不動産鑑定にはどんな法律があるのか|評価の基準となる手法について

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不動産の売買では、大きな金額で取引されるため、トラブル回避や損をしないようにしておきたいものです。不動産の価値を判断する方法には、専門知識を持った不動産鑑定士による不動産鑑定という方法があります。

大規模な不動産の取引に利用することが一般的ですが、不動産鑑定について詳しく知らない人も多いのではないでしょうか。不動産の価値を算出する方法や不動産鑑定を利用するメリットやデメリットなどをご紹介します。

また、マイホームの売却などのようなケースに最適な不動産査定についても解説します。不動産鑑定と不動産査定のどちらを利用するのかは、不動産の種類や規模などによっても異なります。自分の所有する不動産には、不動産鑑定と不動産査定のどちらが最適なのかを検討してみましょう。

不動産鑑定について知りたい方は、 「不動産鑑定とは?依頼するための流れやかかる費用について解説」 の記事をご覧ください。

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不動産鑑定とは

不動産鑑定とは、不動産鑑定士や不動産鑑定士補が不動産鑑定評価に関する法律に基づいて経済価値を判定することをいいます。不動産は購入したときから価値は下がってしまうことが多く、その価値の判断は時価と考えられています。

近隣地域の環境や不動産の老朽化や設備などによっても判断が変わってきます。不動産鑑定士は、専門知識を持ったプロの有資格者なので、細かく不動産を鑑定してくれて、正確な価値を算出してくれます。

不動産鑑定士が査定を出すこと

不動産の価値を導き出してくれる不動産鑑定士とは、国家試験に合格し、不動産鑑定評価に関する法律によりその地位を付与される専門家のことを指します。

そのような専門知識を得ている不動産鑑定士が不動産の価値を判定し正確な評価を判断することで、所有する不動産の価値を導き出すことが可能になります。

不動産の価値を判断するためには、不動産の条件はもちろん、地域の環境やそのほかの諸条件を考慮して導き出す必要があるため、専門知識が必要となるのです。

かかる費用は鑑定事務所によって異なる

不動産鑑定士に不動産鑑定を依頼する場合、その費用は10~100万円程度となっており、依頼する鑑定事務所によって異なることが多いです。この費用の中には不動産鑑定士に支払う報酬も含まれており、不動産の評価額が高くなるほど報酬額も高くなるのが一般的です。

ただし、報酬額は鑑定事務所が自由に決めることができる金額なので、依頼する鑑定事務所に事前に確認しておくと安心でしょう。

不動産鑑定が必要なケース

では不動産鑑定が必要なケースとはどのような場合なのでしょうか。大きく分けて法人が依頼するケースと個人が依頼するケースが挙げられます。それぞれのケースを具体的にみてみましょう。

法人と代表者間で売買する場合

法人が依頼するケースとして最も多いのが、社長が自分の経営している会社と不動産を売買するケースです。これは、第三者から見ても適正価格で取引を行うために不動産鑑定士に鑑定評価を依頼することが一般的です。

例えば、社長が第三者に土地を売却した場合、譲渡所得が発生し社長に所得税が発生してしまうケースがあります。しかし、第三者ではなく自分の経営している会社に売却したのであれば安く売却することが可能になり、所得税を発生させないよう加減することができ、脱税行為になってしまう危険があります。

このようなトラブルを避けるためにも、第三者から見て適正価格だと判断できる鑑定評価を不動産鑑定士に依頼することがおすすめです。

不動産の相続対策が必要な場合

不動産鑑定士に個人が依頼するケースとしては、不動産を相続した場合が最も多いのではないでしょうか。不動産の処分や活用を巡って、不動産鑑定が必要になる場合があります。また、不動産の相続を行う際の相続税評価額が下がった場合は、不動産鑑定による価格を適用することが可能になります。

不動産の価値は時価になることが多いため、相続した際に不動産鑑定士による不動産鑑定の判断によっては価値が下がり、節税対策になることもあります。また、不動産鑑定士に依頼して不動産鑑定を行った場合、不動産鑑定評価書を作成してもらえることが多いです。

これは、裁判所や税務署などの公的機関にも提示することができる書類になります。相続人の間でトラブルが発生した場合など、公平で客観的な不動産価値であるという証明になる不動産鑑定評価書が有効になるケースもあるので、不動産鑑定を依頼したほうが最適な場合もあるでしょう。

不動産の鑑定評価の法律に基づく手法

不動産鑑定士はどのように不動産価値を判断するのでしょうか。不動産価値は時価のため、環境や景気などによって変動することがあります。

プロの不動産鑑定士はそのような背景も考慮し、不動産に関する法律の知識も活用して、第三者から見ても適正価格を導き出す手法を熟知しています。どのような方法で不動産価値を算出するのかみてみましょう。

再調達原価をベースにして評価額を求める原価法

再調達原価とは、対象の不動産を再建築することを想定した場合に必要な原価のことを指します。再調達原価を算出したあと、物理的要因や機能的要因、経済的要因などの減価修正を行い導き出す方法で、不動産鑑定評価に用いられる最も一般的な手法になります。

積算価格=再調達原価-減価修正

減価修正の対象となるのは、老朽化や設備の陳腐化、近隣地域の衰退などが該当します。このような点を総合的に判断して不動産価値を導き出すため、不動産価値は時価と考えるとよいでしょう。

耐用年数に基づく方法について

不動産価値を算出する際には、耐用年数も判断材料の一つです。耐用年数には「法的耐用年数」と「経済的耐用年数」の2種類があり、不動産の構造によって異なります

特に法的耐用年数は、不動産の構造から耐用年数が変わってくるため、減価償却費に影響を与えます。SRC造やRC造の場合は47年、木造の場合は22年、重量鉄骨の場合は34年と年数が決められています。

観察原価法について

観察原価法は不動産の維持管理状態、設備の機能性、近隣環境など、不動産鑑定士が現地に赴き実態を調査することで、減価額を算出する方法です。

不動産鑑定士に不動産価値の判断を依頼する場合、所有する不動産を含め、実物を見てもらって不動産の価値を判断してもらうのがよいでしょう。

取引事例を基に資産価格を求める取引事例比較法

不動産の価値を判断する方法として、取引事例比較法という方法があります。これは、多数の取引事例を収集して適切な事例を選定し、地域格差などを比較して価格を算出する方法になります。

多数の取引事例を基にして求めた価格を比準価格と言いますが、その価格に対象となる取引の特殊事情や時期、そのほかの個別的な要因を考慮して、対象となる不動産の価値を判断します。

つまり、過去に同じエリアや条件で取引された事例をもとにおおまかな比準価格を算出し、そこから対象となる不動産の築年数や設備などを細かく鑑定し不動産価値を算出していくということになります。

将来生み出す利益を予測して求める収益還元法

収益還元法という方法は、賃貸用不動産、賃貸以外の事業に要する不動産価格を求める場合に有効です。つまり、将来生み出すであろう利益を予測して現在の不動産価値を判断します。

不動産の収益価格を求めるには、直接還元法とDCF法という2つの方法があります。どのように算出されるのかみてみましょう。

直接還元法について

不動産を長期にわたり所有する場合には直接還元法が最適です。これは、一定期間の純利益を還元利回りで割り、100をかけて収益還元価格を求める方法になります。

対象不動産の収益価格=一定期間の純利益÷還元利回り

還元利回りを5%、年間の収益が120万円、年間経費が20万円の場合以下の計算式となり、不動産の収益価格は2,000万円と算出できます。

(1,200,000ー200,000)÷0.05=2,000万円

DCF法について

DCF法とは、Discounted Cash-Flowの略で、不動産を所有している期間中に得られる純利益と期間が満了した際に売却して得られる価格を、現在価格に割り戻して合計する方法です。

上記で紹介した直接還元法よりも予測の精度が高い算出方法になりますが、特殊性が強く、内容も複雑になっていることが多いです。不動産を証券化するような場合では、DCF法と直接還元法の両方を用いて説明されることが多い手法になります。

不動産鑑定のメリット

不動産鑑定を不動産鑑定士に依頼するメリットにはどのようなことが挙げられるのでしょうか。大きく2つのメリットが考えられます。一つ目は資産価値の計算方法に明確なルールがあり、裁判にも有効な不動産鑑定評価書を作成することができる点が挙げられます。

個人がマイホームの売却などをする際には不動産鑑定評価書を作成する必要性は高くありません。しかし、企業が持っている不動産や土地を自分に売却する場合や相続した不動産を売却しその価格を相続人で分け合う場合などには大きなメリットとなります。

売却トラブルから裁判を起こされたり、税務署から安く売却したのではないかと疑われた場合などでは、不動産鑑定評価書は公平かつ客観的な価値で売却したという証明になってくれます。

二つ目は、不動産鑑定士による不動産価値は、国の基準で評価されるため、正確な評価額を知ることができるという点です。不動産業者の見積もりなどでは会社によって見積もり金額が異なることが多いため、正確な価値を知るという点では難しい部分もあります。

そのような場合は、細かく鑑定してくれる不動産鑑定が最適です。専門知識が必要な有資格者である不動産鑑定士が、現地に赴いて細かく鑑定してくれるので、安心して任せられるでしょう。

不動産鑑定のデメリット

不動産鑑定士に依頼するメリットがある反面、デメリットも理解しておかなくてはなりません。どのようなデメリットが挙げられるのかチェックしておきましょう。デメリットを理解した上で、自分の所有している不動産の種類や規模などを考慮し、依頼するかどうかを判断することがおすすめです。

結果が出るまでに時間がかかる

不動産鑑定士に依頼して不動産価値を判断してもらうためには、時間がかかってしまうという点を理解しておく必要があります。

不動産鑑定士によるヒアリングや現地確認、鑑定評価書の作成などの手順が必要となるため、約2週間程度の時間をみておくとよいでしょう。要する期間については、不動産の種類や依頼内容によっても異なるため、事前に確認しておくと安心です。

不動産売却を急いでいる人には向いていないので注意しましょう。また、不動産の種類によっては、不動産鑑定評価書の作成が必要ない場合もあるので、どのような形で不動産価値を判断してもらいたいのかを明確にしておくことも大切です。

高額な費用がかかるので気軽に利用することは難しい

不動産鑑定士に依頼する不動産鑑定には、正確な価値を知ることができる反面、高い費用が必要になってくることが多いので注意が必要です。不動産鑑定は大規模な不動産投資には向いていますが、通常の不動産売却であればコストがかかりすぎてしまうというデメリットが考えられます。

これは、不動産鑑定できる人が有資格者であるということや、細かな鑑定評価が行われるなどの点から、コストがかかってしまう要因といえます。例えば、評価額3,000万円のマンションの場合、60~70万円の費用が必要になってくると考えられます。オフィスビルや商業施設などの売却でない場合は、一度じっくりと検討してみるとよいでしょう。

無料で不動産の査定を行うには

不動産鑑定士に依頼すれば、不動産の正確な価値を知ることができますが、高額な費用が必要になってきます。しかし、まずは手軽に不動産の価値を知りたいと考える人も多いのではないでしょうか。

何千万という価値になりがちな不動産では、無料で査定を行うことも可能です。簡易的な試算にはなりますが、所有する不動産の価値を大枠で理解するには効果的な手段ともいえます。

不動産会社に査定を依頼する

不動産会社に査定を依頼すれば、無料で不動産価値を見積もりしてくれます。不動産鑑定が数週間必要なのに対し、翌日~1週間程度で査定額を算出してくれるところが多いです。ただし、査定結果はあくまで不動産会社独自の査定額になります。そのため、法的な責任も弱く、裁判所や税務署に提出する書類としては不向きです。

公的機関に提示する必要がある場合は、不動産鑑定士による不動産鑑定を依頼するのが最適でしょう。現時点での売却価格を素早く知りたいと考えている人は、一度検討してみることがおすすめです。不動産会社に不動産査定をしてもらって大枠の不動産価値を理解した上で、不動産鑑定を依頼するという方法もあるので、まずは自分の所有している不動産価値を知ることが大切です。

一括査定サービスの利用がおすすめ

不動産会社に現時点での売却価格を査定してもらうにしても、不動産会社によって査定額が異なるため、複数の不動産会社に見積もり依頼することがおすすめです。しかし、多くの不動産会社にいちいち見積もり依頼をしていたのでは時間も手間もかかってしまいます。そんなときは、イエウールを利用しましょう。

イエウールを利用すれば無料で複数の不動産会社に一括見積もりを依頼することが可能です。また、査定額を比較することができるため、信頼できる不動産会社に出会うこともできます。

マイホームの売却など、不動産鑑定評価書が不要な不動産の売却には、イエウールを利用して、手軽に不動産価値を査定してもらいましょう。

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状況に合わせて不動産鑑定と不動産査定を使い分けよう

不動産の価値を知る方法には、プロの不動産鑑定士による不動産鑑定と、現時点での売却価格を知ることができる不動産査定があります。オフィスビルや商業施設などの大規模な不動産を扱う場合は、より正確な価値を知ることができる不動産鑑定が最適です。

不動産鑑定士に依頼すれば、不動産鑑定評価書なども作成してもらうことができ、裁判所や税務署などの公的機関にも提示できる証明書として作成してもらうこともおすすめです。ただし、費用や時間などを要するケースが多いので念頭に置いておくと安心です。

マイホームなどの小規模な不動産を扱う場合は、無料ですぐに価値が分かる不動産査定が有効です。無料査定は不動産会社によって査定額が異なるため、複数の不動産会社に一括で依頼できるイエウールを利用して、手軽に手間なく不動産価値を知ることが可能です。不動産の種類や規模に合わせて、不動産価値を判断する適切な方法を選ぶようにしましょう。

もっと詳しく知りたい方は、 「不動産鑑定にかかる費用は?相場や費用を抑える方法について解説」 という記事もご覧ください。

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