不動産売却の際は弁護士に依頼すべき?必要なケースや費用を解説

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不動産売買をする際は、取引に関する法律だけでなく、税金や権利などさまざまな法律が関わってきます。初めて不動産を売却するときは、「法律の知識がないので弁護士に相談したほうがよいのでは?」と思うこともあるでしょう。

契約の時などにトラブルが起こった際には、弁護士のような専門家はとても心強いですが、実は一般的な不動産の売買に弁護士を利用している人はあまりいません。しかし、状況によっては弁護士が必要になってくるケースがあることもまた事実です。

ここでは、どのようなときに弁護士に相談したほうがよいのかだけでなく、どのようなことが相談できるのかやどのくらいの費用がかかるのかもあわせて解説します。 不動産売却について知りたい方は、 「不動産売却にかかる期間と売却に影響するポイント」 の記事をご覧ください。

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不動産売却するとき弁護士の立ち会いは不要

結論からいえば、不動産売却の際には弁護士の立ち会いは不要です。弁護士の立ち会いなしでも不動産の売却は可能であり、取引の場に弁護士がいなくても、法的な問題はありません。なぜ弁護士の立ち会いが不要なのか、その理由を知っていきましょう。

元々は弁護士の立ち会いがあった

現在の不動産取引では弁護士の立ち会いは必須ではありませんが、一昔前は弁護士立ち会いのもとで取引を行うことが一般的でした。弁護士が立ち会っていたシーンとしては、次の3つがあげられます。

  • 契約書の内容を確認する場合
  • 所有権変更時に立ち会う場合
  • 現金で代金を受け渡す場合

これらのシーンで弁護士が立ち会っていると、第三者の目によって契約内容や手続き、支払いなどに間違いや不正がないかをチェックしてもらえるため、より安全に取引ができます。

また、現在でもトラブルを防ぐという目的でこれらのシーンで弁護士に立ち会ってもらうことはあり、取引の安全性を確保したいなら、弁護士を利用することも1つの方法でしょう。

取り締まり強化などで弁護士立ち会いは原則不要

現在不動産取引において弁護士の立ち会いが原則不要となっているのは、取り締まりの強化や支払い方法の変化が理由です。一昔前では悪質な不動産会社も多く、違法な取引を防ぐために弁護士の立ち会いがありましたが、今ではその多くが取り締まられており、安全に取引ができます。

そのため、弁護士の立ち会いは不要となり、個人と不動産会社だけでもトラブルなく取引がしやすい環境ができているといえるでしょう。また、支払い方法の主流が現金支払いから口座振り込みに変わったことも、弁護士立ち会いが不要となった理由の1つです。

口座振り込みの場合は、金額の間違いや受け渡しのミスなどが少ないため、安心して支払いができ、このチェックも不要となったことから、弁護士の立ち会いは必須ではなくなりました。

任意売却でも弁護士立ち会いは不要

住宅ローンが返済できず、売却によってローンが完済できない場合は、ローン会社に許可をもらって売却する任意売却という方法もあります。任意売却は通常の不動産売却とは異なりますが、この場合でも弁護士の立ち会いは不要です。

そもそも任意売却が行えるのは不動産会社や任意売却に強い専門っ業者であり、弁護士では行えません。また、任意売却をする場合は、ローンを滞納していることも多く、支払いに困っていることも多いです。

金銭的に困窮している状態で、着手金など相談するだけでも費用がかかる弁護士を利用する余裕がないことも、弁護士が不要である理由の1つです。

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不動産売却の弁護士でよくある勘違い

不動産の売却では弁護士が登場するシーンもありますが、次の事項については勘違いしている人が多いため注意しましょう。

  • 弁護士は不動産の専門家ではなく法律の専門家
  • 所有権の変更は弁護士ではなく司法書士

これらのポイントを押さえ、弁護士が不動産売却においてどのような役割を果たすのは、正しい知識を身につけておくことが大切です。

弁護士は不動産の専門家ではなく法律の専門家

大前提として間違えてはならないのが、弁護士は法律の専門家であり、不動産の専門家ではないということです。そのため、不動産売却を行う場合は、基本的に不動産会社を利用する必要があり、法律に関するトラブルが起きた、あるいはトラブルを回避したいなどの場合のみ、弁護士を利用します。

つまり、不動産売却において弁護士は必須の存在ではなく、あくまで法的な問題が関係する場合に利用するものと考えましょう。また、取引の公平性をチェックする第三者的存在として利用されることもあります。

不動産売却で弁護士ができることは、法律問題の解決やトラブルの回避、取引の公平性のチェックなどに限定されると考えてもよいでしょう。

所有権の変更は弁護士ではなく司法書士

不動産を売却する際には、売主から買主へ所有権の変更が必要ですが、これを行うのは弁護士ではなく司法書士です。所有権の変更は登記手続きであり、これを担っているのが司法書士であると考えましょう。

不動産取引では他にも登記手続きをするシーンがいくつかありますが、このすべてで弁護士ではなく司法書士を利用します。所有権の変更は権利関係で法律も関係することから弁護士とイメージされやすいですが、実際に利用するのは司法書士であるため、間違えないように注意しましょう。

不動産売却で弁護士が必要なケース

原則弁護士は不要な不動産売却ですが、次のケースに当てはまる場合は、例外的に弁護士が必要です。

  • 不動産の権利関係が複雑なもの
  • 多額の損失がある場合
  • 個人間での不動産取引でトラブルの予防

なぜこれらのケースで弁護士が必要なのかを知り、不動産取引における弁護士の役割についてさらに理解を深めていきましょう。

不動産の権利関係が複雑なもの

売却する不動産の権利関係が複雑なものは、取引の際にトラブルに発展することが多いため、弁護士に相談することがおすすめです。

権利関係が複雑になりやすいものとしては、土地の境界線がはっきりしない場合や、相続により遺産を分割する場合、また離婚によって財産を分与する場合などがあげられます。

利害関係者が話し合いで解決しない場合は、問題が大きくならないうちに弁護士に相談するとよいでしょう。 利害に関与しない中立な立場である弁護士が間に立つことで、スムーズに取引を進めることができます。また、万が一裁判に発展した場合でも安心して任せられるでしょう。

多額の損失がある場合

家の購入は大きなお金が動くため、話が進むにつれて買い手が不安になり、購入をやめてしまうことがあります。契約前ならよいのですが、契約後に「白紙撤回にしたい」といわれるケースも少なくありません。

他にも、売買取引が終わったあとで、買い手から物件の修繕費を求められるケースも考えられます。 こうしたトラブルが起こる前に手付金を払ってもらったり、契約前に条件をしっかり確認したりすることで、トラブルを回避できれば一番です。

しかし、こういった多額の損失を被るトラブルが起こってしまった際には、迷わず弁護士を利用したほうがよいでしょう。弁護士に相談することで損失を補償してもらえるように買主と話をつけたり、自分が費用を支払う場合は、それを減額できたりする場合があります。

個人間での不動産取引でトラブルの予防

不動産取引は不動産会社に仲介してもらうだけではなく、個人取引も可能です。しかし、個人間での取引はトラブルが起きやすいため、これを予防するために弁護士を利用することがおすすめです。

個人間取引では、契約書の内容に不備がある、作成した書類に間違いがある、支払いがスムーズに行われないなどでトラブルが起きる場合があります。弁護士を利用することで、契約書の内容やその他手続きの際の書類の確認、支払いの際の立ち会いなどを依頼でき、トラブルを未然に防ぎやすくなるでしょう。

任意売却で弁護士が必要なケース

任意売却をする場合は、基本的に不動産会社を利用しますが、次のケースに該当するなら、弁護士が必要です。

  • 自己破産するケース
  • 任意整理をするケース
  • 個人民事再生をするケース

これらのケースではなぜ弁護士が必要なのかを知っていきましょう。

自己破産するケース

財産を手放すことで借金の返済義務を免除してもらう自己破産は、裁判所に申し立てが必要です。自己破産は簡単にできるものではなく、裁判所への申請や細かい条件の確認などが必要なことから、弁護士に依頼しなければならないと考えましょう。

任意売却をした後のローン残債が非常に多く、まったく支払えない場合は自己破産をして返済を完全に免除してもらいます。しかし、金融のブラックリストに載ってしまい、ローンを組めなかったり、クレジットカードを作れなかったりするといった大きなデメリットがある点は頭に入れておきましょう。

任意整理をするケース

返済するローンの将来分にかかる利息をカットしてもらったり、過払い金を返還してもらったりすることが、任意整理です。任意整理は裁判所を通さずに手続きを行いますが、債権者と直接交渉しなければなりません。

この仲立ちとして弁護士は必要であり、ローン返済額を減額し、少しでも支払いを楽にするためには、弁護士に依頼して任意整理をしてもらったほうがよいでしょう。

個人民事再生をするケース

ローンの借入額を最大5分の1にまで減額できる個人民事再生は、自己破産と同様に裁判所を通して手続きをしなければなりません。そのため、弁護士への依頼が必要であり、申請書類の作成から手続きまでを代行してもらうことになります。

個人民事再生では自己破産とは違って資産をすべて手放す必要はないため、不動産などを一部所有したまま、ローンの支払いだけを減額したい場合などにおすすめでしょう。ある程度の返済能力があり、返済する意思もある場合は、自己破産より個人民事再生を選んだほうがよい場合が多いです。

弁護士に依頼した際にかかる費用

弁護士に依頼する前に気になるのはその料金ですが、弁護士を利用した際にかかる料金は以下の通りです。

  • 弁護士への法律相談料
  • はじめに支払う「着手金」
  • 成功した際に支払う「報酬金」
  • その他にかかる費用

このように弁護士の費用は多岐にわたるため、弁護士の利用を検討している人は、その料金の相場も知っておく必要があります。相談の内容に応じて発生する費用は異なりますが、料金の目安を知っておくことで安心して弁護士に依頼できるようになるでしょう。では、それぞれの料金の詳細と相場を見ていきましょう。

弁護士への法律相談料

項目費用が発生するタイミング料金の目安
法律相談料相談時(時間制)5,000円~10,000円/1時間 (初回無料の場合あり)

弁護士に対して法律に関する相談をすると、法律相談料が発生します。法律相談料は「時間制」で課金することが普通ですが、料金の目安は「1時間あたり5,000~10,000円」が相場です。

しかしこれはあくまで目安なので、依頼する弁護士が有名だったり権威があったりした場合は、相場より高くなる可能性があることを覚えておきましょう。 最近では、初回相談無料の弁護士や法律相談事務所が出てきたため、以前より弁護士を利用しやすくなりました。

もっと気軽に相談したいという方は、弁護士ではなく国の法的支援機関である法テラスに相談するという手もあります。

はじめに支払う「着手金」

項目費用が発生するタイミング料金の目安
着手金正式に依頼するとき10万~30万円 (経済的利益の額による)

弁護士と相談したあとで、正式に依頼をするときに支払う料金が着手金です。注意したいことは、着手金は前金とは違い、依頼が途中で終わったとしても戻ってきません。たとえ、裁判で負けたとしても、途中で弁護士を解任しても、依頼に失敗しても戻らないものだと覚えておきましょう。

着手金の相場は、依頼の内容や弁護士によって差が出るため一概にいえませんが、通常「10万~30万円」と言われています。また、平成16年3月までは、「旧日本弁護士連合会報酬等基準」という弁護士報酬の基準が定められていましたが、現在は自由化されています。

弁護士が自由に料金を設定できるようになった今でも、旧報酬基準に準じた費用を請求することが多々あるので、旧報酬基準による具体的な着手金をまとめておきます。

経済的利益の額着手金
300万円まで8%+消費税
300万円超~3,000万円5%+9万円+消費税
3,000万円超~3億円3%+69万円+消費税
3億円以上2%+369万円+消費税

成功した際に支払う「報酬金」

項目費用が発生するタイミング料金の目安
報酬金依頼を達成したとき経済的利益の額により異なる

依頼が無事に終われば、その結果に応じた報酬金を支払います。この報酬金は、相手方との交渉や訴訟を終えたあとに支払う費用なので、着手金と違って途中で解任したり交渉がうまくいかなかったりした場合は、支払う必要はありません

報酬金の相場は、依頼内容や弁護士によって大きく変わりますが、基本的には弁護士が介入することによって得られた利益から計算します。弁護士報酬は自由化されたため決まりはありませんが、ひとつの目安として旧報酬基準に準じた費用を載せておきます。

経済的利益の額着手金
300万円まで16%+消費税
300万円超~3,000万円10%+18万円+消費税
3,000万円超~3億円6%+138万円+消費税
3億円以上4%+738万円+消費税

その他にかかる費用

弁護士報酬は、出頭や遠方に出向く場合など状況によって、追加で費用がかかる場合があります。その他の費用は大きく分けて実費と日当に分けられます。 実費とは、出張費や交通費、宿泊費、通信費、郵便代、申立印紙代などで実際にかかった費用を支払います。

日当は、1日拘束するような業務を行った場合に発生する費用ですが、必ず発生するものではありません。金額も弁護士や依頼内容によってさまざまですが、目安として旧報酬基準の日当は以下の通りです。

項目日当
訴訟のために出頭5,000円/回
手続きのために出頭30,000円/回~(半日)
遠方の裁判所に出向く50,000円/回~(1日)

実費も日当も、依頼が達成されたあとに支払う費用です。細かい費用や計算方法などで、不明な点があればすぐに弁護士に質問するようにしましょう。

正式に依頼する前に、実際にかかる費用はいくらなのかを問い合わせるとスムーズですが、依頼後でも質問することはOKなので、不明な点はどんなことでも聞いておくことがおすすめです。 最後に、弁護士に依頼した際にかかる費用をまとめておきます。

項目費用が発生するタイミング料金の目安
法律相談料相談時(時間制)5,000円~10,000円/1時間 (初回無料の場合あり)
着手金正式に依頼するとき10万~30万円 (経済的利益の額による)
報酬金依頼を達成したとき経済的利益の額により異なる
実費依頼を達成したとき出張費や郵便代、申立印紙代など
日当依頼を達成したとき業務内容による

トラブルに巻き込まれた時は弁護士に依頼しよう

基本的には、不動産売買の際には弁護士を利用することはほとんどなく、信頼できる不動産会社を見つけて、トラブルのないスムーズな取引ができれば一番です。しかし、トラブルに巻き込まれたときや自分一人では解決できないときには、迷わず弁護士に依頼しましょう。

不動産の売買は、一生に一度あるかないかというくらい大きなことです。弁護士への報酬は安くはないですが、トラブルの際には弁護士に依頼するメリットは大きいといえます。弁護士は経済的に負担が大きいという方は、まず国の機関である法テラスに相談してみましょう。

もっと詳しく知りたい方は、 「不動産売却で扶養から外れる|工夫して扶養のままでいる方法や注意点」 の記事をご覧ください。

また、 「不動産を売却すると国民健康保険料に影響するか|関係性を詳しく解説」 という記事や、 「不動産売却時の委任状はどう作成するか|その方法や注意点を解説」 という記事もご覧ください。 他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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