マンションを高く売るための8のコツを時系列で徹底解説

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マンションを売るなら、少しでも高く売りたいと考えることは自然です。不動産の価格は変動的なものであり、どのように売るかによって、売却価格が変わることも少なくありません。

つまり、売主の選択や努力次第で、マンションを高く売ることが出来るということです。高額売却を目指すポイントや事前に必要な準備などを知り、マンションを少しでも高く売りましょう。

この記事では、マンションを高く売るためのコツを時系列でご説明していきます。

マンションを売ることについて知りたい方は「【マンションを売る】売りたい人必見!まず気を付けるべき注意点を解説」という記事をご覧ください。

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売却期間に4ヶ月以上余裕を持つ

売却期間に4ヶ月以上余裕を持ちましょう。

なぜなら、マンションを売りに出してから成約するまでの期間は平均して約4ヶ月かかるからです。

売却にかかる期間はそのときの条件や物件の状態や売主の希望など諸条件によって異なりますが、目安として最低でも4ヶ月は余裕を持っておきましょう。

一方で、タイトなスケジュールを組み目安の4ヶ月以上の余裕を持てない場合、売り急いで早めに手放す必要がでてきます。

しかし、売り急いでしまうと、高く売れるはずのマンションを相場より安く売ってしまい、得られる可能性のある利益を逃してしまう恐れがあります。

また、期間に余裕がなく買い手の値引き交渉に応じてしまい、結果的に利益がほとんど出なくなってしまうということも少なくありません。

ここでの注意点は、高い価格で購入する人を探して待ちすぎないということです。

好条件が出るまで待ち続けるよりは相場に合わせて売却条件を変更したほうが、マンションが高く売れる可能性が高いです。また、不動産の価値は経年劣化などの要因により年々低下します。目安としては売り出して6ヶ月たつと待ちすぎだといえます。

※よりくわしく知りたい方は、マンションの売却期間の記事をご覧ください。

春か秋のタイミングで売る

春か秋のタイミングで売りましょう。

1年のなかで、新年度を迎える前の2~3月が最も不動産市場の動きが活発になるからです。

また、それに加えて9月もビジネスマンの異動時期と重なるため、不動産業界の繁忙期ともいえます。

こちらは、東日本不動産流通機構が発表している2018年12月~2019年12月の期間で東京都内の中古マンションの成約件数を月別に集計したデータです。

実際に春と秋にあたる2~3月と4月、加えて9月の中古マンションの成約件数が他の月と比較して多いことが分かると思います。

数にばらつきはあっても、どこのエリアでも成約件数の傾向は同じであるため、市場が活発な春と秋に販売活動が行えるような状態を目指しましょう。

売りに出すまでに1カ月ほどの準備時間があることを考えると、春に売却を行う場合は年が明けない12月のうちに売却に必要なことの準備を行っておくとよいでしょう。

インスペクションを実施してから売る

インスペクションを実施してから売りましょう。

インスペクションとは、検査や診断という意味を持ち、ホームインスペクション・住宅診断とも言い換えられます。

マンションを売るときにインスペクションを行うことで、客観的にマンションの状態を判断してもらうことができるようになるため、より正確に価格を査定してもらいやすくなります。

診断の結果、適切な修繕を行うことで提示されたマンションの査定価格より高く売ることが出来る可能性も高まります。

また、マンションの販売活動をするときに掲載する広告に、インスペクションを実施したことを記載することで、購入希望者は見えない部分に対する安心感を得ることが出来ます。

なお、専門家による目視のインスペクションに費用はおよそ5万円~7万円が相場です。

マンションの相場を査定前に調べる

マンションの相場を査定前に調べましょう。

インターネット上で売主自身が相場を調べることが出来ます。不動産会社と接点を持つ前にマンションの相場を調べることで、査定結果を客観的に理解することが出来るため、かならず事前に相場を調べるようにしましょう。

調べる相場価格を決める

マンションの相場を調べるときには、主に以下2種類の価格の違いを明らかにしてから調べましょう。

  • 成約価格(取引価格):過去実際にマンションが成約して取引が完了した価格
  • 売り出し価格:現在売り出しているマンションの価格

このように、成約価格と売り出し価格は異なります。

段階的な値下げや値下げ交渉により、売り出し価格に対して成約価格が下がることはよくある事です。ちなみに、その反対はほとんどありません。

そのため、価格を混同して相場を把握することなく、調べたい価格に応じて適切なサイトを利用しましょう。

成約価格を調べるためには、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」もしくは不動産流通機構が運営している「レインズマーケットインフォメーション」がおすすめです。

一方で、現在売り出されているマンションの売り出し価格を調べるには、SUUMOやat home などの不動産総合ポータルサイトを参考にしましょう。

条件を絞って調べる

成約価格・売り出し価格いずれを調べる場合でも、各サイトの条件絞り込みを利用して類似物件を調べることになります。

絞り込みでかならず合わせたい条件は、マンションの築年数・エリア・専有面積・最寄駅からの距離の4つです。マンション価格への影響が高い要因であるからです。

そして可能であれば、間取り・住戸の階層・部屋の向き・総戸数などの詳細な条件もあわせて調べてみましょう。さらに正確な相場価格を把握することが出来ます。

もっと詳しく相場の調べ方について知りたい方は、「マンションの査定額の相場」の記事をご覧ください。

 

専任媒介契約を結ぶ

専任媒介契約を結びましょう。

3種類ある媒介契約の違いを把握したうえで、なぜ専任媒介契約がよいのか、説明していきます。

3種類の媒介契約の違い

3つの媒介契約それぞれの特徴は以下の表のように異なります。

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
契約出来る不動産会社数同時に複数社と契約可能契約は一社のみ契約は一社のみ
自分で買い手を見つけた場合仲介なしで契約可能仲介なしで契約可能仲介が必要になる
不動産流通機構(レインズ)への登録義務登録義務なし登録義務あり(契約から7日以内に登録)登録義務あり(契約から5日以内に登録)
販売状況の報告頻度規定なし最低でも2週間に1度以上活動状況の報告がある最低でも1週間に1度以上活動状況の報告がある

このように、登録できる不動産会社数・自分で買い手を見つけた場合・不動産流通機構(レインズ)への登録義務・販売状況の報告頻度の4つで主に違いがあります。

専任媒介契約がおすすめな理由

専任媒介契約がおすすめな理由は、3種類ある媒介契約のなかで売主と買主の条件や制限が最もバランスよく、高くマンションを売りやすい要素が揃った契約だからです。

専任媒介契約は、不動産会社一社としか契約が出来ませんがその代わりに不動産会社に積極的に売却活動をしてもらいやすく、仮に知人や友人など周辺で買い手が見つかった場合も売却をすることが可能です。

一方で、一般媒介契約を選ぶと競争原理が働きますが、不動産会社の視点で考えると仲介手数料が確実に手に入るわけではないため、売却に消極的になる可能性が高いです。

ただ、前提として信頼できる不動産会社・営業担当者を選んだうえで、専任媒介契約を結ぶようにしましょう。

相場より5%高い売り出し価格を設定する

相場より5%高い売り出し価格を設定しましょう。

なぜなら、ある程度買い手がつきやすく、かつ、マンションを高く売ることが出来る適正価格が「相場より5%高い」価格といえるからです。

5%高く設定している理由は、値下げ交渉を想定して初めに少し高く売り出しておくためです。

売買契約を結ぶ前に、購入者から値下げ交渉を打診されることは少なくないため、相場より高くマンションを売るためには、売り出し価格設定の段階では少し強気の価格設定が必要になるのです。

また、マンションの相場や購入希望価格とかけ離れていると、損をしてしまったりいつまでも売れ残ってしまう恐れがあります。

たとえば相場より大幅に高い売り出し価格を設定してしまうと、周辺の物件よりもよほど好条件でない限りなかなか買い手がつかずに売れ残ることも多いです。

売却期間ばかりが延びてしまい、いつまでも売れ残っている物件としてネガティブな印象を持たれ、さらに買い手が遠のくという負の連鎖に陥ることもあります。

反対に相場価格以下に設定して売り出すと、買い手はつきやすいですが、本来得られたはずの利益が獲得できず、損をすることも多いです。

素早く売って早く手元に現金が欲しい場合は、あえて相場以下の価格で売り出すこともありますが、そうでない場合は相場を見極め、適正価格で売り出すことが大切です。

センスの良い物件広告を掲載する

センスの良い広告を掲載しましょう。

なぜなら、マンションの購入希望者の多くがインターネット上の物件広告を見て物件探しを行っているからです。そして、基本的に不動産会社は不動産総合ポータルサイトに物件情報を掲載するため、売り出し中の多くの物件が競合になります。

物件広告のセンスが悪いとマンションの条件が良くても購入希望者にうまく伝わらず、内覧の申し込みや問い合わせがあまり来ないばかりか、売れ残り物件として敬遠されてしまう恐れもあります。

ここでは、広告に掲載する物件情報・宣材写真の2つの観点でコツを説明していきます。

物件情報を豊富に記載する

物件情報を豊富に記載することで、広告上で多くのことが購入希望者に伝わり、購入の検討をしやすくなります。

具体的には、以下のように情報を記載すると豊富になります。

  • マンションの最大の魅力がキャッチコピーで表現されている
  • 駅からの距離や周辺の学校・スーパー・病院などの施設を事細かに記載する
  • カラーで全体的にまとめられており、強調すべきポイントが分かりやすい
  • 間取りや図面で、それぞれの部屋の特徴や大きさが示されている

掲載写真にもこだわる

広告に載せる掲載写真にもこだわりましょう。

具体的には以下のようにこだわって写真を掲載しましょう。

  • 写真は部屋だけでなく、マンションの外観・エントランス・眺望・周辺施設など複数掲載されている
  • 晴れた日や明るい時間に撮影された写真が使用されている
  • 画質が悪いカメラではなく、高画質なカメラで撮った写真を使用する
  • プロのカメラマンに依頼して撮影した写真を使用する

内覧時は事前準備・対応を徹底する

内覧時は事前準備・対応を徹底しましょう。

内覧は、広告掲載されている物件情報を見て気になった購入希望者が問い合わせて、直接物件を見に来る機会のことを指します。

ここでは、内覧が果たす役割や、事前準備・対応について解説していきます。

内覧が果たす役割は大きい

マンション売却において、内覧が果たす役割は大きいといえます。なぜなら、内覧で受けた印象が、内覧者の購入意思決定に大きな影響を与えるからです。

内覧に来るということは購入意欲は少なくとも一定あるということになります。内覧によって、これまで分からなかった物件のことが色々と分かるようになり、購入意欲が一気に高まることもあれば、一気に検討対象から外れてしまうこともあります。

売り出しはじめは、週に数件以上の内覧予約が入ることもあるため、なるべく売主はスケジュールを調整しましょう。

万全な事前準備・対応の仕方を身に着けることで早い段階でマンションを高く売ることに繋がりやすくなります。

やっておくべき事前準備

内覧当日に備え、訪れた購入希望者が良い第一印象を持つような部屋づくりを心がけましょう。

主にやっておくべき事前準備は以下の4つです。

  • 丁寧に掃除をしておく
  • 欠損や傷は補修しておく
  • 部屋が広く見えるように家具の配置や見せ方を変更する
  • ニオイ対策をする

掃除は基本的に毎回の内覧前に行いましょう。特にキッチン・浴室・トイレなどの水回りは衛生面で多くの人が気になるため、重点的に掃除してカビや水垢がないようにしましょう。

また、フローリングや壁の小さな傷はセルフで修理し、ひどく壊れている箇所が万が一あればリフォームを依頼して修理しましょう。

家具の置き方も大切です。住みながら売る場合、すべてのものをなくすことは難しいため、レイアウトを考え玄関に高いものを置くことや床にものを置くことは避けましょう。

また、臭くなくても第三者のニオイが気になることもあるため、靴がある玄関を中心に消臭をしましょう。

内覧での正しい対応の仕方

内覧では、訪問者の購入に対する不安を取り除き、気持ちよく内覧が出来るような対応をしましょう。

具体的には、住み心地や他の季節の室内状況など、居住者にしか分からないことを聞かれた際は、はっきりと答えられるようにしましょう。また、寝室やクローゼットなども整理し、出来る限りすべてを見せましょう。

ただ、基本的な当日の応対は不動産会社の担当者に任せ、売主と買主で直接口約束をしたり、不確実な情報を流すことは避けましょう。

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もっと詳しく知りたい方は、「マンションを売るときの相場価格とは調べ方や高額売却のポイント」の記事をご覧ください。

また、「マンションを売るか貸すか判断するための要点を比較して解説」という記事や、「中古マンションを売るために気を付けることや売却の流れを解説」という記事もご覧ください。

他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

【完全無料】うちの価格いくら?
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