マンション売却を失敗しないコツ!注意すべきポイントと失敗例

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みなさんは、自身が所有するマンションの相場をご存知ですか。売却前に相場を知らないと、相場よりも安く売却してしまうかもしれません。また、売り出すタイミングを誤ると、売却までに想像以上の期間がかかる可能性もあります。

このような事例もあるため、マンションの売却は必ずしも成功するとは限りません。マンションの売却に失敗しないためには、売却前にさまざまな準備が必要です。

この記事では、マンションの売却を失敗しないコツを失敗例とともに紹介していきます。

マンション売却について知りたい方は、「マンションの売却の流れ|費用や注意点についても徹底解説」の記事をご覧ください。

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マンション売却における失敗例

マンションを売却する理由はさまざまで、場合によってはすぐにでも売却したい人もいるかもしれません。しかし、焦って売却してしまうと失敗する可能性があるので注意が必要です。ここでは、マンションの売却における失敗例を5事例紹介していきます。

マンション売却における失敗例詳細
売り出し価格の設定を誤った相場より高い価格で売り出してしまった
  • 買い手がなかなかつかない
  • 値下げを余儀なくされる
相場より安い価格で売り出してしまった
  • 本来売却できる価格よりも安く売却して損をする
  • 場合によっては数百万円の差が生じる
焦って安値で売り急いでしまった
  • 想像以上に安い価格で売却して損をしてしまう
  • 余裕のある売却スケジュールを立てることが大切
売り出すタイミングを誤った売れにくい時期に売り出してしまった
  • 買い手がなかなかつかない
  • 売れ残ってしまう
5年以内の売却で税負担が多くなった
  • 所有期間5年以下で売却すると税負担が多くなる
  • 所有期間5年超で売却すると税負担が少なくなる
内覧準備を怠り印象が悪くなってしまった
  • 売買契約に繋がりにくくなる
  • 印象アップを心がけることが大切
不動産会社との信頼関係が築けなかった
  • コミュニケーション不足などで売却が上手く進まない可能性がある
  • 不動産会社のアドバイスを受けながら売却を進めていく
  • 十分なコミュニケーションが大切

売り出し価格の設定を誤った

マンションの売り出し価格は、仲介を依頼した不動産会社と相談して設定するのが一般的です。しかし、 売り出し価格の設定を誤るとマンションの売却を失敗する可能性が高いといえるでしょう。

売り出し価格の設定で売却を失敗するのは相場よりも安い設定だけでなく、相場よりも高い設定でもあり得えます。

相場より高い価格で売り出してしまった

マンションを売却する際には、できるだけ高値で売却したいと考える人が多いのではないでしょうか。しかし、相場よりも高い価格で売り出してしまうとなかなか買い手がつかない可能性があります。

たとえば、類似物件が周辺で相場に近い価格で売り出されている場合、より安い価格で売り出している物件に買い手が流れる可能性が高まります。さらに、なかなか売れない場合は、値下げを余儀なくされます。

相場より安い価格で売り出してしまった

相場よりも安い価格で売り出した場合、売り手が損をしてしまうかもしれません。周辺の類似物件よりも安く価格で売り出せば、早く買い手が現れるかもしれません。

しかし、本来売却できる価格よりも安く売却することになり、場合によっては数百万円の差が生じることもあります。そのため、売り出し価格を設定する際には相場に見合った価格にすることが大切です。

焦って安値で売り急いでしまった

子どもの成長に合わせた住み替えや転勤など、マンションを売却するきっかけは人によってさまざまです。場合によっては、一日でも早くマンションを売却したいと考える人もいるかもしれません。

しかし、焦って売り急いでしまうと想像以上に安い価格で売却して損をしてしまう可能性があります。そのため、マンションの売却を検討したら、余裕のある売却スケジュールを立てておくとよいでしょう。

売り出すタイミングを誤った

マンションを売却する際には、売り出すタイミングを見極めることが大切です。なぜなら、売り出すタイミングを誤ると次のような状況に陥る可能性があるからです。

売れにくい時期に売り出してしまった

不動産市場では、売れやすい時期と売れにくい時期が存在します。そのため、売れにくい時期にマンションを売り出してしまうと、なかなか買い手が現れない可能性があります。

マンションが売れやすい時期は、新学期や新年度がスタートする4月前後や人事異動による転勤時期と重なる9月前後です。ただし、同じマンション内や周辺に類似物件が複数売り出されている場合は、ライバルが多いので売れにくくなるかもしれません。

また、社会情勢や地価の影響などを受けてマンション自体の相場が下落している場合も売れにくい時期だといわれています。

5年以内の売却で税負担が多くなった

物件種別に関わらず、不動産を売却して利益が出た場合は譲渡所得税が課せられます。譲渡所得税は不動産の所有期間によって税率が異なり、特に所有期間が5年以下の場合は税負担が多くなるので注意が必要です。

所有期間が5年以下でマンションを売却した場合、5年超で売却した場合に比べて税負担は2倍程度多くなります。

内覧準備を怠り印象が悪くなってしまった

マンションや戸建てといった住宅を売却する際には、購入希望者が現れたタイミングで内覧を行うのが一般的です。内覧時の印象が良いと売買契約に繋がる可能性があるため、印象アップを狙う工夫が求められます。

室内の清掃や整理整頓はもちろんのこと、室内が明るく見えるといった工夫をすることによって内覧時の印象アップに繋がることでしょう。内覧準備を怠って印象が悪かった場合、売り出し価格の値下げや売れ残りが懸念されます。

不動産会社との信頼関係が築けなかった

物件種別に関わらず、不動産を売却する際には不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。マンションの売却を成功に導くためには、不動産会社との信頼関係が大切です。

信頼できる不動産会社のアドバイスを受けながら売却を進めていくことで、マンションの売却が成功に繋がります。広告の掲載や問い合わせの対応といった売却活動は不動産会社が行ってくれますが、全てを任せっきりにせずにコミュニケーションを十分にとるよう心がけましょう。

マンション売却での失敗を防ぐためにやるべきこと

マンションを売却する際には、相場よりも安く売却してしまったり税負担が多くなるといった失敗の可能性もあります。マンション売却での失敗を防ぐためには、売却前に情報収集したり余裕のある売却契約を立てることが大切です。

マンションの相場価格を把握しておく

マンション売却での失敗を防ぐためには、マンションの相場を把握しておくことが大切です。マンションの相場は、次のような方法で調べられます。

物件情報サイトで調べる

株式会社リクルートカンパニーが運営するSUUMOや株式会社LIFULLが運営するLIFULL HOME’Sは、インターネット上で不動産情報を検索できる不動産ポータルサイトです。

不動産ポータルサイトは賃貸だけでなく中古物件の情報も掲載されているため、マンションの相場を調べられます。マンションを売却する前に相場を把握しておけば、不動産会社から提示される査定額が適正であるか判断しやすくなるので便利です。

不動産ポータルサイトでマンションの相場を調べる際には、次のような売却予定の物件に近い条件で検索することがポイントです。

  • 間取り
  • 築年数
  • 最寄り駅
  • 最寄り駅からの距離 など

実際の成約価格を調べる

マンションの相場は、公的機関が提供するネットワークシステムでも調べられます。たとえば、国土交通省が運営する土地総合情報システムです。土地総合情報システムでは、次のような情報が検索できます。

  • 不動産取引価格情報検索
  • 地価公示都道府県地価調査

このうち、不動産取引価格情報検索では実際の取引価格を調べられます。調べたい時期や物件種別、エリアを絞り込んで検索すると、実際の取引価格が一覧で表示される仕組みです。

国土交通省:「不動産取引価格情報検索」 

複数の不動産会社に査定を依頼する

マンションの相場は不動産ポータルサイトや土地総合情報システムでも調べられますが、不動産会社に査定を依頼するのも手段の一つです。ただし、査定は複数社に依頼することがポイントになります。

なぜなら、不動産会社によって査定額や得意分野が異なるからです。複数社に査定を依頼する場合、一括査定サービスの利用がおすすめです。一括査定サービスを利用すると、マンションの売買が得意な不動産会社や親身になってくれる担当者を見つけやすくなります。

時間的に余裕のある売却スケジュールを立てる

マンション売却での失敗を防ぐためには、時間的に余裕のある売却スケジュールを立てることが大切です。通常、マンションの売却には6ヶ月程度の時間がかかるといわれています。

時間的に余裕がなく売り急いでしまうと、相場よりも安く売却するといったリスクが懸念されます。そのため、売却の流れを把握するなど、少なくとも6ヶ月以上前から準備しておきましょう。

買いたいと思わせる部屋づくり

マンションや戸建てといった住宅を売却する際には、購入希望者が現れたタイミングで内覧を行うのが一般的です。内覧とは、不動産ポータルサイトや広告を見た購入希望者に対して実際の物件を見てもらうことです。

その後の売買契約に繋げるためには、内覧時の印象が大きく左右するといっても過言ではありません。なぜなら、内覧時の印象が悪いと購入の意思が薄れる可能性があるからです。

そのため、内覧を迎えるまでの時間で清掃やメンテナンスを行い、購入希望者が住みたい、購入したいと思えるような部屋づくりを心がけましょう。特に臭いは毎日住んでいると気づきにくいため、消臭剤を使うなどの工夫が必要です。

売却にかかる費用を把握しておく

マンションを売却する場合、物件の売却代金といった受け取れるお金だけではありません。売却を進めて行くにあたって、次のような手数料や税金などが必要です。

仲介手数料

仲介手数料は、売却活動を依頼した不動産会社に対して支払う手数料です。成功報酬型であるため、売買契約が成立した時点で支払い義務が発生します。仲介手数料の上限は、次のように宅地建物取引業法で定められています。

  • 売却価格が200万円以下の部分:売却価格の5%以内
  • 売却価格が200万円超400万円以下の部分:売却価格の4%以内
  • 売却価格が400万円超の部分:売却価格の3%以内

ただし、売却価格が400万円を超える場合は、次の速算式で算出できます。

  • 仲介手数料=(売却価格×3%+60,000円)×消費税

たとえば、売却価格が1,000万円と仮定し、速算式にあてはめると仲介手数料は次の通りです。

  • (1,000万円×3%+60,000円)×10%=396,000円

印紙税

日本では、印紙税法によって一部の文書に対して税金が課せられます。売買契約書も印紙税法の対象で、納付方法は買い手と売り手が交わす売買契約書に印紙を貼付する形です。

印紙税は文書に記載された金額によって異なり、金額が高くなるにつれて税額もアップします。次の表では、印紙税の一部を示しています。

文書に記載された金額税額
10万円超50万円以下400円
50万円超100万円以下1,000円
100万円超500万円以下2,000円
500万円超1,000万円以下10,000円
1,000万円超5,000万円以下20,000円
5,000万円超1億円以下60,000円

抵当権抹消登記にかかる費用

売却するマンションの住宅ローンが残っている場合、売却と同時に完済しなければなりません。住宅ローンの完済時には、抵当権を抹消する手続きが必要です。この手続きには登録免許税が課せられ、司法書士に手続きを代行する場合は司法書士への報酬を支払います。

登録免許税と司法書士への報酬は20,000~30,000円が相場ですが、司法書士が所属する事務所によって費用が異なります。

譲渡所得に課せられる所得税と住民税

不動産を売却して利益が出た場合は、その利益に対して譲渡所得税が課せられます。譲渡所得税には所得税と住民税が含まれており、次のように不動産の所有期間によって税率が異なります。

不動産の所有期間所得税住民税合計
5年以下(短期譲渡所得)30.63%9%39.63%
10年超(長期譲渡所得)15.315%5%20.315%

なお、譲渡所得税はマンションを売却した翌年に確定申告することで納付します。

引っ越し費用

新居を建築するために、マンションを売却する人もいるのではないでしょうか。しかし、マンションはいつ売却できるかわからないため、場合によっては新居の完成前に物件を引き渡さなければなりません。

このような場合、新居が完成するまでに暮らす仮住まいが必要です。仮住まいが必要になると、仮住まいと新居への転居で引っ越し費用が2回分かかります。引っ越し費用は業者や時期によって異なりますが、引っ越しシーズンは費用が高い傾向にあります。

マンション売却は信頼できる不動産会社に依頼しよう

「マンション売却における失敗例」の「不動産会社との信頼関係が築けなかった」で紹介したように、マンションの売却を成功させるためには不動産会社選びが大切です。

信頼できる不動産会社を探す際には最初から1社に絞るのではなく、複数社に査定を依頼して見極めることをおすすめします。

複数の不動産会社を比較して選ぼう

インターネットが普及していない時代では、電話や不動産会社を訪れて査定を依頼するのが一般的でした。しかし、インターネットが普及した現代はインターネットを介して不動産会社に査定を依頼できます。

相場と査定額を比較するだけでなく、信頼できる不動産会社を探すためにも、一括査定サービスの利用がおすすめです。なぜなら、物件種別やエリアといった少ない情報の入力で、複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるからです。

たとえば、相場と離れた査定額を提示された際には、査定額の根拠を尋ねてみましょう。きちんと根拠を説明できる不動産会社なら、安心してマンションの売却を任せられます。

最大6社の査定を比較できるイエウールがおすすめ

一括査定サービスは、インターネット上に数多く存在します。運営会社はもちろんのこと、提携している不動産会社の数や一度に依頼できる不動産会社の数などが異なります。

数多く存在する一括査定サービスの中でも、「イエウール」の利用がおすすめです。イエウールには、次のように他社に負けないさまざまな魅力が満載です。

  • 最大6社に査定を依頼できる
  • 提携している不動産会社の数は1,600社以上
  • 全国各地を網羅
  • さまざまな物件種別に対応
  • 悪徳業者は排除
  • 利用者数1,000万人を突破 など

イエウールでは、全国各地の1,600社以上にも及ぶ不動産会社と提携しています。ただし、どのような不動産会社でも提携できる訳ではありません。

イエウールは、提携する不動産会社に対して独自の審査基準を設けています。そのため、利用者からのクレームが多いといった悪徳業者は排除されているので安心して利用できます。

また、首都圏を中心に事業を展開する大手不動産会社だけでなく、地域密着型の業者とも提携しているため、全国各地を網羅していることが魅力の一つです。

これからマンションの売却を検討している人は、イエウールで査定を依頼してみてはいかがでしょうか。

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失敗を防いでマンション売却を成功させよう

残念ながら、マンションの売却は必ずしも成功するとは限らないのが現状です。しかし、相場を把握したり時間に余裕のある売却スケジュールを立てるなど、売却前にできる対策もあります。

また、マンションの売却を成功させるためには信頼できる不動産会社選びが大切です。信頼できる不動産会社探しの際には、複数社に査定を依頼できる一括査定サービスを利用しましょう。

信頼して売却活動を任せられる不動産会社を見つけ、マンションの売却を成功に導きましょう。

もっと詳しく知りたい方は、 「マンション売却にかかる諸費用とは?節約してお金を手元に残そう」 の記事をご覧ください。
また、 「マンション売却の手数料やその種類について|金額や控除など解説」 という記事や、 「マンション売却の仲介手数料はいくら?支払う時期と注意事項も解説」 という記事もご覧ください。
他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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