マンションを売却する時期はいつ頃が高く売れるか|経済の動きも注意

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不動産を売却する時は、なるべく高く売りたいからと査定の高額な不動産会社に依頼したり、見栄えを良くするため、大掃除をしたり、ちょっとした費用をかけて水回りをリフォームしてみたり、いろいろと手間をかけますが、他にも注意しなければならないこととして売却の時期は重要です。

マンション売却について知りたい方は、「マンションの売却の流れ|費用や注意点についても徹底解説」の記事をご覧ください。

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マンションを高値で売却したい時は時期に注意

マンションの住み替えや投資目的の売却など、マンションを売却したい理由は人によりさまざまですが、共通するのは、出来るだけ高く売りたいということです。住み替えなら次の自宅の資金となりますし、投資目的ならなおさら利益が出ないと話になりません。

マンションの価格は売却の月によっても変わると言われています。具体的には転勤や、子供の入学で転居が多い2月~3月の間は購入希望者が多いので価格も上がると言われています。反対に安値でしか売れない時期は、8月が人の動きが少ないので一番売れないと言われています。

時期については1年の中の時期以外にも全体的な景気の動向によっても変わります。景気が良ければ高価な不動産でも売れ、悪ければ売れないということです。1年の中の売れる月と、経済のトレンドを見極めて売却しましょう。

マンションを売り時に売るメリット

マンションには売り時というものがあります。資金が無くてどうしても時期をずらせない、という場合もありますが、資金に余裕がある、または投資のための売却ならば売却時期はよく見定めて売りに出しましょう。

買手を見つけやすい

不動産にしてもなににしても、買いたいという人がいなければ売買は成立しません。そのため、買手の多い時に物件を売りに出すことができれば、早く売買が成立する可能性も高くなります。宣伝すれば、すぐに購入希望者が現れる可能性があります。

買手が多いということは、それだけ競争になりやすいということでもありますから、条件の良い物件は、値引きなどしなくてもすぐに売れる可能性があります。

普段なら少々売りづらい物件でも、需要が勝っているため、売れる可能性が通常より高くなります。

マンションを高く売却できる

購入したい人が多ければ、価格が上がるのは当然ですし、少なければマンションの値段は下がります。そのため、特に購入希望者が多数いる時にマンションを売却にかければ、需要と供給の関係でより高額にマンションを売却することが出来るようになります。

ただし、この時期に売りに出して買手がつかなかった場合、逆に不人気物件というレッテルが貼られる可能性があります。そうなると大幅な値引きや、長期戦も覚悟しなければなりません。

売れる時期であったとしてもあまりにも強気な価格設定で売りに出すのは、不動産会社とよく相談してから決めましょう。ただ、早く売りたいがために最初から安い価格を提示する会社もありますので、不動産会社は数社から選びましょう。

マンションをスムーズに売却できる

マンションを高くてもいいから早く購入したい、ということはすぐにでも住みたい、ということですから、余計な値切りなども少なく、売買手続きが終了するまでの話は早く、スムーズに売却手続きが済みます。

マンションの売却が売りに出してから手続きが終わるまでのおおよその目安は、売却に出してから通常3~6か月ほどかかります。スムーズに売買契約まで終われば、空き家の場合は、空室の時間を少なくすることができて、余計な税金を支払わなくて済みます。

引っ越しをともなう場合でも、契約が決まれば引っ越しの時期が決めやすいので、不動産がよく動く時期に売るのが有利です。

マンションの売り時を決めるポイントはなにか

マンションを売りに出そうとするときは、経済の状況を調べましょう。景気や不動産の全体的な動きにも注意して、売却すべきかどうか判断しましょう。

マンションの需要が高いときを選ぶ

不動産業界にも1年のうち、よく物件が動く繁忙期と、それほど不動産が売れない閑散期があります。繁忙期ならば物件の取り合いになりますのでこの時期に売却できればより高く売る事が出来ます。

経済の動向に注意する

不動産の価格は、景気の動向にも左右されやすいです。特に投資用物件となっているものは、景気の動向に敏感です。不動産の価格が景気の指標となっているくらいですので、売り時なのは消費者の消費意欲が強い、景気の良い時です。

反対に景気が悪いと、消費の意欲も縮まります。いくら条件が良い物件と言えども、高額な不動産は、売却しづらくなります。そのため投資用マンションを持っている場合は、景気の流れも見て、不景気になる前に売り抜けるといったことも必要になります。

例えば、ウイルスの流行で延期されてしまいましたが、オリンピック後に不動産の価値が暴落するといった「2020年問題」という話がささやかれていました。これは選手村の跡地をマンションとして再開発したり、外国人投資家がオリンピック後に投資物件を手放し、供給過剰になるという話が広がっているものです。

また、都会の生産緑地が農地としての安い税金から、宅地並みの課税をうけるため農地を宅地として手放し、供給過剰をもたらすと言われる「2022年問題」というものもささやかれています。

本当にこれらの事が起きるかどうかは分かりませんが、話としてはあるということくらいは知っておいた方が良いでしょう。

マンションの築年数を考慮する

不動産がすぐに売却でき利益が出た場合には、その利益に課税される「譲渡所得税」というものがかかる場合があります。所有期間が売却した年の1月1日現在で5年以内ですと短期譲渡所得となり、所得税、住民税を合わせて計39.63%の税金がかかってきます。

これが、不動産を所有してから売却する年の1月1日で5年を超える場合は長期譲渡所得とされ、原則税金は20.315%とほぼ半分になります。また、5年超の長期所有を前提とした税金の特例も多いです。

逆に、20年以上住んでいる古いマンションを売却しようとすると、修繕費や管理費の問題で今度は中々買手がつかず、高く売れない恐れがあります。マンションは、新築を購入してから価値が下がり始め、築年数が20年以上になると売却価格が底値に近くなります。

売却が早く終わる売却時期はいつか

経済や景気による不動産全体の動き以外にも、短いスパンの、1年間のうちを通して売り時の時期、余裕があれば売却を待ってもう少し先延ばしした方が良い時期というものがあります。

2月から3月と9月から11月

不動産を早く売却したいなら、人の移動が多い時期を狙うのが一番です。具体的に言えば、2~3月の時期が、日本では人の移動が多いので、この時期を目標にしてみることが良いでしょう。年度の移り変わりは、転勤で引っ越ししたり、子供のいる家庭では入学や進級の時期に当たります。親としては出来るだけ良い環境の学校に通わせたいので、引っ越しにはちょうど良い時期です。

そのため、この時期は大人の事情でも子供の事情でも不動産がよく動くのでマンションも売れやすいということになるのです。その他、2~3月ほど顕著ではありませんが、9~11月も他の月と比較すればマンションの動きがある時期に当たります。この時期は、おもに転勤によるものです。

これらの、マンションがよく動く時期に買主を見つけることができれば、早い者勝ちになるので物件を高額に売却できる確率は高くなるでしょう。反対に動きの無い時期としては8月あたりと言われています。8月は転勤もあまりありませんし、学校も夏休みであまり動きはありません。人の動きが無くて不動産だけ動くということはまずないです。

それに最近クローズアップされてきたのが酷暑です。あまりに暑くて、不動産を見に行く気力もおきず、どんな広告を打ってもダメということが多くなってきました。このような時期に売却しようとする場合、たとえ条件の良い物件であったとしても繁忙期よりは価格を下げないと売却できないでしょう。

景気がよくマンションの需要が高いとき

景気が良ければお金持ちだけでなく、普通に働いている人も銀行が融資してくれるので、普段より多額の資金を動かすことができます。ムード的にもお金を使わない方がもったいないという感じになってきますので、財布のひもも緩みがちになります。これは飲み屋の支払いの事だけではなくて、不動産という、高額な物件にも当てはまります。

それに景気が良くなれば不動産の価格は上昇します。そのため、居住目的の人だけでなく、投資目的の人も株や債券から資金を移して不動産を購入するようになり、さらに値が吊り上がるということが多いです。

つい先日までは、特に都心部でマンションの値上がりが続いていましたので売却価格も上昇機運でしたが、オリンピックの延期、新型ウイルスの流行でこの先は見通せなくなりました。この場でどうなるとは予測出来ませんが、経済の動向にも敏感になった方が良いでしょう。

住宅ローンの金利が低いとき

住宅ローンが低金利であると、借金(ローン)の返済総額が減少するので、お得感が出てきます。買主としては、低金利のうちにローンを組んで、マンションを購入したいと考えるようになります。

金利が違えば、元本は同じでも利子で大きく差が付きます。特に住宅ローンは、長期に渡って多額の借財を抱えることになるのですから、買手が金利に敏感になるのも当然です。

マンションの築年数が20年まで

マンションの売却時期を築年数で見ると、新築に近ければ近いほど高く売却できます。しかし、新築を購入してから売却した年の1月1日時点で5年以内ですと「短期譲渡所得」となって税金が高くなってしまいます。出来れば短期譲渡所得の期間後に売却したいものです。

新築で購入した後はマンションの売却価格は下がり始め、新築後20年を超えると、マンションの価値が大きく下がり、新築時の半分以下になってしまうことも多いので、事情が許せば、それ以前に売却してしまう方が高く売る事が出来ます。

築浅のうちに売却することができれば、購入価格よりも高い売却価格がつく可能性もあるので、高く売りたい、ということを最も重視するのであれば、築浅のうちにどんどん住み替えてしまう方法もあります。

長く住むつもりでも、20年以上経つと大規模修繕が必要になり、維持管理費も高くなります。また、管理組合がしっかりしていないと、見た目の悪い、ただの古い建物となってしまうかもしれません。

売却する場合にも買主の住宅ローン控除が築25年以下の建物を要件としているため(例外は、新耐震基準に適合している建物、または加入後2年以内の既存住宅売買瑕疵担保責任保険があること等)、買主が住宅ローン控除が組める間に売却しないと買手が欲しくても買えなくなる可能性があります。

そのため、マンション売却の価格や、買主の事を考慮すると、大体、築後20年以内をメドに売却した方が良いでしょう。

不動産を売って儲けるにも時期が大事

経済や1年を通しての不動産の動き以外にも、売却益を得たい時は別の売り時というものがあります。ピンポイントに売りたい不動産が高くなることがありますので、それらを見てみましょう。

査定額が購入時の価格よりも高額に査定されたとき

不動産の価値は、土地はあまり価値は変わりませんが、建物は古くなるにしたがって価値が落ちてくるという傾向があります。しかし、近年のように大都市部の、駅近や周辺環境が良い等、条件の良いマンションは建物の価値もなかなか下がらなくなりました。

そのため、査定を取ってみると購入価額よりも高い金額で売却できることがあったりします。このような場合は、そのマンションが気に入っているならば別ですが、売却価格が高いうちに買手を探してみるのもよいかと考えます。

景気がよく不動産価格が高いとき

景気の良い時は、不動産の土地の価格は上昇します。建物は古くなればそれなりに価値が下がってくるものなのですが、ここ数年は大都市回帰というトレンドもあって、駅近で通勤に便利なマンションは、逆に値が上がってしまっているという事態となっています。

ただ、建物は古くなると価値が下がるのが自然なので、利益を得たいか、住宅ローンの返済を楽にしたいのであれば、築浅で価格の高いうちに早めに売却しても良いと考えられます。

現在は建物も含めて不動産は上昇機運ですが、これが普通に戻っただけでも建物は下がる傾向に戻りますし、マンションは底地の借地権の割合が、一戸建てと比較すると非常に少ないので、もし、建物も含めた上昇機運が無くなったら、マンションはかなり価格が下がる恐れがあります。不動産と経済のトレンドには敏感になりましょう。

再開発が決まったとき

再開発が決まった地域の物件は、東京都、神奈川県の湾岸エリアを見てもわかるとおり、地価の大幅な上昇が起こることがありえます。再開発に伴ってその地域のマンションを取得することができれば、賃貸に回しても利回りの高い賃料収入が期待できますし、売却して売却益を狙うことも出来るでしょう。

現在でも、東京オリンピック跡地の選手村をマンションや学校、商業施設に転用する再開発や、渋谷駅前の大規模な再開発等が活発に行われていて、その地域に手を出してみようかなと考えている人はいるでしょう。

ただし、問題があることも事実で、耳が良く、資金に余裕のある人は再開発の話が出るとすぐにその地域の不動産を購入してしまい、そのため不動産価格が急騰して、購入を考える頃にはその地域の不動産の値段が高くなっていて、それ以上の上昇が見込めない、ということもあります。

または再開発特有のリスクですが、開発が長期化することによって借りた資金の利息の支払いがきつくなることもあり得ます。例えば、東京都の豊洲の市場移転のように再開発がすんなりと行かず長期化したような場合もリスクを背負うことになります。

もうひとつ、人気が高くなりすぎて物件を購入する資金が足りなくなった、ということもあり得ます。この場合は無理に最寄りの駅にこだわらず、近辺の駅まで足を広げれば資金に見合ったマンションが見つかるかもしれません。

このように再開発地域の取得にはリスクも伴いますので、慌てて手を出さずに慎重に話を進めるべきでしょう、あまり素人向けの物件ではないかも知れません。

マンションを購入してから5年経過してから

マンションの価値が高いからといって、購入後5年以内に売却してしまうと、たとえ売却益が出ても、かなりの額を税金に持っていかれる可能性があります。正確にはマンションを購入した日から、売却した年の1月1日から5年以内とみなされます。

その期間内(短期譲渡所得)の税率は所得税と住民税を合わせて39.63%なのに対し、5年の期間後(長期譲渡所得)の売却では20.315%とほぼ半分の税率となります

出来れば、5年間所有という、長期譲渡所得の要件を満たしてから売却することが税金対策上には有利となります。

まずは一括査定サイトで査定を依頼してみよう

マンションをなるべく高値で売りたい時は、立地等以外にも不動産の年間を通しての動きや築年を考慮する必要があることを説明いたしました。また、個人ではどうにもなりませんが、経済の動きを読む必要があることも説明いたしました。

その大きなトレンド以外に売りたいマンション個々の個性が合わさっておおよその値段が決まります。その値段を査定して貰って、今は売り時なのか、少し待った方が良いかアドバイスが欲しい時があります。

その場合は例えば「イエウール」のような不動産一括査定サイトで査定を依頼することによっておおよその価格が分かります。「イエウール」はクレームの多い業者はサイトから排除する仕組みなので、安心して依頼することができます。

一括査定はまだ契約を結ぶわけではないので、無料で見積もってくれます。もしご自身がマンションを売りたいと判断した時には、机上査定を貰った不動産会社に、今度は訪問査定をしてもらって正確な査定を貰えば良いでしょう。

この時に大事なのは訪問査定は複数の会社からしてもらう事です。そうすると不動産会社の得手、不得手や担当者との相性が分かりますので、信頼できる業者に依頼することにしましょう。なお、訪問査定も、机上査定と同様無料ですので、安心してください。

不動産会社との費用が掛かるのは、媒介契約という、不動産の売買の仲介を依頼する契約を締結してからなので、査定に関しては、不動産会社は費用を請求することは遠方など、余計な実費がかかったときを除けば出来ません。

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マンションを高く売るために必要なのは時期の見極め

マンションをなるべく高く、損を出来るだけしないように売却するためには、一年の中の時期、築年数、税金の高い期間と、経済の全体的なトレンド、投資目的の場合は購入の時期も大切です。

マンションを売却する時は、これらの事を頭に入れて、売却する手続きにかかる時間も考慮して売りに出す時期を計算することが必要です。

もっと詳しく知りたい方は、「マンションを売却する流れを解説!注意点と費用も確認しよう」の記事をご覧ください。
また、 「マンション売却のときの専任とは?メリットデメリットやおすすめ理由を紹介」 という記事や、 「マンションを売却する前にリフォームは必要かリノベーションすべきか」 という記事もご覧ください。
他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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