マンションの火災保険の建物評価額とは|算出方法や注意点を解説

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火災保険金額はどのように決められるかご存知でしょうか。この保険金額は建物の評価額に基づいて計算されています。保険金額を決めるときには、建物評価額を計算して、建物の評価額に合った金額設定が大切です。そして、火災保険の契約の際には、建物評価額の評価の方法を確認しましょう。

ここでは、保険金額を算出するときに使用される建物評価額の算出方法を解説しています。正しい建物評価額を確認し、適切な保険金額を設定し万が一の災害に備えてください。

マンションの評価額全般について知りたい場合は「【マンション評価額】評価額を求める方法や計算手順、売値との違いを解説」をご覧ください。

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マンション火災保険の評価額は販売価格じゃない

まず知っておきたいのは、マンションの火災保険の評価額は、マンションの販売価格とイコールではないということです。

例えば、販売価格が3,000万円だとしても、火災保険における評価額は3,000万円以下になることがほとんどです。販売価格と評価額の違いを知り、火災保険についての理解を深めていきましょう。

火災保険の建物評価額とは

火災保険における建物の評価額とは、その建物を再建築した際に、いくらの費用がかかるのかを考慮して算出されるものです。マンションはたとえ新築で購入したとしても、誰かが1日でも住んだ時点で価値が下がります。

そのため、入居した時点で建物評価額は販売価格よりも下がり、火災保険による補償額も販売額よりは下がってしまうことは理解しておきましょう。火災保険による補償は、建物の評価額によって決まるため、これがいくらになるかを知っておくと、どの程度の補償を受けられるのかが把握できます。

再建築費の評価は専有部分だけ

火災保険の補償額を決める建物評価額は、マンションの場合だと専有部分の再建築費用で算出します。専有部分とは、マンションの自室であり、廊下などの住民全員が使用する部分は共用部分となります。

そのため仮にマンション全体が大きく、延べ床面積が広いとしても、専有部分である自室がそれほど広くない場合は、再建築費も安くなり建物評価額も下がると考えましょう。

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火災保険の評価額は高い方が良い?低いほうが良い?

火災保険の評価額が高いほど、万が一の際に受けられる補償の金額は大きくなります。しかし、評価額が高いほどよいとは一概にはいえず、評価額が高くても損をすることはあります。また、低い場合でもデメリットはあるため、どの程度の評価額が望ましいのかを知っておきましょう。

火災保険のマンション評価額は高くても低くてもダメ

マンション評価額は高すぎても低すぎてもよくありません。火災保険には補償額の上限が決まっており、これよりも評価額が高くなってしまうと、補償を受けられても損害のすべてをカバーできなくなります。

例えば評価額が3,000万円のマンションで、補償上限が2,000万円の火災保険に加入していると、残りの1,000万円分は自分で負担しなければならないと考えましょう。反対に評価額が低すぎると、万が一の際に得られる補償が少なく、保険料負担だけで損をしてしまう可能性があります。

保険料は負担にならない範囲で支払い、補償の上限が評価額と同じ、あるいはそれより多少下回る程度の火災保険に加入することが大切です。

マンションの火災保険は専有部分だけ

マンションで火災保険が適用されるのは、自室などの専有部分のみに限られます。そのため、評価額をチェックする際には、専有部分の価値がいくらになるのかを念頭に置いて計算しましょう。

共用部分についてはマンションの管理組合などで火災保険に加入していることが一般的であるため、この部分の損害については心配する必要はありません。

専有部分がどこまでになるかは、マンションごとの規定によって異なります。そのため、管理規約を確認して、専有部分の範囲は調べておきましょう。

マンションの建物評価額の計算方法

ここではマンションの建物評価額の計算の仕方を解説しますが、専有部分と共有部分ではどのように保険に加入するべきなのか解説いたします。

新築費単価法を使って計算する

マンションの購入金額には、個々の部屋や土地、エントランスなどの共有部分の価格も含まれています。火災保険にするための建物評価額では専有部分の面積のみが対象となります。しかし、どれくらいの金額が専有部分にあたるかをいちいち調べることは難しいため、マンションの建物評価額は「新築費単価法」が使われます。

新築費単価法というのは、その建物がある所在地や建物の構造から1平方メートルあたりの標準的な金額を延床面積でかけて計算する方法です。計算するときには下記の式で計算できます。

新築費単価 × 延床面積 = 建物評価額

例えば、新築費単価が16万円の場合には、

16万円 × 90平方メートル =1,440万円

と計算して、建物評価額は1,440万円となります。

計算する際の注意点

マンションの建物評価額を計算する際の専有部分の面積は、管理組合の規定によって共有部分と専有部分の境界線の場所が変わるので注意が必要です。境界線の引き方には、上塗り基準とよばれる壁は共用部分と考える方法と、壁の中心部を境界線と考える壁芯基準があります。

どちらの方法で専有面積を計算するかで、面積がかわります。境界線の設定は管理組合によって異なります。面積がかわると保険金額も変わるので、事前に管理組合に問い合わせしてください。

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古い火災保険を契約している場合の注意点

建物は年数が経過すると老朽化してその価値は下がります。新価で契約を行っている場合には問題ありませんが、古い火災保険は時価で契約されている可能性があるので注意が必要です。

保険料自由化以前に加入した保険に注意

1998年10月に保険料率の自由化が行われました。その後に販売されている損害保険であれば新価で契約しているものがほとんどです。しかし、それ以前に契約したものの中には時価で契約している可能性があります。また、この頃の契約では長期での契約もあり、見直しを行っていないのであれば注意が必要です。

時価での契約の場合には、損害保険料だけでは同等の建物の建て直しはできません。また、長期間時価で契約をして見直しを行っていない場合には、損害保険金は年数がたった建物に経年劣化で下がった分の価値が差し引かれるため、損害保険金を少ししか受け取れない可能性があります。

このように火災保険に加入しているだけで安心して見直しをしていないと、いざ、損害を受けた時に損害保険金で再築にかかる費用をカバーできないということが起こります。時価で評価した建物評価額で保険金額を設定している可能性がある保険は見直しが必要でしょう。

適切な保険金が受け取れないケースもある

火災保険を加入したまま放置していると、建物評価額と保険金額にずれが生じて適切な損害保険金が受け取れない可能性があるので注意が必要です。

保険金額が建物評価額より高く設定されている場合

建物の価値は年数が経過するとともに下がります。保険金額を新価で評価した建物評価額で設定している場合は、新築時の建物の評価なので、同等の建物の再築が可能です。しかし、建物評価額を出すときに時価を採用している場合には、この年数の経過には注意が必要です。

時価で契約していると、年数が経過すると建物の評価額は下がっていくのに対し、保険金額は変わっていません。そのため、保険金額が建物の評価額に対して高く設定されている状態になっている場合があります。この場合、建物の価値に比べて多すぎる保険料を毎月支払っている可能性があります。損害の際の補償は、建て直しにかかった費用が支払われます。

例えば、3,000万円の保険金額の設定にしていても、10年後には建物の価値は2,200万円まで下がっているとします。この場合、支払われる損害保険金額は2,200万円となります。3,000万円の保険金額に対する保険料を毎月支払っていても、支払われる損害保険金は2,200万円です。

このように、保険料を多く払いすぎている場合があります。なにも起こらなければ多く払っていることさえも気づかずに払い続けている可能性があります。多くの人は、住宅購入ととも火災保険に加入します。火災保険の保険料は年単位でまとめて支払うことも多く、その後、見直しを行っていない人も少なくないでしょう。このように保険金額が適切でないこともあるので、契約内容を見直すことが大切です。

保険金額が建物評価額より低く設定されている場合

保険金額が建物評価額よりも低い金額で設定されていることもあります。このような場合には、その建物を補償するだけの保険金額に満たないので、損害が出た時に問題が発生します。

損害が出た時には、建て直しを行う費用が必要です。しかし、保険金額が建物評価額に満たないと、損害をカバーするだけの十分な損害保険金が支払われません。そのため、建物評価額に対して保険金額が低く設定されている場合には、見直しが必要です。

新価の火災保険への入り直しを検討しよう

火災保険は、適切な保険金額の設定ができていないと万が一のときに不十分です。また、古い火災保険の中には時価で契約しているものもあります。この時価での契約はデメリットが大きくおすすめはできません。時価で契約しているものや、適切な保険金額が設定できていない保険は一度解約して見直してください。

火災保険料の支払いは、月払いや年払い、一括払いなどが選べますが、基本的に保険料は先払いです。経過していない期間の保険料は、途中で解約すると解約返戻金がありますので、損をすることはありません。

むしろ、時価での契約を続けているほうが余計な保険料を出し続けていることになります。そのため、1998年以前に契約した火災保険がある人は、契約内容を見直して、時価になっている場合には新価での契約に変えるとよいでしょう。火災などの災害にも十分備えられ、余計保険料の支払いを続けなくてすみます。

火災保険の契約内容が適切か確認しよう

火災保険は火災だけでなく水害や風害など、マンションであれば漏水などにも備えられるため、とても大切なものです。マンションの購入の際には火災保険の加入をおすすめします。しかし、火災保険はすすめられた保険に加入したまま、継続し続けている人がおります。火災保険は適切な金額を設定していないと十分な保険金が受け取れない可能性があります。

契約中の火災保険は定期的に見直しが必要です。特に時価で評価した建物価格で保険金額を設定している人は、新価での契約に変更することをおすすめします。建物の価値を調べて適切な保険金額を設定し、災害時に備えてください。

もっと詳しく知りたい方は、 「マンションの評価額を計算する方法|4つの種類の特徴も解説」 の記事をご覧ください。
また、 「マンションの評価額の調べ方を解説!評価額が高いとどうなるか」 という記事や、 「マンションを相続するときの評価額を解説!計算方法や相続の注意点」 という記事もご覧ください。

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