非居住者の不動産売却は源泉徴収の対象|税金や注意点をくわしく解説

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不動産の売却を計画的に行うため納付すべき税金などをしっかり把握しておくことは大切です。売却金額がそのまま自分に支払われるのか、税金や支払うべき他の費用があるかで受け取れる金額がかわるからです。

日本国内に住んでいない「非居住者」が不動産の売却を行うと源泉徴収の対象になるのでしょうか。税金の計算方法や納税方法、注意すべきポイントについて詳しく解説します。

不動産売却について知りたい方は、 「不動産売却にかかる期間と売却に影響するポイント」 の記事をご覧ください。

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非居住者とは

「非居住者」はどのような人を指すのでしょうか。明確な基準があるか見ていきます。

非居住者とは
  • 日本国内に住所がない人
  • 1年以上日本国内にいない人
  • 外国人
  • 外国法人

日本の所得税法の中では、「居住者」と「非居住者」の2つのグループに分けられています。「居住者」は、日本国内に「住所」があるか、または現在まで引き続いて1年以上「居所」のある個人と定められています。それ以外が「非居住者」です。

つまり日本国内に住所がなく、現在まで1年以上日本国内に居住がない人です。日本国内に主なる事務所や本店のない「外国法人」も含まれます。「住所」は、個人の「生活の本拠」となる場所のことで、「生活の本拠」かどうかは「客観的事実によって判定する」ことになっています。

「住所」は、その人の生活の中心がどこかで判定されるということです。「居所」については「その人の生活の本拠ではないが、その人が現実に居住している場所」とされています。これには外国人だけではなく、海外に1年以上出ている日本人も含まれます。

例えば、海外赴任などで長期にわたって日本に住んでいない人などです。日本国内に拠点となる事務所や本店のない「外国法人」も非居住者に含まれます。

非居住者の不動産売却には源泉徴収が必要

非居住者が不動産を売却すると源泉徴収が必要になりますが、「居住者」が行う納付方法とは少し違いがあります。

あなたが受け取れる売却金にもかかわる大切なポイントなので、非居住者の源泉徴収の納付方法と税率について確認しておきましょう。

売却代金から源泉徴収される

非居住者が不動産売却を行った場合、日本国内で利益が発生するので所得税を支払う義務があります。納税の方法は、売却代金から源泉徴収されます。不動産を購入した買主が翌月の10日までに税務局へ納付します。

なぜ源泉徴収され買主が納付するのでしょうか。これは国内で生じた利益についての非居住者の所得申告漏れを防ぐためです。

不動産売却でかかる源泉徴収の税率とは

買主は支払金額の10.21%相当額を税務署に納税します。売却した非居住者に支払われるのは89.79%相当額なので、売却金額をそのまま受け取れるわけではありません。

例えば、非居住者が5,000万円で不動産を売却したら、源泉徴収額は5,000万円×10.21%=510万5,000円です。非居住者への支払金額は4,489万5,000円になります。

源泉徴収がかからない例外について

非居住者が不動産の売却を行っても、源泉徴収が必要のないケースもあります。

源泉徴収がかからない条件
  • 購入が個人の場合
  • 購入者本人または購入者の親族の居住用
  • 売買代金が1億円以下

源泉徴収されない例外もあります。買主が個人の場合で、売買金額が1億円以下で買主本人またはその親族が居住用に購入する場合には源泉徴収されません。

非居住者が不動産売却で必要な書類

不動産売却時に必要な書類がいくつかありますので、前もって準備が必要です。

不動産売却時準備する書類
  • 在留証明書
  • 署名証明(サイン証明書)
  • 身分証明書
  • 不動産の権利証もしくは登記識別情報
  • 固定資産税納税通知書
  • 評価額証明書
  • 契約に立ち会えない場合には代理権限委任状

住民票の代わりに「在留証明書」を用意します。また、印鑑証明書の代わりになる「署名証明書」が必要です。この2点は在外公館である日本大使館、総領事館で取得ができます。やむをえない場合を除いて申請者本人が出向いて手続きをします。それぞれの証明書の発行手数料は安くないので注意してください。

また、契約時に立ち会えず親族などにお願いする場合には、代理権限委任状が必要になるので忘れずに用意します。

非居住者の不動産売却のポイント

非居住者が不動産の売却を行う時のポイントをおさえておきましょう。「非居住者の場合には住民税の課税がない」「手付金などを支払うときには源泉徴収が必要」、「スムーズな売却のために信頼のできる不動産会社をみつける」この3つです。それぞれを詳しく解説します。

譲渡所得税に住民税は掛からない

譲渡所得は一般的に所得税と住民税がセットにされますが、住民税は売却を行った年の1月1日に日本に住所がある人に前年度の所得に基づいて課税されます。1月1日時点で日本国内に居住していない非居住者は住民税は課税されることはありません。

例えば2019年8月に出国し、1年以上日本に居住せず「非居住者」になり、2020年10月に不動産の売却を行ったとします。2020年に売却によって所得が発生しても、2020年の1月1日には日本に住所がないので2020年度の住民税の課税がないことになります。

手付金にも源泉徴収が必要

覚えておきたいのは、手付金や中間金など不動産譲渡対価に充てられるものは、支払い時に源泉徴収が必要ということです。それぞれを支払った翌月の10日までに税務署に納付が必要です。

買主は手付金を支払ったのが5月なら、6月の10日までに手付金の10.21%相当額を納付します。残りの金額を支払ったのが6月なら、その金額の10.21%相当額を7月10日までに納付するというイメージです。

信頼できる不動産会社を見つける

海外に居ながら日本国内の不動産を売却するために信頼できる不動産会社を見つけることは大切なポイントです。売主が海外にいる場合、不動産会社がどのような動きをしているか確認することが難しいため、悪質な不動産会社の被害にあうこともあります。

不動産会社によっては、非居住者の仲介を行っていない場合があるので注意しましょう。では、どのように信頼できる不動産会社を見つければよいのでしょうか。まずは複数の不動産会社に査定をしてもらい、比較検討することが大事です。

実際に足を運んで何社もの不動産会社に査定を依頼することは難しいです。そのような場合には不動産の一括査定サイトを活用しましょう。ネット上で大手から地元密着型の不動産会社まで複数社に査定を依頼できます。

イエウールは、全国の1,600社以上から選択して最適な査定価格を提案します。さらに、最大6社と査定額の比較が可能なので、売却するときに条件の良い不動産会社を選ぶことができます。また、クレームの多い不適切な企業は排除されているので、安心して海外に居ながら信頼できる不動産会社を探すことができます。

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不動産売却で譲渡益が出た場合確定申告が必要

不動産売却で譲渡益が出た場合には「非居住者」でも確定申告が必要になります。確定申告に本人が行けない場合はどうしたらよいでしょうか、また申告の金額はどのように算出するのかについて見ていきます。

確定申告は本人または納税管理人が行う

日本国内の不動産を売却して所得が生じた場合には、源泉徴収のほかに確定申告も必要です。申告が必要で、行わない場合ペナルティを課されることもあるので忘れずに行ってください。

しかし確定申告を行う時期は毎年決まっているので、その時期に日本に帰ってきて本人が確定申告をするのが難しいこともあります。その場合には「納税管理人」を定めて代行してもらいます。

通常は「納税管理人」を出国前に選定しますが、出国後でも届け出は可能です。不動産売却が決まり確定申告が必要であることがわかったら早めに選定しておきましょう。

一般的には親族を選任することが多いですが、法人や個人どちらにも依頼可能です。納税管理人が決まったら、税務署に「所得税の納税管理人の届出書」を提出します。

譲渡所得の算出方法

「譲渡所得」は不動産の売却価格ではなく、取得費や譲渡費用を差し引いた金額です。「譲渡収入金額」は不動産の売却金額です。「取得費」は譲渡収入金額×5%の金額と、土地建物の購入代金と取得にかかった費用を合計した金額から建物の減価償却費を差し引いた金額を比べて大きいほうの金額を用います。

譲渡所得の算出方法
譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)

「譲渡費用」は不動産を売るために実際にかかった費用を指し、仲介料や印紙税などの売主が負担した費用、測量にかかる費用、土地を売るための建物取り壊し費用などがあります。

1,000万円の不動産を売却した場合を考えてみます。ここで算出された「譲渡所得」の金額で所得税が計算されますので、譲渡費用に含まれる印紙代などの細々とした項目であっても漏れなく計上しましょう。

例:1,000万円の不動産を売却した場合譲渡所得
譲渡収入金額1,000万円-取得費100万円=900万円900万円

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算方法は「居住者」「非居住者」どちらも同じです。不動産をどのくらいの期間所有していたかによって「長期譲渡」と「短期譲渡」に分けられ税率が変わります。

譲渡所得の計算方法
譲渡所得税=譲渡所得×所得税率

「長期譲渡」は譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもので、所得税の税率が15%、住民税の税率が5%です。

「短期譲渡」は所有期間が5年以下のもので、所得税の税率は30%、住民税の税率は9%に定められています。「非居住者」は住民税の納付義務がないので、所得税のみを支払います。

長期譲渡短期譲渡
所得税15%30%

先に述べた、譲渡所得にそれぞれの税率をかけて「譲渡所得税」を算出します。

例:譲渡所得が5000万円の場合長期譲渡(税率15%)短期譲渡(税率30%)
譲渡所得税5000万円×15%=750万円5000万円×30%=1500万円

所有している期間によって税率がかなり違うので売却のタイミングなども考慮しましょう。15%の違いですが、不動産の売却は大きな金額になるので数百万円の差が出ることもあります。

非居住者も特別控除を利用できる

非居住者でも住居用財産(マイホーム)を売却したときには、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円の特別控除の適用も可能です。

条件として、以前に住んでいた家屋や敷地を住まなくなってから3年を経過する日が属している年の12月31日までに売る必要があります。別荘などのような趣味や娯楽、保養のために所有していた家屋については適用外です。

源泉徴収の還付金を貰う場合は確定申告を行う

不動産売却などで源泉徴収された税金は、確定申告で還付を受けられる可能性があります。確定申告は、毎年2月16日~3月15日に行うことが決められています。不動産売却で所得が生じた年度には必ず申告を行います。

同時に確定申告では、納めすぎた所得税の還付を受ける「還付申告」も行います。この「還付申告」は5年以内であればさかのぼって申告可能です。確定申告期間に関係なく、その年の翌年1月1日から5年間提出できます。

2019年に不動産売却をした場合、2019年に得た売却所得の「確定申告」の期間は、2020年2月16日~3月15日です。「還付申告」は2020年の1月1日から2024年12月31日までなら、いつでも還付申告ができるというわけです。

「還付申告」は申告書があるわけではありません。確定申告の用紙を使って請求を行いますが、サラリーマンであれば簡易申告できる確定申告用紙Aを使って還付申告します。税務署に行って用紙に記入もできますが、国税局のホームページには確定申告のための特設ページが設けられているので活用しましょう。

「確定申告書作成コーナー」では、必要事項を入力して面倒な計算も最小限で書類を制作できるのでおすすめです。出来上がった書類をプリントアウトして、管轄の税務署に提出します。直接税務署に提出するか、郵送でも受け付けてくれます。還付を受けられるかもしれないので、一時帰国したときに時間を見つけてぜひ申告しましょう。

その他にかかる費用と税金について

非居住者も居住者も関係なくかかる他の税金や費用についても忘れないようにしましょう。仲介業者に支払う手数料や、売買契約書に必要な印紙も購入しなければなりません。

さらに不動産の登録免許税というものがあります。どれも欠かすことのできないものなので準備をしておきましょう。

仲介業者に支払う手数料

不動産会社を通して売却を行う場合、費用の中で一番高額になるのが仲介手数料です。宅地建物取引業法では、仲介の依頼を受けた場合に「媒介契約」を締結して仲介手数料を明記することが定められています。

仲介手数料の上限が定められているので、それを超えての請求はないので安心してください。仲介手数料の上限は売買価格によって変わります。400万円を超える部分は対象金額の3%+消費税、200万円を超えて400万円以下の場合は対象金額の4%+消費税、200万円以下の場合は対象金額の5%+消費税です。

仲介手数料の上限
400万円超対象金額の3%
200万円超400万円以下対象金額の4%
200万円以下対象金額の5%

例えば5,000万円で不動産を売却したときの仲介料の上限はいくらになるか計算してみます。

5,000万円で売却した場合対象金額仲介手数料上限
400万円超4,600万円4,600万円×3%=138万円
200万円超400万円以下200万円200万円×4%=8万円
200万円以下200万円200万円×5%=10万円
合計5,000万円156万円

仲介手数料の上限は定められていますが、この価格と決まっているわけではないので仲介手数料は不動産会社と価格交渉の余地があります。仲介業務に対して支払われる成功報酬なので、売買が成立しなければ請求されない費用でもあります。

売買契約書に必要な印紙

売買契約書に使う印紙も購入する必要があります。契約金額によって使う印紙の金額も変わるので不足が無いように準備しましょう。

契約金額本則税率
10万円を超え 50万円以下のもの400円
50万円を超え 100万円以下のもの1千円
100万円を超え 500万円以下のもの2千円
500万円を超え1千万円以下のもの1万円
1千万円を超え5千万円以下のもの2万円
5千万円を超え 1億円以下のもの6万円
1億円を超え 5億円以下のもの10万円
5億円を超え 10億円以下のもの20万円
10億円を超え 50億円以下のもの40万円
50億円を超えるもの60万円

不動産の登録免許税

不動産の売却を行ったときに必ず収める登録免許税もあります。物件1つに対して1,000円かかります。建物と土地それぞれを1件と数えるので、建物と土地両方を売却した場合には2,000円納付します。

非居住者の不動産売却の源泉徴収を確認しよう

「非居住者」であっても日本国内の不動産を売却し所得が生じた場合には、源泉徴収が必要であることがわかりました。その中でも、売主が個人なら自分の住居を売却し、売却価格が1億円を下回るときには源泉徴収が不要という例外もあります。

源泉徴収は「非居住者」の場合、申告漏れを防ぐために買手が納付します。売却金額からその分が差し引かれることを覚えておきましょう。売却をした場合には必ず確定申告を行いましょう。海外にいて確定申告の時期に帰国できない場合には代理を選定して行うことができます。

また「非居住者」も所得税の特別控除が適用されるので、対象になる不動産を売却した場合には活用しましょう。海外から日本の不動産の売却を行うには日本国内の税法に従うことや、売却をスムーズに進めるために信頼できる不動産会社に仲介してもらうことが大切です。

今はネットで一括の査定依頼を行える便利なサイトもあり、納得のできるバランスの良い不動産会社を探すことが簡単にできるようになりました。不動産の売却は複雑と感じるかもしれませんが、1つずつ着目すると意外と簡単に思えるものです。あきらめずに適正な価格での売却を目指してさまざまなツールを活用しましょう。

また、 「不動産売却の際に使える特例とは?上手に活用して課税負担を軽減」 という記事や、「不動産売却にかかる期間や影響するポイントなど注意点を理解する」    という記事もご覧ください。
他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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