マンションを貸すとかかる手数料を解説!手数料相場と種類を知ろう

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仕事、家事、子育てと忙しい日々を過ごしながらも、夢のマイホームとしてマンションを購入し楽しい生活を満喫している中、突然なんらかの事情で引っ越しを余儀なくされる場合があります。

例えば夫の親が介護を必要としていて、そのため一時的に夫の実家に移ることになったときなど、空き家となるマンションの処遇に困ってしまうでしょう。

介護が落ち着いてから、またマンションに戻ってくるという前提で賃貸に出すこともできます。しかし賃貸契約について詳しくないといった方のために、貸し出す方法や、そのときに発生する手数料などについて説明をいたします。

マンションを貸すこと全般について知りたい方は、「マンションを貸すと儲かる?貸す場合のメリット・デメリットや流れを解説」 の記事をご覧ください。

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マンションを貸すときの手数料はいくら?

マンションを貸すとき、不動産屋にはいくらの手数料を支払う必要があるのか解説します。マンションを貸して得られる収入だけでなく費用についても理解し、収支が折り合うか確認することは大切です。

マンションを貸すときにかかる仲介手数料とは

マンションを貸す際、まず入居者を募集する必要があります。自分で入居者を募集しても良いですが、たいていの場合は不動産屋を頼ることになるでしょう。自分で入居者を募集せずに不動産屋に依頼することで発生する手数料を「仲介手数料」と言います。

不動産屋は、入居者を募集するために広告を出して入居したい人を探します。また、内覧を希望する人が現れたらマンション内の案内をします。その後、入居を希望する人に契約内容を説明し、賃貸契約が成立すれば完了です。

この契約で発生する手数料は、入居者募集時に一度だけ発生するものです。賃貸契約が決まったときに支払うものなので入居者が決まる前に支払うことはありません。

仲介手数料の相場はいくらか

仲介手数料は、原則として家賃の0.5か月分です。例えば、家賃10万円のマンションを貸した時の手数料は5万円という事になります。ただし、正確には消費税もかかるので0.55か月分の5万5,000円が正確な仲介手数料です。

原則として0.5か月分であることは、宅建業法によって定まっています。(出典:国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」)

ただし、あくまで原則として0.5か月分であり、仲介会社がもらえる手数料の上限は1ヶ月分です。もし仲介会社が、入居者から家賃1ヶ月分の仲介手数料をもらっていた場合、家主から不動産屋へ払う手数料はありません。

手数料をいくらにするかは、入居者の募集を依頼した不動産屋と相談をしてみましょう。

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マンションを貸す際の入居者募集に支払う手数料の仕組み

入居者募集を不動産会社に依頼するときに支払う手数料は、どのような仕組みで発生するのでしょうか。

入居者募集にあたって発生する広告費や内覧費用など、これらを実際に支払うタイミングや、仲介手数料の金額が決まる仕組み、オーナーと入居者は各々どのくらいの割合で仲介手数料を負担するのか、仲介手数料に該当しない臨時の費用が発生する場合についてなど、詳しく説明していきます。

主に仲介手数料に含まれるもの

不動産会社と契約して「入居者管理」などといった管理を委託することで、入居者の募集やその後の大家としての仕事を専門家にお任せすることができます。

入居者募集を自分で行うとなった場合の手間や広告費を考えると、不動産会社にお願いした方が募集にかける時間を大幅に節約できるでしょう。この管理を委託するにあたっての仲介手数料の内訳には、次のようなものが入っています。

  • マンションの貸し出しについての相談全般
  • 入居者の募集とその際に必要な広告の打ち出し
  • 入居希望者に行う内覧案内や入居者審査
  • 入居者への契約条件の交渉及び契約

これらの業務を全て、仲介手数料を支払うことで専門家である不動産会社に委託することができます。

素人の貸主がこれらの業務を行うとなると、手探り状態からのスタートになるためかなりの時間と労力がかかってしまいます。プロの不動産会社に任せることで、時間を本業に充てるなど家族や友達との楽しい時間に使うことができます。

手数料は契約が成立した時点で支払う

管理を委託した不動産会社に、仲介手数料はいつ支払うのかというと、入居者が賃貸契約を結んだときになります。

基本的に成功報酬制ですので、入居者が決まらないときや、不動産の契約そのものが無効または取消しになったときなどは、仲介手数料が発生することはありません。

不動産会社は広告を出し入居者の募集をし、マンションへ内覧に来られた人の案内をし、契約条件などのこまかい説明をしたあとに、賃貸契約を行います。

入居者が決まるかはプロである不動産会社の力量にかかってきます。そのような意味から、どの不動産会社と契約をするかはとても大切です。いくつかの不動産会社を比較検討し、あなたに合った信頼できる会社を選ぶことが重要です。

仲介手数料には上限がある

賃貸を希望する人を探し、契約などを委託する不動産会社は、契約が成立すると仲介手数料が発生します。この仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限が決められています。

その上限はあなたのマンションを貸し出すときに毎月受け取ることになる1ヶ月分の家賃に消費税が含まれた金額です。仮に1ヶ月の家賃を7万円で貸し出すことになった場合に、下記の仲介手数料が発生します。

 賃料7万円×1ヶ月分×消費税10%=7万7,000円

この仲介手数料はオーナーであるあなたと、入居者が半分ずつ不動産会社に支払うことになりますが、オーナー側で承諾があった場合には、どちらか一方が手数料の全額を支払うこともできます。

万が一不動産会社が手数料を家賃1ヶ月分以上の金額を要求してきた場合には、建物取引業法を違反した不当な請求となりますので、不動産会社を変えた方がいいでしょう。

オーナーであるあなたから見て、本当に入居者の募集と彼らとのやり取り・賃貸の管理全般、これらを全てお任せできる会社・担当者かどうか、しっかり見極めることが分譲マンションの貸し出しの成功を分けるターニングポイントになります。

マンションを貸すと手数料以外に支払う報酬がある

仲介手数料の中には、入居者を募集するにあたって発生した広告費や、あなたのマンションの内覧を行うにあたって発生した人件費なども全て含まれているため、入居者との賃貸契約が成立するまでこれらの金額を支払うことはないでしょう。

しかし、オーナーであるあなたが仮に通常の委託業務の範囲外となる仕事を不動産会社に依頼した場合の費用は、別に実費が請求されるケースもあります。

例えば、あなたの希望で行った通常の宣伝では行わない広告宣伝費や、遠隔地にお住まいの入居希望者との交渉にあたって発生した出張費用などがこれにあたります。仲介手数料の範囲外かどうかは、下記の三つの基準で判断されます。

  • オーナー側の依頼があって発生した費用
  • 通常の仲介業務の内容外となる費用
  • 実費で発生した費用

万が一に備え身に覚えのない費用が請求されないよう、この条件に当てはまった依頼をしたことは全て把握するようにしておきましょう。

 

マンションを貸して管理委託する際の手数料

不動産会社に分譲マンションの賃貸契約の管理をお任せするにあたり、どのような委託内容となっているのか、手数料はどのくらいかかってくるのか、気になるところでしょう。

多くの人にとって一生に一度の買い物とも言えるマイホームの購入、その大事なあなたのマンションの管理をどこまで委託できるのか説明します。

マンションの管理委託契約ごとの手数料

委託管理契約にも数種類あり、そのうちの「一般管理契約」「サブリース契約」について紹介していきます。契約形式によって手数料も違い、代行サービスの内容にも幅がありますので、あなたにとってより安心できると感じる契約方式を選んでみてください。

一般管理契約の手数料は賃料の5%くらい、空室保障のあるサブリースの手数料は賃料の10%くらいが相場です。順番にみていきましょう。

一般管理契約

「一般管理契約」とは、オーナーと入居者が第三者の仲介なしで直接賃貸契約を結んで、建物の管理業務全般を不動産会社に任せる契約方式です。

この管理にかかる手数料は家賃に特定の割合をかけて計算されることが一般的で、賃料の5%を毎月支払うのが通例です。この手数料は空室だと支払う必要がない会社もあります。

この賃貸契約方式ではオーナー側が決めることができる範囲が広いところが大きな特長で、例えば賃料をいくらにするのかはオーナー側が決定する主導権を持っています。

しかし不動産管理会社はスペシャリストですので、家賃相場や入居が決まりやすい金額も熟知しているので、プロの意見には耳を傾ける必要があります。

空室保証のあるサブリース

マンションが空室になっている場合に、家賃収入を不動産会社が保証して支払ってくれる契約方式が「サブリース」で、「一括借上管理契約」とも呼ばれます。

一般管理契約ではオーナーと入居者が直接契約していましたが、サブリースではオーナーと不動産会社が契約して、相手にマンションの部屋を預ける形になります。入居者はあなたの部屋を扱っている不動産会社と賃貸契約を結び、基本的に不動産会社が全て仲介する形です。

空室期間中の家賃を保証してくれたり、入居者募集の広告費なども請け負ってくれたりと、大変心強いです。しかし人気のあるマンションでないと、サブリース契約を結んでくれないケースもあり、手数料も月々の賃料の10%が相場です。一般管理契約時の2倍の額を支払う計算になりますが、その価値がある充実したサービス内容と言えます。

マンションを貸す際に委託できる管理業務

不動産会社に代行を委託できる管理業務にはどのようなものがあるのでしょうか。基本的には大家として必要な業務はほとんど代行し、入居者への対応から建物の管理までその代行範囲は多岐にわたります。

賃料の集金や督促

不動産経営において、毎月の賃料の受け取りは大切な業務です。毎月の家賃を回収するにあたり、安定して支払いされる借り主は問題ありませんが、滞納する人もいます。

ただ忘れていただけの人や、支払いたいが失業などの事情で支払うことができない、賃貸契約などに不満があり支払わないなど、滞納する理由も人それぞれです。

賃料の集金や督促も不動産会社が代行してくれます。不動産会社によっては数ヶ月分の家賃滞納を保証してくれたり、滞納期間が長い方に対しての法的措置を代行してくれる会社もあります。

トラブルやクレームなどへの対応

入居者によってはクレームをされる人もいます。クレーム対応は不動産業務のひとつですが、この対応はとても重要です。素人が対応するよりも、不動産管理のプロに任せるほうが、オーナーだけでなく入居者にとっても安心です。

エアコンや給湯器など備え付けの設備が故障した、ゴミ出しを決められた日に出さない、上の階から子どもの走り回る音がうるさいなど、こういったクレームにも不動産会社が対応してくれます。

契約の更新

不動産契約は数年ごとに更新を行いますが、書類手続きや入居者の更新意思の確認などの業務も不動産会社が代行します。不動産会社にもよりますが入居者が退去する当日に、オーナーに代わって明け渡しに立ち会ってくれることもあるなど、代行サービスの内容にも幅があります。

賃貸として出しているマンションだが、しばらくしたら戻りまた住みたいとお考えの場合は、賃貸の終了期限が決まっている「定期借家契約」という方法もあります。

契約期間が近づいた場合でも、オーナー側にまだマンションに戻る予定がないのであれば、入居者側の同意があればさらに期間を延長することもでき、そのときの手続きも代行してくれます。

建物の管理

入居者が生活することで部屋の中に汚れや破損箇所が生じたり、建物自体の経年劣化など、貸し出し中の分譲マンションの部屋にも管理が必要です。

建物の共用部へ清掃員を定期的に派遣してきれいにする、共用部分の保守や点検作業、入居者が退去したあとのルームクリーニング・リフォーム・修理を業者に手配するなど、不動産会社が建物の管理で代行してれる業務範囲は幅広くあります。

オーナーのあなたに入居率向上のためにリフォームや新しい設備の導入など、アドバイスをしてくれる会社もあります。

 

マンション貸し出し時の手数料に関する注意点

マンションを貸し出すとき、不動産会社ごとにサービス内容が違ってくるでしょう。手数料が高めなのか安めなのか、その手数料の範囲内で請け負っている賃貸管理業務の内容には何が含まれているのかなど、しっかりとリサーチしたうえで管理会社を決める必要があります。

管理委託を請け負っていない会社もある

賃貸契約を委託するにあたって業務は大きく「仲介」「管理」の二つに分けられていて、不動産会社の中にはどちらか片方のみを専門に受託しているという会社もあるのです。

「仲介」では入居者を募集して広告を打ち出したり内覧の案内をしたりする業務を行い、「管理」では家賃の支払い管理やクレーム対応などの業務を行います。

もしこの二つの業務を両方とも委託したいと考えている場合は、両方請け負っているのか、片方どちらかを専門に請け負っているのか、しっかり調べる必要があるでしょう。

手数料に含まれる業務内容を確認する

仲介手数料を不動産会社に支払うにあたって、オーナー側の心理としてはやっぱりできる限り安く抑えたいと思うでしょう。

不動産会社によって手数料も違ってきますが、安いからといって安易に決めないことをオススメします。なぜなら手数料を安くしている分、請け負っている管理業務の内容が少なく、あとで別途の料金が発生する可能性もあるからです。

同じ委託内容にもかかわらず、はじめ手数料が高い会社の方が結果的に安く済むといったことにならないよう、契約前には手数料の内訳にどのような管理業務が含まれているのか、確認しておくことが大切です。

 

手数料は安心してマンションを貸すための経費

分譲マンションを賃貸に出す場合には、いろいろな手数料がかかることがお分かりいただけたと思います。不動産会社によって手数料にも差があり、その内訳もさまざまな管理業務が含まれています。

入居者を集めたるために広告を打ったり、入居後の家賃の受け取りをしたり、クレーム対応をしたりなど、大家としてやるべきことが多すぎて、会社員や主婦などといった本業と並行して不動産経営を自力でやっていくことは物理的にも難しいです。

賃貸契約などの業務を全てプロにお任せすることで、安心して本業に専念するためにも、この手数料は必要な経費となります。

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もっと詳しく知りたい方は、「マンションを購入して貸すと得する?貸すリスクや利回りを知ろう」という記事をご覧ください。

他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

よくある質問

マンションを貸す際の不動産会社への仲介手数料はいくら?

マンションを貸す際の仲介手数料は、宅建業法により家賃の0.5か月分と決まっています。しかし上限として、仲介会社は1ヶ月分の手数料をもらえることになているので注意が必要です。手数料を払うタイミングについて知りたい方は、マンションを貸すときの手数料はいくら?をご覧ください。

仲介手数料の内訳は?

不動産会社に支払う仲介手数料の内訳は4つにわけることができます。1つ目は、マンションの貸し出しについての相談全般。2つ目は、入居者募集に必要な広告費。3つ目は、入居希望者に関する内覧案内、入居者審査。4つ目は、入居者への契約条件の交渉及び契約です。マンションを貸す際にかかる手数料以外の費用について知りたい方は、マンションを貸す際の入居者募集に支払う手数料の仕組みをご覧ください。

マンションの管理委託にかかる手数料は、いくら?

マンションの管理委託にかかる手数料は、一般管理契約の手数料は賃料の5%ほど。空室保障のあるサブリースの手数料は賃料の10%くらいが相場です。マンションを貸す際に委託できる管理業務内容について知りたい方は、マンションを貸して管理委託する際の手数料をご覧ください。

マンションを貸す際の手数料のチェックポイントは?

マンションを貸す際の手数料で確認するべき箇所は2つ。1つ目は、手数料の金額。2つ目は、業務内容です。手数料の安さを売りにしている不動産会社の場合、管理業務の内容が少なく、後で別途料金が発生する可能性もあるため注意しましょう。不動産会社の仲介業務で確認するポイントを知りたい方は、マンション貸し出し時の手数料に関する注意点をご覧ください。
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