不動産売却における減価償却とは?計算方法や計算例をくわしく解説

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不動産の売却で発生する税金を計算するときには、減価償却費を加味する必要があります。減価償却費は、不動産の経過年数によって下がった価値を経費と考えるものです。自分が所有している不動産の減価償却費はいくらなのか知りたい人もいるはずです。

この記事では、不動産売却における減価償却費について解説します。計算方法についても説明しますので、具体的に計算してみることもできます。

不動産売却でかかる費用について知りたい方は、「不動産売却でかかる費用は?費用の一覧と節約する方法を解説!」 という記事をご覧ください。

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減価償却とは

まずは減価償却がどのようなものなのか、基本的な知識を身につけていきましょう。減価償却とはなにか、どのようなものが対象になるのかを知ることで、理解は深められます。

また、減価償却の際には定額法や定率法といった計算も行うため、これらについても頭に入れておきましょう。

減価償却とは何か

減価償却とは、簡単にいえば不動産の取得費用を時間の経過に合わせて、経費として計上することを指します。不動産を売却する際には、売却による利益に課税される譲渡所得税を計算するために、取得費を割り出します。

売却価格から売却にかかった費用や取得費を差し引き、プラスになった場合に譲渡所得税の課税対象となるため、正確に税金を計算するためにも、減価償却を行う必要があるでしょう。

例えば建物を3,000万円で建築したとしても、10年後に売る場合は経年劣化しているため、3,000万円の価値はありません。この時間経過分の価値の減少を計算するために行うのが減価償却であり、年数が経過した後の不動産の資産価値を割り出すための方法と考えるとよいでしょう。

建物は構造によって法定耐用年数が決まっており、法定耐用年数内で何年経過したかを考慮して、売却時点での価値や取得費の算出を行います

減価償却の対象

減価償却の対象となるのは、基本的には事業用に使用されている資産です。しかし、不動産については例外的に個人が所有する建物も含まれており、戸建てやマンションなどの種類に限らず、売却時には減価償却を行って取得費を計算します。

注意が必要なのは、対象となる不動産は建物のみで、土地は該当しないことです。減価償却は経年劣化による価値減少を考慮して経費を計上する方法であり、土地は時間が経っても劣化しないと考えられるからです。

つまり、時間の経過によって劣化する建物のみが減価償却の対象となり、それぞれの取得費を計算する際には、土地と建物はわけて計算しなければなりません。

定額法と定率法

耐用年数中で、毎年均等の額を減価償却費として計上する方法を「定額法」といいます。計上される減価償却費は毎年一律であり、定額法で算出するには以下の方法を使います。

定額法による減価償却費(1年分)=取得価額×定額の償却率

対して定率法は、取得後に年数を経ることで1年分の額が徐々に減っていく計算方法です。計算が簡単なため試算がしやすい点が定額法のメリットです。2007年4月1日以降に取得した場合は、「旧定額法」または現在の定額法で計算されます。2012年4月1日以降に取得したものについては、現在の定額法で計算されます。

定率法による減価償却費(1年分)=未償却残高×定率法の償却率

定率法で計算すると、初年度の償却費が一番大きくなることが特徴です。「償却保証額」に満たなくなった場合には、毎年同額を計上していきます。償却補償額に満たなくなってからは以下の計算方法を使用します。

減価償却費=改定取得価額(=償却補償額を下回る前の年度の期首簿価)×改定償却率

定率法で減価償却費を計算する場合は、税務署への届け出が必要です。

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不動産売却の減価償却費を自分で計算する方法

「減価償却とは何か」を理解したら、減価償却の計算を出来るようになりましょう。

現在、不動産売却を進めている方は確定申告の時に計算する必要が出てきます。そのため、自分で計算できるように計算手順をくわしく確認しましょう。

一般的に、非事業用(居住用など)の不動産売却で減価償却費を算出する場合は、次の式を用います。

減価償却費=建物購入価額×0.9×償却率×経過年数
式を基に、以下4つの手順ごとに計算を進めていきましょう。
  1. 「建物購入価格(取得費)」を求める
  2. 建物購入価格に「0.9」を掛け合わせる
  3. 「償却率」を掛け合わせる
  4. 不動産の「経過年数」を掛け合わせる

手順1:「建物購入価格(取得費)」を求める

まずは、不動産を購入した時の「建物購入価格(取得費)」がいくらか求めます。

建物購入価格を知るための最も簡単な方法は、購入時の売買契約書を見ることです。売買契約書に土地部分と建物部分の内訳が書かれていれば、建物部分の価格を使いましょう。

ちなみに、売買契約書にかかれている売買価格をそのまま「建物購入代金」として使わないように注意しましょう。内訳が書いていない場合、以下3つのいずれかの方法で調べることが出来ます。

  • 消費税額を基に計算する
  • 標準建築単価を基に計算する
  • 固定資産税評価額を基に計算する

手順2:建物購入価格に「0.9」を掛け合わせる

続いて、手順1で求めた建物購入価格に「0.9」を掛け合わせます。

減価償却の計算で0.9を忘れずに掛け合わせることは、重要なポイントですがあまり詳しい理由は説明されていないことがほとんどです。

仕組みとしては、会計上取得費から残存価格(法定耐用年数を過ぎた後に残る価値のこと)である10%を引く必要があり、計算を単純化して取得費に0.9をかけているのです。

ちなみに、事業用不動産の場合は0.9を掛け合わせないため、注意が必要です。

手順3:「償却率」を掛け合わせる

次に、手順2で出てきた数値に「償却率」を掛け合わせます。

償却率とは、建物が1年あたりに失っていく価値を示した指標のことです。法律によって定められており、建物の耐用年数によって償却率の値は変わります。

そして、耐用年数は建物の用途や材質・構造によって異なります。非事業用の不動産売却でよく使う耐用年数ごとの償却率を確認しましょう。

材質・構造耐用年数償却率
木造33年0.031
鉄筋コンクリート造70年0.015

非事業用の不動産の耐用年数は、事業用の1.5倍で計算されています。そのため、事業用の木造不動産は耐用年数22年・償却率0.046、鉄筋コンクリート造は耐用年数47年・償却率0.022となります。

上記以外の償却率は、国税庁が公表している「減価償却資産の償却率表」という資料のなかに、各年数の非事業用不動産の償却率が一覧化されているため確認できます。

手順4:不動産の「経過年数」を掛け合わせる

最後に、手順3で出てきた数値に「経過年数」を掛け合わせます。

経過年数とは、不動産を購入してから売却するまでの年数を指します。耐用年数や築年数とは異なるため注意が必要です。

経過年数は、6カ月以上は1年として繰り上げて計算し、6ヶ月未満は切り捨てて計算します。たとえば、不動産を2013年5月に購入して2020年12月に売却する場合、所有期間は7年7ヶ月となります。この場合、端数を繰り上げるため経過年数は8年となります。

【参考】事業用不動産を売却する場合

自宅用ではなく事業用の不動産を減価償却する際には、次の計算式を用います。

減価償却費=(建物購入価額-残存価額)×償却率×業務に供された月数÷12

建物購入価額から引く残存価額とは、購入価額の10%で計算します。例えば3,000万円で不動産を購入し、償却率を0.5%、業務に供された月数と20とすると、減価償却費は次の通りです。

(3,000万円-300万円)×0.5×20÷12=2,250万円

自宅用と事業用では、計算方法が違うため、混同しないように注意しましょう。

不動産売却の減価償却の計算例

減価償却費の計算方法について解説してきました。難しい箇所もあったかもしれません。ここからは、具体的な数字を用いてシミュレーションをしてみたいと思います。

中古不動産の例

【事例1】中古不動産を売却したケース

  • 不動産購入代金:2,100万円
  • 経過年数:5年
  • 購入時期:2014年

この場合、まずは耐用年数を算出します。法定耐用年数をすべて経過していないため計算式は以下のようになります。

耐用年数=47年-経過年数+経過年数×0.2=47年-5+5×0.2=43年

鉄筋コンクリート構造のマンションの法定耐用年数が47年であることから、47年から経過年数を引いています。次に減価償却費を計算します。

減価償却費=建物の価格×償却費=2,100万円×0.024=50万4,000円

国税庁が定めた定額法償却率を用いて、耐用年数43年の償却率を算出すると0.024となるため、建物の価格に0.024をかけて減価償却費を算出します。

事業用不動産の例

【事例2】マンションを購入後賃貸物件として活用したケース

  • 不動産購入代金:1,500万円
  • 経過年数:5年
  • 購入時期:2014年
  • 用途:事業用

まずは耐用年数を計算します。

耐用年数=47年-経過年数+経過年数×0.2=47年-5+5×0.2=43年

国税庁が定めた定額法償却率を用いて、耐用年数43年の償却率を算出すると0.024となるため、建物の価格に0.024をかけて減価償却費を算出します。

減価償却費=建物の価格×償却費=2,100万円×0.024=50万4,000円

マンションを賃貸にする場合は、購入後にすぐに貸しに出したのか、少しでも居住したのかによって計算が異なります。すぐに賃貸にした場合は上記の計算で減価償却費が計算できますが、居住期間がある場合には、以下の計算を追加する必要があります。

マンション購入価額×0.015×居住年数

この計算を追加することで、居住していた期間に減少した価値を購入代金から差し引いてから減価償却費を導き出します。

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減価償却は用途によって計算が変わる

減価償却は、売却する不動産によって計算方法が変わるのが特徴です。法定耐用年数や不動産の種類によって減価償却費が異なります。減価償却は、一見すると難しく思われがちですが正確に算出することで税金を減らすことも可能です。

メリットも多くあるためしっかり理解して利用することが大切です。

もっと詳しく知りたい方は、「不動産売却の仲介手数料はいくら?相場や値引き、注意点を解説」の記事をご覧ください。

また、 「不動産売却にかかる登記費用とは?費用の内訳やいくらかかるか解説!」という記事や、「不動産売却時に使える取得費とは|なにが該当するか各ケースを解説」という記事もご覧ください。

他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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