年金受給者が不動産売却をしたときに確定申告するべき?年金は減る?

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年金受給者が不動産売却によって収入を得た場合、年金額や確定申告に影響は生じるのでしょうか?年金受給額には影響が生じませんが、確定申告については影響が生じます。この記事では、年金受給者が不動産を売却して譲渡所得を得た場合の年金や確定申告について詳しく解説していきます。

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不動産売却したら年金の受給額は減ってしまうのか?

年金受給者が不動産売却をした場合に、年金受給額が減額されてしまうのか、という心配をされている人がたくさんいます。まずは、不動産売却によって、年金の受給額が減ってしまうのかどうかを確認しておきましょう。

年金の種類

まずは、自分が受け取っている年金について確認してみましょう。 年金には大きく分けて「老齢基礎年金」と「老齢厚生年金」の2種類があります。会社員で厚生年金に加入していた人は、この両方を受け取っています。自営業者や個人事業主などは、「老齢基礎年金」のみになります。 また、厚生年金のひとつに「在職老齢年金」というものもあります。これは60歳以上の年齢で、働きながら(厚生年金を払いながら)厚生年金を受給するというものです。これらの年金については、「譲渡所得」を申請することで受給額が下がることはありません。 これとは別に「障害年金」があります。これは年齢に関係なく、傷病などから一定の障害状態となった人が受け取る年金です。年金加入前である20歳未満に障害年金を受け取っている人に限り、不動産売買による所得によっては受給額に影響が出る場合があります。

年金の受給額は減らない

基本的に老齢年金を受け取っている人が不動産売却によって収入を得たとしても、年金の受給額は減りません。年金の受給額が減るのではないかと勘違いして、不動産売却に踏み切れない高齢者の人は、安心して売却に踏み出しましょう。

受給額が減るのではと勘違いする人が出てしまうのには理由があります。それは、老齢年金には減額の制度があるためです。年金をもらいながら、働き続けて年金保険料を支払っている高齢者の年金は支給額が減額されてしまいます。

労働収入のある人なら年金はそれほど必要ないだろう、ということで減額の対象になってしまうのです。そこで勘違いする人が続出して、不動産売却をして多額の収入があった場合にも、同じように取り扱われるのではないかと、不動産売却に踏み出せないのです。

年金支給額が減額される対象は厚生年金加入者の労働収入だけです。同じように収入があったとしても、不動産売却での収入は減額の対象にはなりません。不動産売却の収入の方が、毎月のお給料よりも高額になるはずですが、制度的に決められていることなのです。

年金受給者が不動産売却をしたら確定申告する必要がある?

不動産を売却しても、売却損が出ることもあります。収支がマイナスになる場合には年金受給者であるかないかにかかわらず、確定申告は必要ありません。しかし、利益が出た場合には注意が必要です。不動産を売却した時の売却益は、譲渡所得となり課税の対象になります。そのために、基本的に確定申告をしなくてはいけません。

しかし、年金受給者に限って、不動産を売却して譲渡所得があっても確定申告が免除される「確定申告不要制度」というものがあります。年金受給者が不動産売却をして、確定申告をしなくてはいけない場合と、確定申告不要制度を使ってしなくてもいい場合をそれぞれ解説します。

確定申告が必要なケース

年金受給者が不動産を売却した場合に、確定申告が必要なケースとは、20万円を超える譲渡所得が出たときです。売却による譲渡所得とは、売却した金額ではありません。その不動産を購入した際の購入金額と必要経費の合計額との差額で、利益が出ている場合に譲渡所得になります。

通常は少しでも売却益が出た場合には、確定申告をして、譲渡所得税を納税しないと脱税になってしまいます。しかし、年間の利益が20万円以下の場合は確定申告をしなくてよいことになっています。

また、損失が出た場合には、還付金を受けられる可能性があります。譲渡所得がマイナスになった場合には、必ず申告しなければいけないものではありませんが、確定申告をすることで、お金が戻ってくることがあります。

確定申告が不要なケース

確定申告は多くの書類を用意する必要があり、それなりに負担がかかります。そこで、年金受給者に限り確定申告をしなくてもよいという制度があります。 条件は下記の2つです。このどちらにも当てはまれば、不動産売却による所得があっても確定申告は不要になります。

確定申告不要制度の条件
  • 年金所得の合計が400万円以下
  • 年金以外の所得が20万円以下

確定申告をしなかったらどうなる?

確定申告が必要なのに申告しなかった場合には、税務署から通知が届く場合があります。不動産を売ったことを税務署が知っている理由は、登記情報が自動的に税務署に通知されることになっているためです。譲渡所得税の課税から逃れることはできません。

確定申告は不動産売却を行った翌年の2月16日から3月15日までの間に行い、申告内容によって納付書が作成され送付されます。確定申告を忘れたことで、納付期限を過ぎてしまった場合には、延滞税が課せられることもあります。確定申告が必要なら絶対に忘れないようにしましょう。

譲渡所得があるか計算する方法

不動産売却を行うことで、どんな税金がかかるのでしょうか。 不動産売却によって得た利益は「譲渡所得」といい、この額によって「譲渡所得税」が加算されます。譲渡所得税は不動産の所有期間によって税率が変動します。5年以上所有していれば、所得税は半額まで下がるのです。

譲渡所得の計算方法

年金受給者が確定申告しなければいけないのかどうかは、譲渡所得が20万円を超えるかどうかで変わります。譲渡所得は次の計算式で求められます。

譲渡所得の計算式
譲渡収入-(取得費+譲渡費用)

取得費の計算方法

譲渡所得の計算式にある「取得費」というのは、言い換えれば「現在の不動産の価値」です。下記の計算式で求められます。

取得費の計算式
取得費=土地購入額+(建物購入価格-建物減価償却累計額)

売却する不動産を購入したときの金額から、建物部分の減価償却費相当を差し引いた金額です。 ただ、売買契約書などで正確な金額がわからない場合、取得費は譲渡収入の5%と決められています。例えば、土地と建物を3,000万円で売却した場合、取得費は5%に当たる150万円で計算します。

※参考:国税庁「取得費が分からないとき」

譲渡費用の計算方法

「譲渡費用」とは、不動産の売却にかかった諸費用のことです。ざっくりと言えば「必要経費」や「実費」といったところでしょうか。あくまで「売却のため」にかかった費用なので、不動産資産の維持や管理に必要な修繕費や固定資産税はこれにあたりません。

譲渡費用に該当する主な項目
  • 仲介手数料
  • 売主が負担した印紙税
  • 建物を取り壊した場合にかかった取り壊し費用と建物の損失額
  • 貸家の場合、借家人へ支払う立退料

※参考:国税庁「譲渡費用となるもの」

不動産売却で年金受給者にかかわる注意点は何か

老齢年金であれば、不動産売却によって年金受給額が影響を受けることはありません。しかし、障害者年金を受給している場合には注意点があります。また、老齢年金から天引きされる健康保険税や、介護が必要で介護保険を利用している場合には、支払う金額に影響が出る場合があります。

年金受給者が不動産売却で利益を得た場合に、どのような影響があるのか、注意するべき点を解説します。

障害基礎年金の減額

「障害基礎年金」を受け取っている方の中で、20歳になる前から受給している方は、年金額が減額される場合があります。本人が保険料を納付していないことから、所得制限がかけられているためです。 所得制限は二段階制が取られています。2人世帯の場合、所得額が398万4千円を超えると2分の1相当、500万1千円を超えると全額が支給停止となります。

障害者年金の所得制限(2人世帯の場合)
所得額支給停止額
3,984,000円以上2分の1相当
5,001,000円以上全額

※参考:障害基礎年金の受給要件・支給開始時期・計算方法

国民健康保険の保険料の増額

75歳以上の後期高齢者の場合、国民健康保険料が値上げされます。国民健康保険は、前年の所得に応じて金額が定まるためです。 保険料は普段、年金から天引きされているため、いくら払っているのか意識していない方も多いでしょう。「不動産売却によって年金の受給額に変化はない」と前述しましたが、保険料が上がることによって手元に来る金額は確実に減ってしまいます。値上げ率は各自治体によって異なるため、ご自身の自治体のホームページなどで確認しましょう。 ただ、どれだけ所得が増えても、年間での保険料には上限が設けられています。とんでもない額を請求されることはないので、ご安心ください。

介護保険の負担増

介護が必要な場合に費用を給付してくれるのが「介護保険制度」です。国民健康保険と同様、介護保険にも影響が生じます。ちなみに、介護保険料は40~65歳未満の間、健康保険料に上乗せする形で納付します。 介護サービスを利用している場合から見ていきましょう。2018年8月より、介護サービスの利用者負担割合に所得制限が設けられました。負担割合は原則1割ですが、合計所得が220万円以上の場合は最大3割まで増加します。この「合計所得」には、不動産売却による譲渡所得も含まれます。 対して、介護サービスを利用していない場合は保険料が変動します。こちらも国民健康保険料と同様、所得が増えればその分増額されますが、自治体によって割合は異なります。年金から天引きされる点も国民健康保険と同じです。

参考:厚生労働省・利用者負担割合の基準が変わります

節税する方法を紹介

不動産売却に関しては、さまざまな税金が発生します。しかし税金は「節約」することが可能です。経済的な負担を少しでも軽減するための「節約」方法をご紹介します。

  • 後期高齢者になる前に扶養に入る
  • 3,000万円の特別控除
  • マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の特例
  • 所有期間10年以上の軽減措置

後期高齢者になる前に扶養に入る

第一に、どなたかの扶養に入ることで控除額が拡大されます。現行の制度では後期高齢者は扶養に入ることができないため、75歳になる前に子どもの扶養に入っておくと良いでしょう。この場合、「老人扶養親族」という扱いになり、同居しているか否かで扶養控除額が変動します。

3,000万円の特別控除

確定申告をすることで、「3,000万円の特別控除」を受けられる場合があります。これは自分が居住している「マイホーム」を売却した場合に限った特例で、譲渡所得から最大3,000万円を引いた額で課税を行います。つまり、譲渡所得が3,000万円を下回る場合、譲渡所得は0円扱いになるので譲渡所得税はかからないのです。

参考:国税庁「マイホームを売った時の特例」

マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の特例

居住していた「マイホーム」を売却し、新たな「マイホーム」を購入した場合にのみ、適用される特例もあります。これは「マイホーム」の買い替えによって譲渡所得がマイナス、つまり損失が出たときに利用できます。 ただし、2019年12月31日までに売却を行った場合に限るため、現在は利用することができません。還付金に関しては、確定申告は過去5年にさかのぼって申告することができます。もし、上記の期限までに条件に当てはまる売却を行っている場合は、今からでも還付金を受け取ることができます。

参考:国税庁「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」

所有期間10年以上の軽減措置

売却する不動産は、5年以上所有することで譲渡所得税が下がります。10年以上所有していた場合、さらに税率が下がる軽減税率制度が適用されます。「マイホーム」であることなどいくつか条件はありますが、先に紹介した「3,000万円の特別控除」と合わせて利用することが可能です。

課税長期譲渡所得金額(=A)税額
6,000万円以下A×10%
6,000万円超(A-6,000万円)×15%+600万円

参考:国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

売却で利益が出た場合は確定申告が必要

不動産売却についていろいろと解説してきましたが、ひとまずは下記の点を押さえておけば大丈夫です。

  • 譲渡所得があっても年金額に影響はない
  • 保険料は上がることがある
  • 年金所得が400万円以上、または年金以外の所得が20万円以上の場合は確定申告が必要
  • 譲渡所得税は確定申告で節税できる可能性がある

確定申告不要制度があるとはいえ、基本的に「所得=利益」があった場合は確定申告をするものと考えておいてください。逆に、損失が出た場合も、確定申告をすることでお得になる場合があります。 面倒に思うかもしれませんが、確定申告が必要なのに行わなかった場合、重大なペナルティーを受けることもあります。難しい場合は、専門家などに相談してみるのもいいでしょう。

年金受給者がよりよい不動産会社を見つけるには

年金受給者に関係する「不動産売却」の要点をご紹介してきました。大まかに把握できたら、あとは信頼できる不動産会社にお任せするのもいいでしょう。不動産売却の第一歩は、仲介を依頼する不動産会社探しです。まずは査定を受け、不動産がどの程度の価値になるのかを調べましょう。 「いちいち複数の不動産会社に出向くのが面倒」という方は、不動産売却査定専門サイトのイエウールをおすすめします。必須項目を入力するだけで、複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるのです。もちろん、担当者と直接面談したうえで依頼することができます。よりよい不動産会社とのマッチングに役立つこと間違いなしです。

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