マンションを売却する流れを解説!注意点と費用も確認しよう

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マンションを売却するためには、まず何をすればいいのかや事前にやるべきこと、売却の流れ、費用や注意点について徹底的に解説します。最初に売却の流れを把握しておくことは、売却を成功させるための近道になります。

特に重要なことは不動産会社の選択です。一括査定サイトを活用した不動産会社の選定から、売却までにどのように手続きしていくのか、どのような費用がかかるのかについても詳しくご紹介します。

マンション売却について知りたい方は、「マンションの売却の流れ|費用や注意点についても徹底解説」の記事をご覧ください。

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土地や戸建てとマンションの売却の違い

マンション売却の基本的な流れは、土地や戸建ての場合と同じです。ただし、マンション売却の場合は土地の部分が測定不要という点が、土地や戸建てと異なります。マンションは土地が共有物となるため、土地の境界線を確定させる測量の必要はありません。そのため、土地や戸建てに比べると測定部分が少なくなります。

マンション売却の流れ

マンションの売却を考えているものの、まず何をしたらいいのか、どんなことに気をつければいいのか、失敗はしないだろうかなどの不安を抱えている方も多いと思います。ここでは、マンション売却の流れについて解説します。流れを把握して、まずやるべきことを明確にしましょう。

マンションの価値を知る

まずは、自分のマンションがどれくらいの価格で売れるのか、相場を把握しておきましょう。そうすることによって、不動産会社が出す査定額が適切かどうかを判断したり、売却価格を決める際にも適正価格の設定に役立ったりします。自分で相場を調べる簡単な方法を2つご紹介します。

土地総合情報システム

国土交通省が、実際に不動産取引を行った人のアンケートをもとに、その結果をデータベース化したサイトです。売却したい物件と似ている物件情報を検索すると、過去にその物件が取引されたときの価格を見ることができます。

レインズ・マーケット・インフォメーション

このサイトでも、実際に売れた価格の相場を検索して調べることができます。沿線や最寄り駅、間取りや成約時期など、細かい条件設定で検索することができます。

不動産会社選びをする

売却を仲介してくれる不動産会社選びはとても重要です。あなたのマンションの魅力を引き出し、よりよい価格で販売できるように尽力してくれる、優秀な不動産会社を探しましょう。不動産会社選びに失敗してしまうと、高すぎてなかなか売れない、または安く売って損をしたといった事態にもなりかねません。

信頼できる不動産会社を見つけるためには、無料で利用できる一括査定サイトの活用がおすすめです。ひとつの会社だけでなく、複数の会社を比較することで、より良い不動産会社に出会うことができます。

特におすすめなサイトは、国内No.1のイエウールです。提携不動産会社は1,600社以上で、厳しい審査を通った会社のみ登録されているため、最初から悪徳会社に出会うこともありません。利用者数も月間10,000人以上、査定対象エリアも業界No.1、大手から地域密着型の会社まで幅広く加盟しています。無料で簡単に依頼することができるので、ぜひ利用してみてください。

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不動産会社と契約

一括査定で査定額を比較して依頼したい会社が決まったら、マンションの状態や周辺の環境などを訪問査定をしてもらいます。

出された査定について、信頼できて希望や条件も合えば、その会社と媒介契約を結びます。媒介契約には3種類あります。

媒介契約の種類特徴
専属専任媒介契約仲介を依頼できる会社は1社のみ
会社は1週間に1回販売状況報告
専任媒介契約仲介を依頼できる会社は1社のみ
会社は2週間に1回販売状況報告
一般媒介契約複数の会社に依頼可能
販売状況報告はなし

どのようにマンションを売却するかなど、不動産会社とよく相談して媒介契約の種類を決めましょう。また、営業担当者の印象も選ぶ際の大事なポイントになります。

マンション売却の準備

仲介を依頼する不動産会社が決まり、媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動がはじまります。売却にはまず、マンションが売り出されていることを知ってもらうための宣伝をして、購入希望者には実際に内覧をして部屋を確認してもらい、魅力を存分に伝えましょう。

売却活動

まずは、売るマンションのセールスポイントが伝わる広告を出していきます。特に、住んでいたからこそわかる良さをアピールできると効果的で、それらを不動産会社のポータルサイトやチラシに載せていきます。部屋の写真や周辺環境についても、たくさん掲載することで成約率アップにつながります。

内覧対策の準備

買主にとって、内覧したときにきれいになっていると、印象が良くなり購買意欲も高まります。特に、玄関やベランダ、水回りやバルコニーがきれいかそうでないか、臭いがしないかなどで印象が大きく変わります。マンションを売り出すと、急に内覧したいと連絡が来ることもあります。その際にすぐに対応できるように、常にきれいにしていることを心がけましょう。

買い手との契約

買い手と価格や引き渡し日の条件があえば、売買契約を行います。ほとんどの場合は、売主と買い手、仲介した不動産会社が集まって行います。契約日の前日~3日前に、仲介会社から売買契約書が送られてくるので、内容を必ず確認しておきます。また、契約当日は、売買代金の一部を手付金として受け取ります。ここで引き渡し日のすり合わせを行うことも重要です。

なお、契約に必要なものは以下の通りです。

  • 本人確認書類
  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 登記済証
  • 仲介手数料の半金

これらの書類は事前に準備しておきましょう。また手付金は、万が一契約が白紙になってしまったときのために使わずに、大切に保管しておきましょう。

マンションの引き渡し

引き渡しに必要な書類を準備し、通常は買主が利用する住宅ローンの銀行で手続きを行います。引き渡しの際に必要なものは次の通りです。

  • 本人確認所
  • 登記済証
  • 印鑑(実印)
  • 印鑑証明書(3カ月以内のものが有効)
  • 住民票
  • 銀行口座(代金支払いのため)
  • マンション設備の説明書やパンフレットなど(部屋に置いた状態でもOK)

また、このタイミングで仲介手数料の半金や司法書士へ依頼した場合の報酬も、代金から支払う場合が多いです。買主から依頼のない冷蔵庫や棚などの残置物は、残っていると契約違反になってしまうので、注意しましょう。引っ越しは引き渡し日に近いと終わらない可能性もあるため、なるべく余裕をもって引っ越しをしましょう。

確定申告

マンションの売却で譲渡所得がプラスであれば、所得税・住民税を納める必要があります。しかし、条件が合えば、節税ができる特約を用いることも可能です。

また、損失が出た場合も、税金還付を受けることができる特例があるため、確定申告はしておいたほうがいいでしょう。特例は、確定申告を行わなければ適用されないため、損をした場合でも確定申告は必ず行いましょう。

マンション売却のタイミング

中古マンションの価格は築年数が重要で、築年数が浅いほど印象が良く買い手も付きやすい傾向です。たとえば、築5年未満の物件であれば、新築とほとんど変わらない価格で取引されていることもあります。

中古でも築年数が近い物件は、少しでも安く新築に近い物件を買うことができるという点で、魅力を感じてもらうことができます。一方、築10年以上を超えると、設備などの修繕が必要になってくるため、修繕費がかかってしまうこともあります。

また、マンションの売れやすい時期というものは特にありません。4月や秋は新生活が始まる時期のため、売却件数が増えるといわれていますが、その時期に必ずしも高く売れたりすぐに売れたりするわけではありません。不動産会社への依頼や売却活動などで時間がかかりるので、どの時期に売却すれば得をするかということもありません。

マンションの資産価値は、築20~25年でゼロになるといわれています。早ければ早いほど価値は高くなるため、売却するならなるべく早い時期を心がけましょう。

マンション売却の注意点

マンションを売却する際に、気をつけておくべき点について解説します。これらを怠ってしまうと売却、引き渡しができなくなってしまうこともあるので、しっかり把握しておきましょう。

売却価格は相場に合わせる

マンションの売却価格は、高すぎると売れ残りますし安すぎると損をしてしまいます。そのため、相場に合わせて価格を決めることはとても重要です。

たとえば、相場が2,500万円なのに3,000万円で売り出してしまうと、相場より高い500万円の分、より買主のニーズにあっているか、相応の魅力がなければ売却は難しいと考えられます。特に、住宅ローンの残債が相場よりも多かった場合は、その価格で設定しがちです。

不動産会社の査定額だけでなく、自分で調べて相場を把握することで失敗を防ぐことができます。自分のマンションはどれくらいで売れそうなのか、値下げするならどこまでなら下げれるかなど、事前に決めておくとよいでしょう。

リフォーム代金の上乗せはしづらい

マンションはリフォームしていると高く売れやすいことは確かにありますが、リフォーム代を売却価格に加えて販売することは難しいです。リフォームせずに売却すると2,500万円で売れるマンションを、500万円でリフォームして、3,000万円で売却したいとします。

しかし、3,000万円ではなかなか売れずに、値下げをして2,700万円で売れたとすると、300万円損をしてしまったことになります。実際に、リフォーム代をすべて上乗せした価格では売れないことが多いため、リフォームはせずに売却するのがおすすめです。

一方で、リフォームではなく、壊れているところがある場合は、修繕したほうがいいこともあります。買主に了承してもらえば、壊れていても売却ができる場合もあります。ただし印象が悪くなって、なかなか買主が見つからないということもあるので、基本的には直したほうがよいでしょう。

事故物件のマンションは告知義務がある

自殺あるいは他殺があったいわゆる「事故物件」については、購入を希望している方へ告知する義務があります。事故物件は印象が悪いため、価格も下がってしまいがちで、なかなか販売が難しい場合があります。しかし、経験豊富な不動産会社であれば、営業方法もわかっているので売れる可能性は十分にあります。

売却前に金融会社へ連絡する

住宅ローンが残っている場合には、借り入れている銀行へ必ず連絡して、売却の許可をもらわなければなりません。その際に、預貯金で全額返済するのか、売却代金で返済するのかを決めておきます。

預貯金で全額返済できる場合は、売却が決まったらすぐに連絡して返済しましょう。売却代金で返済する場合は、売却が決まったときと決済日が決まったときの2回連絡しましょう。もし、連絡を怠ってしまうと、物件を引き渡すことができなくなるため、注意が必要です。

マンション売却でかかる費用と税金

マンションを売却するには、さまざまな費用が必要になります。その費用は一般的に、トータルで売却価格の5~7%と言われています。どのような費用がかかるのか、具体的に解説していきます。

売却でかかる手数料

売却でかかる手数料は、主に仲介手数料や住宅ローン返済手数料です。まず、不動産会社へ支払う仲介手数料は、下記の計算式で求めることができます。

(売却額×3%)+6万円+消費税

たとえば、売却価格が3,000万円だった場合は、以下のようになります。

(3,000万×3%)+6万円+消費税(10%)=105万6,000円

また、ローンを一括返済する際の金融機関への手数料は、10,000~30,000円が一般的です。

売却でかかる費用

マンションを売却する際に、司法書士へ依頼した場合は、その依頼費としてだいたい5,000~20,000円ほどの費用がかかります。また、引っ越しの費用や不用品の処分にかかる費用、必要であればクリーニング代なども費用に含まれます。

売却で発生する税金

マンション売却の際には、次のような税金もかかります。事前に把握しておきましょう。そして、必ず確定申告を行いましょう。

譲渡所得税

マンションを売却して利益が出た場合には、譲渡所得として課税されますが、税率については所有期間によって異なります。所有期間が売却した年の1月1日の時点で5年を超えている場合は、長期譲渡所得に区分され、所得税や復興特別所得税、住民税の合計として税率が20.315%となります。

また、5年以下の場合は短期譲渡所得に区分され、所得税や復興特別所得税、住民税の合計として税率が39.63%となります。住居用の不動産の売却は、条件を満たせば特例を受けられる場合もあるので、不動産会社や税理士などの専門家に相談してみましょう。

印紙税

売買契約の際の契約書は課税文書となるため、売買価格に応じた金額の印紙を貼る必要があります。印紙税は、その印紙にかかる税金のことですが、この印紙は軽減税率が適用されます。

売買価格印紙税
10万円超50万円以下200円
50万円超100万円以下500円
100万円超500万円以下1,000円
500万円超1,000万円以下5,000円
1,000万円超5,000万円以下1万円
5,000万円超1億円以下3万円

*例:売買価格が4,000万円の場合は、印紙は1万円

貼っていなかった場合は、3倍の額の過怠税が課されます。また、消印されていない場合は、印紙の額と同じ額の税金を納める必要があるため注意しましょう。

早く売却したい人は買取を

とにかくできるだけ早く売りたいという方には、買取もおすすめです。売却は買い手が見つからないと売れるまで時間がかかってしまいますが、買取ならすぐに売ることができます。

買取とは、不動産会社に直接マンションを買ってもらう方法です。通常の売却価格より2割程価格が下がってしまいますが、下記のようなメリットもあります。

  • 仲介手数料がかからない
  • 売却することが周囲にバレない
  • 瑕疵(かし)担保責任を負わなくてよい(売却後に欠陥が見つかった場合に売主が負う責任。賠償金が発生することも)
  • 事前にリフォームやクリーニングなどをする必要がない
  • 引き渡し日に融通が利く など

買取にする場合も、複数の不動産会社に査定を依頼し比較をして、安心して買取をお願いできる不動産会社を選択しましょう。ただし、すべての不動産会社が買取を行っているわけではありません。特に、大手の不動産会社でないと買取に対応していないことがほとんどです。

売却の流れを理解してから売却しよう

マンションの売却には、必要な書類や手順がたくさんあります。事前に流れを把握しておくことで、スムーズに売却することが可能になります。特に、最初の不動産会社の選択は重要ですが、一括査定サイトをうまく活用して比較し、安心して任せられる良い不動産会社を選びましょう。

売却までに時間がかかってしまったり損をしたりすることなく、より早く納得のいくマンション売却ができるように、事前準備や基本的な知識を理解しておきましょう。

もっと詳しく知りたい方は、 「マンション売却のときの専任とは?メリットデメリットやおすすめ理由を紹介」 の記事をご覧ください。
また、 「マンションを売却する前にリフォームは必要かリノベーションすべきか」 という記事や、 「マンション売却をシミュレーションしてどれくらいの手取りか確認!」 という記事もご覧ください。
他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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