不動産売却して確定申告しない事は可能?確定申告しないとどうなるのか

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日本においては、所得を得た場合必ず「確定申告」を行う義務があります。会社から得る給与や退職金については、会社がその手続きを肩代わりしてくれています。しかし、不動産の売却で得る所得は、個人で申告をする必要があります。

この記事では、確定申告をしなくてはならない理由や利用できる制度など、「不動産売却」に関する税金について解説していきます。もちろん、確定申告を行わなくていい場合もあります。それについてもご紹介します。

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不動産売却で確定申告はしないといけないのか

まず知っておきたいのは、不動産を売却した際には、確定申告はしなければならないのかということです。不動産を売却した翌年には、基本的には確定申告をしたほうがよいですが、必須ではない場合もあります。どのようなケースだと申告が必須なのか、しなくてもよい場合はどのようなときなのかを知っておきましょう。

譲渡所得が出る場合は必須

不動産の売却によって譲渡所得が出る場合は、翌年に確定申告が必須です。譲渡所得は、次の式で計算できます。

  • 譲渡価格(売却額)-取得費-譲渡費用=譲渡所得

この式で計算してプラスが出る場合は、確定申告をしなければなりません。ただし、売却時の状況によっては特別控除を適用できることもあり、これを使って譲渡所得がなくなる場合は、税金の納付は不要です。

特別控除を適用するには確定申告が必要であるため、控除を考慮せずに譲渡所得が出るなら、どちらにしても申告は必須であると考えましょう。

譲渡所得が出ない場合は推奨

上記の式で計算して譲渡所得がゼロになる、あるいは損失が出ている場合は、確定申告は必須ではありません。確定申告は不動産売却によって所得が増加する際に必要な手続きであり、売却しても利益が出ておらず、所得が増えないなら必須ではないと考えましょう。

ただし、譲渡損失が出た場合でも確定申告は可能であり、申告をすることで特例が適用でき、節税が図れます。特例を使うには確定申告は必須であるため、譲渡損失が出た場合でも申告がしたほうがお得になることは覚えておきましょう。

不動産売却で確定申告をしないとどうなるのか

不動産売却をした後は、譲渡所得の有無に関係なく確定申告をすることが大切です。もし売却後に確定申告をしなかった場合はどうなるのか、これも知っておきましょう。特に譲渡所得が出ている場合の確定申告は必須であるため、なにが起きるのかを把握しておくことが大切です。

税務署からお尋ね文書が届く

不動産を売却したのに確定申告をしていないと、税務署からお尋ね文書が届きます。これは登記の移転が発生する時点で、税務署は不動産の売買を把握しているからであり、この内容にもとづき手紙が送られてくると考えましょう。

また、売買が行われたにもかかわらず確定申告が行われていない場合、税務署から確定申告についての手紙が届きます。「お尋ね文書」は確定申告の申告期間が終わった4月以降に届きます。

もちろん、譲渡所得が発生していない場合は確定申告をする必要がないので、その通り回答をすれば大丈夫です。回答しなくても罰則などはありませんが、デメリットはないので応じておくといいでしょう。

お尋ね文書には、不動産売却価格や譲渡所得などを記載します。売買契約時の書類を確認し、わからない部分は税理士や不動産会社などのプロに相談しながら、間違いのないように記載しましょう。

税務署による税務調査が実施される

確定申告をしていない場合は、突然税務署による税務調査が行われることがあります。これは無作為にピックアップして行われるため、すべての人に実施しているわけではありません。

しかし、不動産売却をした人や、資産に大きな変化があった人で、確定申告をしていない人や申告内容に疑わしい点がある人が対象となるため注意が必要です。

税務調査では、確定申告の内容やこれまでの資産の移動、取引内容などの確認を行います。調査の際には資産についていくつか質問をされることもあるため、これには正直に答えましょう。

もしうそを述べてしまうと、それがペナルティとなって後でより重たい税負担を課せられることがあります。税務調査にかかる時間は様々であり、数時間で終わる場合もあれば、数日かかることもあるでしょう。

税務調査により申告漏れや申告の虚偽が発覚すると、税務署で取り決めた金額で税金を支払わなければなりません。また、所得を隠蔽したほ脱犯と判断されると、10年以下の懲役、もしくは1,000万円以下の罰金、またはその両方が科せられます。

不動産売却で確定申告をしない時のペナルティ

不動産売却で譲渡所得が出たにもかかわらず、確定申告をしていない場合は、次のペナルティが課せられます。

  • 無申告加算税
  • 延滞税
  • 過少申告加算税
  • 重加算税

これらはすべて課せられるわけではなく、状況に応じてどのペナルティが適用されるかは異なります。

無申告加算税

無申告者には、正規の納税額にプラスして「無申告加算税」が課されます。納付すべき税額に対し、50万円までは15%、それ以上の場合は20%とかなりの増額になります。ただ、無申告加算税には免除措置があります。

まず税務署の調査を受ける前に自主的に申告をすると、無申告加算税が5%に軽減されます。また、下記の条件を満たす場合は、無申告加算税は課されません。

  • 法廷の申告期限から1カ月以内に自主的に申告した場合
  • 期限内に申告する意思があったことが認められた場合(納付すべき税額を納付済みかつ、5年間期限後申告を行っていない)

初めての申告で期限を過ぎてしまったという場合は、免除される場合が多いです。もし確定申告を忘れてしまった場合は、自主的に早めに申告をして、免除を適用できるようにしましょう。

参考:国税庁「確定申告を忘れたとき」

延滞税

法廷納付期限までに税金を納付しなかった場合、延滞金にあたる「延滞税」が追加されます。これは期限までに納付しなかったケースの他、期限後申告や修正申告書にて納付額が発生した場合にも、自動的に加算されます。

ちなみに「延滞税」はもともとの「納付額」にのみ発生するものです。重加算税や無申告加算税など、他のペナルティに対しては発生しません。

延滞税は納税期限から2カ月は約7%、2カ月以降は約14%となるため、延滞してしまった場合も早めに納付することが大切です。

参考:国税庁「延滞税について」

過少申告加算税

期限内に確定申告をしても、申告内容に誤りがあり、かつ申告する税額が本来のものよりも少なかった場合は、過少申告加算税が課せられます。

過少申告加算税は、納付する税額の10%を納める必要がありますが、期限内の申告税額や50万円のいずれかを超える部分については、15%が課税されます。ただし、期限内に修正申告をし、正しい金額で申告した場合は、過少申告加算税は課せられません。

重加算税

重加算税は、明らかに所得があるのにも関わらず、故意に隠ぺいした場合にかけられる税金です。税務調査などが入った場合はほぼ確実に、納税額の35~40%が追加で課税されます。

滅多にないことですが、5年以内に重加算税を徴収されたことがある人が再度所得を隠ぺいした場合、加算税は45~50%に跳ね上がるため注意が必要です。

自分で確定申告をしたくない場合税理士に相談

自分で確定申告をしたくないなら、税理士に相談してみましょう。税理士に確定申告をしてもらう際には、申告書の作成と提出のみ依頼する場合と、申告に必要な手続きをすべて丸投げにする場合があります。

申告書の作成と提出のみ依頼する場合なら、3~10万円程度、すべて丸投げにする場合は5~20万円程度の費用がかかります。まずは税理士に相談し、面談を行ってどのように手続きを依頼するかを決めます。

申告書の作成と提出のみ依頼するなら、帳簿付けなどは自分で行い、譲渡所得も算出しておく必要があります。すべて丸投げにするなら、申告に必要な書類を税理士に渡すだけで自分で行うことは終了です。

税理士に依頼する際には、不動産売却の確定申告に強い人を選ぶことがおすすめです。これまでの実績などを確認したり、実際に相談したりして、スムーズにやり取りが進められそうかを確認しましょう。また、初回のみ無料相談が可能な業者もあるため、まずはこれを利用してみることもおすすめです。

不動産売却時の確定申告の流れ

不動産売却で発生する所得は「譲渡所得」と呼ばれます。これは売却価格ではなく、売却したことで得た利益を指します。 つまり、不動産売却を行っても「譲渡所得」がなければ確定申告はしなくてもよいことになります。

譲渡所得が出るか計算する

では、まず「譲渡所得」が発生しているかどうか計算してみましょう。計算式は下記のとおりです。

  • 譲渡価格(売却額)-取得費-譲渡費用=譲渡所得
  • 取得費=土地購入額+(建物購入価格-建物減価償却累計額)
  • 譲渡費用=売却にかかった仲介手数料や実費

簡単にいうと、売却額から現在の不動産価値と経費を差し引いた額が「譲渡所得」です。 例えば売却したのが建てたばかりの家屋である場合や、売却のために高額なリフォームを行った場合などは、譲渡所得が下がります。この計算で利益が出る場合、譲渡所得税を納める必要があります。

必要な書類をそろえる

不動産売却で利益、つまり「譲渡所得」があったときは、譲渡所得税を納めるために確定申告を行います。確定申告を行う際、「税務署から入手する申請書類」と「売却時の書類」が必要となります。

  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用の確定申告書
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)

上記の書類は、国税庁の公式サイトからPDFがダウンロードできます。

参考:国税庁 所得税の確定申告

対してこれらは自分で用意しなければならない書類です。

  • 不動産売却時の売買契約書
  • 不動産購入時の売買契約書
  • 仲介手数料、印紙税などの領収書

特に領収書などは誤って捨てたりしないよう、契約書などとひとまとめにして保管しておくと良いでしょう。

確定申告を行う

必要書類が揃ったら、申告書を作成します。通常確定申告は期間が定められており、翌年の2月16日から3月15日が該当します。書類が作成できたら直接税務署に提出するか郵送します。「確定申告書等作成コーナー/e-Tax」を利用することで、オンラインで作成・提出することも可能です。

書類作成に不安がある場合は、税務署が設置する相談窓口や特設会場などに相談してみましょう。電話相談を受け付けている場所もあります。

もちろん、税理士など専門家に依頼することもできます。専門家に依頼するメリットとしては、個人では気が付かないような節税方法や制度についてアドバイスをもらえる点が挙げられます。早めに相談してみるといいでしょう。

不動産を売却するまえには査定をしよう

不動産売却に先駆けて、確定申告の心構えはできたでしょうか。それでは、まず自分の不動産にどの程度の売値がつくのか調べてみましょう。

売値がわからなければ、どの程度所得税がかかるのかも見当がつきません。査定額というのは、実は不動産会社によって大きく変動するものです。

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売却で利益がでたら確定申告をしよう

古い住宅については、ほとんどの場合「譲渡所得」はマイナスになることが多いと言われています。しかし、リフォームやリノベーションによって、予想外の高値がつくことだってあり得るのです。

売却で利益が出たら、必ず確定申告を行いましょう。その際は、ぜひ適応される特例がないか、じっくり調べてくださいね。

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