中古マンションを売るために気を付けることや売却の流れを解説

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中古マンションを売るためには、「中古」ならではの気を付けることをはじめに抑えることが大切です。
購入者視点で中古マンションの気を付けることを確認することで、新築ではなくてもマンションは売却できるということが分かると思います。

また、いざ中古マンションを売ることになったときに抑えておくべき、流れ・費用・注意点の3つもあわせて確認しておきましょう。

マンションを売ることについて知りたい方は「【マンションを売る】売りたい人必見!まず気を付けるべき注意点を解説」という記事をご覧ください。

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中古マンションを売るために気を付けること

中古マンションを売るために、いくつか気を付けておくべきことがあります。

気を付けるべきことを理解するためには、買い手視点で中古マンションを見る必要がありそうです。
下の画像は、中古マンションを購入した世帯・中古マンションを購入しなかった世帯それぞれに対して行われたアンケート結果のグラフです。
それぞれ、左が中古マンションにした理由・右が中古マンションにしなかった理由を示しています。

(参考:国土交通省 「平成30年度住宅市場動向調査」)

アンケート結果をもとに、以下3つの中古マンションを売るために必要なことをひとつずつ確認していきましょう。

  • 簡易的にリフォームを行う
  • マンションの住宅診断を行う
  • 瑕疵担保責任を確認する

簡易的にリフォームを行う

中古マンションを売るために気を付けるべきことの1つめは、簡易的にリフォームを行うことです。

なぜなら、数十万のリフォーム費用をかけるだけで、買い手がすぐに見つかったり、数百万円以上も高く売れる可能性があるからです。
そのため、とてもきれいでリフォームの必要のない中古マンションや、少々のリフォームではカバーできない中古マンションではない限り、簡易的にリフォームを行うようにしましょう。

アンケート結果の中古マンションにした理由の5位「外装、内装、水回り等がリフォームされており、きれいだったから(22.0%)」・中古マンションにしなかった理由の2位「リフォーム費用などで割高になる(30.9%)」を見ても分かるように、中古マンションの購入を検討する際に重要箇所がリフォームされているか・綺麗になっているかというのは重要な観点になっています。

具体的なリフォームとしては以下のような内容のリフォームをおすすめします。

  • 汚れやすいリビングや寝室の壁紙(クロス)の張り替え
  • 障子やふすま、畳などの交換
  • キッチン・洗面所・トイレの床のクッションフロアの交換
  • 全体的なハウスクリーニング

以上の4つすべてを行ったとしても、業者によりますが40万円ほどで完了する可能性が高いです。

一方で、中古マンションを売る前に必要以上に大規模なリフォームを行うことは避けましょう。
なぜなら、アンケート結果の中古マンションにした理由の3位「リフォームによって快適に住めると思ったから(22.0%)」にもあるように、買主がリフォーム・リノベーションをする前提で中古マンションを購入する場合も少なくないからです。
この場合、いかに安く購入できるかがポイントになるため、築年数が古い中古マンションは売る前のリフォームは最低限にとどめましょう。

マンションの住宅診断を行う

中古マンションを売るために気を付けるべきことの2つめは、マンションの住宅診断を行うことです。

なぜなら、マンションの品質を保証することで購入希望者の物件に対する不安をぬぐい、購入を前向きに検討させることができるからです。

実際に、アンケート結果の中古マンションにした理由の7位「品質が確保されていることが確認されたから(12.8%)」・中古マンションにしなかった理由の5位「耐震性や断熱性など品質が低そう(20.7%)」を見ても分かるように、中古マンションの購入を検討する際に住宅の性能・品質が保証されているかというのは重要な観点になっています。

住宅診断(ホームインスペクション)とは、不動産の専門家視点で建物状況を詳細に調査することです。海外では既によく認知されていますが、中古住宅市場があまり発展していない日本ではあまり知られていません。ただ、購入者側に高い潜在需要があるといえます。

マンションのホームインスペクションでは、専有部分と共用部分の2つを点検します。
具体的に確認する観点はそれぞれ以下の通りです。

  • 専有部分
    • 床や壁が傾いていないか・水平か垂直か
    • 壁や窓・ドア付近にはひび割れがないか・あるとしても深刻でないか
    • 給水配管はから漏水はないか
  • 共用部分
    • 外壁にはひび割れはないか・錆がないか

かかる費用は約5~10万円が目安で、通常2~3時間で実施され、調査結果の書類は1~2週間で受け取ることが出来ます。ホームインスペクションを依頼する場合はインターネット上で多数の業者が見つかると思うので、マンションの業務実績をもとに依頼先を決めましょう。

瑕疵担保責任を確認する

中古マンションを売るために気を付けるべきことの3つめは、瑕疵担保責任を確認することです。

瑕疵担保責任とは、法律上では「売買契約で売ったものに欠陥があって目的を達することができない場合には、契約を取り消すことができる。あるいは、取り消しができない場合は買主は売主に損害賠償を請求できる」ものとされています。
つまり、中古マンションを売った後に欠陥が見つかった場合は売主の責任となり、修理代を売主が負担して欠陥を直すということになります。

瑕疵担保責任の確認が必要な理由は、中古マンションの売買後のトラブルを避けるためです。

実際に、アンケート結果の中古マンションにした理由の9位「保証やアフターサービスがついていたから(3.9%)」・中古マンションにしなかった理由の4位「隠れた不具合が心配だった(24.5%)」を見ても分かるように、中古マンションの購入を検討する際に購入後にトラブルが起きないかというのは重要な観点になっています。

中古マンションを売るときの瑕疵担保責任で注意しておくべきことは、瑕疵担保責任が適用される期間はいつまでなのか・責任を負うべき範囲はどこまでなのかです。

一般的には、中古住宅の場合引き渡しから1~3ヶ月間に設定されることが多いです。また、瑕疵担保責任の対象として認められるのは以下のような瑕疵に限られます。

  • シロアリ被害
  • 雨漏り
  • 給排水配管の水漏れ
  • 事件・事故・自死など心理的瑕疵
  • 暴力団事務所・組員の居住など環境的瑕疵

ただ、これでは購入者としても期間が短く不安ですし、売主としてはむやみに瑕疵担保責任の期間を長引かせたくないですよね。

そこで、先ほどご紹介したホームインスペクションを行った際にオプションでつけられる「既存住宅瑕疵保険」をつけることをおすすめします。
保険を掛けると、中古マンションを売った後に欠陥が見つかってもホームインスペクションを行った業者が長期間瑕疵担保責任を負うため、トラブルが起きにくいです。

中古マンションを売るときの流れ

中古マンションを売るときの流れは、次の5段階に分かれています。

  1. 不動産会社の選定
  2. 不動産会社との媒介契約
  3. 販売活動
  4. 売買契約を結ぶ
  5. 引き渡しと決済

これら5つのステップを踏むことで、中古マンションもスムーズに売却しやすくなります。

不動産会社の選定

不動産会社を利用してマンションの売却を考えているなら、依頼する業者の選定を行います。中古マンションの売却は、個人でも行えますが、契約の手続きや書類の作成など、複雑な作業が多いです。また、売却後に買主とトラブルになることもあるため、リスクを避けるためにも、不動産会社の利用がおすすめです。

ひとくちに不動産会社といっても数多くの選択肢があり、業者ごとに特徴は異なります。そのため、好条件での売却を目指すには、より自分に合った不動産会社を選定することがポイントといえます。

中古マンション売却が得意な業者を探す

中古マンションの売却を考えているなら、この分野に強みのある業者を探しましょう。不動産会社によって得意分野は違い、そもそも不動産の売却に対応しているかどうかも異なります。業者によっては不動産の賃貸や都市開発などに強みがあり、売却にはそれほど精通していないということもあるため注意しましょう。

また、不動産売却に強みがあっても、マンションには精通しておらず、戸建てには強いということもあります。得意分野を見極めるには、販売実績や業者のホームページの宣伝文句、口コミ評価などを参考にするとよいでしょう。

一括査定ができるイエウールで探す

不動産会社の選定をするなら、一括査定ができるイエウールの利用もおすすめです。中古マンションを売却する際には、事前に査定を行いますが、この結果は不動産会社によって異なります。そのため、複数社から査定を受けて内容を比較することで、より好条件を提示する業者がどこかが判断しやすくなり、利用先の選定にも役立ちます。

イエウールは一度の登録で最大6社から査定を受けられます。効率的に査定結果を比較したい人におすすめであり、気になる企業にはより詳細な訪問査定の依頼も可能です。また、登録業者は非常に多く、1,600社以上と取引ができます。全国的に対応しているサービスのため、幅広いエリアで使いやすく、利便性は非常に高いです。

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不動産会社との媒介契約

利用する不動産会社が決定したら、業者と媒介契約を結びます。媒介契約を結ぶことで、販売活動の仲介を開始します。媒介契約には3つの種類があり、それぞれで特徴が違いますので確認してください。

媒介契約メリットデメリット
一般媒介契約
  • 複数社と契約できる
  • 個人でも売却が可能
  • 不動産会社が売却活動を積極的に行わない場合がある
  • レインズへの登録義務がない
専任媒介契約
  • 不動産会社に積極的に売却活動をしてもらいやすい
  • レインズへの登録義務がある
  • 最低でも2週間に1度以上活動状況の報告がある
  • 個人でも売却が可能
不動産会社1社としか契約できない
専属専任媒介契約
  • 不動産会社により積極的に売却活動をしてもらいやすい
  • レインズへの登録義務がある
  • 最低でも1週間に1度以上活動状況の報告がある
  • 不動産会社1社としか契約できない
  • 個人での売却ができない

個人でも売却を行いたいなら、一般媒介契約か専任媒介契約を、不動産会社のみに売却活動を依頼したいなら、専属専任媒介契約がよいです。

販売活動

媒介契約を結ぶと、いよいよ本格的に販売活動が開始です。販売活動では物件の情報公開や内覧の対応などがあります。物件情報はチラシや不動産会社のポータルサイト、レインズなどで公開され、さまざまな方法で購入希望者を募ります。

購入希望者が現れたら、実際に物件を見てもらう内覧を行います。内覧の対応は不動産会社に任せることも、自分で立ち会うこともできます。内覧対応次第で購入希望者の購買意欲は大きく左右されるため、好印象を残せるように工夫することが大事です。

売買契約の締結

内覧を行い、購入希望者が契約するとなれば売買契約を結びます。このとき金額や引き渡しの条件など、細かい交渉を行い、双方の合意をもって売買契約の締結となります。

契約書に記載した事項で内容は決まるため、口頭で取り決めたことも必ず書面に残してください。契約書に残していないと、後からトラブルになることもあるため、注意が必要です。

引き渡しと決済

売買契約を締結した後は、契約書で取り決めた日程で引き渡しと決済を行います。特別な取り決めがない限り、決済日と引き渡し日は同日になると考えましょう。契約書に記載するなら、決済後に引き渡しをすることも可能です。

マンションの引き渡しまでの期間は契約内容によって異なりますが、契約締結の1ヶ月後とすることが多いです。引き渡しをスムーズに行うためにも、契約締結後には必要書類を集めたり、引っ越しの準備をしたりしておきましょう。

中古マンションを売るときにかかる費用

中古マンションを売るときには、さまざまな費用がかかります。
目安として中古マンションの売却価格の5~7%の費用が必要になります。

費用項目費用概要費用の目安
必須仲介手数料不動産会社に成果報酬として支払う費用売却価格の3%+6万円+消費税
印紙税売買契約書に印紙を貼ることで支払う税金1,000円〜6万円  ※売却価格により異なる
登記費用売却に伴う物件の登記に必要な費用2万~3万円
場合による一括繰上返済手数料マンションの住宅ローンがある場合にかかる費用金融機関への手数料1~3万円
譲渡所得税売却で得た利益に対してかかる費用売却した年の1月1日での保有期間によって異なる
・保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%
・保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%
その他費用引越し費用やリフォーム・ハウスクリーニングの費用費用項目による

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して、中古マンションを売る場合は、仲介手数料がかかります。
仲介手数料は法律で上限額が決まっており、契約金額ごとの上限額は次の通りです。

契約金額仲介手数料の上限額
200万円以下の部分取引額の5%以内
200万円超え400万円以下の部分取引額の4%以内
400万円超えの部分取引額の3%以内

また、契約金額が400万円以上の場合は、まとめて次の式で計算できます。

売却価格×(3%+60,000円)+消費税

法律で定められているのは、あくまで上限額であり、必ずしもこの金額を請求されるとは限りません。不動産会社によっては、割引をしたり、無料としたりすることもあります。また、交渉によって仲介手数料の減額を求めることも可能です。

ただし、仲介手数料が安い、あるいは無料の場合は、別のところで費用を計上され、結果的にコストが高くなることもあるため注意してください。交渉による仲介手数料の減額も、やりすぎると不動産会社が売却活動に力を入れてくれなくなることもあるため、この点にも注意が必要です。

印紙税

印紙税とは、売買契約書に印紙を貼ることで支払う税金のことです。

マンションの売買契約が成立したら、不動産売買契約書を作成します。これに物件の取引額に応じた金額の印紙を貼ることで、印紙税を納めなければなりません。2030年3月31日までは軽減税率の適応を受けることができます。

記載された契約金額税額
100万円以上500万円以下1,000円
500万円以上1,000万円以下5,000円
1,000万円以上5,000万円以下10,000円
5,000万円以上1億円以下30,000円

印紙を貼り忘れた場合脱税とみなされ印紙税の3倍の金額を課されます。
また消印のない場合は、同額の税金を追加で納めなければならないので注意してください。

登記費用

マンションを売るときには、抵当権の抹消や所有権の移転登記を行います。
これは不動産1つに対して1,000円かかり、土地付きの物件の場合は、土地で1,000円、建物で1,000円の合計2,000円がかかります。

また、登記の手続きは司法書士に依頼することも可能で、この場合は別途司法書士への報酬がかかります。報酬額は司法書士によって異なりますが、10,000~20,000円程度が相場です。

その他費用

中古マンションを売るときにハウスクリーニングを行う場合は、この費用がかかります。
事前のハウスクリーニングは必須ではありませんが、内覧での印象をよくし、好条件での売却を目指すなら行っておくとよいでしょう。
ハウスクリーニングは依頼する業者や実施する箇所によっても異なりますが、相場としては5~15万円程度がかかります。また、物件を売却したあとに新居に移り住む場合は、引越し費用がかかります。

先に家を売り、仮住まいをしてから新居を探す場合は2回分が、新居を購入してからマンションを売却する場合は、1回分の引越し費用がかかります。引越し費用は人数や運ぶ荷物の量、移動距離によって変わりますが、1回で10~30万円程度かかることが多いです。

中古マンションを売るときの注意点

中古マンションを売るときには、いろいろな注意点を抑えておく必要があります。

  • 不動産会社選びは慎重に行う
  • スケジュールに余裕を持つ
  • 内覧前の準備を怠らない
  • 契約書はしっかり確認する

これらの注意点を把握しておくことで、よりスムーズに中古マンションを売ることができるでしょう。

不動産会社選びは慎重に行う

売却を依頼する不動産会社は、慎重に選ぶようにしましょう。不動産会社によって対応は異なり、親身になって話を聞いてくれるか、丁寧な対応をしてくれるかは変わります。不動産会社を選ぶ際には、複数社で査定額を比較してみるとよいでしょう。査定額が低すぎる、あるいは高すぎる場合は注意が必要です。

査定額が低いと、売却時の条件が悪くなり、損をすることも少なくありません。反対に高すぎる場合は、高額査定を提示し、顧客の獲得を目指している可能性があります。

かりに査定額が高いとしても、最終的に減額されてしまい、実際の売却価格が低くなることもあります。査定額を見る際には、金額だけではなく、なぜその額になっているのか、根拠も説明してもらいましょう。明確な説明が得られない場合は、別の不動産会社を利用したほうが無難です。

スケジュールに余裕を持つ

中古マンションに限らず、不動産売却には時間がかかりますので、スケジュールには余裕を持ってください。物件や売却の条件によって期間は異なりますが、大体3ヶ月程度が目安です。

スケジュールに余裕がなく急いで売却してしまうと、悪条件の場合があり損をしてしまう可能性もあります。スケジュールを決める際には、いつまでに売れなければ値引きをするのか、またどこまで値段を下げてもよいかを決めておくとよいです。

タイトなスケジュールで組んでしまうと、売却の条件を妥協しなければならなくなるため、長期スパンで売却することを考えておくことがおすすめします。

内覧前の準備を怠らない

好条件で売却するには、内覧の準備を徹底することが大切です。これを怠ってしまうと、売却条件が悪くなってしまうこともあるため、注意しましょう。

  • 水回りをきれいにしておく
  • 部屋全体を明るく見せる

これら2つを意識することは重要で、内覧時に好印象を与えやすくなります。

水回りをきれいにしておく

水回りはチェックされやすいポイントであるため、できるだけきれいにしておいたほうが好印象を与えやすいです。特にキッチンやお風呂、トイレなどは日常的によく使う場所であり、内覧時にチェックもされやすいです。

これらの場所が汚れていると、家全体の清潔感がないと思われる可能性があるため注意しましょう。水回りは汚れやすいため、徹底的に掃除をしておき、汚れが落ちない場合は、必要に応じてハウスクリーニングを依頼することもおすすめです。

部屋全体を明るく見せる

好印象を与えるには、部屋全体を明るく見せる工夫も必要です。部屋が明るいと印象はよくなりやすく、好条件を提示しても契約してもらいやすいです。

明るく見せるには照明を交換したり、不要なものは片付けて広く見せる工夫をしたりするとよいでしょう。また、大きな窓があって日当たりがよいなら、採光のよさをアピールすることもおすすめです。

また、売主自身の印象も物件の印象に影響するため、明るく接し、購入希望者をもてなす気持ちで対応すると、好条件で売却しやすくなります。

契約書はしっかり確認する

契約の際には内容をきちんと確認してください。契約内容は書面の通りに決まるため、必要事項はすべて記載しておく必要があります。
また、契約金額だけではなく、引き渡しの日時や決済の方法、契約破棄があった場合の対応などもチェックしてください。特にトラブルが起きた際の対応策は重要であり、これを定めていないと問題発生時に困ってしまうことになります。

契約締結後のトラブルを解消するためにも、契約書の不明点についてはすべて確認しておき、疑問をすべて解消してからサインや捺印をしてください。

中古ならではのポイントを確認してマンションを売ろう

中古マンションを売るまえに、マンションが中古であることを意識しながら、中古ならではのポイントを確認することが大切です。

売却の流れや費用・注意点についてもあわせて理解することで、中古マンションを少しでも好条件で売りましょう。

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もっと詳しく知りたい方は、「【マンション売却の相場】売却相場は今いくら?相場価格や動向を解説」の記事をご覧ください。

また、「マンションを売るコツ全10選!高く・早く売りたい人必見!」という記事もご覧ください。

他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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