るときの注意と、考えられるリスクを見ていきましょう。

買い手が見つからない

家を売る上で一番重要なことは「買い手を見つけること」です。しかし、よほどいい物件でなければ、そう簡単に見つからないのが現状です。

不動産売買が成功するか否かは、仲介する不動産会社によるところが大きいです。できるだけ多くの不動産会社へ査定を依頼し、信頼できる会社を選択しましょう。早く現金化したいと思うと、足元を見られて安く買いたたかれてしまう危険性もあります。

売りに出したからといって、すぐに売れるとは限りません。早いうちから準備を進めることが大切です。

思ったよりも金額が低い

思い入れのあるマイホームですから、少しでも高く売りたいものです。しかし、実際のところ、経費などを差し引くとほとんど利益が出ないことも多いです。

査定の時点で思うより低い金額が提示されることもありますし、買い手から値引き交渉を持ちかけられることもあります。とはいえあまり高い金額のままでは買い手がつきませんし、せっかく買いたいという人が居るならと交渉に応じてしまうこともあるでしょう。

査定額がそのまま売却価格になるとは限りません。買い手がつかなければ値下げするしかなく、成約価格が思っていたよりもずっと低かったという事例は少なくないのです。

想定以上に費用がかかる

家の売却には大きな金額が動きます。それは売却額という収入だけでなく、売買契約にかかる支出も同様です。大まかに下記のような費用があります。

  • 不動産会社へ支払う「仲介手数料」
  • 不動産売買契約書にかかる「印紙税」
  • 抵当権抹消のための費用(住宅ローンがある場合)
  • 住宅ローンの返済費用
  • 不動産売却益に対する「所得税」
  • 引っ越しなどの住み替え費用
  • 査定のための測量費や解体費用など

不動産の条件や住宅ローンの有無によっても変わりますが、ほとんどの場合どれも欠かせない費用です。この他にも細々としたお金がかかってきます。それぞれ節約、節税方法があるので、不動産会社などに相談してみるといいでしょう。

売却というと入ってくるお金に注目してしまいますが、出ていくお金も相当にあることを忘れないでください。

 

家を売るときのポイント

不動産を売却する際は、次のポイントを押さえておきましょう。

  • 相場価格を把握する
  • 老後の資金計画を立てる
  • 不動産会社選びを徹底する

これらを知っておくことで、よりスムーズに自宅の売却や老後資金の獲得がしやすくなります。

自分で相場把握をしておこう

まずは所有している不動産がどれくらいの価格なのか、相場を知っておくことが大切です。相場を把握しておくことで、業者から提示された金額や融資の限度額などが把握でき、よりスムーズに資金計画を立てやすくなります。

相場価格を把握するためには、複数社から査定を受けて結果を比較したり、似た物件の情報を参考にしたりすることがおすすめです。また、ネットでは不動産取引の成約事例を確認できるサイトもあるため、これを利用してもよいでしょう。

プランニングなくして老後なし

老後のために家を売ったり、融資を受けたりするなら、将来的な資金計画は綿密に立てておきましょう。将来に向けてどれくらいの金額が必要かはもちろん、今後の収入の増減も含めて、計画に組み込んでおくことが大切です。

収支のプランニングが正しくできていないと、老後資金がなくなってしまい将来困ることもあります。事前の計画を念入りに行い、都度見直しながら修正することで、金銭的なリスクは減らせます。

不動産会社選びは徹底しよう

不動産会社を利用する場合は、依頼先を厳選することが大切です。利用する不動産会社によって、売却の金額が変わることは多く、その他の条件が違ってくることも少なくありません。

また、悪徳業者に引っかかってしまうと、悪条件で自宅を手放すことにつながります。利用する不動産会社の選定はそれだけ重要です。必ず複数社で比較しておきましょう。

一括査定サイトから複数社で比較しよう

不動産会社を比較する際には、一括査定サイトの利用がおすすめです。イエウールなら一度の登録で最大6社の査定結果を表示できるため、効率的に各種条件の比較ができます

また、登録業者は全国1,600社以上と多く、優良業者のみと提携しているため、安心度も高いでしょう。全国の幅広い場所で利用でき、かつ多くの選択肢から利用先を選べるため、おすすめのサービスです。

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さまざまな角度で比較して選ぼう

利用先の不動産会社を比較する際には、査定額や提示される融資額だけではなく、さまざまな角度で比較することがおすすめです。担当者との相性や利用可能な地域、不動産会社の得意分野など複数の面で比較することで、より自分に合った業者を見つけやすいでしょう。

特に価格面だけで決めてしまうと、その他のサポートが充実しておらず、売却や融資などがスムーズに進まないこともあります。顧客獲得のために、金銭的な条件を高く設定する業者もあるため、必ず複数の観点で利用先を選ぶようにしましょう。

 

家を老後に売るときの選択肢

大きな資産である「家」を売れば、老後の資金を得ることができます。しかし、住み慣れた家を離れたくないと考える方も多いでしょう。
実は、家に住みながらにして資金を得る方法が存在します。「不動産で資金を得る」には、大きく3つの手段があります。

  • 家を担保にして現金を借り入れる「リバースモーゲージ」
  • 家を売却したうえで借家として住み続ける「リースバック」
  • 不動産を売却し売値を得る「単純売却」

それぞれの特徴と、メリット・デメリットを見ていきましょう。

選択肢1:リバースモーゲージ

所有している住宅を担保にして現金を借り入れるのが「リバースモーゲージ」です。住宅に抵当権を設定して担保とすることで、高齢でも現金の借り入れが可能となり、老後資金を準備しやすくなります。
担保となる不動産価値の額が融資の限度額となります。所有者が死亡した際に現金で一括、または住宅を売却することで元金を返済します。
制度の詳細は次の通りです。

項目詳細
所有権契約者が所有する
固定資産税の納税義務契約者が支払う
資金用途老後資金や自宅リフォーム、介護施設等への入居費用など
年齢制限55歳以上とする金融機関が多い
対象物件・土地付き建物
・取扱機関によってはマンションが対象外となる

物件の所有権は契約者自身が持つため、固定資産税や修繕費といったコストは契約者本人の負担になることを覚えておきましょう。

契約先によって条件はさまざまです。例えば資金用途の制限ですが、金融機関によって内容が異なります。年齢制限については、高齢者向けの制度であるため、55歳以上から利用可能とする銀行が多いです。
対象となる物件は土地付きの建物で、場合によってはマンションが対象外になります。この点にも注意しましょう。

リバースモーゲージのメリットとデメリット

高齢でも融資が受けられる点では魅力的な制度ですが、リバースモーゲージには次のように、メリットとデメリットの両方があります。

メリットデメリット
・高齢でも融資が受けられる
・自宅を手放さずに現金を手にできる
・使用用途の範囲内なら、資金を自由に使える
・金利が上昇する可能性がある
・担保不動産価値の減少によって、融資額が減額されることがある
・融資限度額を迎えたあとは、新たに融資を受けられない

高齢でも融資が受けられ、自宅を手放さずに現金が手に入る点は、リバースモーゲージの大きなメリットです。また、使用用途は限定されているものの、住宅関連のさまざまな用途で使えるため、利便性の高さもメリットといえます。

デメリットは、金利の上昇によって最終的な支払い額が増えたり、担保不動産の価値減少に伴い、融資額が減額されたりすることなどがあげられます。

また、融資限度額に達すると追加融資は受けられない仕組みであるため、長生きリスクが潜んでいることも頭に入れておきましょう。

リバースモーゲージが向いているケース

老後資金の獲得としてリバースモーゲージの利用が向いているのは、次のケースに該当する人です。

  • 戸建てに住んでいる
  • 貯蓄が少ない
  • 自宅の相続人がいない
  • 高齢者施設などへの住み替えを予定している
  • ローンの残債がある

リバースモーゲージは、マンションについては対象外になることもあるため、基本的には戸建てに住んでいる人に向いているでしょう。また、貯蓄が少ない人でも家を持っているなら利用でき、現金の獲得ができるため、これも向いているケースの1つです。

また、家を相続する人がいない場合もリバースモーゲージがおすすめです。仮に担保となる家を失ったとしても、相続人への影響がないことが理由です。ただし、資産の相続人がおらず、相続人の同意が取れないと、リバースモーゲージ自体が利用できないこともあるため、この点には注意しましょう。

リバースモーゲージは、最終的に家を手放しても問題ない人におすすめで、住み替えを予定している人にも適しています。また、ローンの残債があり、支払いに困っている場合も、返済資金の獲得が可能なため、おすすめの制度です。

選択肢2:リースバック

自宅を不動産会社に売り、同じ物件を借りて住むのがリースバックです。家の所有権は不動産会社に移動しますが、同じ家に住み続けることができます。賃料はかかりますが、税金等の支払いが減るため、金銭的な負担が少なくなる場合があります。
リースバックの特徴は下記の通りです。

項目詳細
所有権不動産会社が持つ
固定資産税の納税義務不動産会社が支払う
資金用途制限なし
年齢制限制限なし
対象物件制限なし

リースバックでは一度不動産を売却するため、所有権は不動産会社のものになります。同じ住宅に住み続けるためには、改めてその家を「借りる」ことになります。契約者には借家権があると考えましょう。

所有権が不動産会社に移動することで、固定資産税や修繕費などの支払いが不要になります。税金などの負担が抑えられることは大きな魅力でしょう。

リバースモーゲージと比較すると、リースバックは制限が少なく、資金の用途や年齢制限などがありません。また、戸建てからマンション、さらには事業用の建物にも適用できます。

リースバックのメリットとデメリット

リースバックにはメリットとデメリットがあり、それぞれ次の通りです。

メリットデメリット
・同じ家に住み続けられる
・制限が少ない
・一度にまとまった金額を手にできる
・売却価格が安くなりやすい
・賃料の支払いが必要

家を売ってから借りて住むリースバックでは、売却しても同じ家に住み続けられます。また、年齢や使用用途などの各種制限が少ないため、自由度の高い制度といえるでしょう。

売却によってまとまった金額を手にできるため、高額の資金を一気に集めたい人に向いています。ただし、リースバックによる売却では、通常の売却よりも価格が安くなりやすいため、この点には注意しましょう。

また、同じ家には借家権を利用して住み続けるため、賃貸物件と同様に賃料の支払いも必要です。一度にまとまった金額を手にできますが、その後ランニングコストがかかることは理解しておきましょう。

リースバックが向いているケース

リバースモーゲージではなく、リースバックが向いているのは、次のケースに該当する場合です。

  • リバースモーゲージが合わない
  • 住宅ローンの負担を軽減したい
  • ローンを払いながら同じ家に住み続けたい
  • 老後資金を獲得したい
  • 住み替え資金を用意したい
  • 相続準備をしたい

リバースモーゲージとリースバックは、制度が大きく異なります。そのため、リバースモーゲージの特徴を見て条件が合わないと判断した場合は、リースバックの利用を考えるとよいでしょう。

住宅ローンの負担を軽減したい人や、ローンの支払いを続けながら同じ家に住み続けたい人にも、リースバックはおすすめです。まとまったお金を手にできる点がリースバックの魅力で、老後資金や住み替え資金を用意したい人にも向いています。

他にも、相続準備をしたい人にも向いており、相続人がいる場合は、リバースモーゲージよりもリースバックのほうがよいでしょう。

選択肢3:不動産会社でそのまま家を売る

自宅を担保に現金を借り入れるリバースモーゲージ、そして自宅を売却したうえで借家化するリースバックについて説明してきました。
しかし、「自宅に住み続ける」というこだわりがないのであれば、手持ちの不動産を不動産会社に売却するのが、もっともシンプルに老後資金を得る方法といえるでしょう。

もちろん、メリットとデメリット、向き不向きがあります。ご紹介した制度との大きな違いは「住む場所(自宅)がなくなる」ことです。

そのまま家を売るメリットとデメリット

不動産会社への単純売却には、次のメリットとデメリットがあります。

メリットデメリット
・他の方法よりも高額で売却できる
・老後に合った物件に住み替えがしやすい
・住み慣れた環境から離れなければならない
・住み替えにコストがかかる
・売却までに時間がかかりやすい

単純売却はリバースモーゲージやリースバックなどのように条件付きの売却ではないため、高値で売りやすい点がメリットです。また、売却資金をもとにして老後の物件の購入がしやすく、住み替えもしやすいでしょう。

デメリットとしては、自宅を売却するため、住み慣れた環境から離れなければならない点があげられます。また、住み替えには引っ越しや物件の購入、売却時の仲介手数料などのさまざまなコストがかかるため、これらもデメリットでしょう。

さらに、単純売却は数カ月単位の時間がかかるため、これもデメリットの1つです。時間的、金銭的なコストが発生しやすいため、売却時にはこれらをカバーできるように、条件の交渉を行うことが大切です。

そのまま家を売るのが向いているケース

不動産業者への単純売却が向いているケースとしては、次の2つがあげられます。

  • 現在の物件の維持費を抑えるために住み替えをしたい
  • 不動産をできるだけ高く売りたい

今住んでいる物件の維持費が高く、ランニングコストを抑えるために住み替えをするなら、単純売却がおすすめです。また、リバースモーゲージやリースバックよりも高額で売りやすいため、不動産をできるだけ高く売りたい場合にも、単純売却はおすすめでしょう。

早めのプランニングと専門家への相談がカギである

老後資金を準備する際には、早めにプランニングを行い、専門家に相談することがおすすめです。家を売るにしても、担保にして融資を受けるにしても、専門家とよく相談してから行ったほうが失敗は少ないです。

老後資金を得る方法はリバースモーゲージやリースバックのほかにも、所有している不動産の売却などさまざまあるため、自分に合ったやり方を選び、賢く資金計画を立てましょう。

もっと詳しく知りたい方は、「家を売る際の相場の調べ方|好条件で売却する3つのコツをご紹介 」の記事をご覧ください。
また、「 家を売る際に必要な税金は?利用できる控除や節税方法」という記事や、 「離婚で家を売る方法は?財産分与で失敗を避けるための知識」 という記事もご覧ください。
他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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