不動産売却で扶養から外れる|工夫して扶養のままでいる方法や注意点

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扶養に入ることで税制優遇が受けられますが、不動産売却を行うことで外れてしまう場合があります。そのため、自分が被扶養者であったり、被扶養者が不動産売却を行おうとしていたりする場合は、売却によって扶養から外れないかどうかをチェックしておきましょう。

また、どのような条件だと扶養から外れないのか、扶養から外れるとどのようなデメリットがあるのかを知っておくことも大切です。

不動産売却について知りたい方は、 「不動産売却にかかる期間と売却に影響するポイント」 の記事をご覧ください。

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不動産売却で扶養から外れることがあるのか

結論からいえば、被扶養者が不動産売却を行うと、売却の結果次第では扶養から外れてしまうことがあります。そのため、扶養されている人が不動産売却を行う際には注意が必要です。ただし、すべての場合で扶養から外れるわけではありません。不動産売却で扶養から外れてしまうのは、一定の条件を満たす場合です。

譲渡所得が発生する場合は扶養が外れることがある

不動産を売却することによって扶養から除外されるのは、売却により利益が出たとき、つまり譲渡所得が発生したときです。譲渡所得が出ると、利益分が所得として計上されるため、この金額次第では扶養から外れてしまうことがあります。

ただし、譲渡所得が出たからといって、すべての場合で扶養から外れるわけではありません。仮に譲渡所得が出ても、年間の所得が一定額以下になる場合は、扶養に入ったままでいられることもあります。

譲渡所得の計算方法

不動産売却によって譲渡所得が発生したかどうかは、次の式で計算します。

譲渡所得=売却価格-不動産の取得費-売却にかかった費用

不動産売買による売却価格がそのまま譲渡所得になるわけではなく、当該不動産の取得費や売却にかかった費用を差し引き、プラスが出た場合に譲渡所得が発生したことになります。

つまり、売却価格が高いとしても、不動産取得費や売却にかかる費用がそれ以上に高い場合は、譲渡所得が発生しないため、扶養からも外れません。より具体的なイメージを持つために、次の条件で譲渡所得が出るかどうかを計算してみます。

  • 売却価格:1,000万円
  • 不動産取得費:2,000万円
  • 売却にかかった費用:100万円

この場合は、売却価格が1,000万円であるのに対して、不動産取得費が2,000万円であるため、この時点で譲渡所得は発生しないことになります。不動産取得費や売却にかかる費用として該当するのは、次のものがあげられます。

項目詳細
不動産取得費
  • 不動産の購入価格
  • 不動産購入時の登録免許税や印紙税
  • 土地の測量費や立退料など
売却にかかる費用
  • 不動産会社への仲介手数料
  • 売却活動にかかる諸費用
  • 登録免許税や印紙税
  • 取り壊しにかかる費用

建物の場合は、不動産の購入時の金額から、経年劣化分の価値を差し引く減価償却を行う点に注意が必要です。減価償却は、次の式で計算します。

減価償却費=建物購入価格×0.9×償却率×経過年数

計算時に使用する償却率は、建物構造によって異なるため、事前にチェックしておきましょう。

扶養が外れる可能性があるものとは

譲渡所得が発生した際に扶養から外れる可能性があるものとしては、次の5つがあげられます。

  • 国の「配偶者控除」
  • 国の「配偶者特別控除」
  • 会社の「配偶者手当」
  • 配偶者が会社員の場合「健康保険」
  • 配偶者が公務員の場合「共済保険」

それぞれで扶養から外れる条件は異なるため、該当するものと控除や保険ごとの違いも把握しておきましょう。

国の「配偶者控除」

配偶者の年間の所得額が48万円以下の場合は、扶養に入れるため非課税となります。しかし、譲渡所得が38万円を超えると、扶養から外れてしまい、国の配偶者控除は受けられなくなります。

配偶者控除が外れることで、扶養者の手取りの給料が減り、被扶養者は扶養から外れるだけではなく、譲渡所得による所得税や住民税の支払いをしなければなりません。

国の「配偶者特別控除」

譲渡所得によって年間の所得が38万円を超えると配偶者控除が適用外となりますが、48万円を超え、133万円以下の場合は、配偶者特別控除が適用されます。また、譲渡所得が76万円を超えると、配偶者特別控除も適用外となってしまい、扶養者の手取りがさらに減ることになります。

また、譲渡所得が大きくなることで、課税額も多くなり、扶養されていた人はより高額な所得税と住民税の支払いが必要となります。

会社の「配偶者手当」

企業によっては配偶者手当を定めていることがあり、不動産所得によってこれが適用されなくなることもあります。配偶者手当が適用される要件は企業によって違うため、勤め先が設定している条件を事前にチェックしておきましょう。

企業ごとに詳細なルールは違いますが、配偶者控除、あるいは配偶者特別控除が受けられることを前提にしている場合も多いです。つまり、譲渡所得が38万円、あるいは76万円を超えると、企業独自の手当てが受けられなくなる可能性があることは理解しておきましょう。

配偶者が会社員の場合「健康保険」

配偶者が会社員だと、譲渡所得によって扶養から外れてしまい、国民健康保険への加入が必要になる場合があります。扶養に入れる条件は年齢によって異なり、60歳未満なら年間の所得が130万円、60歳以上なら180万円以上ある場合に扶養から外れてしまいます。

また、被保険者の収入の2分の1以上の所得があると、一時的に扶養から外れることもあるため、この点にも注意が必要です。扶養の範囲となる詳細な条件については、勤め先の企業に確認しておきましょう。

健康保険の扶養から外れると国民健康保険への加入が必要となり、保険料の支払いがこれまでよりも高くなります。

配偶者が公務員の場合「共済保険」

配偶者が公務員だと共済保険に加入していますが、譲渡所得が出ることで保険の適用ができなくなり、国民健康保険に切り替わることがあります。

扶養が外れるかどうかの条件は、勤め先にて詳細を確認しておきましょう。共済保険に加入している場合は、国民健康保険に切り替わることで保険料は高くなります。

配偶者控除と配偶者特別控除の金額

実際に扶養に入っている場合、どれくらいの税制優遇が受けられるのか、具体的な金額を知っておきましょう。配偶者控除と配偶者特別控除で、受けられる控除の金額は異なります。また、扶養者の年収や被扶養者の所得によっても、控除の金額は変動します。

配偶者控除の金額

被扶養者の年間所得が48万円以下の場合に受けられる配偶者控除の金額は、次の通りです。

扶養者の年収一般控除対象の配偶者老人控除対象の配偶者
900万円以下38万円48万円
900万円を超え950万円以下26万円32万円
950万円を超え1,000万円以下13万円16万円

老人控除対象の配偶者は、その年の12月31日に時点で70歳以上の人が該当します。扶養者自身の年収によっても控除額が変動するため、この点は覚えておきましょう。

配偶者特別控除の金額

配偶者の年間所得が48万円超133万円以下の場合に適用できる配偶者特別控除は、控除額が次の条件で設定されています。

配偶者の年収扶養者の年収が900万円以下の場合扶養者の年収が900万円を超え950万円以下の場合扶養者の年収が950万円を超え1,000万円以下の場合
48万円を超え95万円以下38万円26万円13万円
95万円を超え100万円以下36万円24万円12万円
100万円を超え105万円以下31万円21万円11万円
105万円を超え110万円以下26万円18万円90,000円
110万円を超え115万円以下21万円14万円70,000円
115万円を超え120万円以下16万円11万円60,000円
120万円を超え125万円以下11万円80,000円40,000円
125万円を超え130万円以下60,000円40,000円20,000円
130万円を超え133万円以下30,000円20,000円10,000円

配偶者と扶養者双方の年収によって、控除額が変動する点が配偶者特別控除の特徴です。お互いの年収が増えるほど、控除額は小さくなります。

扶養から外れるか確認するには

不動産売却によって扶養から外れてしまうと、税制優遇が受けられなくなり出費が増えます。そのため、売却によって扶養から外れてしまうかどうか、事前にチェックしておくことがおすすめです。

  • 不動産の売却価格相場を把握する
  • 取得費を計算する
  • パート収入等がある場合は計算する

これらの方法で譲渡所得や年間所得がいくらになるかをチェックしておくと、売却前に扶養から外れるかどうかが確認できます。

不動産の売却価格相場を把握する

不動産売却によって扶養から外れるかどうかは、所有している不動産がいくらで売れるかによって変わります。そのため、売却価格がいくらくらいになるのか、事前に相場を知っておくことが大切でしょう。売却価格の相場を知っておくことで、どれくらいの利益が出るかをシミュレーションしやすくなります。

売却相場を知る方法としては、不動産会社による査定を受けることがおすすめです。不動産査定では売却活動をして3ヶ月程度で売れる目安で査定額を算出しているため、これを確認することである程度の相場はつかめるでしょう。

ただし、不動産会社によって提示する査定額は異なるため、適切な相場価格を知るためには、複数社に査定を依頼し、比較しておくことがおすすめです。一括査定サイトのイエウールなら、一度の登録で最大6社の査定結果を比較できます。

登録業者は優良業者ばかりであり、利用者からクレームの多い業者は提携を解除しているため、安心して利用できます。また、全国1,600社以上の不動産会社と提携しているため、幅広いエリアで利用できる点も魅力でしょう。

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取得費を計算する

譲渡所得は取得費や売却にかかった費用を差し引いて計算するため、事前にこれらをチェックしておくこともおすすめです。特に取得費は売却活動を始める前から計算できるため、これがいくらになるかは把握しておきましょう。

不動産の取得費は実額法と概算法の2つで計算でき、取得費が明確にわかっている場合は実額法を、どれくらいの金額で取得したのかわからない場合は、概算法を用います。

実額法は不動産の購入価格に経年劣化による減価償却を考慮した計算方法であり、建物の取得費を計算する際におすすめです。概算法は売却価格の5%を取得費とする方法であり、売却活動前では取得費が大まかにしかわからないため注意しましょう。

また、売却にかかる費用は不動産会社に相談しながらチェックし、概算でいくらくらいになるかを最初に提示してもらうことがおすすめです。取得費についての計算方法がわからない場合も、不動産会社に問い合わせて、プロに正確な金額を出してもらってもよいでしょう。

パート収入等がある場合は計算する

扶養から外れる条件は、被扶養者の年間所得がいくらになるかであり、これは不動産売却による譲渡所得に限ったことではありません。パートなどで別途収入がある場合は、この金額も計算しておき、パート収入と不動産売却によって得た金額を合算し、最終的に扶養から外れるかどうかが決まると考えましょう。

そのため、仮に譲渡所得が配偶者控除の範囲内に収まる低額であったとしても、パート収入でそれ以上稼いでいる場合は、扶養が適用できなることもあります。

被扶養者が不動産売却をする注意点

扶養されている人が不動産の売却を行う際には、次の3つの点に注意しましょう。

  • 不動産売却後は確定申告を行うべき
  • 配偶者特別控除は特別控除適用前の所得で決まる
  • 売却した翌年から配偶者控除を受けられる

これらの注意点を把握しておくことで、扶養についての理解が深まり、税制優遇の制度もスムーズに利用しやすくなるでしょう。

不動産売却後は確定申告を行うべき

不動産を売却した翌年には、譲渡所得の有無に関係なく確定申告を行うことが大切です。譲渡所得がある場合に確定申告を行わないと、無申告による追徴課税など、重たいペナルティが課せられます。これによって本来納める額以上の税金を支払わなければならなくなるため、確定申告は期限内に必ず終わらせましょう。

また、譲渡所得が出ず、マイナスになった場合は確定申告は必須ではありませんが、行うことで減税できることがあります。不動産所得でマイナスが出ていると、他の所得と合算して所得の総額を引き下げられる場合があります。

つまり、課税対象となる金額そのものが減って節税ができるため、不動産を売却した翌年は、必ず確定申告を行うようにしましょう。

配偶者特別控除は特別控除適用前の所得で決まる

譲渡所得は特別控除が適用できる場合があり、これによって課税対象額を引き下げたり、売却によって得た利益がまったく非課税となったりすることがあります。

しかし、配偶者特別控除は特別控除を適用する前の譲渡所得によって決まるため、仮に控除を適用して譲渡所得がなくなった場合でも、適用前の金額次第では扶養から外れてしまうことがあります。

不動産の売却では3,000万円の特別控除や、その他様々な特別控除がありますが、これを利用しても扶養から外れてしまうことはあるため注意が必要です。もちろん、特別控除によって譲渡所得がゼロになると、不動産所得に対する所得税や住民税の支払いはなくなります。

売却した翌年から配偶者控除を受けられる

仮に不動産売却によって扶養から外れた場合でも、売却の翌年からは引き続き配偶者控除を受けることは可能です。一度扶養から外れたとしても、再度条件を満たすことで扶養に入り、控除や税制優遇を受けることは可能なため、不動産売却が連続しない限りは、翌年以降扶養に戻れると考えましょう。

ただし、パートなどで一定額以上の収入を得ている場合は、扶養から外れることもあります。不動産売却による所得だけではなく、その他どのような種類の所得でも、収入が一定以上あると扶養からは外れるため、この点は頭に入れておきましょう。

扶養から外れないための対策とは

自身が被扶養者であり、不動産の売却を検討しているなら、いかにして扶養から外れないかを考えましょう。扶養から外れないためにできることはあり、これを実践することで扶養に入ったまま、不動産の売却が可能です。

配偶者に贈与してから売却する

扶養から外れるのは、被扶養者が不動産売却によって利益を得るからであり、これを配偶者、つまり扶養者に行ってもらうことで扶養から外れずに済む場合があります。

不動産を配偶者に贈与し、代わりに売却してもらうことで、自身の所得には加算されないため、扶養から外れることなく不動産を手放せるでしょう。

ただし、扶養者自身の年収が高い場合や、譲渡所得が高額になる場合は扶養控除が受けられないこともあるため注意が必要です。例えば扶養者本人が会社に勤めており、年収と譲渡所得を合算して1,000万円以上になると、扶養控除の適用ができません。

贈与する場合は贈与税・登録免許税がかかる

配偶者に贈与してから売却する場合は、贈与税や登録免許税などのコストがかかる点に注意しましょう。贈与税と登録免許税は、不動産の価格によって変動します。まずは贈与税の計算方法を確認しましょう。

基礎控除後の不動産価格税率控除額
200万円以下10%
300万円以下15%10万円
400万円以下20%25万円
600万円以下30%65万円
1,000万円以下40%125万円
1,500万円以下45%175万円
3,000万円以下50%250万円
3,000万円超え55%400万円

贈与税には基礎控除額として110万円があるため、不動産価格からこれを差し引いて税率を求めます。また、その年に複数の贈与を行う場合は、それらも合計して贈与税を算出するため、贈与する資産や不動産が多いほど、贈与税は高額になります。

贈与の際には所有権の移転登記が必要であり、この際にかかる費用が登録免許税です。贈与時の登録免許税は、次の式で計算します。

登録免許税=不動産価格×2%

登記手続きを司法書士に行ってもらう場合は、司法書士への報酬も別途必要になることは頭に入れておきましょう。

被扶養者が不動産を売却する際は注意して行いましょう

現在扶養に入っている人が不動産売却を行う場合は、扶養から外れないように注意する必要があります。扶養から外れると、扶養者の手取り収入が減ったり、保険料支払いが高くなったりするデメリットが発生します。

売却の際にはどれくらいの譲渡所得が発生するかを確認し、扶養から外れないよう工夫して不動産を手放しましょう。

もっと詳しく知りたい方は、 「不動産売却の際は弁護士に依頼すべき?必要なケースや費用を解説」 の記事をご覧ください。
また、 「不動産を売却すると国民健康保険料に影響するか|関係性を詳しく解説」 という記事や、 「不動産売却時の委任状はどう作成するか|その方法や注意点を解説」  という記事もご覧ください。
他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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