不動産鑑定の意見書は鑑定書とどう違う?費用や活用方法について解説

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価格調査報告書または意見書とは、不動産鑑定士が鑑定評価に準ずるものとして、不動産の適正な価格や賃料を表した文書のことです。利用場面や利用目的によって用途が変わってきますので、鑑定評価書、または価格調査報告書・意見書のいずれかで迷う場合は、不動産鑑定事務所などに相談しましょう。

不動産鑑定について知りたい方は、 「不動産鑑定とは?依頼するための流れやかかる費用について解説」 の記事をご覧ください。

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不動産鑑定の意見書とは

不動産鑑定評価としてはレポートが出せず、税務署や裁判所の資料としては適しませんが、不動産鑑定士として、何らかの価格に対する評価をしてほしいという場合に対応することがあります。それが意見書や調査報告書です。不動産鑑定士が行う場合には、一定の制限内で価格に対する判断の文書を作成します。

不動産鑑定評価書ではルール上作成できないような文書、例えば10年後の地価上昇の予測などの意見を述べるのに活用できます。鑑定評価書までは必要ない、以下のような方に有用になります。

  • 内部資料として備えたい方
  • 大量案件の評価が短期間で必要な方
  • 価格水準や概略価格を早急に知りたい方
  • コストを抑えたい方

対象となる不動産と評価の条件、目的によって、不動産鑑定評価書にするか意見書にするかが違ってきますので、不動産鑑定士に依頼するときは、その内容や目的を正確に伝えることが大切です。

土地や建物を簡易鑑定したもの

意見書とは、短期間かつリーズナブルな料金で、正式な不動産鑑定(鑑定評価書)を依頼しなくても、土地や建物の状況や価格を知りたい場合に、その物件の「意見書」や「調査報告書」という形で簡易鑑定を行うことができるものです。

不動産鑑定書とは、不動産鑑定士が「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて適正な価格を表している文書のことですが、意見書には不動産鑑定評価書には書かれていない細かな情報などが記載されています。不動産鑑定を行っている会社や事務所によって何を記載するかは違いますが、価格に関する意見書では、現在の実勢価格を知ることが可能です。

不動産鑑定評価書の作成は、その物件だけでなく、経済や周辺環境などさまざまな事について調べる必要があるため、手間も時間も費用もかかってしまいます。そのため、このような簡易的な評価が正式な不動産鑑定と並行して行われています。

不動産鑑定書を補うものとして扱うことができる

裁判所などで正式な書類として利用できる鑑定評価書とは違い、意見書には法的な価値がないためそのような場面では使用することができません。しかし、現在売り出している不動産がある場合、不動産鑑定評価書を補うものとして利用できます。このとき、意見書は手元の資料として交渉相手に提示するのみ、といったことが必要です。

つまり、その評価書によって、説得する必要がある誰かがいる場合(利害関係がある人、税務署、公共団体などの公的機関、裁判所など)は、法的な書類や公示する情報としては使えませんが、閲覧者が限られている(自分の家族だけ、会社の内部資料止まり、将来にわたって誰かに提出する必要がない)と判断された場合には、十分な根拠のある書類として利用することができます。

評価法として原価法を適用しない

鑑定評価書と意見書では、調査内容は変わりありません。現地及び賃貸事例をすべて見ます。法務局での謄本、公図、建物図面、地籍測量図の取得や、役所での公法上の規則の調査などを行います。調査内容は同じですが、表現する中身が違います。例えば、マンション一室の評価は鑑定評価書の場合、以下のような方法で調査します。

  • 取引事例比較法(同一マンション、又は似たようなマンションで取引された価格から比較して専有部分の評価額を求める方法)
  • 収益還元法(賃貸したら幾らもうかるかという発想で専有部分の評価額を求める方法)
  • 原価法(一棟全体の建物・土地価格を求めて、効用差に基づく配分率を適用して専有部分の価格を求める方法)を適用します。

しかし、現実的には、マンション一室を買う人が、原価法で建物・土地価格から、このマンションの一室の価値を評価するということは、なかなか考えられないでしょう。したがって意見書では、原価法は適用せず、取引事例比較法と収益還元法を原則的に採用しています。このように手法を限定して評価するので、簡易評価というわけです。第三者に提出するわけではないのなら、不動産の価値を十分に評価できるでしょう。

契約を締結するまでに発行するべき

意見書の末尾に確認した日の記載欄がありますが、意見書の発行は、価格等調査ガイドラインでは、契約の締結までに作成するべき、とされています。

無駄な手間を省いて、不動産の価格を知りたいという方は、まず査定を検討するとよいでしょう。査定を依頼するには複数の不動産会社に無料で依頼できる一括査定サービス「イエウール」がおすすめです。

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不動産鑑定の意見書にかかる費用の目安

意見書にかかる費用の目安は15万円程度が標準です。簡易鑑定には法律上の定義や用件がないため、会社によって内容がバラバラです。何をもって「鑑定」と呼ぶのかにもより、一般鑑定と同じ調査方法で書式のみ簡略化しているところもあれば、机上調査のみのところ、調査方法やエリアや不動産の種類をひとつに限定したもののところもあります。

そのため報酬額は会社によって違ってきますが、標準的な鑑定を依頼した場合、不動産鑑定士の作業量をふまえると、 十数万円という料金が妥当と言えるでしょう。

鑑定評価書よりも割安

不動産鑑定評価基準にのっとらなくても良いので、鑑定評価書よりも作業量を抑えることができることもあり、鑑定評価書の作成を依頼するよりも割安になる場合が多いです。

しかし現地確認や役所調査を行う限りは、ある程度の費用が発生してしまうことは当然と言えます。机上調査を前提とした簡易鑑定もありますが、不動産鑑定士にとっては、簡易だから、料金が安いからと責任も軽いというわけではないので、割引にも限界があるはずです。ですから安すぎる簡易鑑定には注意が必要です。

意見書の報酬例

意見を依頼した場合、報酬は鑑定士によって違いがあります。簡易鑑定を依頼した際、一般的な報酬例は以下のとおりです。

簡易鑑定の報酬例

不動産の種類報酬額
住宅地の更地(規模35坪程度まで)13万円(税別)
普通の住宅(土地・建物)15万円(税別)
マンション一室15.5万円(税別)
アパート(3階建てまで)15.5万円(税別)
その他不動産鑑定士に相談

実費は別途で支払いが必要

意見書(調査報告書)の報酬は、おおむね15万円程度ですが、そのほかに交通費、謄本などの取得費、その他調査にかかわる一切の費用などの実費は、報酬とは別途で支払う必要があります。

不動産鑑定書と意見書の違い

鑑定評価書は、不動産鑑定評価基準にのっとって作成されたものをいいます。一方、意見書(調査報告書)とは、かならずしも不動産鑑定評価基準にのっとらない場合、のっとることができない場合に不動産価格の調査を行って作成されたものをいいます。意見書は、不動産鑑定評価の簡易版として位置付けられ「意見書」または「調査報告書」の様式の文書です。

不動産鑑定評価までは必要としない案件の場合、鑑定評価に要する費用を抑えたい場合、専門家による適切な価格を早急に知りたい場合や、いくつかの想定条件下における価格を把握したい場合、など多様な調査の要求に対応することが可能です。

基本的には不動産鑑定評価基準に準じた方法で価格などを評価していますが、査定の根拠や説明などを省略し、最低限の記述にとどめ、不動産鑑定評価基準にのっとっていない場合がある点で不動産鑑定評価書とは異なります。

裁判所で利用することができるか

不動産鑑定評価書と意見書では大きな違いがあります。税務署や裁判所などに提出できる正式な書類として利用できる鑑定評価書に対して、意見書では簡易鑑定であることを理由にその評価額の妥当性を否定される可能性があり、したがって裁判所や税務署といった法的な場面では使用することができません。

また、不動産を相続した際に、相続税の額に納得いかないようなことがある場合、不動産鑑定評価書を添えることで不服申し立てをすることができますが、意見書では法的な価値がないので、利用できません。

求められた価格の精度

調査する内容は、鑑定評価書と変わりません。現地及び取引・賃貸事例をすべて見に行き、法務局での謄本、公図、建物図面、地積測量図の取得。役所での公法上の規制の調査、建築確認などを行います。鑑定評価書も意見書も不動産鑑定士によるもので、求められる価格は的確なものです。

ただし、かならずしも不動産鑑定評価基準に則らないため、鑑定評価額と同額とはならない場合があります。

不動産鑑定の意見書が活用されるシーン

意見書が主に使われるのは、不動産の再評価を行いたい場合や、大まかな情報や価格について知りたい場合です。

不動産の再評価を行いたい場合

意見書は、法律で定められた手続きがいらない分、報告を受けるまでにかかる時間が短くて済みますが、そこで得られる情報はあくまでも限定的なものです。不動産鑑定評価書は不動産鑑定をしてから時間がたってしまうと、使えなくなってしまいます。1年を過ぎてしまうと再評価をしなければなりませんが、例えば、不動産鑑定を行ってから、1年以内の不動産の価格の基準を再び知りたい時に、正式な鑑定評価書の補足をするために意見書(調査報告書)を活用することができます。

不動産の大まかな価格を知りたい場合

不動産投資を行う際のマーケティングの参考のするために一定の価格の基準を知りたい時に活用できます。短期間で大まかな価格を知りたい場合などに適しています。

また、鑑定評価書は、裁判や税務など第三者へ不動産鑑定書の開示や、価格説明をする場合に適しています。これに対して、調査報告書(意見書)は、自身の判断決定や、社内の内部資料としてする場合、第三者に開示や価格説明を要しない場合に適しています。短期間で情報を知りたい場合などに適しています。

鑑定評価額の補正が必要な場合

不動産の価格は固定されているものではなく、時間の経過と共に絶えず変動していきます。鑑定評価額は厳密に言えば、価格時点(価格判定の基準日)においてのみ妥当とするものです。たとえば、価格時点が2020年1月1日だとしたら、その鑑定評価額は2020年1月1日時点の価格ということになります。

ただし、現実的には「鑑定評価時点」と「鑑定評価を使用する時点」には時間差が生じるのが普通です。不動産鑑定評価書には特に有効期限など定められていませんが、この時間差が長いほど、鑑定評価は参考程度になってしまいます。

発行後、3カ月以内であれば問題なく使用できます。3カ月超1年以内の場合は、鑑定評価を行った鑑定士に「価格時点修正の意見書」を作成してもらうと使用可能になり、1年を超えると再度鑑定評価を依頼することが必要になります。

無料で不動産を査定してもらうには

不動産鑑定では、収益還元法や取引事例比較法などの複数の方法を組み合わせて不動産鑑定士や不動産鑑定士補が「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて、不動産の経済価値を判定します。そのため資産価値を精密に計算できるという長所があり、もっとも信頼性の高い方法であると言われています。

一方で、不動産鑑定ができる人は資格保有者に限られ、こまかく鑑定評価が行われるので、精密の資産価値を計算できるのですが、どうしても費用が高くなってしまうデメリットがあります。たとえば評価額が3,000万円となるようなマンションであれば60~70万円もの費用がかかってしまいます。

そのため、大規模な不動産への投資判断には向いていますが、たかだか数千万円のマンション・戸建ての売却価格を調べるには、その高い費用は短所と言えるでしょう。

そこで、住宅がいくらで売れるのかを知りたい時におすすめなのが、無料でできる「不動産査定」です。

不動産会社に査定を依頼する

不動産査定とは、売主から不動産の売却を依頼された時に、具体的に売り出していくための価格を決定するための参考として、算出することを目的としているものです。仲介業務の一環のサービスなので、無料で査定してくれます。また、不動産査定には、すぐに結果がわかるというメリットがあります。不動産鑑定が数週間以上かかるのに対して、査定であれば翌日1週間程度で結果が出ることが多いです。

もちろんデメリットもあります。査定方法や調査方法の内容や形式が自由で、業者によって若干異なります。査定結果はあくまで周辺取引に基づく不動産業者の意見でしかなく、査定額に対しては法的な責任はありません。そのため、裁判所や税務署などの公的機関に提示する際は、査定された価格は証明根拠が低いため、査定価格をそのまま提示しても採用してもらえないので裁判所や税務署に提出する必要がある場合は、お金を払って不動産鑑定を依頼しましょう。

一括査定サービスを利用する

不動産査定で査定された価格は証明根拠が低いと説明しましたが、売却価格を知りたいというだけなら不動産査定で十分です。不動産会社の意見を知っておくことは役に立ちますし、無料なので損をすることはありません。複数の会社に査定を依頼すれば、今の不動産の市場価格がどのくらいかがわかります。

複数の会社に査定を依頼することは、不動産価値を調べる時に絶対はずせないコツと言えます。査定額はあくまで各会社の意見で、各会社で顧客が違うため、査定額に差が出てきます。逆に言えば、複数の会社に依頼するほど、市場価格がわかりますし、高値で売れる可能性も高くなるのです。

しかし、自分で不動産会社を何社を探してくるのは大変です。そこでオススメなのが「不動産一括査定サービス」です。インターネットで1回だけ不動産情報を入力すれば、同時に複数の会社に依頼できるサービスで、スマホさえあれば、いつでも不動産の査定を依頼できます。

一括査定サービスはイエウールがおすすめ

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利用目的に合わせて意見書を活用しよう

意見書(調査報告書)は、不動産鑑定士による価格等調査です。求められる価格などの精度については、不動産鑑定士による調査であるため、不動産鑑定評価書と変わりありません。ただし、かならずしも不動産鑑定評価基準に則らないので、法的な場面(裁判所や税務署など)では使用はできません。その分鑑定評価書よりも不動産鑑定士の作業量を減らせるため、割安になる場合があります。

鑑定評価書は、裁判や税務署など第三者に対して開示する場合などに適していて、意見書は社内の内部資料など、第三者に開示しない場面に適しています。利用目的に合わせて、意見書を活用しましょう。

もっと詳しく知りたい方は、「不動産鑑定にかかる費用は?相場や費用を抑える方法について解説」の記事をご覧ください。
また、 「不動産鑑定の方法を分かりやすく調査|鑑定が必要な時と不要な時も」   という記事や、 「不動産鑑定の報酬はどうやって決まるか|無料の査定との違いも紹介」 という記事もご覧ください。
他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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