マンションを購入して貸すと得する?貸すリスクや利回りを知ろう

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マンションを購入してから貸すと得するのか損するのか気になる方に向けた記事です。

賃貸に住まれたことがある方は「大家」と聞くと身近に感じられると思いますが、自分が大家になるとしたらどうでしょうか。意外と詳しいことを知っている方は少ないかもしれません。

様々な理由でマンションなど不動産を購入した後に売却を考える方がいらっしゃいますが、ここではそのマンションを賃貸に出すとしたらどうしたらよいのか、知っておくべき知識をご紹介します。

マンションを貸すこと全般について知りたい方は、「マンションを貸すと儲かる?貸す場合のメリット・デメリットや流れを解説」 の記事をご覧ください。

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マンションを購入して貸すとリスクが大きい

まず知っておきたいのは、マンションを購入して貸すことには、様々なリスクがあるということです。想定されるリスクとしては、次の3つがあげられます。

  • 空室リスク
  • 借り主が変わるたびの費用
  • 借り主とのトラブル

これらによっていかなるリスクがあるのかを、知っていきましょう。

リスク1:空室リスク

マンションを貸す際には、空室ができてしまい、収入にならないというリスクがあります。マンションの賃貸では、借り主による家賃が収入となるため、空室が多いほど収入が下がり、当初に想定していたほど利益が出ないということもあるでしょう。

また、マンションは管理するだけでも費用がかかり、空室が増えることで出費が増加します。つまり、空室リスクは収入の減少だけではなく、出費の増加もあるため、金銭的なデメリットが多いことは頭に入れておく必要があります。

リスク2:借り主が変わるたびの費用

借り主が退去すると、次の借り主に貸せる状態にするために、設備の交換やハウスクリーニングなどが必要です。これらの費用は高く、場合によっては数十万円から100万円程度かかることもあるでしょう。

つまり、入居者が退去することで空室ができて収入が下がるだけではなく、次の借り主に貸すための状態整備に費用がかかるため、これによって賃貸から得られる収入が下がってしまうことも多いです。

リスク3:借り主とのトラブル

どのような人が入居するか、またはマンションの状態によっては借り主とのトラブルが生じることもあります。例えば借り主が騒音を出すことで近隣から苦情が出たり、家賃を滞納されて収入が下がってしまったりすることもあるでしょう。

また、マンションの設備トラブルとしては、水回りの漏れやつまりなどがあげられ、これらによって住民から苦情が来ることも少なくありません。

入居者同士のトラブルや苦情にも対応しなければならず、ただ借り主を獲得して終わりではないことは理解しておきましょう。トラブル対応の手間を考えると、家賃収入に見合わない労力を割かなければならないこともあります。

トラブル対応では、設備交換費用がかかったり、騒動が大きくなると裁判となってこのコストがかかったりすることもあります。つまり、トラブルが発生すると、損失が出る可能性が高いことは理解しておきましょう。

マンションの賃貸で儲かるかどうかをもっと詳しく知りたい人は、以下の記事を参考にしてみてください。

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購入したマンションを貸すときのコスト

購入したマンションを貸す際には、様々なコストがかかります。

  • 入居者募集の広告費
  • 忘れがちな固定資産税
  • メンテナンス費用や補修費用

これらは代表的なコストであるため、どれくらいかかるのかを把握して、費用についての理解を深めていきましょう。

コスト1:入居者募集の広告費

入居者を募集するためには広告を出すことが一般的であり、これには費用がかかります。入居者募集の広告は不動産会社に出してもらうことが多く、これは会社によって費用が異なります。

例えば敷金と礼金を設定している場合は、その何%と設定されたり、打ち出す広告の種類や量によって変動したりすることもあるでしょう。

自分でビラを作成して配ったり、ホームページやSNSアカウントを作成して広告を出したりする方法もありますが、手間がかかり集客率もそれほど高くはありません。

入居者をいかに獲得できるかによってマンション賃貸による収益は違ってくるため、多少広告費がかかったとしても、賃貸の情報は広く発信しておくことがおすすめです。

ただし、人気のエリアや住宅設備などが整っている場合など、需要が高いものは、それほど広く広告を出さずとも入居者が獲得できることもあります。

コスト2:忘れがちな固定資産税

不動産を所有していると、その所有者が固定資産税を支払わなければなりません。固定資産税は不動産の評価額に1.4%をかけたものであり、例えば土地と建物の評価額がそれぞれ1,000万円なら、1.4%をかけて年間14万円かかります。

仮にマンションが全戸入居者で埋まっている場合でも、固定資産税はマンションの所有者の負担となるため、住民に支払ってもらうことはできません。

ただし、賃貸物件の場合は固定資産税が減額されることもあるため、特例や控除など適用することで、よりコストは下がることもあるでしょう。

コスト3:メンテナンス費用や補修費用

マンションの状態によっては、設備のメンテナンスや補修の費用もかかります。例えば水回りの整備やハウスクリーニング、内装や外壁の補修などがあり、場合によっては数十万円から数百万円程度かかることもあるでしょう。

どれくらいの費用が必要かはマンションによって異なりますが、基本的には築年数が古く、老朽化が進んでいるものほど、コストが高くなることは覚えておく必要があります。

これらのコストについてもっと詳しく知りたい人は、以下の記事を参考にしてみてください。

 

マンション購入前に知っておくべき利回り

マンションを購入する前に利回りを計算しておくことで、どれほどの利益を出すことができるのかやどれぐらいの費用が発生するのかを把握することができます。

そのため利回りを知ることが、マンション賃貸の成功のカギといっても過言ではないと言うことができます。この章では利回りの計算方法についてや利回りに関する注意点を説明していきます。

利回りの計算方法

利回りの計算方法には下記の3つの種類があります。

それぞれの計算方法とどんな利回りを知ることができるのかを説明していきます。

  1. 想定利回り
  2. 実質利回り
  3. 表面利回り

想定利回り

想定利回りとは、満室を想定した場合の利回りのことを指します。想定利回りの計算方法は下記の通りです。

想定利回り=想定年間賃料収入÷販売価格×100
例に挙げてみてみましょう。例えばAさんがマンションの部屋を4つ、1億円で購入し、1部屋につき10万円/月の賃料で貸し出すとします。その場合の利回りの計算式は下記の通りになります。

想定利回り
=想定年間賃料収入÷販売価格×100
=480万円÷1億円×100
=4.8%

計算によって、Aさんの持つ物件は利回り4.8%の収益を得ることができるということができます。

この計算のポイントは、想定年間賃料収入をどのように算出するかです。想定年間賃料収入とは、1年間に回収できる賃料の合計のことを指します。想定年間賃料収入の計算は以下のとおりです。
想定年間賃料収入=1か月の賃料×部屋数×12か月

今回の場合、Aさんはマンションの部屋を4つ、1億円で購入し、1部屋につき10万円/月の賃料で貸し出しています。それぞれの数字を計算式に当てはめてみると以下のようになります。

想定年間賃料収入
=10万円×4部屋×12か月
=480万円

1か月に回収できる家賃は10万円なので、1年間に1部屋につき10万×12か月で120万円の収入を得ることができます。今回の場合、Aさんは部屋を4つ持っているので、120万円×4で合計480万円の収入を1年間で得ることができます。

このようにどれくらいの部屋をどれくらいの値段で貸し出すか、購入した時の価格はどれくらいだったのかを把握することでどれくらいの収益を得られるのかを見積もることができます。そのため、想定利回りは購入前に計算しておくことがベストだと言えます。

表面利回り

次に表面利回りについて説明していきます。表面利回りとは、管理費や税金等の経費を含めずに計算した利回りのことを指します。表面利回りは、「グロス利回り」とも呼ばれています。

表面利回りの計算方法は下記の通りです。計算方法は、ほぼ想定利回りと同じです。

表面利回り=実際の年間賃料収入÷販売価格×100

表面利回りと想定利回りの違いとして、表面利回りは現状の空室状況を反映しているため、購入した直後にどの程度の利回りがあるのかを知ることが可能です。そのため表面利回りは、購入後に計算しておくことがベストだと言えます。

実質利回り

最後に実質利回りについて説明していきます。実質利回りとは、表面利回りに管理費や税金等の経費を反映した利回りのことを指します。実質利回りの計算方法は下記の通りです。

実質利回り=(年間家賃収入-年間支出)÷購入価格×100

年間支出としては、賃貸管理委託手数料や固定資産税、都市計画税、修繕積立金などが挙げられます。実質利回りは支出を反映して計算しているため、実際に不動産運用を行った際の利回りを求めることができます。

利回りを見る際の注意点

今までで利回りの計算方法について解説してきました。利回りがどれくらいかを明確に把握するには、利回りに関する注意点を知っておく必要があります。今回は、4つの利回りに関する注意点を説明していきます。

利回りは最初が一番高い

1つ目の注意点は、「利回りは最初が一番高い」ことです。具体的に説明していきます。マンション運営を行う時の利回りは、買った最初の時期が一番高いです。なぜならマンションの価値というのは、年数が経つにつれて下がっていき、マンションの家賃も価値と共に年数が経つほど下がっていくからです。

また家賃が徐々に下がっていく一方で、維持管理にかかる費用が上がる可能性もあるため、リフォームの頻度なども把握しておきましょう。

ランニングコストは高くないかを確認する

2つ目の注意点は、「ランニングコストが高くないかを確認する」必要があることです。なぜランニングコストを確認するかというと、支出面での負担が大きければ大きいほど、利回りは低くなるからです。

ランニングコストは、マンションの築年数などによって変わってきます。特に新築の場合は、目安として月額5万円以上のランニングコストがかかります。

またランニングコストの中でも、修繕積立金という定期的に行われる大規模修繕工事のために積み立てておく費用は、年数が経つにつれて必要な金額が値上がりするので注意しましょう。

家賃が適正であるかを確認する

3つ目の注意点は、「家賃が適正であるかを確認する」必要があることです。「家賃が適正であるか」を確認する理由としては、もし家賃が相場よりも高い値段である場合、なかなか入居者が集まらない可能性があるからです。

もし入居者が見つけることができないと、月にかかる費用を払うだけになってしまい、結果として利回りを回収できなくなってしまうからです。家賃が適正であるかを家賃相場サイトなどを利用して、把握するようにしましょう。

新築や入居者がいない物件には注意を払う

4つ目の注意点は、「新築や入居者不在の物件には注意を払う」必要があることです。新築や入居者がいない物件の場合、不動産会社が提示する利回りは想定利回り、すなわち想像上の家賃によって計算された利回りだからです。

もし周りのマンションの平均的な家賃と異なる金額で設定されている場合、利回りが高くなっている可能性があります。新築や入居者不在の物件を買う場合は、周りのマンションの家賃としっかり比較する必要があります。

 

マンションを購入してから貸す手順

どうしてもマンションを貸したい場合は、次の流れに沿って各種手続きなどを行いましょう。

  1. まずは不動産会社に相談
  2. 不動産会社と契約を結ぶ
  3. 入居者の募集をする
  4. 入居後の管理や対応をする

マンションを貸す際には、これら4つのステップで行います。

STEP1:まずは不動産会社に相談

まずは不動産会社に相談して、賃貸に出す際の条件などを確認しておきましょう。いきなり賃貸業務に臨むのは初心者では難しいため、専門家の意見を聞きながら今後の方針などを決めていくことが大切です。

物件によっては賃貸に出してもあまり収益が得られないこともあるため、この点も含めて確認しておくことがおすすめです。不動産会社に相談することで、賃貸のプランを考えてもらったり、どのような層をターゲットにするのかなどについてアドバイスをもらえたりします。

STEP2:不動産会社と契約を結ぶ

気に入った不動産会社が見つかったなら、賃貸の仲介業務をしてもらうために契約を結びます。賃貸契約には普通借家と定期借家の2種類があるため、自分の場合はどちらがよいかを確認しておきましょう。

普通借家契約は、通常1年から2年単位で契約し、借り主の希望で契約が更新できます。借り主が望む限り更新が可能であり、貸し主の都合だけでは退去を求めることができないため、注意が必要です。

マンションに自分が住む予定がない、賃貸のみでの利用を考えている場合などは、契約更新がある普通借家契約にしてもよいでしょう。

対して定期借家契約は、契約年数を固定して結べる点が特徴です。年単位だけではなく、数カ月単位での契約も可能であり、一定期間のみ貸し出したい場合におすすめでしょう。定期借家契約は貸し主と借り主双方の合意によって再契約して期間を延長することも可能ですが、基本的には最初に定めた期間で契約は終了します。

ただし、定期借家契約は一定期間で退去を求めやすいものの、住める期間が限定されるため借り主が見つかりにくいことも多く、家賃などを相場よりも引き下げないと入居者を募れないこともあるため注意しましょう。

STEP3:入居者の募集をする

不動産会社と契約した後は、入居者の募集を行います。募集は貸し主自身が行うことも可能であり、不動産会社に広告を依頼しなくても構いません。

ただし、自分で入居者を募ると広告力が低く、なかなか入居者が現れないことも多いです。また、広告の作成や情報の発信などに労力がかかることも覚えておきしょう。

不動産会社が募集する場合は、広告費がかかる点に注意が必要です。広告費は利用する不動産会社やどれくらいの量の広告を出すかによって異なります。自分で行う場合と違って、費用がかかりやすい点は頭に入れておく必要があるでしょう。

STEP4:入居後の管理や対応をする

入居後の管理や対応も、貸し主自身が行う場合もあります。管理としては、共用部分の掃除や老朽化した部分のメンテナンスなどがあげられます。

対応としては、入居者からの苦情を受け付けたり、クレーム事項についての対処などがあるでしょう。管理や対応は不動産会社や管理会社に一任することも可能ですが、この場合は管理料がかかります。

自分で管理する場合は管理料はかかりませんが、労力はかかるため、手間をかけたくないなら専門業者に依頼するとよいでしょう。

 

購入したマンションには貸す以外の選択肢がある

購入したマンションは貸すだけではなく、売却するという手段もあります。マンションの状態や立地によってどちらが向いているかは異なるため、賃貸だけが選択肢ではないことは頭に入れておきましょう。

売却する場合のメリットやポイントを知り、貸す以外の選択肢を知っておくことも大切です。

マンションを売却するメリット

マンションを売却するメリットとしては、次のものがあげられます。

  • 賃貸におけるリスクを回避できる
  • 物件管理の手間や費用を削減できる
  • 早めに売ることで売却損を避けられる

マンションを手放すことで、賃貸における空室リスクや借り主とのトラブルなどのリスクを避けられます。また、借り主への対応や物件管理の手間、それにかかる費用などが削減できることも魅力でしょう。

マンションは時間の経過によって価値が減少するため、早めに売ることで売却損を回避できるというメリットもあります。一度賃貸に出してから売却することも可能ですが、この場合は入居者が全員退去するまで売却ができません。

そのため、売却したいと思っても売り出し自体ができなくなってしまい、時間が経過するにつれて価値が減少して売却損が出やすくなります。賃貸に出さずに早期に売却することで、売却損を避けて、手元により多くの資金を残しやすくなるでしょう。

マンションを売却するポイント

マンションを売却する際には、売却の仲介をする不動産会社選びが重要です。売却の際には不動産会社に査定を出してもらいますが、査定結果は業者によって異なることが多いです。

また、不動産会社によって得意分野が違い、賃貸の仲介に強い業者もあれば、売却に強い業者もあるでしょう。そのため、売却を検討するなら、マンションの売却に強い不動産会社を選ぶことが大切です。

利用する業者を比較する際には、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。一括査定サイトなら、物件情報を登録することで、一度に複数社から査定を受けられます。

特におすすめなのはイエウールであり、一度の登録で最大6社から査定を受けられることが特徴です。また、全国1,600社以上の不動産会社と提携しているため、数多くの選択肢から利用する業者を比較できるでしょう。

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入念なリサーチと信頼できる不動産会社選びが大切

マンションなどの不動産を貸し出すまでの大まかな流れや、注意するべき点をご紹介しましたがいかがでしたでしょうか。不動産会社全部丸投げしてしまうのではなく、自分でしっかりとリサーチをしてどのように貸し出したいのかを把握することがとても大切です。

そして、やはり専門家の手助けは必要になってくるので、信頼できる不動産会社を選ぶことで、様々な不安を解消したりドラブルを避けることができます。マンションの貸し出しの際には、複数社を比較するなどしてしっかりした不動産会社選びをすることが成功のコツとなります。

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もっと詳しく知りたい方は、マンションを貸すとかかる税金とは?確定申告や節税方法も解説という記事をご覧ください。

他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

よくある質問

購入したマンションを貸すことのリスクは?

購入したマンションを貸す際、3つのリスクが発生します。一例をあげると、空室リスクが挙げられます。空室リスクとは、マンションを貸す際、空室ができてしまうとその分収入が入ってこないリスクを指します。他のリスクについて詳しく知りたい方は、マンションを購入して貸すとリスクが大きいをご覧ください。

購入したマンションを貸すときにかかる費用は?

購入したマンションを貸す際、3つの費用が発生します。一例をあげると、入居者募集の広告費です。広告をSNSやビラやホームページなどで出さなければ入居者はなかなか集まってこないので、必要な費用です。他の費用について気になる方は、購入したマンションを貸すときのコストをご覧ください。

購入したマンションを貸す際の利益率を知るには?

購入したマンションを貸す際の利益率を知るには、利回り計算を行う必要があります。一例として、想定利回りが挙げられます。想定利回り計算を行うと、マンションを購入する前にどれくらい利益を出すことができるのかを簡単に知ることができます。他の利回り計算方法について気になる方は、マンション購入前に知っておくべき利回りをご覧ください。

どうやって購入したマンションを貸せば良い?

まずは不動産会社に相談しましょう。相談の際、どんな条件で賃貸に出すのかを説明し、賃貸の仲介契約を結びます。契約を結ぶと、不動産会社が代わりに入居者募集の広告を出すなどもろもろの営業を行ってくれます。不動産会社との契約の手順について詳しく知りたい方は、マンションを購入してから貸す手順をご覧ください。

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