不動産売却について相談するなら?おすすめの相談先を紹介

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不動産を売却する際には、専門業者に事前に相談することがおすすめです。不動産売却の相談先はさまざまあるため、疑問に応じて使いわけるとよいでしょう。

内容ごとの相談先や、相談時になにを聞くのかを把握しておくと、売却をスムーズに行えます。相談先ごとの特徴や相談するときのポイントを知り、不動産売却を上手に完了させましょう。

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不動産売却相談のポイント

不動産を売りたいと思って相談しても、相談したい内容が不明瞭であると、相談を受ける方も困ってしまいます。不動産の売却なので、売りたい物件の住所や築年数などは明確でしょう。しかし、それ以外にも次の3つのポイントを相談の前に明確にしておけば、相談を受けた方も明確な販売戦略を立てられるようになります。

売却目的

同じ物件を売却するのでも、売却する目的が違えば、期限も希望価格も大きく変わってきます。売却目的を明確化しておくことは、迷った時の判断の根拠を作っておくことです。

もしもあなたの希望する金額よりも安い価格で購入したいという購入希望者が現れたときに、その申し出を受けて売ってしまうのか、見送るのかの判断の基準にできます。ぜひ、不動産を売却する前に、なぜ売却したいのか、ということをよく考えて明確にしておきましょう。

不動産を売却する目的は人それぞれです。子供が大きくなって独立して、夫婦二人だけの生活になったので、小さな家に住み替えしたいという方もいます。親が遺した実家を継ぐ人がいないので処分したいという人もいれば、とにかく今すぐお金が必要だという場合もあります。

相談する場合には、不動産を売りたい目的を伝えることで、相談される方も販売戦略などのアドバイスがしやすくなります。

売却期限

いつまでに売却したいのか、希望する期限を伝えることも大切なポイントです。とにかくお金が必要だという場合には、最終期限が日付まで決まっていることでしょう。相続などで不動産をお金に変えなくてはいけないという場合には、明確な期限はないものの、できるだけ早い売却を希望する場合が多いです。

実家の整理をしたいという場合には、特に期限は決まっていないという方もいます。特に、短期間での売却を希望する場合には、最初に期限を伝えておくことがとても重要です。目的と合わせて相談の最初の段階で伝えておきましょう。

売却に必要な金額

売却する目的がお金である場合には、希望の金額が重要になります。特に借金の返済のために家や土地を売る場合や、住み替えでローンの残債を整理したい場合には、希望金額で売れないと困ることがあります。

実際に売れるのは、周辺相場と不動産の状態で決まるので、必ずしも希望金額で売れるわけではありません。しかし、売却する目的と合わせて必要な金額を伝えておけば、相談された方もできるだけ希望に沿った金額で売却できるように努力してくれます。

また、これ以上は譲れないという最低売却価格を設定しておくと、よりよいでしょう。

不動産会社が売りやすい価格ではなくて、売主の希望に沿った価格での売却を成功させるためにも、最終的に手元に残したい金額や、理想の売却価格は伝えておきましょう。

不動産売却の流れ・方法の相談なら不動産会社

ここからは、相談する内容によってどこで相談したらいいのかを具体的に見ていきましょう。まずは、不動産売却の流れや売却方法を相談するのなら、不動産会社に相談しましょう。不動産を売却するためには、買手を見つけて、売買交渉を行い、売買契約書を作成して、登記の変更を行います。

これらの一連の流れを売主がすべて行うことは不可能なので、多くの場合は不動産会社と媒介契約を結び、仲介してもらいます。不動産売却について具体的に相談したいのなら、まずは不動産会社に相談しましょう。

不動産会社がすること

不動産を売却するときに、不動産会社ができることは仲介です。売主と買主を結び付けて、もろもろの契約や手続きのお手伝いをしてくれます。

不動産会社が売却の相談を受けると、物件を査定します。査定をした後で、売主が仲介を依頼したら媒介契約を結び、買主を探します。購入希望者がいたら内覧を手配します。買主が決定したら、売買交渉の仲立ちや契約書の作成のお手伝いをします。

売却に関する一連の流れのお手伝いをしてくれるのが不動産会社です。

不動産会社に相談するメリット

不動産の売却を考えたときに、不動産会社に相談するメリットとは、どのくらいの価格で売れるのかわかる点と、売却にあたって用意するべき書類や手続きを教えてもらえる点です。

売主が売りたいと考えている価格と、実際に売れる価格に大きな違いがあるのはよくあることです。不動産会社に相談して、簡易査定をしてもらうだけでも、おおよその相場を把握できます。

相場を知らずに売りに出すのと、 相場を把握した上で、値下げのタイミングなども考えて販売戦略を練って売り出すのとでは、売却につながるかどうか、後々の成果が全く違ってくるでしょう。

また、不動産を売却するにあたっては、印鑑証明や登記済権利書、土地の測量図など多くの書類が必要です。書類をそろえるのにあたっては、役所や法務局に何度も足を運ぶ必要があります。

不動産会社で売却する流れを教えてもらえば、必要な書類も教えてもらえます。徐々にそろえていくことで、必要になった時にスムーズに売却を進めることができます。

不動産会社への相談費用

不動産会社へ売却の相談するだけであれば費用は一切かかりません。その理由は、不動産会社は売却に関する相談を営業活動の一環として行っており、全ての報酬は売却に成功した場合の仲介手数料に含まれているためです。

不動産会社に売買の仲介を依頼した場合の手数料は全て成功報酬です。万が一、売却に至らない場合には、不動産会社は赤字になってしまいますが、それを承知の上で営業しています。

相談して、机上査定をしてもらうだけなら何社に相談しても費用は掛からないので、1社だけではなく複数の不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

複数の不動産会社に行ったり電話を掛けたりする時間がないという方は、1度の入力で良心的な不動産会社6社からの査定が届く、ネット査定のイエウールがおすすめです。

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不動産売却の税金の相談なら税理士

不動産を売却して利益が出た場合には、確定申告をして納税しなくてはいけません。日本では、会社員は源泉徴収で所得税や住民税を納めているので、確定申告のことがよくわからないという方もたくさんいます。

また、確定申告をしなくてはいけないのかどうかがよくわからないという方もいることでしょう。不動産を売却に関する確定申告や税金について相談は税理士にします。

税理士がすること

不動産売却に関して、税理士ができることは、確定申告の手続きを代理で行うことです。また、確定申告が必要なのかどうかを相談することもできます。税理士は確定申告や税金に関するプロなので、素人ではミスしがちな申告書の作成や、税金がかかるケースかどうかも、確実に判断してくれます。

税理士に相談するメリット

会社や事務所を開いているわけでもないのに、個人の土地の売買のことで税理士に相談してもいいものかどうか、迷う方もいることでしょう。実は税理士には個人でも相談ができます。

不動産の売却に関して税理士に相談して確定申告書の作成を依頼するメリットは3つあります。1つ目は、確実に確定申告書を作成してもらえるという点です。2つ目は、税金に関してわからないことについて教えてもらえるという点です。3つ目は万が一税務調査が入った場合に対処してもらえるという点です。

1つ目の確定申告書の作成というのは、経験がない人にはかなり難しい作業になります。確定申告書をどこで手に入れればいいのかさえ、分からない人もいることでしょう。 報酬を支払う必要はありますが、 税理士に依頼してしまえば、素人には難しい確定申告書の作成もスムーズに行ってくれます。

2つ目の税金に関しては、 不動産の売却で利益が出たら譲渡所得税と住民税が課税されます。不動産の売却による譲渡所得税と住民税は、所有した期間が5年以下であれば短期譲渡所得として、5年を越えると長期譲渡所得になり、大きく税率が変わります。

所有してから5年になるのかどうかわからない場合には、税理士に相談することで 、短期と長期の境目がどこになるのかを教えてもらえます。

また、不動産の譲渡所得にはマイホーム特例などの特例があります。あなたに適用できる特例があるかどうかも、税理士に聞けば判断してもらえます。

3つ目の税務調査については、しっかりと確定申告をしていても、なぜか税務署から税務調査がきてしまう場合があります。突然、税務署員が家にやってくると、素人はパニックになってしまうこともあるでしょう。しかし、あらかじめ税理士にお願いをしておけば、税務調査が入ってもプロとして対処してもらえるので安心です。

税理士への相談費用

税理士へ不動産売却に関する確定申告書の作成を依頼した場合の報酬は、 確定申告書に記載する譲渡収入の金額によって変わります。自分で帳簿を作成して申告書の作成だけ依頼するのか、帳簿の作成も依頼するのかでも変わります。

また、法律などで定められた報酬額はないので、税理士事務所によって報酬額は違います

税理士事務所の不動産の譲渡所得の確定申告の代行料金の相場は、帳簿の作成を自分で行う場合で5万円からです。

帳簿の記帳も依頼した場合には10万円からです。譲渡収入の金額が上がるにつれて報酬額も上がり、5,000万円未満の場合には、帳簿を自分で作成すれば15万円程度、帳簿への記帳も依頼した場合には25万円程度となります。

多くの税理士事務所では、ホームページで料金を公開しています。また、確定申告書の作成を依頼することを前提に、無料相談を受け付けています。ホームページで調べて、信頼できると思った事務所に相談に行ってみるとよいでしょう。

不動産の価値の相談なら不動産鑑定士

多くの人は、不動産を売却するのに不動産会社の査定金額を元に売却額を決めます。しかし、不動産会社によっては、媒介契約による仲介手数料欲しさに、相場よりも高い金額を提示したり、売りやすくするために相場よりも安い価格を提案してくるところもあるのが現実です。

不動産会社による査定は、その不動産の本当の価値ではなく、相場価格と比較した場合の売りやすい価格です。あなたが売ろうとしている不動産の本当に価値を知りたいのであれば、不動産鑑定士に相談してみることをおすすめします。

不動産鑑定士とは不動産の鑑定評価ができる国家資格です。不動産の鑑定評価と、それに基づいたコンサルティング業務を行います。国が公示する公示地価の決定も不動産鑑定士が行っており、不動産の価値を決められる唯一の資格です。

不動産鑑定士がすること

不動産の売却に関して、不動産鑑定士が行うことは、売却時の適正な価格や経済的な価値を鑑定することです。また、遊休地の活用法や売却先などに悩んでいる場合には、利用価値を鑑定した上で、活用法のアドバイスもしてくれます。

不動産会社の査定と、不動産鑑定士の鑑定の大きな違いは、専門性と信頼性です。不動産会社は営業活動の一環として、周辺相場を元にして売れる価格で査定を出します。一方で、不動産鑑定士は土地や建物の状態だけではなく、その後の活用法や行政の動きなども見込んで、より高い専門性に基づいて評価額を算出します。

不動産鑑定士に相談するメリット

不動産鑑定士に鑑定してもらった評価額で実際のところ売れるのかというと、実は必ずしもそういうわけでもありません。不動産の価格を決めるのは、周辺地域の相場によるところが大きく、不動産鑑定士が評価した価格だからといって、買主を納得させられるとは限りません。

しかし、不動産鑑定士に相談することには、大きなメリットもあります。それは、通常の不動産会社の査定では見逃してしまうような、その物件の価値を見出してもらえる可能性があるという点です。

また、通常の査定では評価しにくい物件の調査も、不動産鑑定士なら正しい価値を見込んで評価してくれます。マンションやアパートを一棟丸ごと売りたいときや、活用法がわからない土地を売りたいときなど、不動産会社では査定が難しい物件の調査も依頼できます。

不動産鑑定士への相談費用

不動産鑑定士に鑑定を依頼すると費用が掛かります。鑑定にかかる費用は、法律などで定められていないので、鑑定士や事務所によって違います。また不動産の評価額と不動産の種類によって違います。

評価額が1,000万円以下の不動産の場合の相場は、更地が約20万円、戸建てが約25万円、マンションが約30万円です。5,000万円以下の評価額の場合には、更地が約30万円、戸建てが約50万円、マンションが約70万円です。

不動産鑑定士への報酬は高額になりますが、正しい価値を知ってから売却活動を始めることで、不動産会社の査定よりも高く売れる場合もあります。

多くの不動産鑑定士が事前の相談と見積もりは無料で行ってくれます。不動産会社の査定に納得いかない場合には、不動産鑑定士への相談も検討してみることをおすすめします。

不動産の登記・測量の相談なら土地家屋調査士

土地家屋調査士とは、あまり聞いたことがないという方もいることでしょう。土地家屋調査士とは、不動産登記に関する専門家です。登記というと、司法書士に依頼すると考える方もいるでしょうが、司法書士は法務局に提出する書類の作成などの事務処理の専門家です。

土地家屋調査士とは、土地の境界線があいまいなときや、建物の正式な図面がない場合などに、測量を行い図面を作成して、登記手続きを行う資格です。法務省での実務経験か試験に合格する必要がある国家資格であり、資格を持たないものが業務を行うと、罰金を科せられます。

不動産の売却を考えて不動産会社に相談した時に、不動産会社の訪問査定の結果として、土地家屋調査士への相談をすすめられることがあります。土地家屋調査士の調査が入らないと、売却できない場合もあります。

土地家屋調査士がすること

土地家屋調査士は、登記が必要な土地や家屋の調査や測量を行い、登記を代行することが主な業務です。土地家屋調査士と同じように、測量を行う測量士という資格もありますが、測量士は登記目的の測量や登記の代行手続きができません。

一方で、土地家屋測量士は、登記を目的としない測量や調査はできません。測量や調査で不動産の現状を明確にした上で、登記を行うことが、土地家屋調査士の業務です。

土地家屋調査士に相談するメリット

不動産の売却を考えたときに、土地家屋調査士に相談して、調査や登記を依頼することのメリットとは、不動産の現状を明確にしたうえで登記できるという点です。先祖代々の歴史ある土地や家屋の場合、不動産登記がされていないことがあります。

また、地域によっては明治時代に作成された測量図を使って、境界線を決定している場合もあります。

現在では、測量技術も上がり人工衛星のGPSを利用した測量なども行えることから、土地の売買では、かなり正確な測量図が求められます。古い測量図では、現在の技術で測量した場合との誤差が大きく、土地の面積にもかなりの違いが出てしまう場合があります。

登記をしていない不動産は、所有者が明確になっていないことを意味します。後から元の所有者を名乗る人物が現れる可能性があるので、そもそも買手が付きません。登記をしておくことで安心して売却活動に入れます。買手側も安心して購入できます。

また、土地の境界線や面積が不明瞭な場合には土地家屋調査士に依頼して、正確な測量や調査に基づいた登記をしてもらうことで、土地の正確な価格を算出することにもつながります。また、後々の境界線トラブルも回避できるので、買手が付きやすくなります。

不動産の売却を考えたときに、売手が自分から土地家屋調査士に直接相談に行くことはないでしょうが、不動産会社にすすめられた場合には、ぜひ相談して必要な調査を依頼しましょう。

土地家屋調査士への相談費用

土地家屋調査士への報酬は、法律などで定められた基準はありません。事務所によって決められた報酬額が違います。また、依頼する業務の内容によっても大きな差があります。

土地家屋調査士への報酬額が大きく変わるのは、測量が必要かどうかです。同じ事務所へ依頼した場合、測量が必要な場合には、測量しない場合の2倍になるのが一般的です。

測量図がある場合の平均的な報酬は25万円ほど、測量が必要な場合は50万円ほどです。

登記変更など権利関係の相談なら司法書士

不動産売却をするときには、司法書士への相談も必要になります。司法書士とは、法律に関する専門知識を持ち、登記などの手続きの代理や、裁判所や法務局に提出する書類の作成代行を行える国家資格です。不動産売却にあたっては、登記の手続きが何度か必要になります。

登記の手続きは自分で法務局まで出向いて行うこともできますが、素人には難しい点もいろいろあります。司法書士に依頼してしまえば、全て代行してもらえるので安心です。

司法書士がすること

不動産売却にあたって、司法書士に依頼する業務は、不動産の登記です。不動産を売却するにあたっては、所有者の変更登記が必要です。また、売主がローンを組んでいて、売却したお金で返済する場合には、抵当権抹消登記も必要です。

遺産相続した不動産を売却する場合には、故人から相続人への所有権移転登記をした上でなければ売却に出せません。相続に関する手続きも売却手続きと合わせて司法書士に依頼できます。

これらの登記手続きを、依頼者の委任状を受け取った上で司法書士は代理人として行います。

司法書士に相談するメリット

登記手続きは書類を作成して法務局へ提出すればいいので、司法書士へ依頼せずに自分で行ってしまう方も少なくありません。しかし、素人が書類を作成すると不備により、何度も法務局へ足を運ばなくてはいけないということになりがちです。

報酬は必要ですが、司法書士へ依頼することで、必要な登記手続きがスムーズに進み、売却への手続きも自分で登記するときよりも簡単に進みます。

特に遺産相続した不動産を売却するときには、相続手続きと売却に必要な手続きを並行して進める必要があります。特に日中は仕事があったり、時間を作ることが難しい人は司法書士へ依頼をしてしまうのが一番良いでしょう。

また、不動産の売買では、法律の専門家である司法書士の立ち会いがあることで、売手側も買手側もより安心して取引を進められます。不動産売買では、所有権移転登記の手続きは買手側が行うことなので、司法書士も買手側が通常は依頼します。

司法書士への相談費用

司法書士へ相談したい場合には、各地の役所が司法書士の無料相談会を定期的に開催しています。そちらへ相談すれば無料で相談できます。司法書士に依頼したいけれども、どうしたらいいのかわからないときには、無料相談会を利用してみましょう。

実際に登記手続きを依頼する場合には、報酬を支払う必要があり、報酬は登記の内容ごとに変わります

不動産の売主が抵当権抹消登記を依頼した場合には1万5,000円から2万円程度、相続による所有者の変更登記は1万円から1万5,000円程度、売却による所有者の移転登記は5万円から7万円程度、買手側の抵当権設定登記は4万円程度です。

契約上のトラブルの相談なら弁護士

通常の不動産売買での法律上の手続きは、司法書士がほとんど代行できるので、弁護士に依頼しなくてはいけないようなことはめったにありません。しかし、契約上のトラブルが発生してしまった場合には、司法書士には対応できない場合もあります。その場合には、弁護士に依頼することもあります。

弁護士がすること

不動産の売却で弁護士に依頼することは、契約書のチェックと、代金の支払い時や所有権を変更する時の立ち会い、トラブルが起きた場合の解決の依頼です。

契約書は不動産会社が主導して作成します。現在ではほぼ撲滅しましたが、以前は売手側にも買手側にも知識がないことをいいことに、不動産会社に有利になるような契約書を作成する会社がありました。

そうしたことがないように、弁護士に不審な点がないか、売手側にも買手側にも不利になる点が無いかどうかをチェックしてもらう場合があります。

代金を支払う場合には、不動産売買では大きなお金が動きます。万が一のことを考えて弁護士に立ち会ってもらうことがあります。

所有権の登記を変更する場合の立ち会いとは、不動産会社が不正を行わないように見張るために弁護士に立ち会ってもらう場合があります。今ではほとんどなくなりましたが、以前は不動産会社が司法書士と結託して、勝手に不動産の名義を書き換えて売り払うという犯罪が横行していました。

それを防ぐために所有権移転の際には弁護士が立ち会うことが一般的になっています。現在では、この犯罪はほぼなくなりましたが、以前の慣習のままに弁護士の立ち会いを求める売主もまだまだたくさんいます。

不動産売買での契約のトラブルで最も多いのは、契約書も作成して、後は代金の支払いと引き渡しを待つだけ、という段階になって買手側が突然購入を辞めるというものです。

手付金を支払っていれば、買手側が手付金を放棄することで円満に収まります。しかし、手付金がない場合は途中で契約を破棄するなどのトラブルの可能性もあるので注意が必要です。

このようなトラブルは不動産会社にも司法書士にも解決できないので、民法に基づいた法律のプロである弁護士に解決を依頼することになります。

弁護士に相談するメリット

弁護士に相談し、必要に応じて依頼するメリットとは、必要があれば交渉に乗り出してくれるという点です。トラブルが起きた場合に、不動産会社や司法書士には、相手方と交渉する権利はありません。不動産会社は営業するだけ、司法書士は登記などに関する公的な書類を作成するのが主な業務です。

業務として相手方と交渉し、必要に応じて訴訟を起こせるのは弁護士だけです。不動産売却に関して、トラブルが大きくなりすぎて手が付けられなくなってしまったら、弁護士に相談してみましょう。

また、売却を進める中で、納得いかないことが多い、法律的なトラブルに発展しそうだと思った場合には、早めに弁護士に相談して対策を考えておくと、大きなトラブルに発展する前に回避できるかもしれません。

弁護士への相談費用

弁護士へ相談したい場合には、まずは各市区町村役場で開催している、無料の法律相談を利用することをおすすめします。無料相談の予約がどうしても取れない場合には、各弁護士事務所で30分5,000円で相談も受け付けてもらえます。

正式に弁護士に依頼する場合には、報酬として手付金と成功報酬を支払います。手付金と成功報酬の金額は、解決したトラブルの金額に応じて変わります。手付金は最低8%から、成功報酬は16%からです。成功報酬は負けた場合には支払う必要はありません。

しかし、依頼者の希望する通りに解決できない場合でも手付金は戻ってこない点は承知の上で利用しましょう。

借金返済の相談なら日本司法支援センター

正式に弁護士に依頼することを検討するまでもないけれども、不動産売却に関して法律的な相談を行いたい場合には、日本司法支援センター、いわゆる法テラスもおすすめです。

日本司法支援センターがすること

法テラスとは、一般の人にとっては敷居が高すぎる弁護士の利用を、もっと身近なものにするために、国が設置しているものです。

何か困っていることがあるけれども、弁護士に相談するべきなのかどうかがわからない、法律的に解決する問題なのかどうかがわからない、という場合に気軽に利用してみましょう。

法テラスで行ってくれることは、弁護士や司法書士が面談で相談にのってくれます。相談者の相談したいことを聞いた上で、利用できる法律などの制度や相談窓口などを教えてくれます。

特に不動産を売却するきっかけが、離婚、借金の返済、相続などの法律的に難しい問題に直面することもあります。そのような時に、どうすればいいのか分からなくて身動きがとれなくなりそうであれば、とりあえず相談してみましょう。

日本司法支援センターに相談するメリット

法テラスに相談するメリットとは、困っているけれどもどこに相談したらいいのかわからないという時に、気軽に相談できる窓口であるという点です。

不動産を売却するにあたっては、色々な問題が噴出しがちです。しかし、いきなり弁護士の所に行くのは多くの人にとってはハードルが高すぎます。

また、弁護士に相談するべきなのか、司法書士に相談したらいいのか、それとも別の窓口へ行くべきなのか、どこに相談したらいいのかわからない、ということは往々にしてあります。

そのような時には、まずは法テラスへ行き、話を聞いてもらえば、弁護士や司法書士が道筋を教えてくれます。そうすれば必要な行動が取れるようになります。法律が絡みそうな問題で身動きがとれなくなりそうな時には、まずは法テラスに相談しましょう。

日本司法支援センターへの相談費用

法テラスへの相談は基本的に無料です。ただし無料での利用には、収入や相談する内容に制限があります。収入の条件は1人暮らしの人で18万2,000円以下、4人暮らしの人で29万9,000円以下です。相談内容は権利の乱用や報復、宣伝を目的としないものと定められています。

1回の相談は30分程度で、同じ問題に関する相談は3回までできます。相談の結果、本格的に弁護士や司法書士に依頼しなくてはいけないけれども、費用を支払えないという場合には費用の建て替え制度を利用できます。

総合的な売却相談は不動産会社にしよう!

不動産の売却についての相談は、不動産会社に行うことがおすすめです。不動産についての知識が豊富な不動産会社は、売却や取引についての相談を受け付けており、売買契約が成立しない限り、基本的には無料で利用できます。

不動産売却で疑問点がある場合は、まずは不動産会社に相談し、些細な疑問もすべて解決してから売却活動を進めていきましょう。

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