破産する前に不動産は売却するべき?タイミングと注意点を解説

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住宅ローンの返済が難しくなり自己破産を考えているなら、所有している不動産の売却時期について、いつがベストなのか知っていると、自己破産手続きを進めてしまうよりも大きな差が出てきます。

今回は自己破産前の不動産売却の注意点や、売却のタイミング、売却方法について詳しく解説します。

不動産売却について知りたい方は、 「不動産売却にかかる期間と売却に影響するポイント」 の記事をご覧ください。

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自己破産前の確認すべき2つの状況

破産を申請する前に確認すべき2つの状況があります。ローンの残高などによって、売却するかどうか等選択肢が変わります。

オーバーローンのときは任意売却

ローンの残債が住宅の評価額を上回っている「オーバーローン」の場合には、通常の売却ではなく「任意売却」を行います。

破産手続きが始まると不動産は競売にかけられ、市場価値の7割~5割の値段でしか売却されませんが、任意売却の場合には市場価格に近い金額で売却が可能です。

競売と任意売却のどちらでも、売却したことで得られる売却金は住宅ローンの返済に充てられますが、高く売れたほうがローン残債を減らすことができます。任意売却によって、少しでもよい条件で売却できるかどうかは重要なポイントです。

自分がオーバーローンになっているかどうかを確かめるためには、まずは自分の持っている不動産の売却相場を知る必要があり、その価格と残ローン額を比べてみます。

不動産会社によって査定価格がまちまちなので、1社だけではなく複数の不動産会社に査定をしてもらうことで、自分の家の適正価格がわかります。そのために不動産の一括査定サイトを利用するのがおすすめです。

実際に、いくつもの不動産会社に出向き、査定を依頼するには時間も労力もたくさんかかります。忙しい中でそのためだけに時間を割くことは難しいケースがほとんどでしょう。

不動産一括査定サイトはイエウールがおすすめ

不動産の一括査定サイトは複数ありますが、なかでもイエウールがおすすめです。

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また、利用者からクレームの多い企業は契約を解除しているので、悪徳企業が排除され安心して依頼できる不動産会社が集まっているサイトです。

不動産の売買を個人で何度もしているという人は多くありません。安心して手軽に査定してサポートもしてくれるサイトを、任意売却にも上手に活用しましょう。

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アンダーローンなら売却しない

住宅ローンの返済が終了しているか、ローンの残債より家の評価額が高く完済ができるアンダーローンの場合には、任意売却することは難しくなります。

売却したお金で一部の債権者に支払いを行っていると、偏頗弁済と疑われることもありますし、財産隠しではないかと追及されることになりリスクが大きいためです。

結果として自己破産を認められなかったり、自己破産しても免責してもらえず借金を免除されなかったりして、それでは意味がなくなってしまいます。

自分の持っている不動産の評価額について、適正な価格で評価してもらったうえで、ローン残債と比較して任意売却できるか判断をしましょう。

不動産売却を考えているが、家がいくらで売れるのかわからないという方は、まず査定を検討するとよいでしょう。査定を依頼するには複数の不動産会社に無料で依頼できる一括査定サービス「イエウール」がおすすめです。

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破産前に不動産を任意売却するメリット

「不動産を売却するのだから競売でも任意売却も同じではないか」と思うかもしれませんが、大きな違いがあります。

自己破産の手続きが開始されると、自分の換価可能な財産は差し押さえられて、自由に売却などが行えなくなってしまいます。

しかし、任意売却をするなら競売では得ることができない以下のようなメリットがあります。

  • 引越しの費用を捻出できる
  • 売却成功率が上がる
  • 自分の意思がある程度反映される

それぞれのメリットについて、詳しくみていきましょう。

引越し費用を捻出できる

任意売却の場合には、債権者との交渉次第ですが引越しための費用を用意してもらえることが多く、10万~20万円を支給してもらうことが可能です。

競売の場合には、決められた日時までに立ち退くように強制されるだけで、資金の援助などはありません。

任意売却をするということは、ローンの返済が難しくなっている状況なので、資金を援助してもらえることで、とても助かるでしょう。

成功率が上がる

自己破産前に任意売却をすることを選択すると、任意売却をどこに依頼するか、専門機関をじっくりと考えて決めることができます。

また、債権者となっているのはほとんどの場合は金融機関です。金融機関も自己破産になる前に、できるだけ高い金額で売却したいと考えるので協力体制もとりやすく、市場価格に近い金額で売却ができて成功率が上がります。

自分の意思がある程度通る

自己破産すると、財産はすべて換価することが必要で、不動産については競売にかけられます。そこでは買主を自分で選ぶことはできません。

しかし、任意売却なら自分の希望を受け入れてくれる買主を選ぶことができます。

例えば、自己破産後も家賃を払ってそこに住み続けたいという希望があるなら、親族や知人または投資家でその条件を受け入れてくれる人に、買主になってもらうことができます。

また、引越しの費用や売却のための費用が必要なら、それを支払ってくれる買主に売却をするなど、自分の意思や希望を反映させることができるメリットがあります。

破産の種類を確認しよう

自己破産にも財産の有無や、ローンの残債で「管財事件型」と「同時廃止型」に種類が分けられているのをご存じでしょうか。

  • 管財事件型:一定以上の財産がある場合の複雑な自己破産
  • 同時廃止型:財産がほとんどない人の簡単な自己破産

それぞれについて、以下で詳しく解説します。

残ローンが1.5倍以下の場合「管財事件型」

「管財事件型」は、ローンの残債が住宅評価額の1.5倍以下の場合や、一定以上の財産があると判断された人が破産手続きを行うときの複雑な破産方法です。

破産手続開始決定がされ、家などに財産価値があると認められると、裁判所は「破産管財人」を選定します。選任された「破産管財人」は、不動産を含めた破産者名義の財産をできるだけ高く換価して、破産債務者への配当を行います。

この時点で、破産を申立てした人の財産の処分や管理する権限は、「破産管財人」に移行されます。すると、破産申立て人は、自分の財産でも自由に売却や賃貸することができなくなります。

「破産管財人」が決まったら債権者集会が開かれます。

債権者集会とは、債権者に破産手続に関する情報を開示することや、破産手続きに債権者の意見を聞いて、その後の扱い方に反映させるために、裁判所の管理下で開かれる集会です。そこに出席して管財人と面談しながら、質問事項に応える必要があります。

また、破産管財人が選任されると、自己破産申立て人が報酬として裁判所に予納する必要があります。金額は裁判所ごとに決められていますが、最低でも20万円はかかり、債務総額が増えると予納金額も高額になります。

残ローンが1.5倍以上の場合「同時廃止型」

「同時廃止型」自己破産は、財産がほとんどない人が破産する際の簡単な破産方法です。一般的に、ローンの残債が財産価値の1.5倍以上の場合は「同時廃止型」になることがほとんどです。

破産申立てのときには、住宅の時価が購入当時から大幅に下がっていて、住宅ローンの残高が時価相当額を上回っていることが一般的です。

この状態の場合には、住宅ローンの債権者は抵当権の効力(担保になっている不動産などから債権者が優先的に弁済を受けることができる権利)が維持されています。そのため、破産管財人が住宅を換価した場合にも、その全額が住宅ローンの返済に充てられることになります。

住宅ローンの返済にすべて充てられるので、優先的に弁済される権利を持っていない一般債権者への配当は、0円ということもよくあります。このような状況だと、破産管財人を選任し管財予納を支払うことが難しいです。

そこで、裁判所は破産管財人による換価と配当を行わずに、「破産手続き開始決定」と破産手続きを終了させる「破産廃止決定」を同時に行うので、「同時廃止型」と呼ばれています。

同時廃止型の場合には、裁判所に納める予納金は官報広告費用のための20,000~30,000円ほどです。「管財事件型」と比べると費用が安く、免責までの期間も短いことが特徴です。

破産で不動産を売却する3つのパターン

自己破産で不動産を売却するパターンは、次の3つがあります。

  • 管財事件型で売却
  • 同時廃止型で売却
  • 破産申立て前に売却

それぞれの売却の流れについて、以下で詳しく説明します。

不動産売却の流れ:管財事件型

管財事件型で不動産を売却する流れは、以下の通りです。

破産管財人による売却の準備

管財事件型で不動産を売却する場合、破産者の不動産を処分する権利は破産管財人に移行しているため、不動産の売却は破産者ではなく破産管財人が行うことになります。

破産管財人は不動産を売却するための準備として、まず不動産会社などに査定を依頼し、その不動産の価値を明らかにします。

そして、抵当権を持つ債権者に対し、いくらくらい支払えば抵当権を抹消してもらえるかなどの交渉をして任意売却の承諾を得ます。

裁判所による売却価格の決定

管財事件型で不動産を売り出す際の価格は、破産管財人が自由に決定できるわけではなく、裁判所の許可が必要です。

破産管財人が破産者の不動産を売却する場合は、その不動産の価格査定の根拠などを書面にまとめた上で、裁判所に売却許可を申請しなければなりません。裁判所がその査定内容や売却価格を認めれば、売り出しが可能となります。

破産管財人による売却活動・売買契約の締結

債権者の承諾と裁判所からの許可を得たら、破産管財人が不動産会社に媒介を依頼して不動産の売却活動を行い、買主を探します。

買主が現れて不動産の売買契約をする際も、破産者の不動産を処分する権利が破産管財人に移行しているため、破産管財人が契約を結ぶことになります。

引渡しは売買契約締結と同時

通常の不動産取引とは異なり、破産手続きにおける不動産の売買は売買契約の締結と引渡しが同時に行われ、引き渡しには破産管財人だけでなく破産者も立ち会います。

不動産売却の流れ:同時廃止型

同時廃止型で不動産を売却する流れは、通常の任意売却とほぼ同じになります。

破産者による売却の準備

破産管財人が設定されない同時廃止型の場合は、不動産を処分する権利を破産者が保有したままですので、売却の手続きは破産者自らが行うことになります。

管財事件型と違って事前に裁判所の許可を得たり報告をしたりする必要はありませんが、売却不動産の査定や債権者から任意売却の承諾を得るための交渉も、破産者自身が行わなければなりません。

破産者による売却活動・売買契約の締結

売却活動と売買契約の締結は、通常の不動産売却と同じ流れになります。

まず、不動産会社に媒介を依頼して売却活動を開始し、買主を探します。買主が見つかれば、破産者が売主となって売買契約を締結します。

管財事件型の不動産売買と同様に、同時廃止型における不動産の売買においても、引渡しは売買契約と同時に行われます。

不動産売却の流れ:破産の申し立て前に売却

先にも述べましたが、破産の申立て前にアンダーローンの不動産を売却することは、財産隠しとみなされたり自己破産が認められなかったりする恐れがあります。

それらの問題や心配がなく売却可能な場合は、通常の不動産売却と同じ流れとなります。

オーバーローンの不動産の場合は、抵当権を設定している債権者の承諾が得られれば、任意売却をすることが可能です。その際の売却の流れは、同時廃止型での不動産売却と同様、通常の任意売却と同じになります。

破産に関わる不動産売却の注意点

破産に関わる不動産売却の注意点は、以下の通りです。

財産隠しを疑われる可能性がある

自己破産を検討しているのに、自分名義の不動産を売却すると財産隠しに問われることがあります。自己破産の前に不動産の売却を行う際は、次のようなルールが決められています。

  • 不動産を安く売却しないこと
  • 売却によって得た所得については、破産申立ての弁護士費用や手続きのための費用、自己破産が認められたあとの生活費に充てる など

上記のルールが定められているのは、自己破産前に不動産や所有している自動車など、一定の財産を手放すことになりますが、それを避けるために売却をしたと思われてしまうためです。

さらに、すでに自己破産を検討しているにもかかわらず、不動産売却の費用を金融機関から借り入れすることは避けなければなりません。

返済能力がないのに、自己破産することによって返済を免れようとしたとして、詐欺罪に問われることもあるので注意が必要です。

偏頗弁済しないようにする

自己破産を裁判所に認めてもらうためには、偏った返済をしないことも求められます。

偏頗弁済(へんぱべんさい)とよばれる偏った返済とは、A社とB社からの借り入れがあるときに、A社には返済をするが、B社には全くしないという返済の仕方です。

自己破産を認めてもらうためには、債権者に対して平等に対応をするように取り決められているので注意しましょう。

安く売却してはいけない

任意売却をする際に、適正価格より大幅に安く売ることがないようにします。破産前に不動産を市場価格より安く売却すると、債権者に対する配当額が売却しないときと比べて少なくなってしまいます。

これは債権者の利益に反する行為に当たるとみなされ、破産後に破産管財人から売却を取り消されるということもあります。この売却の効力が否定されることを「否認権」といいます。

否認権によって家の売買が認められないと、売却がなかったことになってしまいます。そうなると自分はもちろんですが、不動産を購入してくれた買手側にも迷惑をかけてしまうことは、容易に想像がつくでしょう。

「否認権」は、債権者の配当が減ることをわかっていて財産を減少させる行為や、受任通知後や破産申立後に財産を減少させる行為が対象になります。

市場の相場の評価額より3割以上低い金額で売却すると、否認権が認められる可能性があります。そのため、任意売却の場合には早く売りたいという理由で、安く売ることがないように注意しましょう。

売却金は正当化できる使い道に使用する

任意売却した際の売却金は、認められている範囲で正当化できる使い道に充てられます。それ以外の用途に使うと、財産隠しと疑われて自己破産が認められないこともあります。

正当な使い道にはどのようなものがあるかですが、1つは破産申立てのために生じる費用に充てることです。弁護士費用や破産手続きにまつわる事務的な費用、管財のための費用などが認められています。

また、税金や社会保険料、従業員への給与支払いは、破産法で債権よりも優先すべきものとされているので、そういったものに充てるのは問題ありません。

加えて、破産後の生活費として99万円の現金については残しておくことも正当化できる使い道になります。まとめると以下の通りです。

  • 破産申立てのための費用
  • 税金の支払い
  • 社会保険料の支払い
  • 従業員への給与支払い
  • 破産後の生活費

ここに挙げた用途以外は認められないので、売却金については破産管財人に引き継ぐようにしてください。

任意売却後も債務が残る可能性がある

任意売却を行ったとしても、債務が残る可能性があることは知っておく必要があります。

任意売却だけで、自己破産せずにどうにか生活を立て直そうとする場合には、可能な限り残っているローンの金額に近い価格で売却できればと考えるでしょう。ただし、実際にはその金額に満たないことも珍しいことではありません。

その場合には、一般的に生活に負担にならない金額として、毎月5,000~30,000円くらいの返済額が設定されて、残った債務の返済を続けることになります。

自己破産前の不動産売却は専門家に相談しよう

自己破産の前に不動産を売却する場合には注意が必要で、場合によっては財産隠しや偏頗弁済などに問われることもあります。

自分のローンの残債と不動産の評価によって「管財事件型」と「同時廃止型」どちらかの自己破産に分けられます。どちらの場合も、所有している不動産を債権者にできるだけ多くの配当を渡せるように売却する必要があります。

自己破産や任意売却には不動産の知識だけでなく、法的な知識も含めた総合的な対応が必要なので、必ず専門家に相談をして正しい方法で売却を進めるようにしてください。そうすることで、自己破産の前にスムーズに不動産を売却することが可能になります。

また、 「不動産売却の際に使える特例とは?上手に活用して課税負担を軽減」 という記事や、「不動産売却にかかる期間や影響するポイントなど注意点を理解する」 という記事もご覧ください。
他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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