不動産売却時に使える取得費とは｜なにが該当するか各ケースを解説

土地や建物を売却するときに、税理士などを雇っていればしっかりと節税してもらえるでしょう。しかし、一般の人が税理士に依頼するのはなかなか敷居が高いものです。自分で確定申告をしなければならない場合は、ある程度の知識を身につけ、損をしないようにしたいものです。

そのためには、土地や建物を売却したときに発生する「不動産譲渡税」を圧縮することができる「取得費」について理解しておく必要があります。取得費の計算方法を学んでおくと、不動産譲渡税を安くするどころか、「０」にできる場合もあります。

この記事を通じて、取得費にできるものとできないものや、取得費がはっきりわからないときの取得費の求め方、取得費の特例などで節税が可能になるケースなどについて理解を深めていきましょう。

不動産売却でかかる費用について知りたい方は、「不動産売却でかかる費用は？費用の一覧と節約する方法を解説！」 という記事をご覧ください。

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取得費とは何か

まずは取得費とはどのようなものなのか、基本的な理解から深めておきましょう。取得費は不動産売却を行った際に、譲渡所得税を計算するときに使用されます。

なにが取得費になるのかを知っておくことで、売却時の経費を計算しやすくなり、譲渡所得税の課税額を減少させたり、税金自体がかからなくなったりする場合もあるでしょう。

取得費とは

取得費は土地や建物を購入する際にかかった費用です。不動産の購入代金だけではなく、住宅の建築費用や不動産会社に支払う仲介手数料も含まれます。

他にもリフォームの代金などが含まれますが、建物部分については経年劣化を考慮して、減価償却費を差し引いて算出します。

簡単にいえば、経年劣化した部分を消費したと考え、その消費分を建物を取得する際にかかった費用から差し引き、詳細な経費を割り出します。土地の場合は減価償却費の計算は不要ですが、建物のみこの計算が必要になることは覚えておきましょう。

取得費に入るものは何か

不動産売却時の取得費に含まれるものとしては、次があげられます。

費用相場は場合によるものが多いため、その時々で確認しましょう。また、土地の登録免許税は、2021年の3月31日までの取引だと軽減税率が適用され、1.5％で計算します。

取得費に入らないものは何か

不動産売却時の取得費に入らないものとしては、次があげられます。

建物のリフォーム代金でも、畳からフローリングに張替えるなどの「資産価値」を高める場合の費用は取得費になりますが、単純な壁紙の張替えなど現状維持のための「修繕費」は取得費になりません。

また、事業用に供する資産として納める税金、相続財産である土地を遺産分割するための訴訟費用も同じく取得費にならないため注意しましょう。

これらの線引きについて自分だけで判断するのは厳しいので、税務署に確認することがおすすめです。なお、事業の用に供する資産として納める税金、相続財産である土地を遺産分割するための訴訟費用は取得費になりません。

取得費の算出を解説

取得費の計算方法には大別すると2つの方法があります。それは、取得費の証拠となるものがある場合とない場合です。2つの方法の中から、自分に有利になる方を選ぶことができます。

取得費の計算方法2つ

取得費の計算方法は、次の2つがあげられます。

• 実額法
• 概算法

どちらの方法を適用しても構いませんが、計算方法次第で取得費が変わることは多いです。そのため、税金の負担を少しでも抑えるには、両方のやり方で計算してみて、より取得費が多くなるほうを選ぶことがおすすめです。

実額法

土地や建物を購入したときの売買契約書や領収書などから、実際に支払った金額を計算する方法です。しかし、昔の売買契約書は契約金額と実際に支払った金額が違っている例があります。 また、建物には減価償却という考え方があり、年数の経過とともに建物の価値が下がっていきます。

建物の建築費から減価償却費相当額を引いて取得費を計算しなければなりません。建物の価値の目減り分を差し引くということです。減価償却費は、次の式で計算できます。

減価償却費＝建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

3,000万円×0.9×0.03×10＝810万円

つまり、建物の購入代金3,000万円から減価償却費の810万円を引いた2,190万円が、建物の取得費となります。償却率については、国税庁のHPでご確認ください。例えば建物の購入代金を3,000万円とし、償却率を0.03、経過年数を10年とした場合は、減価償却費は次の通りです。

参照：国税庁タックスアンサー　建物の取得費の計算

概算法

取得費がわからない場合に使う計算方法です。これは購入したときの金額ではなく、現在売却しようとしている譲渡価格から取得費を導き出す計算式です。譲渡価格の5％として計算できます。 建物は価値が目減りしていき最終的に評価額はなくなりますが、土地に関しては価値がほぼ目減りしない傾向にあります。

かなり古い物件で建物の価値が「０」だとしても、土地の価格が5％しか計算できないのであれば、概算取得費よりも実際の取得費のほうが高くなるのが通例でしょう。

概算取得費はあくまで「譲渡価格の5％で計算してよい」ということであり、ほかに合理的な計算方法があれば使う必要はありません。例えば3,000万円で売却が決まった場合は、概算法だとその5%の150万円が取得費となります。

土地と建物はわけて算出する

取得費を算出する際には、土地と建物はわけて計算し、最終的に合算して金額を割り出します。これは土地と建物では考え方が異なることが理由です。

土地は経年劣化がありませんが、建物は経験劣化を考慮するため、取得費を計算する際に減価償却費を差し引きます。つまり、土地と建物を両方まとめて計算してしまうと、土地分の金額まで含めて減価償却費を計算することになり、実際の金額とずれが生じてしまいます。

正確に取得費を算出するためにも、土地のみの取得費と、減価償却費を考慮した建物の取得費は、必ずわけて計算しましょう。

取得費の求め方で困った時の対応

取得費がいくらなのかわかるように、それぞれの領収書などが保存されていればよいのですが、すべての領収書が残っているとは限りません。税務署に取得費を提示するには、どのような方法が考えられるでしょうか。

通帳の履歴より調べる

まずは、土地や建物を購入した当時の金融機関口座の通帳履歴です。相続などで受け継いだ不動産などは、いつ購入したかわからないことも多いことでしょう。

しかし、登記簿謄本には購入日が記載されているので、近い日付で出金した記録があれば高い確率で取得費用だと考えられます。「土地購入のため」などの適用や、振込先として土地所有者の名前が印字されていると、より信用度が高くなることになります。

売買契約書から

領収書がなくても購入時の売買契約書が残っていれば、記載されている購入金額で取得費であると証明することができます。

売買契約書には、土地や建物の売主と買主の署名・捺印があるので、税務署でも取得費として判断しやすくなります。仲介に入った不動産会社がコピーを保存してある可能性もあります。

抵当権の設定金額

購入時に金融機関等から住宅ローンを借りて土地や建物を購入している場合は、抵当権の設定金額を登記事項全部証明書の乙欄で確認できます。

一部自己資金がある場合には、抵当権の設定金額がそのまま購入金額であるということにはなりませんが、少なくとも設定金額以上であるといえます。住宅ローンの金銭消費貸借契約書のコピーや返済予定表でも借入額がわかります。

取得費の特例で節税になるケース

取得費には特例が認められています。ここでは3つの特例について見ていきましょう。

相続財産での特例

相続財産を売却する場合には、相続税のうち一定金額を取得費に加算できる特例があります。

この特例には売却するまでの期間が定められていて、相続した土地を相続の開始日から起算して3年10ヶ月以内で売却すると、支払った相続税の中から売却した土地に該当する部分を経費にできるのです。

この相続税の取得費加算という制度の算式は次のとおりです。

取得費に加算する相続税額＝その人の相続税額×［相続税の課税価格の計算の基礎となる譲渡した財産の価額÷（相続税の課税価格＋債務控除額）］

相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書なお、この特例を受けるためには確定申告がしなくてはならず、その場合には次の2つの書類を添付しなくてはなりません。

• 譲渡所得の内訳書や株式等に係る譲渡所得などの金額の計算明細書

詳細については、国税庁HPで確認してください。

参照：国税庁タックスアンサー　相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

3,000万円の特別控除

マイホームを売却した場合には、3,000万円の特別控除があります。この場合、課税譲渡所得が3,000万円以下であれば所得税は発生しません。 マイホームの売却の場合、課税譲渡所得を導き出す算式は次のとおりです。

課税譲渡所得＝不動産売却金額－（取得費＋譲渡費用）－3,000万円の特別控除

マイホームの保有期間を問わずに適用できるうえ、譲渡益が3,000万円を超えてしまう場合は、超えた金額に短期譲渡所得もしくは長期譲渡所得などの税率を適用することになります。

この3,000万円の特別控除は3年に一度だけ適用できる仕組みになっていて、前年、前々年に居住用不動産の買替え特例などを受けていないことが前提条件です。

所有期間10年超の特例

売却した自分の住んでいる家屋や敷地の所有期間が、売却した年の1月1日時点で10年を超えている場合には、軽減税率を適用できる特例があります。軽減税率の特例を適用した場合、税額は次のとおりです。

3,000万円の特別控除を使ってもなお課税譲渡所得が出るケースでは、この所有期間10年超の軽減税率の特例を使えば節税になります。この場合も、売却した年の前年、前々年にこの特例や居住用不動産の買替え特例などを受けていないことが要件になります。

また、親族間などの特別な関係にある人に売却したものでないことも要件に挙げられます。

参照：国税庁タックスアンサー　マイホームを売ったときの軽減税率の特例

不動産売却をする前に価値を調べよう

このように不動産を売却する際の取得費には、さまざまな求め方や考え方がありますが、お得に売却するためには不動産の価値を調べておく必要があります。不動産会社1社だけに査定を依頼しても、一般の人にはそれが妥当な金額なのかの判断がつきません。

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取得費がわからない場合は損になるので証拠を探そう

不動産購入時の契約書や領収書が保存されていれば、取得費がわかり節税につながるので問題ありません。しかし、残念なことに保管場所がわからなくなったり、紛失してしまったりすることもあるでしょう。その場合には、この記事の書かれていることを参考に取得費の証拠を探す努力をしましょう。

愛着のある大事なマイホームを売却するのですから、より高く売却してできる限りの節税をしたいものです。そのためにもすまいステップを利用して、ベストな不動産売却を心がけましょう。

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もっと詳しく知りたい方は、「不動産売却の仲介手数料はいくら？相場や値引き、注意点を解説」の記事をご覧ください。

また、 「不動産売却にかかる登記費用とは？費用の内訳やいくらかかるか解説！」  という記事や、「不動産売却で手数料無料なのは安全？手数料無料の仕組みや注意点」という記事もご覧ください。

他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

• 「不動産売却の手付金とは？手付金の相場や気を付けることを解説」
• 「不動産売却における減価償却とは？計算方法や計算例をくわしく解説」
• 「不動産売却の際に司法書士に支払う費用とは？節約方法も解説」