不動産売却の業者の選び方|売却をもっと有利にしよう

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家や土地などの不動産を売ろうと決めたら、必然的に業者に売却を依頼することになります。しかし現在、不動産業者は全国各地にたくさんあるので、「どの業者にお願いしたらよいのか」、「そもそもおすすめの業者をどのように調べたらよいのか」などと悩んでしまいます。

そこで今回は、知らなければ損をする「不動産売却の仲業者の選び方」を詳しく解説します。なお、業者に売却を依頼する前にしておくべきことがいくつかあるので、こちらにも注目してください。

不動産の相場を下調べしておくなどの事前準備を実践していないと、信頼できる業者を見つけるのに時間がかかってしまうので、これらの方法についてもしっかりとチェックしていきす。

不動産売却について知りたい方は、 「不動産売却にかかる期間と売却に影響するポイント」 の記事をご覧ください。

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業者選びが不動産売却の鍵

個人で所有している戸建て・マンション・土地・農地・工場/店舗を売却するときのキーポイントとなるのは、業者選びです。業者は、価格の設定から買主探しをはじめ、内覧の準備や購入価格の交渉、その他契約書の準備などの販売活動などすべてをサポートする役割を担っています。

やるべきことが非常に多く、かなりの労力が必要となる業務です。そのため、実際に売却を進めていく担当者の力量により、スピードや精度などが左右されてしまう可能性があることは否めません。特に、土地売却の場合には、家やマンションを売るとき以上に業者の重要性が高くなります。

物件を売るときよりも、行わなければいけない作業や手続きが多いからです。このように、人柄のよさだけではなく十分な実績があり「信頼できる業者」を選ぶことが、不動産売却を成功させる上で最も重要な要素となるのです。

業者選びを始める前に相場を調べよう

業者選びを始める前に自分の不動産の相場を調べておくと、業者を検討する1つの目安になります。効率よく業者を見つけるための下準備として、このひと手間は欠かせません。相場を調べる方法は、次の2点が挙げられます。

  • 実際の取引価格を調べる
  • 物件情報サイトを使って調べる

手っ取り早く検索したい人は、ひとまず物件情報サイトを利用しましょう。ただし、売却したい不動産に近い条件の物件相場しか入手できません。業者を選別する際には、やはりリアルな取引金額を把握しておく必要があります。

実際の取引価格を調べる

実際の取引価格を検索するには、「土地総合情報システム」と「レインズマーケットインフォメーション」という2通りの方法があります。どちらか使いやすいほうを選んで、使いこなせるようになりましょう。

土地総合情報システムを使う

国土交通省が不動産購入者を対象に行ったアンケート結果に基づき、売却したい物件が過去にいくらで取引されたのかを調べる方法です。

Webサイトにて該当の地域を指定すれば、取引総額や土地面積をはじめ、土地坪単価・建物延べ面積・構造・取引時期などの情報を確認できます。

なお、地域を指定する際、地図上からの検索が簡単に行えるのでおすすめです。

レインズマーケットインフォメーションを使う

土地総合情報システムと同様、不動価格情報の精度が高いレインズマーケットインフォメーションは、実際に取引された不動産価格などの情報を提供するサイトです。

国土交通大臣指定の不動産流通機構4団体で構成される、全国指定流通機構連絡協議会が保有しています。

自分の所持する不動産所在地が該当する地域を指定すると、過去売買が成立した物件価格・土地面積・建物面積・間取り・築年数・成約時期などを確認することが可能です。

物件情報サイトを使って調べる

物件情報サイトを使って売却する物件に近い条件の物件がいくらで売り出されているのか調べる方法も、相場を検索する1つの方法として挙げられます。

こちらは、最寄り駅や最寄り駅からの距離・広さ・築年数・間取りなどが自分が売却したい不動産と似ている物件を検索する方法です。

似たような条件の物件がいくらで売りに出されているのかを把握できれば、おおよその目安になります。しかし、土地総合情報システムやレインズマーケットインフォメーションと比較すると、情報の精度は低いです。

媒介契約の種類を確認しておこう

不動産売却の業者が見つかったら、「媒介契約」を取り交わさなければいけません。媒介契約とは業者からどのような内容のサービスを受けるかを決定する、重要な契約のことです。

この章では、媒介契約の種類を確認していきましょう。媒介契約の種類と特徴を次の表にまとめたので、まずはこちらをチェックしてください。

契約有効期間自己発見取引他業者への同時依頼依頼主への報告義務レインズへの登録の義務
・登録の完了日
一般媒介契約原則なし(行政の指導では3ヶ月以内)認められるできるなしなし
専任媒介契約3ヶ月以内認められるできない2週間に1回以上あり・7日以内に登録
登録後、登録済み証を交付
専属専任媒介契約3ヶ月以内認められないできない1週間に1回以上あり・5日以内に登録
登録後、登録済み証を交付

それでは、それぞれの媒介契約の特徴を、より詳しく見ていきましょう。

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約においては、売り主は複数の業者との媒体契約を取り交わすことができ、さらに売り主自らが交渉に出向き売買契約することが可能です。業者にとって、最も拘束力が弱い契約であるといえます。

また、業者側にはレインズに登録する義務がないので、売り主は業者に対して「登録してほしくない」と要望できます。そのため、物件を売りに出していることを近所に伏せておきたいときなど、公にしたくない場合は一般媒介契約を選ぶのがおすすめです。

専任媒介契約の特徴

専任媒介契約は、業者1社を選択して売却を依頼する媒介契約のことをいいます。一般媒介契約と異なり、他の業者とあわせて仲介を依頼できません。なお、一般媒介契約と同様、自分で買い主を見つけて売買契約することが可能です。

専任媒介契約は媒介契約を結ぶのが1社に絞られるため、その業者は不動産を何がなんでも売却しようと懸命に活動する傾向にあります。反面、契約した業者は他社との競争がないので、営業や宣伝が活発でなくなる可能性があるので注意が必要です。

2週間に一度の報告義務が課せられているので、その報告時には業者の活動内容をしっかりとチェックしましょう。

専属専任媒介契約の特徴

業者にとって一番拘束力が強いのが、専属専任媒介契約です。専任媒介契約よりも売却に関する活動の報告義務の頻度が高かったり、レインズへの登録の猶予期間が短かったりします。

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同じく1社のみとしか契約できません。ただし、自分で見つけた買い主と売買契約することができないのが特徴です。

実際の所、こちらの媒介契約が選択されることはあまりありません。なぜなら、これら3つの媒介契約で最も大きな差異は「1社としか契約を結べない」もしくは「複数の業者と契約を交わせる」という点だからです。

そして、積極的に販売活動を行ってもらえることが多い、1業者に的を絞った媒介契約を選んだほうが有利となる可能性が高まります。

媒介契約のまとめ

「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」は他の業者との契約は不可で、契約有効期限は3ヶ月です。この期限を過ぎてもなお信用できないようであれば、別の業者への乗り換えを考慮しなければなりません。つまり、これだと確信できる仲介業者に出会えたなら、「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」を、どこの業者も同じように感じるのなら「一般媒介契約」を、というように判断するのが賢明な方法です。

なお、業者によっては「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」の契約条項内に、「買取保証(※)」等の特典を設定していることがあります。自分が、いつまでにいくらで売却したいのかをじっくりと考えながら、仲介業者と媒介契約の種類を選択するようにしてください。

(※)買取保証:定められた期間内に売却ができなかった場合、仲介業者がその不動産をあらかじめ決めておいた値段で買い取ることをいいます。

不動産売却の仲介業者を選ぶポイント

不動産にはもれなく「誰々の持ち物」という権利が生じます。不動産売却はその権利関係が複雑になりやすいため、はじめて行う人には扱いにくいのが現状です。

そのため、不動産売却を依頼する仲介業者を選ぶ際には、ピンチのときには親身になって相談してくれたり、売り手のために動いてくれたりするかどうかをイメージしながら行いましょう。

また、大手だけではなく地域密着の業者も複数見積もりすることも重要なポイントです。面倒だからと情報を収集しようとせず、最初に目についた業者に決定した人が売却に成功した話は滅多にありません。

得意分野を見極める

不動産売却を依頼する仲介業者は、宅建建物取引業の免許を所持している業者であればどこでもよいわけではないことを頭に入れておきましょう。同じ免許を取得していても業務は、それぞれの不動産会社により異なるからです。

それに伴い不動産会社ごとに得意分野が生じるので、それを見極める必要があります。次に、不動産会社の業務内容を分類した表を記載するので一覧してみてください。

分譲業者マンションデベロッパー・開発業者・建売業者など
買取再販業者新築売れ残り物件や中古物件の買取再販・競売物件の買取再販など
媒介業者売買物件の媒介・投資用物件の媒介・事業用物件の媒介など
専門系・その他企画開発業・不動産投資ファンド・テナントビルや商業施設の運営など

確認すると、所有する不動産売却の仲介を依頼する場合は、売買物件の媒介業務を取り扱う業者を選べばよいことが分かります。ただしその中でも、土地や一戸建てを中心に取り扱う業者や中古マンションを中心に取り扱う業者、というようにいくつかのタイプに分類されるので、安易に決定してはいけません。

なぜなら不動産売却は専門性が高い業務で、売買の契約を上手くまとめるためには専門分野での経験と実績が必要になるからです。そのため、各業者が取り扱っている売却の業務内容とその実績を下調べしてから、話を聞くようにしてください。

規模よりも販売活動の内容を重視

不動産売却の仲介業者の検討中、「大手企業か中小企業か」という選択で迷う人が少なくありません。確かに、大手の会社なら信頼できるうえ、自社で抱えている見込み客から購入希望者を見つけてくれることも期待できます。

しかし、一概に大手の会社がよいともいい切れず、規模の小さい会社のほうが地元の情報をしっかり把握していたり、親身になって相談に乗ってくれたりします。つまり実際のところ、会社の規模は不動産売却成功にあまり関係がないのです。

会社の規模よりも、どのような販売活動を行ってくれるのかが重要になります。よって、販売活動として具体的にどのようなことをしてくれるのかを、各社に詳しく質問するようにしましょう。

囲い込みをしないか確認

仲介業者と媒介契約を交わす前には、必ず担当者に「囲い込み」をしないかということを確認するようにしてください。囲い込みとは、不動産を売却する仲介業者が物件を囲い込み「両手仲介」を行うことをいいます。業者にとっては、売買どちらもの契約を取れれば売り主と買い主両方から仲介手数料が貰える、いわばおいしい仕事です。

しかし、囲い込みをされると他社から高値での購入依頼があっても断り、契約済みのその1社だけで買い主を探すことになるので売却までに時間がかかります。実際、できるだけ高く売りたい売り主と、できるだけ安く買いたい買い主の希望を1社のみで叶えるのは簡単なことではありません。

一方、仲介業者が売り手側と買い手側に就く「片手仲介」は、売り主と買い主が求める利益が相反しています。そして双方が自社のお客様の利益になるよう最大限に努力するので、どちらにとってもメリットが多いです。

このように、囲い込みを受けると不利益を被ってしまう可能性が高まります。そのため、囲い込みをする業者には依頼しないようにしてください。現在は、媒介契約を取り交わした業者に「自分の物件は囲い込みをされていないか」を確認すると、その業者は売り主に報告しなければならない義務が課せられています。気になる場合は遠慮なく聞いてみましょう。

信頼できる担当者かどうか確認

仲介業者の営業担当者の力量によって、売却を有利に進められるかどうかが決まります。よって、自分の担当者になった人が信頼できる営業マンかどうかを確認するようにしてください。

確認するポイントは、次の3点です。

  • 宅建士の資格を持っている
  • 売却仲介の経験が長い
  • 親身に疑問点や相談に対応してくれる

それでは、それぞれの事項について詳しく見ていきましょう。

宅建士の資格を持っている

宅建士の資格は、不動産取引のプロとしてある一定以上の知識を持っている証となります。宅建士の資格を持っている場合、その営業マンの名刺に記載されているはずなのでチェックしてみてください。

売却仲介の経験が長い

売却に有利な資格や豊富な知識を持っていても、実務ができない営業マンは少なくありません。資格や知識も大切なのですが、それよりも重要視しなければならないのは、実際に売り主と関わって売却仲介をこなしてきた長年の実績です。

そのため、売り主の状況に臨機応変に対応したアドバイスができる営業マンを選びましょう。

親身に疑問点や相談に対応してくれる

不動産を売却するのが初めての人は、疑問や不安でいっぱいです。そのようなときに営業マンが親身に相談に乗ってくれるか、的確なアドバイスをしてくれるかという点は非常に重要なポイントとなります。

つまり、営業マンを「ビジネスマン」としてではなく、「1人の人間」として信頼できるかどうかをしっかり見極めることが大切なのです。

必ず複数の業者を比較する

1社だけでなく、必ず複数の業者に査定を依頼して比較するようにしてください。なぜなら、仲介業者によっては査定額の10%以上もの差異が発生する場合があるからです。1社だけに査定依頼をしてしまうと、他の業者の査定額との比較ができません。

逆に複数の仲介業者に査定をしてもらえば、それぞれの業者の査定報告書を見比べられ、相場を把握することができます。その際には、査定額を算出した根拠を尋ねてみましょう。専門用語ばかりを使用し、曖昧な算出根拠を説明された場合は、その業者に売却を依頼するのはやめたほうが賢明です。

仲介業者選びなら一括査定サイトがおすすめ

不動産の仲介業者を選ぶ際には、一括査定サイトを利用することをおすすめします。一括査定サイトなら、手間をかけることなく複数の業者を比較できるうえ、手数料が無料だからです。

失敗しない仲介業者選びは、業者の比較検討からはじまります。心から信頼できる業者を見つけ売却を成功させるため、面倒がらずに複数の業者の情報を収集してください。

簡単に複数の業者を比較できる

業者を比較したうえで業者を選んだほうがよいのは理解できるものの、実際に複数の業者をピックアップするのが面倒なのは確かです。従来であれば、自分で業者を1社ずつ検索し、アポイントを取るために何度も同じ説明を先方に繰り返し伝えなければなりませんでした。

しかし現代においては、一度に複数の仲介業者に査定の依頼ができ、なおかつ簡単に比較することが可能な「不動産一括査定」と呼ばれる非常に便利なサービスが提供されています。

この一括査定サイトを使えば、ネットで一度査定依頼を行うだけで、自分が売却したいエリアが得意分野とする業者を自動的に選別してくれるので、高額で売却してもらえる業者を効率よく見つけられます。なお、査定依頼は無料です。

おすすめは無料一括査定のイエウール

提携している業者が約1,600社以上と業界No.1のイエウールなら、大手や中手の業者だけではなく、地域に密着している業者にも査定の依頼を出せます。提携業者数だけではなく、不動産査定の総依頼数までもが業界でNo.1(2018年7月時点)を誇り、実績がかなり豊富です。そのため、初めて不動産を売却する人でも安心して利用できます。

また、最大6社まで査定を依頼できるのも、イエウールの大きな魅力です。一度の査定でできる限り多くの業者と比較したほうが売却の成功率が向上するとの理由で、他社よりも多い6社を設定しています。

さらにイエウールは、お客様からのクレームが多い業者は契約を解除できる仕組みを取り入れているため、非常に優良な業者ばかりが集まっています。なお、登録は査定を依頼したい不動産の情報とお客様情報を入力するだけで(入力時間の目安1分)簡単に完了します。ぜひ一度、次に紹介する公式サイトを検索してみてください。

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信頼できる業者を選んで売却を有利に進めよう

信頼できる不動産売却の仲介業者を選ぶためには、その業者の得意分野を見極めたり会社の規模よりも販売活動の内容を確認したり、また囲い込みをしないかどうかを確認したりすることが大切です。

また、複数の業者の情報を比較しながら検討することも重要なポイントとなるので、必ず行うようにしてください。その際の有効な手段として紹介したいのが、簡単に複数の業者を比較できる一括査定サイトです。信頼できる業者を効率よく選んで、不動産の売却を有利に進めていきましょう。

もっと詳しく知りたい方は、 「不動産売却はどこがいい?仲介業者を選ぶコツと注意点を解説」   の記事をご覧ください。
また、 「不動産売却を成功させるポイントを徹底解説!損をしない売却方法」という記事や、 「不動産売却を成功させるための注意点!かしこく売却する方法」  という記事もご覧ください。
他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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