ローン残債があるマンション売却は可能か|返済方法や注意点を解説

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マンションの売却を考えたとき、ローンが残っていても売れるのか、高く売ることは可能なのか、不安になる方は多いと思います。ローンの返済がまだ残っていても、マンションを売却することは可能です。売却金額で返済する場合や、売却金額では賄えない場合について、それぞれについて詳しく解説します。

また、マンション売却の流れや、売却前にするべきこと、注意するべきことも合わせてご紹介します。この記事を読めば、残債がある場合の売却について把握でき、スムーズに手続きが進められますので、ぜひ最後までご覧ください。

マンション売却について知りたい方は、「マンションの売却の流れ|費用や注意点についても徹底解説」の記事をご覧ください。

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マンションの残債がある状態とは

マンションの残債があるということは、住宅ローンが払い終えていないということです。マンションを購入するときに住宅ローンを組む場合は、金融機関によって抵当権が設定されます。

抵当権とは、返済できなくなった場合に、金融機関がその購入した不動産をいわゆる担保にとるという権利のことです。マンションを売るためには、その抵当権を抹消する必要があります。

そのため、まずは売却金額によってローンが返済できるのかどうか、マンションの相場を把握することからはじまります。返済できる場合とできない場合で対応が異なりますので、それぞれ詳しく解説します。

残債があるマンションを売却する方法

住宅ローンの残債がある場合でもマンションを売却する方法はあります。まずはどのくらい残債が残っているのか、そして売却したいマンションはどのくらい価値があるのかを把握しましょう。

そして、残債は売却金額で返済することができるのか、できない場合はどうすればいいのか、ローンの返済方法や売却方法を理解し、どの選択をすればよいのかを整理しましょう。

マンションの価値を知る

まずは、売却したいマンションの査定額を確認し、価値を知ることが大切です。一括査定サイトを活用すれば、簡単に査定を依頼でき、複数の不動産会社を比較することができるので、相場も把握できます。査定額は、必ず売れるというわけではないのでその点は注意しましょう。

査定額とローンの残債を比較して、残債より査定額が上回っているかどうかを確認しましょう。上回っていれば、売却代金で返済できる可能性がありますので、問題なくマンションを売却することができます。

しかし、売却にはさまざまな費用がかかり、一般的に売却額の5~7%と言われています。その費用も考慮して比較しましょう。

売却金額で返済する

売却金額がローンの残債を上回り、返済を賄える場合は充当します。ローンが完済できれば、抵当権を抹消することができ、問題なくマンションを売却することができます。

抵当権を抹消するには金融機関での手続きが必要です。また、売却にはさまざまな費用がかかりますので、それも考慮して、返済額を超えるかを確認しましょう。

買い替えローンを利用する

買い替えローンとは、売却したいマンションの残債と、新しく購入したい住宅のローンを一緒に組めるというものです。たとえば、売りたいマンションの残債が3,000万円で、査定額が2,500万円だった場合、残債は500万円残ります。新しく購入したいマンションは3,000万円で、住宅ローンを組んで購入します。残る500万円と、新たに組む3,000万円を足して、3,500万円のローンを組めるというのが、「買い替えローン」です。

買い替えローンは、自己資産を用意しなくても新しいマンションを購入でき、新しく購入するマンションで売りたいマンションの担保を賄うことができます。しかし、年収や年齢など金融機関の審査は厳しく、また、どこの金融機関でも行っているわけはないという点は注意が必要です。

自己資金で完済する

マンションの査定額がローン残債を下回った場合は、売却金額だけでローンが完済できません。しかし、預貯金がある場合はそれを充てて完済します。この場合、ローン残債と売却代金の差額分を、マンション引き渡しの際に現金で用意しておく必要があります。

売却代金は銀行口座に振り込んでもらうことが一般的で、その場合、着金確認が取れないまま引き渡しになってしまうので、現金で受領します。この場合もローンが完済できるため、抵当権抹消の手続きができます。そのため、問題なくマンションを売却することができます。

任意売却をする

売却価格が残債を上回らず、自己資金もないという場合は、任意売却という方法があります。任意売却とは、何らかの事情があって返済できない場合、金融会社の合意を得ることができれば、売却ができるという方法です。

たとえば、離婚、会社の倒産や会社都合のリストラなどによって返済が困難になった場合も、任意売却が利用できます。任意売却を行いたい場合は、まず詳しい専門家や不動産会社に相談する必要があります。

任意売却は、ローンが完済できていなくても売却でき、仲介と同じように売却できるため、周りに知られずに売却することが可能です。手数料は売却額から差し引くことができ、残債は分割で返済できます。

しかし、金融機関に認めてもらうのはなかなか難しく、長く売れない場合は、競売を申し立てられてしまうこともあります。また、よほどの理由がないと金融機関が合意してくれないため、利用できるかどうか専門家や詳しい不動産会社に相談してください。

買い替えローンの適用条件

すべての人が買い替えローンを利用できるというわけではありません。金融機関によって、年収や年齢、過去の返済履歴など厳しく審査されます。審査条件に自分が当てはまるかどうかを確認し、買い替えローンの活用も検討してください。

収入に条件がある

買い替えローンは、2つ分のローンを返済できる収入に余裕がある人が行えます。金融機関の審査によって、返済能力が高く、信用ができる人と判断されなければ利用することはできません。

住宅ローン返済実績がある場合

過去に住宅ローンをスムーズに返済できていれば、信用があると判断されます。もし、返済が滞っていたり、過去にそのような履歴があった場合には審査は通りにくくなってしまいます。

また、住宅だけでなく、車や家電、クレジットカードの返済状況についても審査対象とされます。

買い替えローンのメリットデメリット

売却したいマンションの残債が残っても、新しく購入したマンションがその担保も賄え、あわせて返済していけるという点は買い替えローンの大きなメリットです。

しかし、それだけのメリットがあるということは、代わりに金融機関による審査も厳しいものになります。年収や年齢、過去の返済記録など、返済能力があり信頼できる人物かどうかを細かく審査されます。

買い替えローンのメリット
  • 残債分も合わせてローンを組むことができる。
  • 売却する物件の抵当権がなくなる。
  • 基本的に、同じ金利で借りることができる。
買い替えローンのデメリット金融機関の審査が厳しい。

金利が変わらず借りられる

買い替えローンのメリットのひとつとして、現在のマンションと同じ金利で借りられることもあるという点があります。金融機関の審査によっては高くなる場合もありますが、基本的にはすべての借入金額が同じ金利になる場合がほとんどです。

担保に値しない分までローンが組める

買い替えローンのもうひとつのメリットは、売却したいマンションの残債も合わせてローンを組めるので、売却金額でローンをすべて返済できなくても、自己資金を使わずに新しいマンションを購入できるという点です。さらには、仲介手数料やその他さまざまな費用までも、一括して借り入れることができます。

任意売却のメリットデメリット

買い替えローンも利用できず、自己資金もなく、何らかの事情があって返済できない場合に、金融会社の合意を得て売却できるという任意売却。競売をさけることができ、通常の売却方法で売却もできるため、メリットが多いようにも見えます。

そのかわり、ブラックリストに載ってしまうという大きなデメリットもあります。本当に自分に必要かどうかを見極めてから利用するか判断しましょう。

任意売却のメリット
  • 金融機関の同意があれば抵当権を抹消できる
  • 競売を避けられる
  • 残ったローンは返せる範囲で返せばよい
任意売却のデメリット
  • ブラックリストに載せられてしまう
  • 専門家を探さなくてはならない

ブラックリストに載る

任意売却は、マンションのローンが返済できないので金融機関のブラックリストに載せられてしまいます。この場合にクレジットカードが作れなかったり、新たにローンを組んだりすることができなくなります。

一度ブラックリストに載ってしまうと、その後の信用に関わりますので最後の手段と考えておく必要があります。

競売より価格が下がりにくい

競売にかかると、市場価格の40%~60%程度に下がってしまいます。しかし、任意売却は、極端に価格が落ちることはありません。

売却方法も通常とほとんど変わらないので、周りに返済苦で売却することが知られないという特徴があります。また、手数料も売却額から差し引くことができ、残債も分割で返済できます。

残債ありのマンションを売却する際の注意点

残債が残っているマンションを売却する際に注意すべき点がいくつかありますのでご紹介します。返済方法によって異なる事項や、必ずやっておかなければならないことなど、後々困らないためにも、ひとつひとつの選択をしっかり把握しておきましょう。

ローンの返済日とローンを組む日は同じ日に

買い替えローンにする場合は、ローンを返済する日と新たにローンを組む日を同じ日にしなければならないというのが最大の注意点です。マンションの買主からの入金と、自分が新しく購入した物件の入金も同じ日に行わなければならないということです。しかし、何らかの理由で、相手の入金がされなかったときは、契約ができなくなってしまいます。

そのため、購入者をはじめ、仲介する不動産会社や司法書士、金融会社など関係者の協力が必須になります。売却するマンションや購入するマンションについて、スケジューリングをしっかり行いましょう。

銀行へも連絡する

住宅ローンの残債がありマンションを売却する場合は、借りている銀行へ連絡する必要があります。しかし、ローンの返済方法によって、連絡するタイミングは異なります。

売買代金を充当させて返済する場合最低でも決済日の2週間前までに連絡(事前に一括返済したいことを相談しておき、決済日が決まったら再度連絡するのが良い)
預貯金で全額返済する場合売却を決めたら即連絡(返済の手続きに1カ月ほど時間がかかります)

いずれも、手続きに時間がかかりますので、常に余裕をもって早めに連絡することを心がけましょう。

ダブルローンの危険性を知る

現在利用している金融機関とは別の金融機関を利用すれば、新たなローンを組むことが可能になります。このことをダブルローンと言います。ダブルローンを利用することで、もともとローン残債があっても新たな資金を充てることができます。しかし、返済が2つに増えてしまうため、その分返済額も大幅に増えてしまいます。

ダブルローンは審査も厳しく設定してあります。また、金利も高く設定されていますので、安易に利用することはとても危険です。ダブルローンをするならば、まずはローン残債をまとめることができる買い替えローンを検討することをおすすめします。

抵当権は抹消しなければいけない

マンションを売却する際には、必ず抵当権の抹消手続きが必要になります。手続きを怠ると、次に購入する人に迷惑がかかってしまう恐れがあります。抵当権抹消登記申請書類の作成や解除証書などの書類を、金融機関に作成してもらいます。その書類を、売却したマンションを管轄している法務局に提出し、申請手続きを行います。

わからないことは法務局の人に相談することができます。抵当権の抹消は自分で手続きすることができますが、難しい部分もあり手間がかかる場合もありますので、時間がとれなかったり不安な方は、司法書士に依頼することをおすすめします。

残債のあるマンションをより高く売ろう

住宅ローン残債があっても、マンションを高く売ることは不可能です。まずはマンションの相場を確認し、売却した金額でローンの返済できるかを確認してください。

このとき、売却にはさまざまな費用がかかるため、売却金額がすべて返済に充てられるわけではないことも理解してください。より高く売却してくれる不動産会社と出会うため、一括査定サイトを活用して比較し、信頼できる優秀な不動産会社を選択しましょう。

売却費用がいくらかかるのか把握する

マンションを売却するにはさまざまな費用がかかります。そのため、売却金額のすべてが手元に残るというわけではありません。そのため、どのような費用がどのくらいかかるのかを把握しておく必要があります。費用は一般的に、家売却額の5~7%と言われています。主にかかる費用は下記のとおりです。

仲介手数料仲介を依頼した不動産会社に支払う手数料
印紙税売買契約書に貼る印紙に納める税金。契約金額によって税額が異なる
抵当権抹消費用司法書士に依頼した場合には費用が発生
ローン一括返済時の手数料金融機関への手数料
譲渡所得税保有期間によって異なる
その他の費用測量費など

不動産会社選びが大事

ローンが残っているマンションをより高く売るためには、仲介する不動産会社選びが重要です。不動産会社探しには、優良な会社を比較できる業界No.1の一括査定サイト「イエウール」の利用がおすすめです。イエウールでは、厳しい審査を通過した1,600以上の不動産会社に査定を一括で依頼することができます。

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残債が残っているときには返済する必要がある

住宅ローンの残債が残っているマンションを売却したい場合には、問題なく売却を進めるために、まずはすべて返却できるかどうかを確認する必要があります。

売却金額で返済できるのか、売却金額で足りない場合は預貯金で対応できるのか、または、そのどちらも不可能なのか、それによって手続きの流れが異なります。

いずれの場合も、より高く売るために尽力してくれるよい不動産会社選びが重要となります。まずは状況を把握し、どの手段を選ぶのかを見極めましょう。

もっと詳しく知りたい方は、 「マンション売却にかかる諸費用とは?節約してお金を手元に残そう」 の記事をご覧ください。
また、 「マンション売却の手数料やその種類について|金額や控除など解説」 という記事や、 「マンション売却を失敗しないコツ!注意すべきポイントと失敗例」 という記事もご覧ください。
他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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