マンションの賃貸査定を依頼する場合のメリットとその具体的な方法

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マンションを賃貸に出す際は、相場を知ったり、査定を依頼したりする必要があります。一般的には専門の不動産業者に査定の依頼を行いますが、現在は査定の方法も多様化しており、さまざまな方法があります。 査定方法次第では、査定額が大きく変わり想像以上に高くなるケースもあります。

ここでは、マンションの賃貸査定を依頼する方法と査定額を高くするコツについてお伝えします。これまで査定の依頼をしたことがない方にとって必見の内容です。

マンションを貸すこと全般について知りたい方は、「マンションを貸すと儲かる?貸す場合のメリット・デメリットや流れを解説」 の記事をご覧ください。

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賃料の査定方法は2種類

まずは賃料の査定方法について知っていきましょう。マンションの賃貸査定では、次の2つの方法で賃料査定を行います。

  • 机上査定
  • 訪問査定

それぞれの違いを把握して、査定とはどのようなものなのか、基本的な理解を深めていきましょう。

机上査定

机上査定とは、物件の種別や築年数、所在地といった各種情報を入力することで、簡単に査定をすることができます。ネットの一括査定サイトなどが机上査定に該当し、素早く査定結果を得られることが大きな魅力でしょう。

もちろん、物件データのみで賃料査定をするため、提示された金額が必ずしも正しいとは限りません。そのため、複数社から査定を受けてそれぞれが提示する結果を比較し、もっとも条件のよい不動産会社を選ぶことが大切です。

簡易的な査定だからこそ、複数社から査定を受けるようにする必要があります。机上査定は、あくまで利用する不動産会社の選択肢を絞り込むための査定と捉えてもよいでしょう。

訪問査定

実際にマンションに訪れて詳細な物件状態や周辺環境を確認して査定額を算出する方法が、訪問査定です。訪問査定は不動産会社の担当者が現地を見て賃料査定を出すため、机上査定よりも時間がかかりやすいです。

しかし、より詳細な賃料査定が受けられるため、相場価格に近い金額を算出してもらえます。机上査定よりも手間はかかるものの、査定の正確性は高いため、実際に貸し出す前には受けておきたい査定といえます。

つまり、賃貸経営を始めるなら、まずは机上査定で不動産会社を絞り込み、その後訪問査定を受けて担当者が提示する条件や相性などを確認し、よいと思ったなら利用を開始するという流れになるでしょう。

賃料査定をしてもらったときに確認すること

不動産会社に賃料査定をしてもらった際には、次の4つを確認しておきましょう。

  • 賃貸の希望条件
  • 委託の方法
  • 仲介業務の内容
  • 仲介手数料

これらをチェックしておくことで、よりスムーズかつ失敗なく、賃貸経営を始めやすくなります。

賃貸の希望条件

賃貸経営をするにあたって、どのような条件で貸し出したいのか、希望条件は事前に決めておくことが大切です。条件として決めておきたいものとしては、次があげられます。

  • 賃貸の開始時期
  • 希望の家賃
  • 希望の募集方法

いつから賃貸を開始するのか、家賃はいくらくらいに設定したいのか、また入居者をいかにして募集するのかは、事前に考えておきましょう。これらの条件を決めていないと、いざ貸し出すとなったときに流れが滞ってしまいます。

また、条件を決めないままに適当に貸し出してしまうと、損な条件で貸してしまい、損をする可能性もあります。条件は入居者がいると変更がしづらいため、貸し出す前によく考えて設定しておきましょう。

委託の方法

賃貸取引を自分で行うのではなく、不動産会社に委託したい場合は、その方法を決めておきましょう。委託には代理と媒介の2つがあり、それぞれで特徴が異なります。

代理は不動産会社が貸主の代理となって、借主と賃貸契約を結びます。対して媒介は、不動産会社が借主と貸主の間に立って、契約を結ぶことが特徴です。

代理の場合は借主の募集や契約などをすべて不動産会社に任せられますが、その分費用は高くなります。媒介の場合は自分でも借主を募集したり、契約手続きに立ち会ったりする必要があるため、代理より手間はかかるものの、費用は抑えられるでしょう

委託を選ぶ場合は、代理と媒介のどちらがよいのかを決めておき、自分に合った方法で賃貸経営を始めることが大切です。

仲介業務の内容

不動産会社に賃貸取引の仲介を依頼する場合は、どのような業務が対象になっているのかを具体的に聞いておきましょう。仲介業務といっても内容は幅広く、具体的にどこまでを通常業務としているのかは、不動産会社によって異なります

そのため、A社では仲介業務としてやってもらえることが、B社では追加料金を支払わないとやってもらえないということもあるため注意が必要です。

対象となる業務を聞くだけではなく、どこからが別途費用が発生するかも確認しておくと、余計なコストをかけずに賃貸取引を進めやすくなるでしょう。

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼する場合は、取引が成立すると仲介手数料を支払わなければなりません。この金額は、代理なのか媒介なのかで異なるため、それぞれの上限額を把握しておきましょう。

取引形態仲介手数料の上限額備考
代理依頼者から賃料の1ヶ月分以内借主と貸主の双方から受け取る場合は合計で1ヵ月分以内
媒介借主と買主のそれぞれから賃料の0.5ヶ月分以内依頼者の承諾があれば一方から1ヶ月分以内を受け取れる

それぞれ定められているのは上限であり、その範囲内で割引をする不動産会社も少なくありません。そのため、どのような基準で仲介手数料を計算しているのかを聞いておき、可能なら具体的な金額も確認しておくとよいでしょう。

貸し方によって賃料相場は変わる

マンションの貸し方には様々な種類があり、どの契約方式を用いるかによって賃料の相場は変わります。

  • 普通借家契約
  • 定期借家契約
  • サブリース契約

契約の種類ごとの違いを知り、どの方法がもっとも自分に合っているかを確認していきましょう。

普通借家契約

通借家契約は1年以上で、更新ありの契約方式です。一般的な賃貸物件で用いられることが多く、基本的には2年単位で更新となることが多いでしょう。契約更新がありとなっていますが、更新のタイミングで貸主から退去を求めることは基本的にはできず、借主が退去するまでいつまでも更新し続けられる点が特徴です。

借主にとってメリットの大きい契約であるため、賃料の相場を高く設定しやすいことが、貸主にとってのメリットでしょう。ただし、契約違反などの理由がない限り退去を求めることができない、半永久的に更新して住み続けられるといったデメリットはあり、借主を保護する性質の強い契約方式といえるでしょう。

定期借家契約

契約期間を定めて、更新なしで貸し出すことが定期借家契約の特徴です。定期借家契約は1年未満の短期間での貸し出しも可能であり、更新がないため契約満了ですぐに退去してもらえる点がメリットです。

また、契約満了した場合でも、再契約を結ぶという形で実質的な契約の延長はできるため、双方の合意によっては借主が住み続けられることもあります。

期間を決めて貸し出しやすい点はメリットですが、期間限定の住居であるがゆえに、賃料を低めに設定しないと、入居者を確保しづらい点はデメリットです。

一定期間のみ貸し出し、その後は自分で住みたいという場合におすすめの契約方式であり、賃料の高さは期待できないものの、短期間でも貸し出しができる点は魅力です。

サブリース契約

不動産会社がマンションを一括で借り上げ、又貸しする形で借主に賃貸物件を提供する方法が、サブリース契約です。サブリース契約ではマンションの所有者と不動産会社が賃貸借契約を結び、不動産会社が借主と転貸借契約を結びます。

貸主は毎月家賃収入の一定額を不動産会社から受け取れるため、安定した収入が得られる点がメリットです。支払われる最低額が保証されていることもあり、確実に利益を獲得したい人にはおすすめでしょう。また、マンションの管理も不動産会社が行うため、この手間がかからない点は魅力です。

デメリットは得られる収入が少なくなりやすいことであり、満室時の収入がサブリースだと下がることも少なくありません。サブリース契約では入居の有無に関係なく報酬が設定されることもあり、入居者が一定数を超えた時点で、他の契約方式よりも損をすることがあります。

また、支払われる報酬額は契約期間が進むにつれて減額することもあり、長い目で見ると収入が低下しやすいでしょう。

マンションの賃貸査定額を高くするコツ

マンションの賃貸査定額は不動産業者によってバラツキがあります。マンションを貸し出す側からすると、査定額をできるだけ高く設定してくれる不動産業者と取引したいと思うものです。さらに貸主側自身も、できる限り査定額が高くなるようにさまざまな工夫を行なっています。

しかし具体的にどのような工夫を行って良いのか分からず、せっかくのチャンスを逃している方もいるようです。コツを知っているかいないかで、その後の結果が大きく変わることは認識しておく必要があります。 マンションの賃貸査定を依頼する場合には、不動産業者が出す査定額をできるだけ高くするコツがあります。

マンションオーナーであればこれらのコツはしっかりと押さえておきたいものです。ここでは、それらのコツを具体的に3つ紹介します。

故障箇所は修理しておく

マンションの査定を行うにあたり、リフォーム自体は買主側が行うことが多い傾向があります。そのため、貸主側が高額なリフォームを行うは必要ありません。しかし、傷が付いた壁や床、目立った故障部分などがあった場合には最低限の修正は行っておくことをおすすめします。

これぐらいの小さな傷だから特に問題ないと決めつけるのは、あまりおすすめできません。査定の依頼を行う際は、多少神経質になりすぎるくらいがちょうどいいかもしれません。物件を賃貸に出す場合には、常に借主側の立場に立って物事を考えることが大切になります。

同時に査定する不動産業者の立場に立つことも大切です。どのようにすれば不動産業者が満足のいく金額を提示してくれるのか、しっかりと考えて行動することが重要です。印象をできる限り良くしておくことが、高い賃貸査定額へとつながることでしょう。

複数の不動産業者に査定を依頼する

賃貸査定を依頼する場合、できる限り複数の不動産業者に依頼することをおすすめします。あまり経験がない依頼者側からすると、一つの不動産業者の査定額が適正かどうか見分けるのが難しいと言えるでしょう。

依頼する場合は複数の不動産業者に査定を依頼して、査定結果を比較して判断することが査定額を高くするコツなのです。

部屋を片付け匂い対策をしておく

訪問査定の場合は、実際に物件に足を運び、住戸の位置や日当たり、家の中の状態や階数など細かい調査が入ります。

室内の印象も重要であり、修繕しなければならない箇所がないか確認されるでしょう。 訪問査定の前に不要なものを片付けて、部屋の内外をきれいにしておくことをおすすめします。

また、ペットが居るマンションの室内や水回り、玄関などは悪臭がしやすい傾向があります。消臭剤や芳香剤を使うなどニオイ対策を入念にしておくよう心がけましょう。

賃料査定に納得できなければ売却もおすすめ

中古マンションを賃貸に出そうとしても、物件の状態や地域の状況、経済情勢などが影響してなかなか借り手が見つからないケースもあります。期待に沿った賃貸ができない場合は、マンションを売却することも視野に入れることをおすすめします

査定結果によっては、想像以上に売却額が高くなる可能性もあり、マンションを貸し出すよりも利益を得られる場合もあります。売却するか賃貸にするか、今回の記事を判断材料の一つとして、後悔をしないように検討し決めてください。

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もっと詳しく知りたい方は、「マンションを購入して貸すと得する?貸すリスクや利回りを知ろう」という記事をご覧ください。

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