マンション売却の仲介手数料はいくら?支払う時期と注意事項も解説

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マンションの売却をする際には、一般的に不動産会社に仲介を依頼します。売却が成立すると、不動産会社には成功報酬として仲介手数料を支払うことになります。その仲介手数料とはどのくらいかかるのか、安くすることはできるのか、把握しましょう。また、仲介手数料以外にかかる費用についても解説します。

マンション売却について知りたい方は、「マンションの売却の流れ|費用や注意点についても徹底解説」の記事をご覧ください。

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仲介手数料について

仲介手数料について話を進める上で、「そもそも仲介手数料とはどんなものか」を正確に把握しておかなくてはなりません。そこで、まずは仲介手数料の概要から見ていきましょう。

仲介手数料とは

仲介手数料は、物件が売却できた際に、仲介した不動産会社に支払う手数料のことです。不動産会社は媒介契約を結ぶと物件情報サイトに情報を載せたり、チラシを作成したり、物件の見学に立ち会ったりなど、売却活動を行います。

そして、その活動によって買い主が見つかった際に成功報酬として仲介手数料を支払います。そのため、売買契約を交わすまでは支払う必要はないということになります。

仲介手数料はいくらするのか

仲介手数料は、不動産会社が自由に決められるようになっていますが、法律によって上限が設けられています。また、手数料は売買価格によって料率が異なります。

売買価格(税込)料率(税抜)
200万円以下の部分売却金額の5%
200万円超400万円以下売却金額の4%
400万円超は売却金額売却金額の3%

不動産の売却価格は400万円を超えることが多いです。400万円を超える場合の仲介手数料について、下記の速算法を用いて簡単に求めることができます。

仲介手数料=売却金額×3%+6万円+消費税

仲介手数料に含まれるもの

仲介手数料は、不動産会社が物件を売り出すために発生した費用を含む成功報酬です。不動産会社と媒介契約を結ぶと、物件の広告を出したり、チラシを配布したり、物件見学に立ち会ったり、さまざまな活動を行ってくれます。

不動産会社は、売り主と買い主との売買契約が成立しなければ、仲介手数料を受け取ることができないと定められています。そのため、売買契約が成立しなければ広告費や交通費などの経費がどれだけかかっても請求されませんのでご安心ください。

また、仲介手数料には成功報酬だけでなく、不動産に関するさまざまな手続きや書類作成の費用も含まれています。不動産会社によって内容が違う場合もありますが、具体的には主に以下のようなものが含まれます。

  1. 住宅ローンの残債についてのアドバイス
  2. 売買契約書などの売買に関する書類の作成
  3. 火災保険などの保険の代行手続き
  4. 重要事項の説明と契約手続き、支払い手続き
  5. 権利移転登記など各種手続き

どこまで責任をもってもらえるのか、事前に不動産会社とよく相談して決めておきましょう。

含まれないもの

売買契約が成立しなければ不動産会社は仲介手数料を受け取ることができません。そのため、なかなか買い主が決まらなかったりなど、仲介手数料以上の費用がかかってしまうと大赤字になってしまいます。

そのため、仲介手数料とは別で下記のような費用の支払いが発生することもあります。

  1. 室内の掃除や修繕
  2. 不用品の処分
  3. 荷物の預かり
  4. プロによる物件の撮影やCGを使った特別な広告作成

など

売却契約を結んだ不動産会社と、どこから仲介手数料に含まれるのか、あらかじめよく相談し、確認するようにしましょう。

仲介手数料を実際に計算

たとえば2,000万円でマンションを売却した場合の仲介手数料を計算してみましょう。

売買価格が400万円を超える場合の上限額は、「売却金額×3%+6万円」です。先述した仲介手数料の速算式「売却金額×3%+6万円+消費税」に当てはめてみます。

2,000万円×3%+6万円=66万円

これに消費税10%を加え、726,000円になります。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は、売り主と買い主が売買契約を結ぶ際に半額、物件の引き渡しの際に残りの半額、というように2回に分けて支払いをします。

たとえば売買価格が3,000万円だった場合は、仲介手数料が先ほどの計算で66万円(税抜)となりますので、2回に分けると33万円(税抜)になります。

売買契約を結ぶとき

売買契約までに買い主は売り主に手付金を振り込むので、その中から仲介手数料の半額が支払われることがほとんどです。ここでは仮に手付金を、売買金額の5%である150万円とします。ちなみに手付金は、売買代金の20%以内であればいくらに設定してもよいとされています。手付金が150万円であれば、それで仲介手数料の半分33万円は十分に支払うことができます。

物件引き渡しのとき

買い主が売り主に売買金額を振り込んでから、それを確認して物件の引き渡し手続きを行います。ここで振り込まれる売買金額は、手付金を引いた金額になります。そして、残りの半分33万円の仲介手数料を支払います。

売買金額以上の住宅ローンがない場合には、このように余裕をもって仲介手数料は支払うことができます。

仲介手数料を支払う前に注意すべきこと

仲介手数料を支払うタイミングや、それ以外に支払う費用はあるのか、事前に必ず確認しておきましょう。また、売買契約後に何らかの理由で契約が解除になる場合、仲介手数料は取り戻すことができるのかどうかについても解説します。

具体的に注意すべき点は下記の通りです。

  • いつ支払うのか
  • 仲介手数料以外に請求される可能性はあるのか
  • 支払った仲介手数料は返してもらえるのか
  • 住宅ローン特約解除について知っておく
  • 震災などでの解除について知っておく

いつ支払うのか

仲介手数料の支払いは、売買契約時と引き渡し時に半分ずつ支払うのが一般的です。しかし、不動産会社によっては支払うタイミングが違う場合もあります。そのため、いつどのくらい支払うのかを事前に確認しておきましょう。

仲介手数料以外に請求される可能性はあるのか

仲介手数料には、不動産会社の人件費や広告費などが含まれています。そのため、特別な依頼をしなければ仲介手数料以外の請求は基本的にはありません。特別な依頼をする場合には、必ず不動産会社に見積もりをお願いしましょう。

支払った仲介手数料は返してもらえるのか

売買契約時に買い主が売り主に手付金を支払いますが、売り主の都合で解除となった場合は2倍返し、買い主の都合で解除となった場合は手付金の放棄となります。不動産会社には落ち度がないので、仲介手数料は取り戻せなくなることがあります。

住宅ローン特約解除について知っておく

売買契約の後に、買い主が住宅ローンの審査に通らなかった場合、契約を解除するという特約があります。ローン特約によって解除された場合は、既に支払った仲介手数料は返金してもらうことができます。手付金もすべて返金します。この解除では、買い主も売り主も、不動産会社も落ち度がないという考え方になります。

震災等での解除について知っておく

売買契約後、地震や津波などの自然災害によって物件が倒壊したり破損してしまった場合は、特約で売買契約自体をなかったことにすることがあります。そのようなときは、仲介手数料を支払う必要もなく、支払っていた場合も手数料は戻ってきます。

仲介手数料の値引きはできるのか

実は、仲介手数料は値引きできる場合があります。どのようなときに値引きできるのかを知って、活用できるのであればぜひ不動産会社に相談してみましょう。

できる場合がある

仲介手数料の値引きは、仲介を依頼する前に交渉してみましょう。仲介を依頼すると、不動産会社と媒介契約と締結しますが、契約内容によって不動産会社が有利になることがあります。それを交換条件として、値引くことができる場合があります。

媒介契約には3種類あります。

・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

このうち、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」は、他の不動産会社には依頼することができない契約です。つまり、不動産会社は仲介を独占することができるため、売買が決まれば必ず仲介手数料を得ることができます。そのため、この2つの媒介契約を選ぶ場合、その代わりに値引きしてほしいと交渉できることがあるのです。

値引くことのデメリット

値引きをすることによって、不動産会社は得られる報酬が減るので、売却活動に力を入れてもらえない可能性も生じてしまいます。特に、広告費がかかるチラシ作成やサイト掲載などはやってもらえないことがあるので、それにより買い主がなかなか見つからないということもあります。

そのため、基本的にはなるべく高く売るということを考えるのが重要です。高く売るためには不動産会社の力は必要不可欠です。高く売れることにより、自分自身も不動産会社も利益を得られるので、値引きを検討する前にどのくらい高く売れるかを前向きに考えましょう。

マンション売却でかかるその他の費用

マンション売却には、仲介手数料のほかに税金など、他にもさまざまな費用が必要になります。売買活動をするためにかかる費用から契約後にかかる費用まで、どのような費用がかかるのか確認しておきましょう。

各種税金

売却価格で得た利益には税金がかかります。そのため、マンションの売却をした場合には、自身で確定申告をしたり、納税をする必要があります。契約の際にかかる税金もありますので、どんな税金がかかるのか、事前にしっかり把握しておきましょう。

マンションの売却でかかる税金は、主に5種類です。

印紙税売買契約の際に、契約書に貼りつける印紙にかかる税金。
登録免許税ローン残債があった場合、抵当権抹消の際にかかる税金。
譲渡所得税売却で得た利益にかかる税金(そのため、利益が出ない場合はかからない)。
住民税
復興特別所得税

また、確定申告をすると税金を控除できる制度もありますので、条件が合えばぜひ活用しましょう。

各種費用

仲介手数料や税金の他にかかる費用について解説します。

引越し費用

不動産会社に相談すると見積もりを出してくれたり、業者を紹介してくれます。その他にも費用が安く済む場合もありますので、自分で探し、複数の会社に見積もりを出して比較してみるのもよいでしょう。

またマンションを買い替える場合、すぐに新居に住み替えることができないという可能性もあります。仮住まいが必要になると、現在住んでいるマンションから仮住まい、新居に住めるようになればそのタイミングと、2回分の引越し費用がかかってしまうことも視野に入れておきましょう。

不用品処分料

引越しをする際、不要となるものを処分することもあると思います。特に家具など、処分に手間がかかるものは業者に依頼すると費用がかかることがあります。不用品がどのくらいになるかも、買い替えを考えた段階で確認しておきましょう。

解体費用

解体が必要となる場合にかかる費用です。不動産会社に依頼することもできますし、専門の会社に直接依頼してもかまいません。解体業者の比較は見積金額だけでなく、作業内容もしっかり見て確認することが重要です。「解体工事のお知らせ」といった書面を配ってくれるなど、近所への配慮があるかどうかという点も比較のポイントになります。

登記費用

買い主に所有権を移すため、「所有権移転登記」という手続きが必要になります。その費用は買い主の負担となります。売り主が負担するのは、ローンの残債があった場合に行う「抵当権抹消登記」にかかる登録免許税です。
抵当権抹消を司法書士に依頼する場合は、2万~3万円ほどの報酬も支払うことになります。

マンション売却で戻ってくるお金がある

マンションを売却する際、支払っていた保険料や税金が戻ってくる場合があります。自分で申請する必要がある場合もあるので、事前に把握して忘れないように手続きしましょう。

住宅ローン保証料

住宅ローンを利用すると、返済が滞ったときの保証として、住宅ローン保証が必要になります。もし事前に一括で保証料を支払っている場合、残債を売却時に一括返済すると、金融機関から保証料が戻ってきます。

返金額や返金率は金融機関によって異なりますので確認しましょう。

マンションの保険料

火災保険や地震保険の、すでに払込済みの分は保険料を返金してもらえます。住宅ローンを利用すると、火災保険料や地震保険への加入が必要になります。事前に一括で支払いをしている場合は、保険期間内に解約すると残りの期間の保険料が返金されます。返金の手続きは自分で行う必要があるので、忘れず保険会社に相談しましょう。

固定資産税

固定資産税は、1月1日の時点で所有者に課税されます。売却の際は、引き渡し以降の分に関しては買い主が負担するべきなので、清算されることになります。

不動産会社選びで注意するポイント

不動産会社の中には、自分たちの儲けだけのために仲介を行うような会社も存在します。マンションの売却には不動産会社の協力が必要です。安心して仲介を任せられるような会社に出会えるよう注意する点を把握しましょう。

  • 売り主無料とうたう会社に注意
  • 仲介業務をおろそかにしない会社を選ぶ

売り主無料とうたう会社に注意

仲介手数料が無料だとしている不動産会社もあり、特に、売り主は無償で買い主は有料としている会社には注意しましょう。唯一の収入源である買い主からの手数料のため、不動産会社が物件の囲い込みをしてしまう場合があるからです。囲い込みとは、買い主を見つけるために他社に物件の案内をしないということです。

不動産会社は媒介契約を結ぶと、物件情報をレインズ(不動産流通標準情報システム)に載せる義務があります。その情報を見た他社から、その物件を検討している買い主がいると問い合わせがあったとします。そして、もしその買い主と成約されてしまうと、仲介手数料はその他社に入るため、収入が0になってしまうのです。

そのため、「商談中だから案内できない」といった嘘をついて断ってしまうという、「囲い込み」といわれる事態になってしまうことがあります。

売り主の仲介手数料が無料という不動産会社は一見とても魅力的ですが、物件の囲い込みをされてしまう可能性があります。すると、買い主が見つかるまでに時間がかかってしまったり、高く売れないことにもつながりますので注意しましょう。

仲介業務をおろそかにしない会社を選ぶ

自分たちの儲けだけに走る会社を選ばないように気をつけましょう。物件がなるべく高く売れるように、熱心に業務にあたってくれるような信頼できる会社を選ぶことが重要です。マンションを売るためには不動産会社の協力が必要になります。安心して納得できる売却ができるよう、不動産会社選びは慎重に行いましょう。

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仲介手数料の上限は決まっている

不動産会社に支払う仲介手数料は上限が決まっており、特別な依頼をしなければ基本的に他に支払う費用もありません。マンションの売却には、仲介手数料に加え、税金やその他の費用がかかります。どのような費用がどのくらいかかるのか、返してもらえるお金はあるのかを事前に確認して、損をしないようにしましょう。

また、より高く納得のいく売却ができるよう、仲介手数料の観点からもよりよい信頼できる不動産会社を選べるように、ぜひ一括査定サイトを活用してみましょう。

もっと詳しく知りたい方は、 「マンション売却にかかる諸費用とは?節約してお金を手元に残そう」 の記事をご覧ください。
また、 「マンション売却の手数料やその種類について|金額や控除など解説」 という記事や、 「マンション売却を失敗しないコツ!注意すべきポイントと失敗例」 という記事もご覧ください。
他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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