不動産売却の注意点をすべて解説!かしこく売却する方法を知ろう

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不動産の売却に関して初心者の方がこれから不動産を売却するのであれば、まずは不動産売却の全体的な流れを把握しておくことが大切です。

一般的な不動産売却の流れは以下の通りになります。

売り出し前
  1. 情報収集
  2. 一括査定
  3. 媒介契約
売り出し中売却活動
売り出し後
  1. 決済
  2. 引き渡し
  3. 確定申告

上記の一連の流れを参考にしながら、以下の記事を読み進めることをおすすめします。

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不動産売却で査定する前の注意点

これから不動産を売却しようと考えているのであれば、まずは自分の不動産の価格がどの程度なのか査定する必要があります。

不動産売買の初心者が査定を行う場合、安易に手続きを進めると思わぬ損失を被ることになりかねないため注意が必要です。

ここでは、不動産売却の場面での査定する前の注意点について、いくつかの事例を交えながら紹介していきます。

売却期間に注意

不動産を査定する前に、不動産の種別ごとの売却期間を意識する必要があります。売却期間が長ければそれだけ交渉の余地が生じることから、売却価格も柔軟に決定できる傾向があります。

その一方で、売却期間が短い場合であれば、時間的な余裕がないことから価格交渉の余地も少なくなるでしょう。

代表的な不動産である、一戸建て・マンション・土地のそれぞれの売却期間は以下の通りです。

不動産の種類売却期間
一戸建て3ヶ月〜1年
マンション3ヶ月〜半年
土地3ヶ月〜半年

不動産の売却期間は、物件の状態や売り出す時期、売り出す場所にも影響を受けます。いずれも最低3ヶ月以上、長い場合だと1年以上かかる場合があるので注意が必要です。

住宅ローンの残高に注意

不動産を売却する際には、住宅ローンが残っているのか、残っているのであれば具体的な金額を正確に確認するよう気をつけましょう。

仮に住宅ローンが残っている場合、不動産の売却価格が住宅ローンの残高を下回ってしまうと抵当権が残るため、不動産を売却できません。その際は別途住宅ローンの残高に相当する現金を用意する必要が出てきます。

逆に住宅ローンをすでに完済している場合や、不動産の売却価格が住宅ローンの残高を上回る場合には、抵当権が外れることから不動産を売却できる結果となります。

ちなみに住宅ローンの残高は、借り入れている金融機関から郵送される残高証明書や返済予定表、あるいは借り入れている金融機関のWEBページにアクセスして確認することができます。

査定前に相場確認を忘れない

不動産を査定に出す前に、価格相場を忘れずに確認するように心がけましょう。相場確認をしないまま査定依頼をしてしまうと、相手から提示された査定金額が高いのか安いのか明確に判断ができなくなります。

その結果、相場よりも大幅に低い金額を提示された不動産会社に仲介を依頼してしまい、不当に安く売却することになりかねないため注意が必要になるのです。

近隣の同じタイプの物件がどれくらいの価格で取引されているか、相場価格を正しく知ることによって、査定の際に提示された金額が適切なものか判断できるようになるのです。

「もっと高い価格で売っておけばよかった」と後悔するのは避けたいものです。さらに、相場を知らないことから極端に高い価格を設定すると、なかなか売却できないというリスクがあることも念頭におく必要があるでしょう。

それでは、不動産の相場を調べるためにはどのような方法があるのでしょうか。ここでは、自分の物件と似た物件の取引価格を調べる方法を紹介します。

土地総合情報システムで調べる

「土地総合情報システム」は、国土交通省が不動産購入者に対して行ったアンケート調査を基に、実際に取引された「成約価格」を掲載しているサイトです。指定した地域にある土地や建物の取引価格が検索できるようになっています。

取引総額をはじめ、最寄り駅や間取り、面積、形状などの不動産の特徴から、取引時期まで詳細な情報を確認できます。坪単価や平米単価の記載もあるので、比較に役立ちます。物件の特定はできませんが、同じエリアにある似たような広さ、築年数の物件を見つけることが可能です。

レインズマーケットインフォメーションで調べる

「レインズマーケットインフォメーション(通称レインズ)」は、国土交通大臣が指定した不動産流通機構の運営する、日本全国の不動産取引情報を掲載しているサイトです。「土地総合情報システム」と並んで、精度の高い不動産情報が載っています。

こちらも間取りや面積、成約時期などの詳細な情報が確認可能です。さらに、直近2年間の平均成約価格や平均平米単価に加え、築年数、間取り別の取引件数がグラフで示されています。最近の動向を見ることで、売り時を見極めることも可能です。

物件情報サイトで調べる

上記のサイト以外にも、不動産の取引情報を調べられるサイトはネット上にいくつもあります。相場を確認する際は、インターネットを駆使して優良な物件情報サイトを上手に活用しましょう。

一般的な物件情報サイトに掲載されている価格は、売主の希望価格であることがほとんどです。そのため、実際にその価格で売れるとは限りません。販売開始からある程度時間が経過していると、サイト上に掲載されている希望価格よりも実際には安い価格で取引されることが多いようです。

どの程度の希望価格で売りに出したのかを物件情報サイトで確認し、さらに「土地総合情報システム」や「レインズ」などで実際の成約価格を検索すると、不動産の売買状況がより分かりやすくなるでしょう。

必ず複数の業者を比較する

不動産の査定を依頼する際は、複数の不動産業者に査定依頼することをおすすめします。不動産会社により提示される査定額に差が生じる場合が多いことから、できるだけ複数の不動産業者にアプローチして、いくつもの査定金額を比較してその中から妥当なものを選ぶよう心がけましょう。

不動産売却における査定での注意点

査定金額が高いと不動産売主にとっては嬉しい反面、実際に売却できるのかどうか不安になります。一方で査定金額があまりに低ければ、不動産売主も不動産業者も共に利益が少なくなるので、あまり喜ばしいことではありません。

それだけ不動産の査定金額は、不動産売買において重要な役割を占めるのです。ここでは、不動産売却における査定場面で意識するべき注意点をいくつか紹介します。

1社だけに査定依頼をしない

査定依頼をする際は1社に限定するのではなく、できるだけ多くの会社に査定依頼するよう心がけましょう。

査定依頼を1社だけで行えば、当然査定結果は1つしか手に入れることはできません。他に比較する対象がなければ、その査定金額の良しあしを判別することは困難です。逆に複数の査定結果があれば互いに比較できるため、それぞれの優劣を把握できるようになります。

複数の会社に査定依頼を行う際、1社ずつサイトを訪れて何度も同じ情報を入力するのは時間も労力もかかります。できるだけ複数の不動産会社から査定結果を入手して効率よく比較するためにも、一括査定サイトを利用することをおすすめします。

一括査定サイトを活用すれば、不動産情報を一度入力するだけで同時に複数の業者に査定依頼ができます。さらに一括査定サイトには日本全国にある多数の不動産会社が登録しているため、自分の売却予定の不動産エリアの不動産会社をいくつも紹介してくれるでしょう。

一括査定サイトを利用することによって、短時間で質の良い業者と出会うことが可能です。1社1社個別にアプローチするよりも効率的に売却活動を進めることができるため、積極的に利用することをおすすめします。

おすすめは無料一括査定のイエウール

数多くある一括査定サイトの中で、とりわけ使いやすくて信頼できるサイトは、イエウールです。イエウールは提携している不動産業者が1,600社近くあり、業界随一の登録者数を誇ります。

大手の会社だけでなく、特定のエリアに特化した地域密着型の会社も掲載されているため幅広いリサーチも可能です。他社サイトと比較しても検討の幅がより一層広がるので、自分の希望に近い条件で売却が成功する可能性が高まることでしょう。

イエウールが提携している業者は、質が高い傾向があります。イエウールのサイトには悪徳業者を排除する機能が備わっており、クレームが多い業者などは提携解除されています。評価が高く優良な不動産業者が多くが登録されているため、多くの方が安心して利用しているサイトなのです。

イエウールでは、一度物件の情報を入力すると最大6社に査定依頼を出すことができます。大手企業から地域密着型の個人商店まで、様々な業者の中から選ぶことが可能です。

イエウールのサイトを上手に活用して、自分にとって最適な業者を見つけて取引を行いましょう。

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査定額だけ聞いて満足しない

不動産の売却に不慣れな方の中には、不動産会社から査定結果を聞いたこと自体に満足してしまう方がいますが、それだけで終わらないように注意する必要があります。

不動産会社の中には十分な調査をすることなく、曖昧な理由で査定額を提示するところもあるのです。提示された査定額をうのみにしてしまうと、後々どこかのタイミングで売却に行き詰まってしまう可能性もあります。

査定額を提示した不動産会社には、なぜその金額になったのかきちんと質問することが大切です。査定額を聞いただけで満足するのではなく、自分が納得いくまで積極的に質問することをおすすめします。

売り出し価格の設定に注意

不動産の売り出し価格の設定は、一般的に売主自身が行います。この際あまりに低い金額を設定すると、買い手を見つけることは簡単ですが自分の利益が少なくなります。反対にあまりに高い金額を設定してしまうと、今度は買い手を見つけることが困難になるので注意が必要です。

売り出し価格を設定する際は、周辺の相場を時間をかけてリサーチすることが重要です。同じような物件がどのくらいの価格で売却されたのか参考にして、適切は金額を設定すると良いでしょう。

不動産売却活動中の注意点

実際に不動産の売却活動を始めた後は、媒介契約を交わした不動産会社と頻繁にコミュニケーションするよう心がけましょう。

不動産会社の中には売り手の意向を十分に反映しないまま、自分本位で売却を進めていくところもあります。その結果、たとえ無事に売主が見つかったとしても、不動産会社との間に不信感が残ることになりかねません。

売却活動中はこちらから積極的に不動産会社に連絡を取り、現在の状況を把握して様々な提案を行うよう心がけましょう。

不動産会社からの囲い込みに注意

不動産会社と交わす契約内容によっては、相手から囲い込みをされるリスクがあるので注意しましょう。

囲い込みとは、媒介契約を結んだ不動産会社が、他の不動産会社と契約を結ばせないようにすることです。囲い込みを行うことで、売主の物件を他社に取られないようにしているのです。

囲い込みをする不動産会社は、自社の利益を優先するがために契約締結を遅らせる場合があります。媒介契約後、内覧などの申込数の数が極端に少ない場合や、しきりに値下げ交渉をしてきたりした場合などは、囲い込みされている可能性があるため注意しましょう。

囲い込みが気になった場合はほかの不動産会社に連絡を入れ、自分の物件の状況を確認することをおすすめします。

契約を交わしている不動産会社からの状況報告と異なる回答があった場合は囲い込みの可能性があります。その際は思い切って不動産会社を変えるなどの対策を取りましょう。

内覧準備をおろそかにしない

物件の内覧準備は、売却活動において非常に重要な部分です。不動産の購入を検討している方は、購入価格や環境だけでなく、物件の状態や以前の所有者の利用状況などを内乱を通じて判断しているのです。

内覧準備を行う際は、具体的に以下の3点に注意すると良いでしょう。

  1. 掃除を行う
  2. 整理整頓を徹底する
  3. 部屋の臭いに注意

以下、それぞれの内容を具体的に解説します。

掃除を行う

物件の玄関や玄関に至る周辺道路は、特に入念に掃除することをおすすめします。内覧する側にとって、物件の第一印象が重要になります。一歩足を踏み入れた瞬間に家の中が汚ければ、その時点で購買意欲がなくなる可能性もあるのでくれぐれも注意しましょう。

整理整頓を徹底する

収納や納戸は、できるだけ荷物を少なくしておくことをおすすめします。雑然としていると印象が悪いことから注意が必要です。あまりに荷物が多い場合には一時的にほかの場所に移して、一定の空間を確保することを心がけましょう。

また、トイレ、風呂場、台所のシンクなどの水回りは汚れが目立ちやすいので、念入りに掃除することをおすすめします。忙しくで掃除する時間がない場合は、専門のハウスクリーニングを依頼しても良いでしょう。

部屋の臭いに注意

内覧者の中には、臭いに敏感な方もいるので一定の配慮が必要になります。特にタバコの匂いやペットの臭いはなかなか取れないことから、消臭スプレーを利用するなどしっかりと対策を行うことをおすすめします。

内覧の前には家の窓を開けて空気を入れ替えておくことも必要です。空気がこもっているとそれだけで印象が悪くなる傾向があるので気をつけましょう。

不動産の価格や住環境とは異なり、内覧準備は売主の心がけや努力で左右される部分です。訪れる方ができるだけ気持ちよく内覧できるように、時間をかけてしっかりと準備することをおすすめします。

価格を安易に下げない

不動産の買主側から価格交渉をされるケースがありますが、あまり安易に売却価格を下げないことを心がけましょう。

その場の勢いやノリで売却価格を下げた結果、相場の価格よりも大幅に低い価格で売却する結果になると売主にとって大きな損失となる可能性があります。

不動産を売却して得たお金で新たな物件の購入資金に当てることもあるでしょう。あまり安易に価格を下げることなく、しっかりと交渉しながら相場の範囲内で対応することをおすすめします。

よくある失敗を避けるために必要なこと

不動産を売却するのであれば、パートナーとも言える不動産会社とできる限り良好な関係を築くことが大切です。

特に不動産売却に関して経験が浅い方の場合、実際の売却までに至る過程において、不動産会社に頼る部分が多くなってくるでしょう。その際不動産会社との関係性が良くなければ、十分なサポートを得られない可能性もあるのです。

それでは具体的に、どのように不動産会社との関係性を築けば良いのでしょうか。ここでは、不動産の売主が行うべき具体的な行動について紹介していきます。

頼りになる不動産会社を見極める

不動産売却は長ければ1年近く時間がかかります。不動産会社と付き合う期間も長くなることから、本当に頼りになる不動産会社かどうか見極める目を持つことが必要です。

誰もが知っている大手の会社であれば、安心して取引を任せることができるというわけではありません。逆に地域密着型の個人店の方がその地域の不動産事情に詳しい場合もあるのです。

これまでの経験や実績、口コミや評判なども参考にしながら優良な不動産会社を探し、直接問い合わせて質問などしながら最終的に自分の目で見極めることを心がけましょう。

優秀な営業担当者を見極める

優良な不動産会社かどうかを見極めるためには、その会社に優秀な営業担当者がいることが大切なポイントとなります。

不動産会社と契約を交わすと、営業担当者がついて対応してくれるようになります。その担当者が仕事ができない方であれば、思うように不動産の売却が進まないことになりかねません。

仕事ができる優秀な担当者かどうかを見極める方法として、以下の点をチェックすると良いでしょう。

  • 質問に対する回答が早い
  • 定期的に連絡があり状況を説明してくれる
  • 地域の不動産事情に詳しい

これらのポイントを全て満たしている担当者であれば、優秀な担当者であり比較的スムーズに不動産売却が進む可能性が高くなるでしょう。

最適な媒介契約の形態を選ぶ

不動産会社と交わす契約は「媒介契約」です。この媒介契約には、以下の3つの種類があります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

それぞれの特徴は以下の通りです。

一般媒介契約

一般媒介契約は、最も自由度が高い契約です。複数の会社と契約でき、売主が買い手を見つけて契約を締結することも可能です。また、レインズへの情報登録を拒否することもできるため、周囲に物件を売りに出していることを知られたくないのであれば、一般契約を選ぶと良いでしょう。

不動産会社側からすると、一般媒介契約は売主側の自由度が高いことから、他社に契約を取られてしまうデメリットがあります。

専任媒介契約

専任媒介契約は1社の不動産会社としか契約が結べません。不動産会社側からすれば一般媒介契約よりも専任媒介契約の方が売主を囲い込むことができます。そのため、専任媒介契約を選ぶと仲介手数料が安くなるなどのキャンペーンを行っている会社もあります。

専任媒介契約のデメリットは、1社との契約になるので、売却の成功を1社の力量に任せてしまうことです。「基本的には不動産会社にお任せしたいけれど、自分で買い手を見つけられる見込みがある」という場合は、専任媒介契約を選ぶのが良いでしょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約の最大の特徴は、1つの不動産会社に売却を一任する結果、売主が自分で買い手を見つけられない点です。しかし不動産会社は売主に報告義務があるため積極的に活動してくれる傾向があります。

さらに専属専任媒介契約はレインズへの登録が必須であることから、買い手が見つかる可能性が高い特徴があります。

それぞれの契約ごとに特徴があるので、不動産会社と契約を交わす際は自分にとってどの契約が最適なのかきちんと考える必要があります。

3つの媒介契約の特徴やメリット、デメリットは以下の通りです。

契約形態メリットデメリット
一般媒介契約
  • 売主が買主を見つけることができる
  • 複数の会社と契約できる
専任媒介契約
  • 報告義務がある
  • レインズへの登録義務がある
  • 1社としか契約できない
専属専任媒介契約
  • 報告義務がある
  • レインズへの登録義務がある
  • 1社としか契約できない

このように、3つの媒介契約がありますが、専属専任媒介契約と専任媒介契約には大きな違いはありません。

一般的に不動産会社はこの2つの契約を希望しています。これらの契約にはアフターケアや買い取り保証などのサービスがついてくることが多く、売り手・不動産会社双方にメリットが大きいと言えるでしょう。いずれの契約も不動産会社を1社に絞ることから、会社は一生懸命買主を探し、売却活動の状況も定期的に報告してくれるので安心です。

注意点を確認して売却を成功させよう

不動産売却の流れを分割し、それぞれのステップにおける注意点を解説しました。

まず、相場を知ってどれくらいで売れるかの目途をつけて、価格設定のミスを減らしましょう。価格は高すぎても安すぎても損をしてしまいます。売買を仲介してくれる不動産会社は、複数社を比較することも重要です。比較検討したうえで、正当な価格で売ってくれるかどうか、囲い込みなどの不正をしないかどうかを見極めて業者を選びましょう。

部屋の印象をよくするために、物件の状態を整えておくことも大切です。自分の力で物件の価値を高めることが可能なので、内見前の部屋の掃除などの整理整頓は積極的に行いましょう。

不動産の売却に際しては、さまざまな契約をしなくてはなりません。不動産会社との媒介契約や最終的な売買契約がメインとなります。媒介契約は3つの種類があることを頭に入れておき、自分自身や物件の状況に合った契約を選びましょう。契約書の内容にはしっかりと目を通して、納得のいく条件で契約できているかを確認することも忘れないようにしましょう。

不動産売却を進めていくと、さまざまな難所にぶつかります。これらの注意点をしっかりと覚えておき、損のない売却を実現しましょう。

もっと詳しく知りたい方は、 「不動産売却はどこがいい?仲介業者を選ぶコツと注意点を知ろう」 の記事をご覧ください。 また、 「不動産売却を成功させるポイントを徹底解説!損をしない売却方法」という記事や、 「おすすめの不動産売却の仲介業者の選び方|売却をもっと有利にしよう」 という記事もご覧ください。 他にも以下の記事をご参考にしてみてください

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