理想の分譲マンションを購入し、憧れのマイホーム生活を満喫している中で、突然会社からの転勤を命じられたら、転勤先の住居や引越の準備もしなければなりません。大切なマンションを転勤期間中は空室にすることになり、その間も毎月の住宅ローンなど維持費も考えなければならないでしょう。
転勤のあいだ空室のマンションの扱いについて、身内や知り合いに見てもらうか、売却するという選択肢もあります。しかし思い切って賃貸契約を結んで家賃収入を得るということもできます。
マンションを貸すこと全般について知りたい方は、「マンションを貸すと儲かる？貸す場合のメリット・デメリットや流れを解説」 の記事をご覧ください。
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空き家になるマンションで不動産経営に挑戦する
急な転勤などの事情があり、数年間購入したマンションを空き家にする必要がある場合、期限付きの転勤生活を送っている最中にもローンの支払いは発生します。空き家になっている間に賃貸契約をして貸し出すことで、家賃収入を毎月安定的に得られ、その収入から月々の住宅ローンを返済し、余剰分は利益とすることもできます。
しかしマンションを購入したことも初めてのため、賃貸契約についての知識もなくどうしたらよいのかわからない。そういった人がマンションを貸し出す際のメリット・デメリット、賃貸契約を結び入居者を入れるにあたっての具体的なステップなどについて、詳しく紹介していきます。
マンションを貸し出すメリット・デメリット
マンションを貸し出すにあたってメリットとデメリットがあります。今のあなたの状況やライフスタイルに照らし合わせてメリットとデメリットのどちらが大きいか見極める必要があります。
毎月の家賃収入を得られる【メリット1】
しばらく空き家にするマンションを貸し出すことで、毎月の定期的な家賃収入という形で不労所得を得ることも可能です。所有されている分譲マンションを資産の一つとして収入源にすることで、毎月のローン返済も家賃収入から支払うこともできます。
さらに分譲マンションは、賃貸用に作られたマンションよりも設備の質がよい場合が多く、賃貸用のものよりも賃料を高く設定できる傾向があります。月々のローン返済と諸経費を差し引いた手取り収入をより多く得ることにもつながります。結果、本業での収入と賃貸契約による不労所得で生活もより安定します。
税金対策になる【メリット2】
家賃収入は不動産所得という扱いになり、賃貸契約上で発生した費用は、確定申告の際に経費として申告することができます。固定資産税・保険料・ローンの利息など、これらの経費を毎年の所得から控除した額に対して所得税がかかってくるため、税金対策にもつながります。
これが洗剤などといった生活必需品の購入や、家の中の破損箇所の修理など、これらのように日常生活で発生する費用は残念ながら経費として計上することはできず、節税にはなりません。不動産を経営する過程で発生する費用だからこそ、経費として申告することができるのです。
空室になる可能性がある【デメリット1】
賃貸契約をしたからといって必ずしも入居者が決まるものではなく、空室となってしまうリスクもあります。その間の家賃収入はゼロとなり、維持費や住宅ローンのみが引き続き発生し、加えて現在の住居の賃貸料金が上乗せされてしまうことになります。
そこで賃貸契約前に空室のリスクをある程度客観的に把握するために、近隣のマンションの空き家状況を確認し、どこも満室という結果であればより安心して賃貸契約を結ぶことができます。
住民や近隣とトラブルになる可能性がある【デメリット2】
マンションを貸し出していると、中には次のようなクレームが入るなどで入居者や近隣住民の方々とトラブルに発展してしまうケースもあります。
- トイレの水が詰まってしまった
- エアコンが急に動かなくなった
- 隣の部屋から夜中に騒音が聞こえる
- 上の階の子どもが走り回る音が気になる
これらのクレームの電話が貸主に入ると、素人には対処が難しくなります。その際には毎月の出費があるものの、管理会社にクレーム対応を委託するという選択肢もあります。
正当な理由がなければ入居者を退去させられない【デメリット3】
入居者のかたからなんらかのトラブルに発展してしまい、新しいかたに入居してもらいたいと思うこともあります。入居中のかたが素直に退室の依頼に応じて頂ければよいですが、そうでない場合もあります。下記のようなリスクがあることも念頭に置いておく必要があります。
| 法律上なんらかの正当事由がない限り、貸主が借主に退去を命じることはできない |
| 賃貸契約は、契約期間の途中で入居者を退出させることはできない |
| 契約形態によっては、更新時にも退去依頼ができないケースもある |
| 分譲マンションにお住まいのかたの多くは、長い期間住むことを希望している |
マンションを貸し出す手順
ここではマンションを貸し出していくにあって、貸し出す前の準備や入居者が確定するまでの流れなど、具体的な手順を解説します。スムーズな流れを事前に把握することで滞りなく進められます。
貸し出す前の準備
マンションを賃貸として貸し出す前に貸し出し期間や、諸条件などを考慮し準備しておくことがらが大きく分けて3つあります。時間のかかるものは早めに用意しておきましょう。
マンションを賃貸に出すにあたっての期間などを明確にする
期間があらかじめ決められている転勤で、転勤終了後にはもとのマンションに帰りたいと考えている場合には契約形態に注意が必要です。
「普通借家契約」という形態の場合、法律上では貸主よりも借主の方が優遇されており、正当な自由がない限りは一度賃貸に出すとやめることはできず、更新の際にも退去をお願いすることができません。
そのため、貸し出す期間が明確になっている場合には「定期借家契約」という期間を限定した形式での契約をオススメします。期間終了と同時に契約が解除されるという前提で契約を結ぶことになるため、無事に転勤から帰ってきた際にまた住むことが叶います。加えて、この時点で概算の収支計算をしておくとより安心です。
入居者に対する貸し出し条件を明確にする
分譲マンションを所有しているという都合上、入居者にきれいに使用してほしいと願う貸主も多くいるため、下記のような条件を明確に設定しておく必要があります。
- 女性限定など借家人を限定する
- ペット入居の可否やペットの種類を制限
- 喫煙の可否
必要があった場合は事前に住宅ローンを完済する
本人の居住用として住宅ローンを組んでいるかたは、賃貸契約を結ぶ際に銀行からローンの返済を求められるケースもあり、場合によっては許可が下りない可能性もありますので注意が必要です。
入居者が決まるまでの流れ
入居者が決まるまでには、どのようなステップが必要なのか、スムーズに進められるように手順の内容をしっかりと理解して行ってください。
不動産会社と契約する
実際にマンションを貸し出すステップに進む際、まずは不動産会社を選んで仲介を依頼するところから始まります。このとき重要になってくるのが、「仲介のみ」依頼するのか、または「仲介とそのあとの管理」まで依頼するのかというところです。まず仲介を依頼する場合には下記の4つのことを不動産会社に委託することになります。
- 入居者を募集する
- 毎月の家賃や入居日などといった契約条件の交渉
- 賃貸契約を結ぶにあたっての手続き
- 入居手続きに関するサポート
この際、不動産会社への報酬に家賃1ヶ月分を支払うことになることが多いです。さらに管理まで依頼する場合は、下記の2つのことを追加で委託することになります。
- 家賃の支払いに関する管理
- 入居者から承ったクレームの対応
不動産会社を選ぶにあたって大切なのは、マンション賃貸が得意か否か、困ったときにしっかりと相談に乗ってくれるか否かです。これらをしっかりと見きわめて選ぶことが、マンションの貸し出しの成功を左右するとても重要な要素になってくるでしょう。
賃貸契約を決める
続いて賃貸の契約方法を「普通借家契約」「定期借家契約」、この二種類のうちどちらかを選択します。
「普通借家契約」は更新期間を設けるものの、基本的に入居者が契約更新時に定住の意を示す場合は原則更新を続けなければなりません。貸し出しているオーナーの一存で契約を途中解約できず、またいずれマンションに住む予定があるかたには、この契約は向かないでしょう。
「定期借家契約」は契約を結ぶ前になん年後に退去してもらうか、入居者と合意のうえで契約する方式です。契約期間が満了となった時点で再契約するか退去してもらうか、マンションのオーナー側の一存で選択することができます。
とくに、期間限定で戻ってくることが前提であり、元のマンションで暮らしたいと考えているかたは、賃貸契約を結ぶ期間が前もって決まっている契約をおすすめします。
しかしながら、これは期間が来たら必ず退去する前提での契約のため入居者にとって不利になり、賃料を下げるなどといったなんらかの工夫をしないと入居者が決まりにくい側面があります。
入居者を募集する
入居者を募集する準備が整ったところで、契約した不動産会社にお願いして実際に募集をかけていきます。入居を希望する方にマンションを貸し出すか否か、具体的に調査を行い入居者の審査をします。
- 家賃を毎月しっかりと支払いできる収入はあるか
- 収入は安定しているか、月によってバラつきがあるか
- 家賃を滞納するなどのトラブルを起こさない誠実な人柄か否か
これらについて契約した不動産会社が審査を代行してくれます。マンションのオーナー自身が入居者を審査することも可能ですが、基本的に不動産会社に代行してもらうケースが多いです。つぎに、入居者の審査が無事通った際には、下記の契約内容を確認する工程に入り、物件の細かい情報を入居者にお伝えします。
- 契約期間
- 家賃
- 禁止事項
- 特約事項
入居者の条件と契約内容が合うか否か、この段階でしっかりと確認しておかないと後日トラブルにつながる可能性があるので注意が必要です。
入居者が決まってからの流れ
入居者も無事決まり、晴れてあなたも分譲マンションの部屋を貸し出す大家さんの仲間入りです。入居が決まるまでが賃貸契約の成功を左右する特に重要なところですが、入居後も大家さんとしてやるべきことがいくつかあります。
家賃の管理
家賃の支払いがきちんと行われているかを確認します。こちらは基本的に契約している不動産会社に委託することになるので、入居者側で家賃の滞納などが発生しない限り特に心配ないでしょう。
賃貸経営の収支管理
年に1回不動産オーナーとして確定申告が必要です。収入が正社員としての会社からのみの場合は会社側で確定申告を行ってくれますが、大家さんとなったあなたはもう個人事業主の仲間入りを果たしました。あなた自身が賃貸経営に関わる収支を日々記帳し、確定申告の準備を進める必要があります。
初年度はわからないところも多々あるかと思いますが、クラウドの記帳サービスを利用するなど、お手軽に青色申告に必要な複式簿記での記帳ができる方法もあり、もし簿記の知識があるのならより記帳がスムーズに進むことでしょう。
確定申告
年明けの2月3月の期間内に必ず確定申告を済ませましょう。それによって不動産収入が入った分の所得税額などが確定し、書類を提出したその場で支払いを済ませます。
会社員の場合は源泉徴収の関係で場合によっては税金の支払額が少なくなる可能性もあり、さらに後日、住民税やマンションの一室の所有にかかってくる固定資産税を支払ってください。
マンションを貸し出す際にかかる費用
マンションを貸し出すにもそれなりに支出が出てきます。実際に貸し出すにあたって発生してくる費用と、今まで通り賃貸契約は関係なくマンションを持っているだけで発生してくる費用、この2種類があります。
初期費用
入居者があなたのマンションに住むことになる前の初期段階で発生する、ハウスクリーニングや不動産会社に支払う手数料など、準備しておかなければならない費用を紹介します。
修繕やハウスクリーニング
実際にマンションを貸し出す前に、破損している箇所を修繕したりハウスクリーニングしたりしておくことで、入居者募集の際に内見にきた方々の印象が良くなり、結果入居者が決まりやすくなる傾向にあります。
備え付けの換気扇やお風呂場・洗面所などのヒビや傷などが目立つようであれば修理業者に依頼して修繕してください。そして内見直前には目立つ水回りの水垢やシンクの汚れ・鏡の汚れなどを一通り綺麗にしておくことをオススメします。
不動産会社へ支払う手数料
入居者の募集やそのあとの管理を委託するあなたにとって、信頼の置ける不動産屋が見つかり入居者も決まりいざ契約となった際には、不動産会社への仲介手数料を支払うことが必要です。
支払う手数料は住居用の建物の場合において、賃料の半月分＋消費税の範囲内で決定し、支払いのときには借主・貸主の双方を合計して1ヶ月分の手数料が上限のため、基本的に折半になることが多くなります。
マンションにかかる費用
マンションを購入し維持するにはそれなりの費用が発生します。この経費は確定申告時に経費として申告することで節税にも活用でき、複式簿記での毎月の記帳が大切になります。
固定資産税や都市計画税、万が一に備えての火災保険料など、これらの支出を家賃収入で支払うことになるので、事前に計算しておくのがオススメです。
貸し出し中の費用
入居者があなたのマンションに入室して彼らが新生活を楽しみ、期間がきて退去となるその日までに発生してくる費用を紹介します。
定期的に発生する費用
先ほど紹介したマンションを維持する際にかかる費用の中でも、毎月の家賃収入から差し引くことが確定している、定期的に発生する費用を把握しておくことが必要です。
毎月発生する火災保険や損害保険、分譲マンションの住宅ローンや、不動産会社への管理委託費など、これらは固定費として管理しやすいものになります。
修繕やメンテナンスの費用
先ほどの定期的に決まった額が支出として計上される固定費とは違って、突発的に発生する可能性があり予測と管理がしづらいのが変動費です。
入居者から修理の要請があった場合の修理費用などがこれにあたり、事前に変動費の積立金を見積もっておくと、突発的な支出があった際にも資金管理がよりスムーズになるでしょう。
原状回復費用
賃貸契約期間が終わり、転勤から帰ってきて入居者が退室した際に、部屋の中が汚れていたり傷ついていたりするケースもあります。こういったときの原状回復費用は基本的にオーナー側であるあなた自身が支払うことになるものの、入居者側に過失がある場合には費用を彼らに請求することもできます。
マンションを貸すときの確定申告について
入居者があらわれ毎月安定的に家賃収入を得ることができるようになったあなたは、個人事業主の仲間入りを果たしました。個人事業主のかたは2月3月に確定申告をして、前年の収支を報告することが必要です。
家賃収入があれば確定申告は必須
サラリーマンとして働き会社からもらう給料のみである場合は、会社側の経理担当の方が年末調整を行ってくれるので、あなたはなにもする必要はないかもしれません。しかし、大家さんとして家賃収入が発生すれば、確定申告を行う必要があります。
確定申告を行うことで、会社側にも家賃収入があることがわかるため、無用なトラブルを回避するためにも、家賃収入があるむねを事前に会社に伝えておきましょう。
課税対象になるお金
家賃収入における所得税の課税対象になるのは「不動産所得」と呼ばれ、所得税の計算式は下記の通りです。
| 不動産所得＝12ヶ月分の家賃収入－12ヶ月分の必要経費 |
| 不動産所得税＝不動産所得×所得税率 |
この通り、必要経費が多い場合は節税にもなります。必要経費には、固定資産税・都市計画税・管理費・修繕費・保険料・ローンの利子・減価償却費・不動産会社への管理頼手数料などの費用が計上でき、その一方でローンの元本返済分・住民税といった支出は必要経費に計上できないので、注意してください。
確定申告をする流れ
年明けの2月3月の間に確定申告を済ませるために、必要書類を事前に揃えることになります。まず勤務先から源泉徴収票を受け取り、こちらには会社側で事前に支払済の所得税と実際に算出された所得税額の差額が記載されています。
確定申告の際にこの差額などを記入して提出することが必要です。そのほかに、不動産売買契約書などの各種契約書や保険などの証券、修繕の際に請け負った領収書などを準備してください。
賃貸よりも売りに出す方がよいときは
家賃収益から毎月の住宅ローンを支払い、諸経費を差し引いた額が手取りとして残るため、マンションを数年間以上空けることになったときには賢い資産の運用法になるでしょう。
しかし、マンションの一室を賃貸に出しても大きな利益を得ることができるものではなく、周辺が人気のない土地のため長期的に空室が続くようであれば、賃貸契約を交わさず売りに出した方がよい場合もあります。
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マンション貸し出しには費用がかかることを理解する
購入した分譲マンションを数年間の転勤期間中に貸し出すには、それなりの諸経費がかかってくることがおわかりいただけたと思います。
固定資産税や修繕費、継続中の住宅ローンの支払いや不動産会社への管理委託手数料などがこれにあたります。そしてこれらの費用の多くは確定申告時に経費として計上して節税につなげることができるため、日頃からしっかり簿記に記帳しておいてください。
なにより賃貸契約を結ぶことで家賃収入からこれらの経費を差し引いた額が、手取り収入として残ることになるので、収益がプラスになる見込みがあるのであれば一度、検討してみてください。
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もっと詳しく知りたい方は、「マンションを購入して貸すと得する？貸すリスクや利回りを知ろう」という記事をご覧ください。
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