不動産鑑定の方法を分かりやすく調査|鑑定が必要な時と不要な時も

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不動産の価格を出すとしたら正確には国家資格である不動産鑑定士に鑑定してもらわないと、公的機関に通用する正式な価格として認められません。しかし、鑑定には費用も時間も、手間もかかります。鑑定の方法と鑑定が必要ではない場合を調査しました。

不動産鑑定について知りたい方は、 「不動産鑑定とは?依頼するための流れやかかる費用について解説」 の記事をご覧ください。

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不動産鑑定士は適切な方法で価格を算出している

 

不動産鑑定士とは、国家資格で、この資格を持っている者でないと不動産の鑑定価格を出すことができません。不動産鑑定士はどんな仕事をしているのか、分かりにくいところもあるかもしれません。

まず、公共機関から受注する仕事としては、「地価公示」、「地価調査」、「相続税標準地評価」、「固定資産税標準宅地評価」というものがあります。

その他公共機関からの依頼としては、用地買収の土地価格の根拠を決めたり、裁判所から競売に関して評価人として不動産の評価書の作成をするため、誰にでも通用する適切な方法で価格を算出しています。

民間以外の仕事としては、売買の参考のための評価(特殊な物件が多い)、地代・家賃の改定のための評価、相続税減額の根拠を税務署に示すための評価、遺産分割に際して正確に分割するための調査、不動産の証券化のための調査などを膨大な資料や現地調査で調べて正確な価格を作成しています。

不動産を鑑定する3つの方法

不動産を鑑定すると言っても、その鑑定を何に使用するかによって鑑定の方法が変わってきます。それらの中身は少し複雑ですが、なるべく簡単に見てみましょう。

再調達原価をベースにして評価額を求める原価法

再調達原価とは、対象不動産を再建築することを想定した場合に必要な「原価」を指し、建物は建築費、土地は取得原価や造成費が該当します。この再調達原価から減額修正を引いた積算価格を評価額としています。

減額修正は下記のような内容によって減価額が決まります。また、法定耐用年数の減価償却費を減額修正に使う方法もあります。

  • 老朽化などの物理的原因
  • 設備が陳腐化したためなどの機能的原因
  • 近隣地域の衰退などによる経済的要因

耐用年数に基づく方法について

原価法には二つの種類があり、一つは、法定耐用年数によって原価を決める方法です。法定耐用年数は法律によって建物の構造ごとに定められた耐用年数です。

木造家屋の法定耐用年数は22年、重量鉄骨造の建物は34年、SRC造・RC造の建物は47年と定められています。新築時から年月を経るにしたがって減価償却された額が減額修正の額となり、再調達原価から引かれていきます。

減価償却費の計算方法は下記のように計算され、償却率は国税庁の減価償却資産の償却率表によって定められています。なお、土地に関してはそもそも減価償却という概念がありませんので、この方法は使えません。

定額法=取得価額×償却率
定率法=(取得価額-前年度までの償却費の総額)×償却率

観察原価法について

もう一つの原価法である観察原価法は法定耐用年数を使用する方法とは違い、不動産の維持管理状態、設計・設備などの機能性、近隣環境との適合の状態など、減額修正となる項目を現地調査することによって減額修正の値を出す方法です。

不動産鑑定においては、観察原価法と耐用年数に基づく原価法を併用して行うべきとされていて、単純に減価償却した額と鑑定額は合うとは限りません。

土地については取引事例比較法を使用することが多いですが、液状化や地盤沈下、造成のやり直しで観察原価法を併用することもあります。

取引事例を基に資産価格を求める取引事例比較法

不動産鑑定のもう一つの方法が取引事例比較法です。これは近隣で実際にあった取引事例をもとに鑑定価額を算出するもので、通常の不動産取引には最も活用される方法です。

近隣であった複数の実際の取引の中から選択してその取引価額を事情補正、時点評価し、これに地域、個別要因を加味して評価額を決めます。

評価額の決め方として色々上げましたが、以下のように土地の鑑定には、原価法よりもこちらの取引事例比較法がよく使われます。

  • 事情補正とは、通常の取引以外の取引、例えば競売などを除いて一般的な売買の事例の中から取引価額を補正することです。
  • 時点修正は、近隣の取引を鑑定する時期に差があると取引価額も変動するため、その時期の差を加味して価額を修正することです。
  • 地域的要因は、その地域の中でも隣接道路の幅員や都心に出やすいか、騒音や大気汚染の状況、都市計画地域や商業地域であるかなどの違いを考慮して価額を補正します。
  • 個別的要因は、接道の有無、日照、土地の形状・広さ、地盤の強度のようなその土地の個性に着目して価額を補正することです。

将来生み出す利益を予測して求める収益還元法

三つ目の収益還元法という鑑定方法は、主に家賃などの収益を求めるマンションなどの鑑定に利用されます。その不動産を所有することによって得られると予想される利益からその価額を鑑定する方法です。居住用不動産にはあまり利用されない計算方法です。

直接還元法について

直接還元法は、簡易的な計算で、一期間(通常は1年間)の純利益を還元利回りで割って算出します。純利益は家賃などの利益から管理費など(税金など)の経費を引いた額の事です。

還元利回りとは、その不動産を所有することによって得られると予想される利益の事です。利回りの計算は、(利益-経費)÷物件の収益価額×100=何%で算出される利率の事です。例を挙げると

(利益120万円-経費20万円)÷収益価額2,000万円×100=5

となり、還元利回りは5%ということになります。

還元利回りから鑑定価額たる収益価額を算出するには

(利益120万円-経費20万円)÷5%=2,000万円

と計算できます。

DCF法について

DCF法は、直接還元法よりも正確に鑑定額を算出できますが、その分計算も複雑になっています。

将来得られる予定の毎月の予想純利益と期間満了後の売却時の予想価格を現在の価値に計算しなおして、その収益価格を計算する方法です。

不動産鑑定評価基準の価格の種類

不動産鑑定評価基準は、具体的な不動産鑑定額の事ではなく、鑑定額を決定するための基準です。不動産鑑定士は、この基準を基に具体的な鑑定額を算出します。

売り手と買い手が納得して売買する正常価格

正常価格とは、売り手と買い手の間で特に問題が無い場合に当事者間の合意で不動産を売買する取引の価格の事です。誰でも購入できる取引市場で、競売などの特別な事情が無い正常な状態の売買で価格が形成されることが必要です。

通常の不動産売買などの取引の基準はこちらの価格を使用します。売買には誰でも参入できて、競売のような売り急ぎといった事情も無いからです。また、取引に参加するのに自由な意思で参加できることが必要です。

取引市場が限定される限定価格

隣地の土地を購入したり、地主から土地を借りている借地人が、その土地を買い取る事は、通常の売買と違って市場は限定されていると言えます。不動産自体は誰でも購入できる市場性を持っています。

しかし、隣地を購入できる人は必ず隣地の所有者ですし、借地人と地主の関係も市場性を有するとは言えません。また、価格の決定は売り主と買主の自由意志ですが、それが市場で妥当性を持つかというと自己が所有する不動産の価値を増やすために隣地を高値でも買い取ることがあり、妥当性があるとは言えません。

その場合に売主と買主が双方とも合意して売買する自由意志による価格の事を限定価格と呼びます。

市場性を有する不動産などの特定価格

この価格の例として、民事再生法に基づく、早期売却を前提とした価格や、同じく民事再生法や会社更生法の事業継続を目的とした価格で、誰でも取り引きに参入できる、市場性を有する不動産の価格の事を特定価格と呼びます。

市場性を有する不動産ではありますが、法令に基づいて早期に売却などの手続をとる必要がある為、正常価格と同様の基準は使用出来ないのでそれとは違った評価が求められます。

また、投資法人に関する法律に基づいて投資家に不動産の評価を示すための価格も特定価格の基準を使用する例とされています。

一般的に市場性を有しない不動産の特殊価格

文化財や宗教的施設などは、通常、市場性を有しないとされています。誰でも購入に参加できるような物ではない事は明白です。そのため、このような不動産を取引する場合にはまた別の基準が必要です。

そのための基準が特殊価格と呼ばれるものです。公共建築物も市場性を有しない不動産とされ、特殊価格が基準となります。

不動産鑑定の流れ

 

不動産鑑定は、国の法律により不動産鑑定士のみが行える業務とされているので、鑑定を依頼する時は、必然的に不動産鑑定士に依頼することになります。鑑定の依頼から、終了までの簡単な流れを紹介します。

不動産鑑定事務所を探す

良い不動産鑑定事務所を探すには、鑑定前に無料相談をしてくれるか。鑑定費用はどのくらいかかるかを調べましょう。この時にひとつの不動産鑑定事務所だけではなく、複数の鑑定事務所に相談してみると良いでしょう。

ひとつの鑑定事務所だけですと鑑定費用が妥当かどうかわかりませんので、損をする可能性もあります、決して安い金額ではないので、いくつかの事務所から見積もりを取って決めた方が安心です。

インターネットに不動産鑑定事務所の広告は出ていますし、売買などで知り合いになった不動産会社に聞けば知っている不動産鑑定士を紹介してくれるかもしれません。

不動産鑑定を申し込む

相談をしてみて、経験が豊富そうで、鑑定費用も妥当だと判断したら、その鑑定事務所と不動産鑑定の委託契約を結んで、正式に鑑定を依頼することになります。

鑑定のために必要な書類も多いので、鑑定事務所に協力して必要な書類をそろえましょう。分からなければ遠慮なく鑑定事務所に質問してみると良いでしょう。不動産鑑定は一生のうちにそう何度も経験することではないでしょうから、分からないことがあっても当然です。

中には鑑定を依頼した不動産が裁判で係争中だという場合もあるかもしれませんが、隠さずに事情を伝えないと正確な鑑定ができなくなる恐れがあるので、その不動産については正直に伝えるようにいたしましょう。

不動産鑑定評価書を受け取る

鑑定書類がそろい、現地調査も行って鑑定できる材料がそろったら、鑑定する目的(離婚の財産分与で正確な不動産の価格を知りたい、不動産の賃料を決めるために正確な不動産価格を知りたい、あるいは担保にしたいので不動産の価値を知りたいなど)にそって鑑定の計算を行います。

2週間程度で鑑定評価額について報告があり、その1週間後くらいに正式な書類として不動産鑑定評価書が発行されます。評価書の見方が分からない、結果についてなぜこの価格になったかは教えてくれるはずです。以上で鑑定は終了ですが、その後も鑑定した不動産について相談があれば遠慮なく尋ねてみて良いでしょう。

不動産鑑定に適していないケース

高い費用や手間をかけても不動産鑑定にはそもそも向かないケースもあります。どういったケースがあてはまるか、見てみましょう。

不動産の価格を調べたい時

自分の所有する不動産がいくらくらいか知っておきたい程度の時は、わざわざ鑑定調査をする必要はないでしょう。自分でおおよその値段を知っていれば良いだけで、他人に対してその価格を証明する必要が無い時は鑑定は不要です。

簡単に知りたい程度なら、近くの似たような物件の価格が参考程度になります。また、正式な鑑定評価ではなく、手続きや書類などを一部省略した不動産価格調査(簡易鑑定とも呼ばれる)方法を不動産鑑定事務所に依頼しても良いでしょう。

自分で近くの不動産を見るよりも正確ですし、費用は正式な鑑定調査と比較すれば3分の1~半分程度になりますので、どうしても不動産の価格が気になって仕方がない、という人には良いかもしれません。

不動産を売却したい時

不動産を売却したい時は不動産鑑定士に鑑定してもらって、正確な不動産の価格を売却交渉の場に出しても、購入希望者に「この値段は高いから買わない」と言われてしまえばそれで終わりです。

逆に鑑定額より高い金額で買いたいと言ってきた購入希望者にこれが正確な価格ですと言って鑑定書を見せたら、ではその価格まで値下げしてくれ、と値切りの材料にされてしまう可能性があります。

このように通常の売買では不動産鑑定はあまり役に立ちません。特殊な形態の売買、例えば親子や兄弟姉妹など近い親族での売買であれば、もめ事が起きないように鑑定で正確な数字を出した方が良いかもしれません。

あるいは宗教的建築物などのように価格の分かりにくいものの場合は鑑定が役に立つこともありますが、通常の売買であれば、不動産会社の無料の査定で十分です。

不動産を無料で査定してもらう方法

不動産を売却したいが、いくらで売れるか分からないので知りたい、という時は鑑定に出す必要も簡易鑑定をする必要も全くありません。そのような費用のかかる方法を取らなくても大丈夫です。

不動産会社に査定を依頼する

不動産の売買手続きを全て自分で行う、という人はあまりいません。通常は不動産会社と契約を結んで不動産の買主、売主を探して貰ったり、手続きをお願いしています。

このような契約を媒介契約と呼びますが、どの業者と契約するのか決めるのに不動産がいくらで売れるのか見積もりを取ります。これを査定といいますが、物件の査定額が高い会社なら他より高く売ってくれるはずだということでその査定を参考に契約します。

正確にその土地の価格を決めなければならない鑑定と違い、査定の場合「当社はこの物件はこのくらいの価格で売れます」という数字なので実際の価格は買主と相談して決まります。査定して出した売り出し価格とは違う価格で売却が成立することも多いです。

査定は媒介契約を結ぶためのひとつの資料なので、無料で査定してもらえます。鑑定と違って費用がかかる事はありません。

一括査定サービスを利用する

査定には机上査定というものと、訪問査定というものがあります。どちらも無料な事は変わりありませんが、机上査定の場合は立地や不動産の条件、近隣で最近あった売買価格を参考に査定を出すので、現地に行く必要はありません。

そのためインターネットで無料の査定サービスをする会社が増えているのです。しかし、一社一社のサイトを見て、いちいち不動産の事や個人情報などを入力しなければならないのはかなり面倒な作業です。

しかし、インターネットには一括査定サービスというものがあります。これを利用すれば、一度の入力で、複数の不動産会社から査定を取ることができるのです。

一括査定サービスはイエウールがおすすめ

一括査定サービスにも色々ありますが、「イエウール」なら大手から地元密着型の不動産会社まで、さまざまな会社の査定を取ることができます。しかも「イエウール」では評判の悪い不動産業者は排除しておりますので、安心して不動産会社選びが出来ます。

そしてこことここが気になる、という会社をいくつか選択して、今度は訪問査定を依頼してより正確な査定をを出してもらえばよく、不動産会社選びもたいへん楽になります。

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不動産の状況に合わせて不動産鑑定を利用しよう

不動産売買の時には通常鑑定までは必要ありません。しかし、価格を外部に証明したい時、例えば税務署へ相続税の交渉に行くための資料にする、遺産分割などで後々配分でもめたりしないようにあらかじめ正確な価格を出す、あるいは裁判所に提出する資料を作成するなどの場合は不動産鑑定が必要になる時があります。

鑑定は費用も時間もかかるので、必要な時に限って鑑定を依頼するようにしましょう。

もっと詳しく知りたい方は、 「不動産鑑定にかかる費用は?相場や費用を抑える方法について解説」 という記事もご覧ください。

他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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