後期高齢者が不動産売却した際の影響は?年金や税金はどうなるのか

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性別を問わずに、75歳以上で85歳未満の人を後期高齢者といいます。後期高齢者のなかには不動産を所有している人も多く、子供や孫のために不動産売却する事例もよく見られます。

不動産売却は大きな金額の取引となりますが、後期高齢者が不動産売却する際にはいくつかの注意点があることも事実です。

この記事では、不動産売却を検討している後期高齢者の方に向けて、安心して取引するための注意点やコツなどを紹介します。

不動産売却全般について知りたい方は、 「不動産売却にかかる期間と売却に影響するポイント」 の記事をご覧ください。

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後期高齢者の不動産売却で年金・保険料はどうなる?

不動産などを売却して得た利益は、譲渡所得に分類されます。この譲渡所得によって、年金や保険料が変わるのか気になる人も多いのではないでしょうか。

ここでは、後期高齢者が譲渡所得を発生させた場合に気になることや、注意すべき点を詳しく見ていきましょう。

もらえる年金に対する影響

後期高齢者が不動産売却をする際にまず心配なことは、年金の受給額への影響ではないでしょうか。せっかく不動産売却で利益を得ても、その影響で年金の受給額が減らされてしまわないか、気になる人も多いようです。

結論からいうと、不動産売却して利益が発生しても、年金の受給額が減額されることはありません。なぜなら、給与と不動産売却の利益は別々の所得と考えられるためです。不動産売却で得た利益は、譲渡所得として所得税の対象になります。

年金を生活基盤にして暮らしている後期高齢者の方は多いですが、そのような方でも、不動産売却して受給額が減額されることはないため、安心して売却できます。

ただし、60歳以上の年金受給者で厚生年金の被保険者である方、もしくは保険料を払いながら給与を受けている方は、年金が減額される場合があるため注意が必要です。不安な場合は、不動産会社に相談してみましょう。

支払う保険料に対する影響

後期高齢者の方が不動産売却する際は、保険料に注意が必要です。75歳以上の後期高齢者が加入する医療制度として、後期高齢者医療保険がありますが、この保険料は前年度の総所得をベースにして計算されます。

そのため、前年度の総所得が上がれば、それに比例して保険料も上がるため注意が必要です。不動産売却で得た譲渡所得も総所得に含まれるため、不動産売却をしたことによって、保険費用が上がる可能性があります。したがって、不動産を売却して利益を得た場合は、保険料が値上がりすることを考慮してお金の計画を立てましょう。

国民保険料の算出方法

年金を受給している後期高齢者が、不動産売却する際に注意したいのが保険料に関してです。年金受給者は国民健康保険に加入したあとで、75歳以上の後期高齢者になると後期高齢医療制度に移ります。

そして、後期高齢医療制度の保険料は、前年度の所得によって決定されます。前年度に不動産売却で利益が出た場合は、保険料が上がることをあらかじめ考慮しておくとよいです。

不動産を売却して譲渡所得が発生することにより、保険料が上がってしまうことがあります。しかし、3,000万円の特例等を利用すれば譲渡所得はゼロになることが多いため、不動産売却によって保険料が値上がりするケースはまれです。

また、譲渡所得を支払うことになっても、保険料への影響は一時的です。一度値上がりしたら、ずっとそのままということではなく、翌年からは値上がりする前の保険料に戻ります。

不動産売却によって譲渡所得が発生しても、特別控除を利用すれば保険料に影響はないこと、影響が出た場合も翌年には元に戻ることは覚えておくとよいでしょう。

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不動産を売却して利益が出るか確認する方法

不動産売却で生じた譲渡所得にかかる譲渡所得税の算出方法は「譲渡所得×税率」で、税率は売却する不動産によって異なります。ここからは、譲渡所得税の算出方法と税率について詳しく見ていきましょう。

譲渡所得とは

譲渡所得とは、不動産などを売却した際に得た所得のことを指します。不動産はもちろん、ゴルフ会員権や株式を売却して得た所得も含まれます。これらのものを売却した際には、譲渡所得が発生すると考えておきましょう。

譲渡所得の算出方法

譲渡所得は、「譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費用+譲渡費用)」という計算式で算出されます。譲渡所得を算出するためには、取得費用と譲渡費用について詳しく知っておく必要があります。

取得費用とは

不動産を取得した金額を取得費用といいます。取得費用の算出方法には、「実額法」と「概算法」の2通りありますが、算出した金額が大きいほうが適用されます

実額法は、不動産の購入代金と取得した費用の合計金額から、建物の減価償却費を差し引いて算出します。不動産の購入代金と取得した費用とは、不動産仲介手数料、売買契約書の収入印紙、登録免許税、不動産所得税、固定資産税精算金などが該当します。

一方概算法は、譲渡収入金額の5%を取得費用として算出する方法で、実額法と比べるとシンプルな算出方法です。

譲渡費用とは

譲渡費用とは、不動産を売却する際にかかった費用のことです。具体的な譲渡費用として、以下のようなものがあります。

  • 不動産仲介手数料
  • 売買契約書の収入印紙代・登録
  • 登録費用
  • 測量費用

上記以外にも、適用条件を満たした場合に、特例による特別控除額を差し引いた残りの金額も譲渡所得として考えられます

 

不動産売却の税金・控除を知ろう

上記で説明した譲渡所得は、譲渡所得税を算出するために大切な数字になります。ただし、譲渡所得税を算出するには、不動産の所有期間なども大きく関わってきます。ここれは詳しい譲渡所得税額の算出方法と、特別控除について解説します。

譲渡所得税とは

不動産や株式、貴金属などを売却したことによって得た利益を「譲渡所得」といいますが、譲渡所得には所得税と住民税がかかります。不動産売却で得た利益は、自分で確定申告する必要がありますが、確定申告の受付期間は毎年2月16日から3月15日です。

不動産売却で得た利益である譲渡所得は、申告分離課税に分類されるため、給与所得とは別に確定申告する必要があります。なお、所得税と住民税を総称して譲渡所得税といわれる場合が多いのですが、譲渡所得税というのは正式な名称ではありません。税金としての正式名称は、それぞれ所得税と住民税です。

後期高齢者も後期高齢者ではない人も、不動産売却で利益が発生した場合は、確定申告をして譲渡所得税を支払う義務があることを認識しておきましょう。

譲渡所得税の税率

譲渡所得には、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2種類があります。短期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下のもので、長期譲渡所得は所有期間が5年超のものです。 譲渡所得税の税率は、売却する不動産が居住用なのか、非居住用なのかによって異なります。また、長期譲渡所得の場合は、所有期間が10年を超えているか否かでも異なります。 譲渡所得税額に大きく影響するため、税率を知っておくことは非常に重要です。自分の不動産を売却した場合は、税率が何%になるかはしっかり把握しておきましょう。

短期譲渡所得の税率
居住用39.63%(内訳:所得税30.63%、住民税9%)
非居住用39.63%(内訳:所得税30.63%、住民税9%)

 

長期譲渡所得の税率
居住用(5年超から10年以下)20.315%(内訳:所得税15.315%、住民税5%)
居住用(10年超)課税譲渡所得金額6,000万円以下の部分14.21%(内訳:所得税10.21%、住民税4%) 課税譲渡所得金額6,000万円超の部分20.315%(内訳:所得税15.315%、住民税5%)
非居住用20.315%(内訳:所得税15.315%、住民税5%)

3,000万円の特別控除とは

不動産売却で利益が出たら、税金を払わなければなりませんが、3,000万円特別控除を利用することによって大幅に税金を抑えられます。3,000万円特別控除とは、譲渡所得から最高で3,000万円を控除できる制度ですが、適用条件は下記の通りです。

  • 売却する物件が自分の居住用財産であること
  • 建物と一緒に土地も売却していること
  • 居住しなくなってから3年目の12月31日までに売却していること
  • 購入者が親子や夫婦、生計を同一にする親族などの特殊関係者ではないこと
  • 売却した年の前年と前前年において3,000万円特別控除及び買換え特例などを受けていないこと

納税は国民の義務ですが、税金は安いに越したことはありません。上手に税金を抑えるためにも、上記に示す3,000万円特別控除の適用条件は、しっかり把握しておきましょう。

その他の特別控除とは

不動産売却では、売却によって利益が出る場合もあれば、利益が出ない場合もあります。また、売却する不動産の条件によっては、上記で紹介した以外の特例が適用になるケースもあります。

中には、上記で紹介した特例と併用できるものもあるため、売却する不動産の条件、実際に売却して譲渡所得が発生したのかどうか、などしっかりと把握して確認するようにしましょう。

利益が出なかった場合の特例について

不動産を売却して利益が出なかった場合のことを、譲渡損が出た場合といいます。

この場合、譲渡所得がゼロ以下になるため、売却による所得税などの発生はありませんが、この特例を使うことによって、給与所得など他の所得で支払っていた所得税などの還付を受けることが可能になります。

給与所得などを得ており、不動産売却によって譲渡損が出た場合は、所得税などを相殺することができるため、確定申告などで確認すると安心です。

所有期間が10年以上の場合の特例について

売却した不動産の所有期間が10年以上だった場合、譲渡所得に掛けられる税率が軽減されるという特例があります。

所得額の減額ではなく、税率の軽減であることに注意しましょう。

上記で紹介した3,000万円の特別控除との併用が可能です。まずは3,000万円の特別控除で譲渡所得を減額し、さらに所有期間10年以上の特例で税率を軽減することで、納める税額を抑えることができます。

 

後期高齢者が不動産を売却するときの注意点

ここからは、後期高齢者が不動産売却する際に注意すべき点を紹介します。不動産売却の取引をスムーズに進めるためにも、不動産売却後にトラブルが生じないようにするためにも、ここで紹介する注意点は知っておきましょう。

  • 認知症になると不動産取引が難しくなる
  • 孫や子供に売却する際にローンの審査が通りにくい
  • 特別養護施設への入所料金が上がる可能性がある
  • 確定申告は青色申告で行えない

認知症になると不動産取引が難しくなる

高齢者ならではの注意点として、認知症があります。過去には、不動産取引中の後期高齢者が、認知症になってしまったという事例もあるため注意が必要です。このような場合には、その不動産取引はやむを得ず中止になることがあります。

もし、認知症になってしまった場合は、成年後見人制度を利用して代理人を立てて取引を行う必要があります。一般的に代理人となるのは親族、司法書士、弁護士、社会福祉士などです。

認知症の進行度によって判断能力が軽度な場合は補助人、中度の場合は保佐人、重度の場合は成年後見人になります。成年後見人制度の申し立ては家庭裁判所に行いますが、申し立てから開始までに4カ月程度かかるので注意しましょう。

孫や子供に売却する際にローンの審査が通りにくい

高齢者が自分の子供や孫に不動産を残そうとして、不動産を売却するケースはよく見られます。

しかし、このような不動産売却は相続税や贈与税対策とみなされてしまうため、子供や孫が住宅ローンの審査に通りにくくなることがあるため注意が必要です。

また、すでに別の住宅ローンを組んでいる場合も、審査が通らない場合があります。現在、住宅ローンを組んでいて、新たに別の住宅ローンを組みたい場合は、最低でも半年間の期間を空けることが望ましいです。

このように、子供や孫に不動産売却する際には、より一層の注意が必要です。後々、子供や孫が困らないようにするためにも、子供や孫と不動産売買する場合は、自分たちだけで行おうとせずに不動産会社に相談しながら行うのがおすすめです。

不動産会社は子供や孫のローン状況などを踏まえて、価格が妥当であるかなどを専門家の立場から判断してくれますし、的確なアドバイスも期待できます。子供や孫のためにも、よい不動産会社を選んで相談することが大切です。

特別養護施設への入所料金が上がる可能性がある

不動産売却をした後期高齢者が、特別養護施設への入所を検討している場合は、入所する時期に注意が必要です。入所する時期によっては、保険料が上がってしまう場合があります。

特別養護施設は、前年度の収入によって入所料金を設定しています。そのため、不動産売却で利益が出た場合は、翌年だけ入所料金が上がる可能性があります。もし、特別養護施設への入所を検討している場合は、この点に注意しましょう。

このような事情があるため、特別養護施設に入所するタイミングは不動産売却をする前、もしくは不動産売却をした翌々年以降にしたいところです。できれば、事前に余裕を持って計画をたてておくとよいでしょう。

 

不動産売却でトラブルを回避する方法

 

愛する子供や孫のために、不動産を残そうと考える後期高齢者は多いですが、残した不動産が思わぬトラブルの原因になる場合もあることが実情です。そのようなことにならないためにも、トラブルが生じやすい状況と対処法を紹介します。

トラブルの原因は「相続」

不動産を相続する際には登録免許税や登記費用がかかり、相続して所有している期間は固定資産税や管理費などがかかります。このように、不動産の相続人には何かと出費が多いです。

不動産の相続人が1人の場合は、その人が固定資産税や管理費などを支払います。そして、相続人が複数いる場合は大抵、固定資産税や管理費などは分担することになります。不動産の相続人が複数いる場合は注意しましょう。

なぜなら、固定資産税や管理費など費用の負担で、トラブルになることがあるためです。このようなトラブルを避けるためには、なるべく高い価格で不動産を売却することが望ましいです。

トラブルを回避するには「一括査定」

所有している不動産を相続人に残す場合も、売却して自身の資金にする場合も、高額で不動産売却できたほうがよいことは言うまでもありません。高く売却できれば、相続する人たちの取り分も多くなるため、結果的に金銭的なトラブルは起きにくくなります。

高額で不動産売却するためには不動産会社選びが重要で、よい不動産会社を選ぶことが、不動産売却で成功する第一歩となります。そのためには、複数の不動産会社を比較して選ぶことが大切です。しかし、自分で数多くの不動産会社の情報を集めて比較するのは大変な時間と労力がかかります。

不動産会社を選ぶ際には、インターネット上にある一括査定サイトを利用するのがおすすめです。一括査定サイトの「イエウール」は、家にいながら無料で複数の不動産会社を比較できるため、時間も労力も大幅に短縮や軽減できます。

また、イエウールは複数の不動産会社を比較するだけでなく、一括で売却査定を依頼することも可能で、さらに、不動産売却に関わるQ&Aのページやコラムなどもあります。不動産売却を検討する場合はもちろん、不動産売却に関わる取引や税金について調べたい場合や、どのような不動産会社があるのか知りたいときには、ぜひイエウールを有効活用しましょう。

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確定申告は青色申告で行えない

不動産売却をしたら、確定申告を行う必要があります。確定申告には、「白色申告」と「青色申告」の2種類がありますが、不動産売却で生じる譲渡所得は青色申告書での申告ができません。したがって、白色申告で確定申告を行うことになります。

青色申告は所得金額から最高65万円、もしくは10万円を控除するという青色申告特別控除があるため、節税がしやすい申告方式です。しかし、不動産売却で得た利益を申告する際には、利用できないことを覚えておきましょう。

 

後期高齢者の不動産売却は周りが支援しよう

後期高齢者が不動産売却する場合は周囲の支援が大切で、後期高齢者ならではの注意すべき点もあります。そのため、子供や孫への影響や不動産を残した場合に想定されるトラブルや、認知症になってしまった場合の対処法などはあらかじめ知っておきましょう。

また、後期高齢者が不動産売却を成功させるためには、不動産会社選びは重要です。よい不動産会社を選ぶためには、一括査定サイトを利用して複数の不動産会社を比較するとわかりやすくて手間もかかりません。

不動産売却は、大きな金額の取引となるため、事前にしっかりとした知識や注意点を知っておくことは重要です。自分のためだけでなく、子供や孫のためにもよい不動産会社を選んで、損のない不動産売却を実現させましょう。

また、 「不動産売却の際に使える特例とは?上手に活用して課税負担を軽減」 という記事や、「不動産売却にかかる期間や影響するポイントなど注意点を理解する」 という記事もご覧ください。
他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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