旦那名義の家は財産分与できる?財産分与のポイントや名義変更の方法を解説

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離婚する際には財産分与を行いますが、この時に家が旦那名義になっていることもあります。家も財産分与の対象となりますが、名義が相手にあると分与されないのか疑問に思ってしまうこともあるでしょう。

財産分与は離婚後の生活を左右する重要なものであるため、詳細な内容まで理解しておく必要があります。

旦那名義の家が財産分与時にどのように処理されるのかを知り、離婚後の手続きをスムーズに行いましょう。

離婚で家を財産分与すること全般について知りたい場合は「離婚で家を財産分与するには?財産分与の種類や流れを解説」の記事をご覧ください。

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旦那名義の家は財産分与の対象なのか

財産分与では不動産である家も対象となります。ただし、旦那名義の家は、分与の対象とならない場合もあるため注意が必要です。どのようなケースだと財産分与の対象になるのか、また対象にならない場合はいかなるときなのかを把握して、財産分与についての理解を深めていきましょう。

財産分与の対象になる場合

旦那名義の家でも、婚姻後に妻の協力のもとに家を取得して維持している場合は、財産分与の対象となります。

例えば旦那名義の家でローンを組んでいる場合に、自分も仕事をして支払い額の一部を負担している、あるいは生活費を捻出しているなどの場合は、財産分与の対象として認められやすいです。

旦那名義の家でも、妻が協力して取得や維持をしていることが評価される場合は、実質的共有財産とみなされ、財産分与の対象になることは覚えておきましょう。

財産分与の対象にならない場合

旦那名義の家で財産分与にならないのは、次の場合です。

  • 実質的共有財産ではない
  • 旦那が結婚前に取得している家

旦那名義で一緒に暮らしていたとしても、それが旦那のみの力で取得、維持している場合は、実質的共有財産とは認められないため、財産分与の対象とはなりません。家の購入やローンの支払い、生活費の捻出などをすべて旦那の独力で行っている場合は、財産分与の対象にならない可能性があるため注意が必要です。

また、財産分与は結婚後に夫婦で築いた資産が対象となるため、結婚前に所有している財産については、財産分与の対象から外れます。

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旦那名義の家で住宅ローンが残っている財産分与の選択肢

旦那名義の家で住宅ローンが残っている場合でも、財産分与は可能です。その際の選択肢としては、次の4つがあげられます。

  • 選択肢1:家を売って現金にしてから財産分与する
  • 選択肢2:妻が家に住み続けて旦那は住宅ローンを払い続ける
  • 選択肢3:妻と夫で賃貸借契約を結ぶ
  • 選択肢4:家の名義を旦那から妻に変更する

これらの選択肢から、どれが選べるか、また自分に合ってるのはどのケースかを考えてみましょう。

選択肢1:家を売って現金にしてから財産分与する

不動産は財産分与の対象になりますが、実際にわけるとなると、どれくらいの価値があるのかを判断しづらいです。そのため、家を売って現金にし、それを夫婦でわけるという方法もあります。

家を売却し、現金で財産分与をするメリットは、お互いに均等にわけやすいことがあげられるでしょう。デメリットとしては、旦那が売却に応じない可能性があるという点です。また、家の価値や住宅ローンの残債次第では、売却によってローンの完済ができず、売却そのものが難しいケースがあることもあげられるでしょう。

旦那が売却に応じ、現金による分与を承諾する、かつ売却そのものが可能な場合のみ、売却価格を夫婦で分割する形での財産分与が可能です。

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選択肢2:妻が家に住み続けて旦那は住宅ローンを払い続ける

旦那名義の家でも妻がもらい受けることは可能なため、住宅ローンは旦那が払い続けるという形式で分与も可能です。妻としては継続して家に住むことができ、新居を探す手間やコストがかからない点がメリットでしょう。

デメリットは、旦那が住宅ローンの支払いに応じるかどうかによって、この方法が取れない場合もあるということです。自分が住まない家の住宅ローンを支払い続けることは、旦那側の大きな負担にもなりかねないため、相手からの承諾が得られないなら、住宅ローンを支払ってもらうことはできません。

選択肢3:妻と旦那で賃貸借契約を結ぶ

旦那が住宅ローンの支払いを拒否する場合は、妻と旦那で賃貸借契約を結び、旦那名義の家に妻が住み続けることも可能です。賃貸借契約で支払う家賃が住宅ローンの残債となるため、妻は家賃代わりに住宅ローンの支払をすることで、同じ家に住み続けられます。

旦那としても不動産という資産を手放さずに済むため、住む家の確保と資産の保有という点で、妻と旦那の両方にメリットがあるでしょう。デメリットとしては、妻側に金銭的な負担が生じる点にあります。

住宅ローンの支払いをひとりで行うため、収入が少なかったり、残債が多かったりする場合は、デメリットは大きいでしょう。

選択肢4:家の名義を旦那から妻に変更する

名義を変更して、旦那から妻のものにして分与するという方法もあります。家の名義を変更することで、自分名義の家が手に入り、同じ家に住み続けられるのは妻側にとっては大きなメリットでしょう。

ただし、名義を譲り受ける場合に住宅ローンの支払いも引き継ぐ場合は、自分の年収によって住宅ローンの借り入れ可能額が変動することは頭に入れておきましょう。

現在残っている分を支払うだけなら問題ありませんが、追加でローンを借り入れようと思っている場合は、年収が低いと借り入れそのものができないこともあります。また、住宅ローンの支払いができるかどうかもチェックしておき、念入りな資金計画を立てておくことが大切でしょう。

 

旦那名義の家を妻に名義変更する方法

財産分与をしようと思った時、家の名義が旦那だったらどうすれば良いか気になりますよね。ここでは具体的に、旦那名義の家を妻に名義変更する方法をお伝えします。名義変更に必要なことは全部で3ステップです。

  1. 住宅ローンの名義変更を金融機関に相談する
  2. 家の名義変更を司法書士に依頼する
  3. 離婚後も妻が住み続けるなら公正証書を作成しておく

STEP1:住宅ローンの名義変更を金融機関に相談する

離婚後に妻が住む場合、家の名義を変更するためにまずは金融機関に相談する必要があります。住宅ローンを金融機関から借りている人が対象です。

なぜ金融機関に相談する必要があるのかというと、住宅ローンを借りている場合は銀行の承諾を得ずに勝手に家の名義変更をしてはいけないからです。銀行とは金銭消費賃借契約を結んでおり、家の名義変更には承認を得る義務が課せられています。

もし銀行の承諾を得ずに名義変更したことがばれた場合、住宅ローンの一括返済を求められたり、返済ができない場合は家を失ってしまう可能性があります。

金融機関に相談する場合は、住宅ローンの支払い名義を誰にするかや、妻が今後住宅ローンを支払うなら連帯保証人をどうするか決めておく必要があります。

STEP2:家の名義変更を司法書士に依頼する

家の名義変更をする場合、司法書士に依頼すると良いでしょう。司法書士に依頼すれば、法務局への書類作成や申請をしてもらうことができます。

司法書士に名義変更を依頼する場合、費用としては実費と報酬の2種類があります。実費とは登録免許税のことで、司法書士を通して支払う税金のことです。報酬とは司法書士へ支払う報酬のことで、約10万円程度と思っておくと良いでしょう。

名義変更は自分でやることも可能です。ただし書類の準備が面倒で時間がかかってしまうことがあるので、スムーズに名義変更をしたい場合は司法書士がおすすめです。

STEP3:離婚後も妻が住み続けるなら公正証書を作成しておく

離婚後に妻が住み続けるのであれば、名義変更だけでなく公正証書を作成しておくことも大切です。

公正証書とは、公証人法に基づき法務大臣に任命された公証人が作成する公文書です。 簡単にお伝えすると、法律的に内容が保証されている書面のことです。口約束をしてトラブルになることでも、公正証書を作っておくことで歴とした証拠になります。

例えば、元旦那から住宅ローン分のお金をもらい続ける場合、その約束内容を書き留めておかないと不安ですよね。「住宅ローンの返済分のお金を元旦那から元妻に支払う」という内容を公正証書に残しておけば、万が一旦那からの支払がなくなったとしても強制執行をさせることが可能になります。

 

離婚で家を財産分与するときの税金

離婚によって財産分与をする際には、次のような税金がかかる場合があります。

  • 登録免許税
  • 譲渡所得税
  • 贈与税
  • 不動産取得税

これは財産分与の際に不動産を売却したり、名義変更をしたりする場合にかかります。そのため、ケースによってかかる税金と、かからない税金があることも覚えておきましょう。

登録免許税について

不動産の名義を変更する際には、登録免許税がかかります。これは所有権の移転登記をする際にかかる費用であり、不動産1つに対して1,000円かかります。そのため、土地付き一戸建ての不動産の名義変更をする場合は、土地で1,000円、建物で1,000円の合計2,000円がかかると考えましょう。

名義変更をしない場合は課税されない税金ですが、家を売却する際には、売主から買主に所有権の移転登記を行うため、支払いが必要です。

譲渡所得税について

家を売却して現金で分割する場合に、売却によって利益が出ると譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税は所得税と復興特別所得税、住民税の3つで課税されており、売却によって利益が出た場合のみ課税対象になると考えましょう。売却益が出ているかどうかは、次の式で計算します。

売却益=売却価格-不動産の取得費-売却にかかった費用-特別控除

区分所得税復興特別所得税住民税合計
短期譲渡所得30%2.1%9%41.1%
長期譲渡所得15%2.1%5%22.1%

これらを計算し、プラスが出た場合は譲渡所得税の課税対象となります。譲渡所得税は不動産の所有期間によって変動し、5年以下のものが短期譲渡所得、5年を超えるものが長期譲渡所得です。同じ不動産でも、短期譲渡所得のほうが税率が高いため、この点も覚えておきましょう。

売却によって手元にお金が入ってきても、取得費や売却にかかった費用などで利益が出ていない計算になる場合は、譲渡所得税は非課税となります。

贈与税について

不動産を贈与する場合には、贈与税が課税されます。贈与税の基礎控除額は110万円であり、110万円を超える資産を贈与する場合は、課税対象になると考えましょう。

基礎控除後の課税価格税率控除額
200万円以下10%
300万円以下15%10万円
400万円以下20%25万円
600万円以下30%65万円
1,000万円以下40%125万円
1,500万円以下45%175万円
3,000万円以下50%250万円
3,000万円超55%400万円

贈与税は不動産だけではなく、現金や有価証券など、その他の資産を贈与する際にも課税対象となります。また、これらは合計金額で課税額が決定するため、複数の資産を贈与する、あるいはされる場合は注意しましょう。

財産分与は財産の清算であり、贈与にはあたらないため、離婚前、あるいは離婚後に別途贈与する場合のみ、贈与税の対象となります。

不動産取得税について

不動産を取得する際には、不動産取得税がかかり、税率は次の通りです。

土地・建物の税額=固定資産税評価額×4%

財産分与での名義変更手続きの注意点

ただし、2021年の3月31日までは、土地と住宅は3%の軽減税率が適用されます。また、財産分与時には基本的には不動産取得税は課税されませんが、慰謝料として家が分与される場合や、妻が離婚後の生活に困って扶養の意味で旦那から分与される場合は、不動産取得税が課せられるため注意しましょう。

財産分与の際に名義変更の手続きをする場合は、次の2つの点に注意しましょう。

  • 住宅ローンが残っていると財産分与できないパターンもある
  • 共有のまま残さない方がよい

これらの注意点を把握して、分与する財産の名義変更を、トラブルなく完了させましょう。

住宅ローンが残っていると財産分与できないパターンもある

住宅ローンの残債があると、場合によっては財産分与できないケースがあります。住宅ローンが残っている状態で名義変更をするには、銀行の承諾が必要です。

銀行によっては問題なく承諾してくれることもありますが、ローンが残っているうちの名義変更を規約違反として、残債の一括返済を求められることもあるでしょう。また、旦那よりも自分のほうが年収が低い場合は、銀行から承諾を得づらくなるため、この点にも注意が必要です。

スムーズに財産分与をするには、ローンを一括返済しておくか、旦那名義のままにして不動産を分与してもらえるように交渉することがおすすめです。

共有のまま残さない方がよい

離婚後に財産分与をする場合には、両者の共有名義にしておくことも可能ですが、後で手続きが面倒になりやすいため、名義は別々にしておくことがおすすめです。共有名義の財産は、処分する際に名義者全員の承諾が必要です。

そのため、不動産やその他の資産を売却しようと思った際に、共有名義だと相手から承諾を得なければなりません。処分の際はもちろん、相続のときにも誰の名義になるのかが複雑になりやすいため、分与するなら名義はわけておくほうがよいでしょう。

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離婚前の話し合いをしっかり行う

離婚の際には財産分与についての話し合いが必要であり、不動産やその他資産は、どのように分割するかよく話し合う必要があります。財産分与は話し合い次第で旦那名義の家を譲り受けたり、継続して同じ家に住むこともできます。

また、分与の方法次第では節税も可能であり、コスト負担を抑えられます。不動産のまま分与するのか、売却して現金で分割するのかなど、方法は複数あるため、状況に合った方法を用いて、スムーズな財産分与を目指しましょう。

 

もっと詳しく知りたい方は、「離婚で住宅ローンが残るから夫が住む?事前にどうなるのか知っておこう」という記事をご覧ください。

他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

 

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