不動産売却時の税金のシミュレーションをしながら納付金額を解説

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不動産売却に必要な税金について、不安を感じている人もいるはずです。大きなお金が動く不動産の売却だからこそ、税金も高額になるのではないかと思うことでしょう。

そこでこの記事では、不動産売却時に発生する税金をシミュレーションしてみます。自分の所有する不動産を売却したら、どのくらいの税金が必要となるのかを事前に把握しておきましょう。

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不動産売却の税金をシミュレーション

シミュレーションの設定

ここでは、不動産を売却した際の税金の額をシミュレーションするための設定について説明します。

不動産売却時の税金は、売却したことによって利益が出た場合のみ課せられるものと、売却利益が出ても出なくても課せられるものがあります。それぞれの税金については、後ほど詳しく説明しますので、まず、税金のシミュレーションをする際にどのような項目が必要になるのかを以下の表で確認してみてください。

売却金額(売却額)対象となる不動産を売却して得た金額。
売却費用(譲渡費用)仲介手数料や測量費など、対象の不動産を売却するためにかかった費用。
取得金額(取得額)対象となる不動産を購入した際に支払った金額。
取得費用仲介手数料や住宅ローンの手数料など、対象となる不動産を購入する際にかかった費用。
購入年月日対象となる不動産を購入した日。
売却年月日対象となる不動産を売却する日

シミュレーションの結果

以下のような不動産売却が行われた際に税金がどれくらいかかるのか、おおまかなシミュレーションを実際にしてみましょう(購入した後で近くに電車の駅ができ、周辺の開発が進んで地価が大きく値上がりしたため、購入時よりもかなり高く売れた物件という設定です)。

  • 売却金額:6,200万円
  • 売却費用:211.2万円
  • 取得金額:2500万円
  • 取得費用:100万円
  • 購入年月:2012年4月
  • 売却年月:2020年5月(所有期間7年)

【課税対象となる譲渡利益(課税譲渡所得)の計算】
(売却額)6,200万円-(取得金額)2,500万円+(取得費用)100万円+(譲渡費用)211.2万円=(譲渡利益)3,388.8万円

【譲渡税の計算】
(譲渡益)3,385.8万円-(特別控除)3,000万円×税率 20.315%(所得税+住民税)=(譲渡税) 78.4万円

さらに、売買契約書に課せられる印紙税が3万円かかります。したがって、2,500万円で購入し、8年間所有した物件を6,200万円で売却した際にかかる税金のシミュレーション結果は、81.4万円になります。

譲渡所得税を知ろう

不動産を売却した際に生じる税金は、課税譲渡所得を元に計算するのが一般的です。そのため、まずは課税譲渡所得について正しく理解しておくことが大切です。ここでは、課税譲渡所得について、概要と計算方法を解説します。

譲渡所得税とは

不動産を売却して出た利益のことを譲渡所得といいます。利益なので、不動産を購入したときと比較してどの程度高く売れたかという点がポイントとなります。

譲渡所得に対して生じる税を譲渡所得税と呼びます。譲渡所得税は、不動産を売却した翌年の所得税、住民税として課税される形で支払いを行います。

譲渡所得費の計算方法は以下のとおりですが、具体的には次の項目で解説しますので参考にしてください。

譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得にかかる税金について計算する方法を解説します。

上の項目で譲渡所得の計算方法は提示しましたが、譲渡所得から特別控除を差し引いた額を課税譲渡所得と呼びます。その課税譲渡所得に税率をかけたものが税額です。計算式を以下にまとめます。

譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)
課税譲渡所得=譲渡所得-(特別控除)
税額=課税譲渡所得×税率

譲渡所得にかかる税金の税率は、不動産を所有していた期間によって異なります。不動産を売却した年の1月1日現在でその不動産の所有期間が5年を超えているかどうかが基準です。具体的には以下の表を参考にしてください。

区分所得税住民税
長期譲渡所得15%30%
短期譲渡所得5%9%

譲渡所得から所得税と住民税を算出したら、そこに復興特別所得税を加算します。復興特別所得税は、東日本大震災からの復興に必要な財源を確保するために創設された新しい税金です。

復興特別所得税を計算する際の税率は「所得税額×2.1%」です。 よって、5年以下の所有の場合の税額は、以下の計算式になります。

所得税(課税譲渡所得額×30%)+復興特別所得税(所得税額×2.1%)+住民税(課税譲渡所得額×9%)

5年を超えて所有した場合は、以下のとおりです。

所得税(課税譲渡所得額×15%)+復興特別所得税(所得税額×2.1%)+住民税(課税譲渡所得額×5%)

取得費とは

譲渡所得の計算をする上で「取得費」を算出する必要があります。取得費とは、不動産を購入したときにかかった費用から減価償却費相当額を差し引いた金額のことです。

減価償却の計算方法については次の項目で解説しますので、まずは、取得費の計算方法について解説します。

取得費には、概算法と実額法の2種類の計算方法があります。 概算法とは、不動産購入費用が不明な時に利用する方法です。

売買契約書に記載されている金額を元に証明する取得費ですが、売買契約書を失くしてしまった場合などには概算法で算出することになります。概算法では、不動産の売却価格に5%をかけて取得費を算出します。

実額法とは、不動産購入にかかった費用から建物購入費用を割り出して計算する方法が実額法です。建物購入費用にかけられた消費税から建物価格を逆算して土地価格を割り出す方法が一般的です。

たとえば、20年前に5,000万円で戸建てを購入したとします。その際の消費税が200万円だったとします。当時の税率を用いるため2000年の税率で8%を用いて計算します。すると以下のようになります。

建物価格=200万円÷8%=2,500万円

不動産価格は税込表示にすると定められているため、住宅価格から2,500万円と消費税を引いた金額が土地価格となります。

土地価格=5,000万円-2,500万円-消費税200万円=2,300万円

ここまで計算できたらあとは、減価償却費について理解できれば取得費が算出できます。

減価償却とは

不動産を売却したときに支払う税金を計算するには、価値が下がった分も含めて計算する必要があります。価値が下がった分のことを「減価償却費」と呼びます。

減価償却費を算出するには、以下の計算方法が用いられます。

減価償却費=建物購入代金×0.9×償却額×経過年数

減価償却は取得費用を時間の経過にあわせて経費として計上する方法です。不動産といっても土地は劣化しないため減価償却には関係なく、建物部分のみ適用されます。

減価償却は、不動産は構造によって耐用年数が異なるのが特徴です。また、償却率は、耐用年数によって異なるため以下の表を参考に償却率を確認してください。

住居用
耐用年数償却率
建物の構造等木造33年0.031
軽量鉄骨40年0.025
鉄筋コンクリート造70年0.015

不動産売却に関するほかの税金

次に、不動産を売却した際、譲渡所得税以外にどのような税金が課せられるかについて説明します。

住民税・復興特別所得税

「課税譲渡所得税」の項目の中で、譲渡所得税だけではなく住民税と復興特別所得税についても説明をしました。譲渡所得に課せられる住民税と所得税は本来は別の税金になるのですが、同時に課税譲渡所得金額に対し課せられるため、まとめて取り扱われることが多いです。

譲渡所得に課せられる住民税は、所得税と同様に対象となる不動産の所有期間によって税率が異なります。所有期間が5年以下の不動産を売却した際の譲渡所得に課せられる住民税の税率は9%、5年超10年以下の場合の税率は5%です。

10年を超える場合は、課税譲渡所得が6,000万円以下の場合に対し、税率は14.21%(所得税10.21%、住民税4%)が適用されます。

また、復興特別所得税とは、課税譲渡所得税の項目の中でも説明しましたが、2011年に起きた東日本大震災の復興に必要な財源を確保するために創設された新しい税金です。

所得税や住民税と違い、復興特別所得税を算出する基になるのは所得税額です。所得税額に復興特別所得税の税率2.1%を乗じた額が、復興特別所得税額となります。

印紙税

不動産売却の場合は、不動産売買契約書を作成する必要があります。その際に必要となるのが印紙税です。印紙税の金額は、売買契約書に記載された金額によって異なります。

売買価格が高額になるほど印紙税も高額になります。具体的には以下の表を参考にしてください。ちなみに2020年4月1日から2022年3月31日までの間に作成された不動産売買契約書の場合、軽減措置の対象となるため表の一番右側の金額を参考にしてください。

契約金額本則税率軽減税率
1万円以上10万円以下のもの200円0円
10万円を超え50万円以下のもの400円200円
50万円を超え100万円以下のもの1,000円500円
100万円を超え500万円以下のもの2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの1万円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの2万円1万円
5,000万円を超え1億円以下のもの6万円3万円
1億円を超え5億円以下のもの10万円6万円
5億円を超え10億円以下のもの20万円16万円
10億円を超え50億円以下のもの40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

1万円未満の場合については、非課税となります。

登録免許税

住宅ローンが残っている状態で不動産を売却するケースもあります。ローンの返済途中であれば、不動産が抵当に入っています。そのため、売却前に抵当権抹消の手続きをしておく必要があります。

抵当権は、購入資金の融資を受ける際に、担保として不動産に設定される権利です。 住宅ローンの場合は、融資を行う金融機関が購入不動産に抵当権を設定します。

ローンが完済されていても抵当権抹消手続きをしないでいると、登記に抵当の記載が残ったままになります。これを買主が見るとローンが未完済であるように見えます。 そのため、ローンの有無に関係なく抵当権抹消の手続きは必要です。

抹消手続きを行うには、登録免許税の支払いが必要です。登録免許税は不動産1筆あたり1,000円です。土地と建物は別々の不動産としてカウントされるため、土地と建物の合計2筆で2,000円が必要になります。

場合によっては、登記簿上で土地が分筆されているケースもあります。土地が複数でカウントされているなど、こうしたケースではそれぞれが別の不動産扱いになるため、不動産の数だけ登録免許税の金額が増額される点については注意が必要です。

さらに不動産を売買したときに所有権を移転するための手続きに必要な登録免許税は、「固定資産税評価額×2%」で計算されます。ただし、2021年3月31日までは軽減措置が定められていることから「固定資産税評価額×1.5%」で計算されます。

消費税

消費税とは、物品の売買やサービスの提供などの取引に対して課せられる税金です。消費税を負担するのは商品を購入したりサービスを受けたりする消費者で、納付義務はその消費税を受け取った事業者にあります。

不動産の取引においては、不動産仲介業者が「仲介」というサービスを売主や買主に提供し、その対価として受け取る「仲介手数料」に対して消費税が課税されます。

実際に取引をされる不動産の代金に対しては、事業者が販売する建物には消費税が課せられますが、個人が売主となる場合には課せられません。

また、土地は消耗品とは見なされないため、売主が事業者であっても個人であっても土地の代金に消費税はかからないことになっています。

不動産売却でかかる税金をシミュレートする

税金の計算には、ある程度決まった計算式があります。自分が所有している不動産の税金を事前に計算しておくことは、節税にもつながります。

まずは、自分の不動産の条件を整理してみることから始めてみましょう。そこから、どのような特例や控除が受けられるかを考えることができます。 売却後に少しでも手元にお金を残したい、税金を少しでも安くしたいという人こそ、事前のシミュレーションは必要です。

もっと詳しく知りたい方は、 「相続した不動産を売却し税金を納める場合の相続税を支払うまでの手順」の記事をご覧ください。 また、 「不動産売却時に消費税は払う?課税対象や計算方法を詳しく解説」 という記事や、「不動産売却は手付金が成功の鍵!手付金のトラブルと対処法を徹底解説!」 という記事もご覧ください。 他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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