マンション売却に適した時期はいつ?決め方を分かりやすく解説

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マンションを売却する時は、なるべく高く売りたいからと査定の高額な不動産会社に依頼したり、見栄えを良くするため、大掃除をしたり、ちょっとした費用をかけて水回りをリフォームしてみたり、いろいろと手間をかけますが、他にも注意しなければならないこととして売却の時期は重要です。

マンションの売り時を知りたい方は「【2020最新】マンションの売り時はいつ?相場や築年数などから解説」という記事をご覧ください。

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マンションの売却時期を決める方法3つ

マンションの売却時期を決めるには3つの方法があります。それぞれの特徴を知り、あなたの状況にあった方法を選びましょう。

  1. 築年数を基に決める
  2. 経済状況を基に決める
  3. 季節を基に決める

方法1:築年数を基に決める

マンションの売却時期を築年数で見ると、新築に近ければ近いほど高く売却できます。しかし、新築を購入してから売却した年の1月1日時点で5年以内ですと「短期譲渡所得」となって税金が高くなってしまいます。出来れば短期譲渡所得の期間後に売却したいものです。

新築で購入した後はマンションの売却価格は下がり始め、新築後20年を超えると、マンションの価値が大きく下がり、新築時の半分以下になってしまうことも多いので、事情が許せば、それ以前に売却してしまう方が高く売る事が出来ます。

築浅のうちに売却することができれば、購入価格よりも高い売却価格がつく可能性もあるので、高く売りたい、ということを最も重視するのであれば、築浅のうちにどんどん住み替えてしまう方法もあります。

長く住むつもりでも、20年以上経つと大規模修繕が必要になり、維持管理費も高くなります。また、管理組合がしっかりしていないと、見た目の悪い、ただの古い建物となってしまうかもしれません。

売却する場合にも買主の住宅ローン控除が築25年以下の建物を要件としているため(例外は、新耐震基準に適合している建物、または加入後2年以内の既存住宅売買瑕疵担保責任保険があること等)、買主が住宅ローン控除が組める間に売却しないと買手が欲しくても買えなくなる可能性があります。

そのため、築年数を基にマンションの売却時期を決める場合は、築20年までを目安としましょう。

方法2:経済状況を基に決める

マンションの価格は、景気の動向にも左右されやすいです。特に投資用物件となっているものは、景気の動向に敏感です。マンションの価格が景気の指標となっているくらいですので、売り時なのは消費者の消費意欲が強い、景気の良い時です。

それに景気が良くなれば不動産の価格は上昇します。そのため、居住目的の人だけでなく、投資目的の人も株や債券から資金を移して不動産を購入するようになり、さらに値が吊り上がるということが多いです。

反対に景気が悪いと、消費の意欲も縮まります。いくら条件が良い物件と言えども、高額なマンションは、売却しづらくなります。そのため投資用マンションを持っている場合は、景気の流れも見て、不景気になる前に売り抜けるといったことも必要になります。

例えば、ウイルスの流行で延期されてしまいましたが、オリンピック後にマンションの価値が暴落するといった「2020年問題」という話がささやかれていました。これは選手村の跡地をマンションとして再開発したり、外国人投資家がオリンピック後に投資物件を手放し、供給過剰になるという話が広がっているものです。

また、都会の生産緑地が農地としての安い税金から、宅地並みの課税をうけるため農地を宅地として手放し、供給過剰をもたらすと言われる「2022年問題」というものもささやかれています。

経済状況を基にマンションの売却時期を決める場合は、2021年中を目安としましょう。

方法3:季節を基に決める

マンションを早く売却したいなら、人の移動が多い時期を狙うのが一番です。

具体的に言えば、2~3月の時期が、日本では人の移動が多いので、この時期を目標にしてみることが良いでしょう。年度の移り変わりは、転勤で引っ越ししたり、子供のいる家庭では入学や進級の時期に当たります。親としては出来るだけ良い環境の学校に通わせたいので、引っ越しにはちょうど良い時期です。

そのため、この時期は大人の事情でも子供の事情でもマンションも売れやすいということになるのです。その他、2~3月ほど顕著ではありませんが、9~11月も他の月と比較すればマンションの動きがある時期に当たります。この時期は、おもに転勤によるものです。

これらの、マンションがよく動く時期に買主を見つけることができれば、早い者勝ちになるので物件を高額に売却できる確率は高くなるでしょう。反対に動きの無い時期としては8月あたりと言われています。8月は転勤もあまりありませんし、学校も夏休みであまり動きはありません。

それに最近クローズアップされてきたのが酷暑です。あまりに暑くて、マンションを見に行く気力もおきず、どんな広告を打ってもダメということが多くなってきました。このような時期に売却しようとする場合、たとえ条件の良い物件であったとしても繁忙期よりは価格を下げないと売却できないでしょう。

つまり、季節を基にマンションの売却時期を決める場合は、2~3月もしくは9~11月を目安としましょう。

相場を基にマンションの売却時期を決める手順

相場を基にマンションの売却時期を決めるには、自分のなかで基準を決めてから調べた相場と比較する必要があります。

相場を基にマンションの売却時期を決めるためには、下記の4つのステップを踏む必要があります。

  1. 希望売却価格を決める
  2. 相場を調べるサイトを選ぶ
  3. 条件を絞りマンションの周辺相場を調べる
  4. 相場価格と希望売却価格を照らし合わせる

それぞれのステップで何をやればいいか分かりやすく解説していきます。

STEP1:希望売却価格を決める

まずは、マンションの希望売却価格を決めましょう。希望売却価格とは、「これくらいで売りたい」という価格のことです。希望売却価格を決めておけば、マンションを売り出す時の価格をスムーズに決めやすくなります。

希望売却価格は、以下のポイントを踏まえながら決めましょう。

  • マンションの住宅ローンの残債がいくら残っているか
  • 住み替えを検討している場合、住み替え後の新居の購入予算がいくらか
  • 住み替えを検討している場合、いくらくらいをローンとして借りるか

STEP2:相場を調べるサイトを選ぶ

希望売却価格を決めたら、市場の相場を調べていきます。

売却時期を決めるときは、実際マンションが取引された「成約価格」を基に相場を調べることがおすすめです。

成約価格で相場を調べるためのサイトはいくつかありますが、代表的なサイトを2つ紹介します。

1つは、「土地情報総合システム」です。国土交通省が提供している取引価格情報提供・地価公示サイトで「不動産取引価格情報検索」とも呼ばれます。不動産取引を実際に行った人へのアンケート結果を基にデータベース化しています。

もう1つは、「レインズ」です。国交大臣指定の不動産流通機構が運営している不動産取引情報提供サイトです。

不動産会社は不動産取引を行う前にレインズに物件情報を掲載することが義務づけられています。そして、売買成立後には成約価格の報告・登録義務もあるため、正確な不動産取引価格を把握することが出来ます。

STEP3:条件を絞りマンションの周辺相場を調べる

相場を調べるためのサイトを決めたら、条件を絞りマンションの周辺相場を調べます。直近半年程度の取引事例に絞って周辺相場を調べましょう。

条件を絞ることで、ブレが少ない正確な相場価格を調べやすくなるためです。条件を絞れば絞るほど相場価格は正確になりやすいですが、その分対象となる取引事例数が少なくなるため、絞り込みすぎには注意が必要になります。

絞り込むべき条件としては、市区町村単位の地域・築年・最寄駅からの距離・間取り・専有面積です。この5つを最低抑えていると相場に大きなずれは生じにくくなります。

条件を絞って検索をすると、取引事例が出てくるため平均相場価格をメモしておきましょう。この時、相場価格の最低値と相場価格の最高値も合わせてメモしておきましょう。

STEP4:相場価格と希望売却価格を照らし合わせる

STEP3でメモしておいた相場価格と、STEP1で設定した希望売却価格を照らしあわせてマンションの売却時期を決めます。

平均相場価格が希望売却価格を上回った場合、マンションの売却に適した時期だと判断することが出来ます。

逆に、平均相場価格が希望売却価格を下回った場合、マンションの売却に適さない時期だと判断出来ます。

ただ、売却を前向きに検討している場合、相場価格の最高値が希望売却価格を上回るようであれば、不動産会社や売り方次第で高く売却することは可能であるため、マンションの売却時期だと判断してもよいでしょう。

優良な不動産会社を売却のパートナーとして選ぶためにも、まずは査定依頼をしてご自身のマンションの価値を把握しましょう。60秒ほどの情報入力で査定依頼が完了します。

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マンションを売り時に売却するメリット

マンションには売り時というものがあります。資金が無くてどうしても時期をずらせない、という場合もありますが、資金に余裕がある、または投資のための売却ならば売却時期はよく見定めて売りに出しましょう。

買手を見つけやすい

買いたいという人がいなければ売買は成立しません。そのため、買手の多い時に物件を売りに出すことができれば、早く売買が成立する可能性も高くなります。宣伝すれば、すぐに購入希望者が現れる可能性があります。

買手が多いということは、それだけ競争になりやすいということでもありますから、条件の良い物件は、値引きなどしなくてもすぐに売れる可能性があります。

普段なら少々売りづらい物件でも、需要が勝っているため、売れる可能性が通常より高くなります。

マンションを高く売却できる

購入したい人が多ければ、価格が上がるのは当然ですし、少なければマンションの値段は下がります。そのため、特に購入希望者が多数いる時にマンションを売却にかければ、需要と供給の関係でより高額にマンションを売却することが出来るようになります。

ただし、この時期に売りに出して買手がつかなかった場合、逆に不人気物件というレッテルが貼られる可能性があります。そうなると大幅な値引きや、長期戦も覚悟しなければなりません。

売れる時期であったとしてもあまりにも強気な価格設定で売りに出すのは、不動産会社とよく相談してから決めましょう。ただ、早く売りたいがために最初から安い価格を提示する会社もありますので、不動産会社は数社から選びましょう。

マンションをスムーズに売却できる

マンションを高くてもいいから早く購入したい、ということはすぐにでも住みたい、ということですから、余計な値切りなども少なく、売買手続きが終了するまでの話は早く、スムーズに売却手続きが済みます。

マンションの売却が売りに出してから手続きが終わるまでのおおよその目安は、売却に出してから通常3~6か月ほどかかります。スムーズに売買契約まで終われば、空き家の場合は、空室の時間を少なくすることができて、余計な税金を支払わなくて済みます。

引っ越しをともなう場合でも、契約が決まれば引っ越しの時期が決めやすいので、マンションがよく動く時期に売るのが有利です。

マンションを売却して儲けるにも時期が大事

経済や1年を通しての不動産の動き以外にも、売却益を得たい時は別の売り時というものがあります。ピンポイントに売りたい不動産が高くなることがありますので、それらを見てみましょう。

査定額が購入時の価格よりも高額に査定されたとき

不動産の価値は、土地はあまり価値は変わりませんが、建物は古くなるにしたがって価値が落ちてくるという傾向があります。しかし、近年のように大都市部の、駅近や周辺環境が良い等、条件の良いマンションは建物の価値もなかなか下がらなくなりました。

そのため、査定を取ってみると購入価額よりも高い金額で売却できることがあったりします。このような場合は、そのマンションが気に入っているならば別ですが、売却価格が高いうちに買手を探してみるのもよいかと考えます。

景気がよく不動産価格が高いとき

景気の良い時は、不動産の土地の価格は上昇します。建物は古くなればそれなりに価値が下がってくるものなのですが、ここ数年は大都市回帰というトレンドもあって、駅近で通勤に便利なマンションは、逆に値が上がってしまっているという事態となっています。

ただ、建物は古くなると価値が下がるのが自然なので、利益を得たいか、住宅ローンの返済を楽にしたいのであれば、築浅で価格の高いうちに早めに売却しても良いと考えられます。

現在は建物も含めて不動産は上昇機運ですが、これが普通に戻っただけでも建物は下がる傾向に戻りますし、マンションは底地の借地権の割合が、一戸建てと比較すると非常に少ないので、もし、建物も含めた上昇機運が無くなったら、マンションはかなり価格が下がる恐れがあります。不動産と経済のトレンドには敏感になりましょう。

再開発が決まったとき

再開発が決まった地域の物件は、東京都、神奈川県の湾岸エリアを見てもわかるとおり、地価の大幅な上昇が起こることがありえます。再開発に伴ってその地域のマンションを取得することができれば、賃貸に回しても利回りの高い賃料収入が期待できますし、売却して売却益を狙うことも出来るでしょう。

現在でも、東京オリンピック跡地の選手村をマンションや学校、商業施設に転用する再開発や、渋谷駅前の大規模な再開発等が活発に行われていて、その地域に手を出してみようかなと考えている人はいるでしょう。

ただし、問題があることも事実で、耳が良く、資金に余裕のある人は再開発の話が出るとすぐにその地域の不動産を購入してしまい、そのため不動産価格が急騰して、購入を考える頃にはその地域の不動産の値段が高くなっていて、それ以上の上昇が見込めない、ということもあります。

または再開発特有のリスクですが、開発が長期化することによって借りた資金の利息の支払いがきつくなることもあり得ます。例えば、東京都の豊洲の市場移転のように再開発がすんなりと行かず長期化したような場合もリスクを背負うことになります。

もうひとつ、人気が高くなりすぎて物件を購入する資金が足りなくなった、ということもあり得ます。この場合は無理に最寄りの駅にこだわらず、近辺の駅まで足を広げれば資金に見合ったマンションが見つかるかもしれません。

このように再開発地域の取得にはリスクも伴いますので、慌てて手を出さずに慎重に話を進めるべきでしょう、あまり素人向けの物件ではないかも知れません。

マンションを購入してから5年経過してから

マンションの価値が高いからといって、購入後5年以内に売却してしまうと、たとえ売却益が出ても、かなりの額を税金に持っていかれる可能性があります。正確にはマンションを購入した日から、売却した年の1月1日から5年以内とみなされます。

その期間内(短期譲渡所得)の税率は所得税と住民税を合わせて39.63%なのに対し、5年の期間後(長期譲渡所得)の売却では20.315%とほぼ半分の税率となります

出来れば、5年間所有という、長期譲渡所得の要件を満たしてから売却することが税金対策上には有利となります。

まずは一括査定サイトで査定を依頼してみよう

マンションをなるべく高値で売りたい時は、立地等以外にも不動産の年間を通しての動きや築年を考慮する必要があることを説明いたしました。また、個人ではどうにもなりませんが、経済の動きを読む必要があることも説明いたしました。

その大きなトレンド以外に売りたいマンション個々の個性が合わさっておおよその値段が決まります。その値段を査定して貰って、今は売り時なのか、少し待った方が良いかアドバイスが欲しい時があります。

その場合は例えば「イエウール」のような不動産一括査定サイトで査定を依頼することによっておおよその価格が分かります。「イエウール」はクレームの多い業者はサイトから排除する仕組みなので、安心して依頼することができます。

一括査定はまだ契約を結ぶわけではないので、無料で見積もってくれます。もしご自身がマンションを売りたいと判断した時には、机上査定を貰った不動産会社に、今度は訪問査定をしてもらって正確な査定を貰えば良いでしょう。

この時に大事なのは訪問査定は複数の会社からしてもらう事です。そうすると不動産会社の得手、不得手や担当者との相性が分かりますので、信頼できる業者に依頼することにしましょう。なお、訪問査定も、机上査定と同様無料ですので、安心してください。

不動産会社との費用が掛かるのは、媒介契約という、不動産の売買の仲介を依頼する契約を締結してからなので、査定に関しては、不動産会社は費用を請求することは遠方など、余計な実費がかかったときを除けば出来ません。

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マンションを高く売却するために必要なのは時期の見極め

マンションをなるべく高く、損を出来るだけしないように売却するためには、一年の中の時期、築年数、税金の高い期間と、経済の全体的なトレンド、投資目的の場合は購入の時期も大切です。

マンションを売却する時は、これらの事を頭に入れて、売却する手続きにかかる時間も考慮して売りに出す時期を計算することが必要です。

もっと詳しく知りたい方は、「マンションを売却する流れを解説!注意点と費用も確認しよう」の記事をご覧ください。
また、 「マンション売却のときの専任とは?メリットデメリットやおすすめ理由を紹介」 という記事や、 「マンションを売却する前にリフォームは必要かリノベーションすべきか」 という記事もご覧ください。
他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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