離婚でマンション売却時のトラブルや注意点を押さえて次の生活へ

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2018年の統計によると、結婚する3組に1組は離婚をします。離婚をする場合には、いろいろなトラブルがつきものですが、今回はマンションの売却に絞って、離婚の際に起こる出来事を取り上げます。

離婚について考える前に、財産の分け方についてもしっかり夫婦で話しておいたほうがよいでしょう。離婚におけるマンション売却で多いトラブルから、解決策までをしっかり押さえておきましょう。

マンション売却について知りたい方は、「マンションの売却の流れ|費用や注意点についても徹底解説」の記事をご覧ください。

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離婚によるマンション売却で多いトラブルは

離婚の際に起こるトラブルを紹介します。どのようなトラブルがあるのかを事前に知っておきましょう。

夫婦共同名義の場合

近年共働き夫婦の増加により、マンションを夫婦共同名義にしているケースが多くなりました。共同名義のマンションは、離婚の際に財産分与で大きなトラブルになるリスクを秘めています。離婚をした場合、どちらかが住むのか売却するのかの2択が多いです。どちらかが住む場合には以下のようなトラブルが考えられます。

  • 家を出ていく方に慰謝料的な財産分与が発生
  • 家に残る方には大きなお金を稼ぐ能力の欠如による困窮
  • 住宅ローンが残っている場合の難しい連帯債務者や連帯保証人の名義変更
  • 家を出ていく方に不公平感が残る気持ち
  • 家に住み続けてローンを支払う方も負担

離婚のときには、基本的に結婚時に築いた財産は半分に分割します。家に残る方は子供を抱えている場合が多く、結婚時よりもお金を稼ぐ能力が劣る状況が多いです。したがってローンの支払いを結婚時と同じようにできるのかという疑問がまずあります。

夫婦共同名義でマンションを購入したときには連帯債務者や連帯保証人を利用して住宅ローンを組んでいます。連帯債務者とは、共同名義のマンション購入の住宅ローンなどでよく用いられる方法で、住宅ローンを組んだら双方に住宅ローンの支払い義務が生じます。つまり銀行などの金融機関に対して、夫と妻のどちらがローンの支払いをしてもよいわけです。

この場合に問題となるのは、共同の収入でローンを借りている点です。当然、残って住むほうが名義人になりますが、離婚するからという理由で簡単に連帯債務者から名義を外せません。

つまり、離婚後も連絡を取らなければならない事態になります。もしもなんらかの理由で、どちらかが住宅ローンの支払いが滞ることが起こった場合、もう片方の連帯債務者にローンの支払い責任が生じます。

連帯保証人とは、支払いを主に行う側の支払いが滞ったときに、連帯保証人が代わりに支払う義務を負う人のことです。この場合も離婚するからという理由で、簡単に名義変更はできません。

家に住み続けるほうが有利な場合が多く、家を出るほうの不公平感は拭えません。また、離婚後も共同名義の財産が残ることが多く、離婚後もこのマンションの件については連絡を取り合う仲でなければなりません。果たしてそのような良好な関係で離婚が成立する場合が多いのかは疑問です。

単独名義でも安心できない

単独名義の場合には、名義人が住むことが現実的です。ただし、住宅ローンの支払いの場合には、結婚相手が連帯保証人になっている場合が多いため、住宅ローンの支払いが完済するまで、ローンの債務者の病気や事故などによるローンの未払いの義務など連帯保証人側にも不安が残ります。

また、住宅ローンの連帯債務者や連帯保証人が、他の住宅ローンを組むことはできません。したがって出ていく側のほとんどが賃貸で住むケースが多いです。連帯債務者と連帯保証人については、以下の表をご覧ください。

連帯債務者連帯保証人
収入合算で申し込む場合夫婦共有名義となる場合
契約本数1本1本2本
契約方法連名で契約片方のみで契約それぞれで契約
債務者片方片方それぞれ
保証人不要必要お互いが保証人になる場合が多い

単独名義であっても連帯債務者と連帯保証人は、支払いの義務から逃れることができません。連帯債務者や連帯保証人に名義を貸している側にとり、大きな財務面でのリスクを抱えながら生活することになります。

オーバーローンの場合

住宅ローンの残高に、マンション売却の金額が満たないケースがあります。この場合をオーバーローンと言います。マンションの価値については戸建てよりは価格が下落しにくい傾向のため、戸建てよりはオーバーローンになりにくいです。

しかし居住環境などにより、住宅ローンの残債に売却価格が満たないオーバーローンのケースがあります。住宅ローンが残っている場合には、マンションに住み続けた場合と同じリスクが伴います。この場合には、夫婦どちらかが住み続けてローンを支払い続ける方法が現実的です。

また、任意売却もしくは不動産会社で売却をしてしまい、新しくローンを組み直すこともできます。夫婦どちらかが住み続けてローンの支払いをする場合には、大抵生活は苦しくなるでしょう。したがって任意売却をして、新しく住む家でローンを組み直すことが多いです。任意売却とは、不動産会社の仲介により、市場に見合った規模と債権者の状況などを加味して売却できる方法です。ただし100%希望額で売れるわけではありません。

離婚の場合には連帯保証人などの問題があり、さらに借り換えローンの場合には審査が厳しくなります。新しい家が自分の収入に合っているローンでないと判断された場合には、新しいローンの審査が通らないケースがあります。その場合には最悪住む家を失いかねません。

離婚の財産分与には3種類

財産分与には、清算的財産分与と扶養的財産分与、慰謝料的財産分与の3つがあります。それぞれどのような概要なのか簡単に押さえておきましょう。

清算的財産分与

清算的財産分与は、結婚をしているときに築いた財産を均等に分けることで、どのようなケースでも2分の1が基本です。夫が働いて妻が専業主婦でも、夫の稼ぎには妻の貢献が影であったという考えです。

マンションを財産分与する場合には、住み続けるほうに対してそれに見合った額の金銭などを、出ていくほうに支払うことが通常です。マンション売却の際には、マンション売却額を夫婦それぞれで均等に分けます。

清算的財産分与は、離婚の要因を作ってしまった側が求めることが多く、協議離婚などをして慰謝料的財産分与になるケースもあります。マンションを夫婦で住む用に買った場合には、財産分与の対象になります。財産分与に含まれるものは、以下の通りです。

  • 不動産
  • 金融資産
  • 保険料
  • 退職金

退職金は暫定の数値を出して勤務形態などから算出し、結婚の期間で割ります。婚姻時に築いた財産は、原則として2分の1に分割するというのが清算的財産分与です。

扶養的財産分与

扶養的財産分与とは、専業主婦(主夫)の場合に多く起こる財産分与の方式で、生活に困窮する分を計算していくらかの財産を困窮する側に分ける方法です。マンションを保有している場合には、名義人にかかわらず専業主婦(主夫)がそのままの住居に住むケースが多いです。そして、金銭の支払いは出ていった側がいくらかを支援をして、相手の生活が安定するまで支える方法です。

生活が安定するまでの時間を支えて、清算的財産分与を改めて行うケースもあります。マンションの売却の場合においても、売却益からいくらかを生活が困窮している側に分ける方法です。

慰謝料的財産分与

不倫や暴力など、明らかに片方に非がある場合には、慰謝料的財産分与が用いられます。傷つけた側が傷つけられた側に、財産からいくらかの慰謝料を支払う方式です。法律上は慰謝料と財産分与は別です。しかし、慰謝料的財産分与はこの2つを同時に話をして、早く離婚をするために用いられます。

離婚のトラブルを避けるためにも売却がおすすめ

マンション売却は、離婚のときのどのタイミングで行うのがおすすめなのでしょうか? また任意売却についても知っておきましょう。

マンション売却の話は離婚前がおすすめ

マンションの売却の話は、離婚前にしておくことをおすすめします。そして、実際にマンションを売却するのは、離婚後計画的に行うとよいです。そのメリットは以下の通りです。

  • 連絡が取れる間に話ができる
  • 離婚後の生活に対して、綿密な計画が立てられる
  • 離婚前の贈与には、税金がかからないケースがある

夫婦が離婚前に連絡が取れたとしても、離婚後に話し合いに応じられるかどうかは分かりません。離婚前に離婚後の生活について、夫婦で計画を立てて話し合っておきましょう。話し合いができる状態にして、冷静に今後の二人のことを考えておくことはプラスです。

離婚前の夫婦間の不動産譲渡において、以下の項目に該当しているケースでは、贈与税が発生します。

1. 分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他すべての事情を考慮してもなお多過ぎる場合、この場合は、その多過ぎる部分に贈与税がかかること
2. 離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合

参照:国税庁ホームページ

また、婚姻期間に夫婦間で不動産の名義変更をする場合に、以下の条件が当てはまると110万円の控除と共に、2,000万円までの特別控除が受けられます。

  • 夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
  • 配偶者から贈与された財産が、 居住用不動産であること又は居住用不動産を取得するための金銭であること
  • 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した 居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること

参照:国税庁ホームページ

なお、同じ配偶者からの贈与については、一生に一度しか認められていません。20年に満たない離婚では、マンション売却の話は離婚前に、マンション売却を行うのは離婚後にしましょう。離婚前にマンション売却を行うと贈与と見なされ、贈与税に加えて不動産取得税もかかります。贈与税は以下の通りです。

110万円を引いた金額200万円以下300万円以下400万円以下600万円以下1,000万円以下1,500万円以下3,000万円以下3,000万円超
税率10%15%20%30%40%45%50%55%
控除額010万円25万円65万円125万円175万円250万円400万円

参照:国税庁ホームページ

不動産取得税は、各地方自治体によって異なり税率もさまざまで、東京都のマンションの場合には、課税標準額の4%です。なお課税標準額とは、固定資産台帳に記入されている価格のことです。購入価格(譲渡価格)とは異なるので注意してください。

離婚後の財産分与の場合、適正であると見なされると、贈与税と不動産取得税が免除されます。離婚前にマンション売却の話をしておき、売却の時期については財産分与と見なされる離婚後に行うのがよいでしょう。

マンションは売却したほうがいい

マンションはローンの支払いがあっても、売却を行ったほうがよいです。理由はマンションの売却を行うと現金が手元に残り、財産分与が金銭で分けられスムーズに行えるからです。

ただしこの場合には、ローンを完済できるかどうかが見極めのポイントです。理想としてはマンションを高く売り、ローン残債よりも手元にお金を残すようにするとよいです。

この場合には、スムーズに離婚の財産分与ができます。オーバーローンになるケースでのマンション売却は、次に借りるローンが組めるかどうかによって決めてもよいでしょう。ローンの話は、ローンを借りている銀行と相談することで、解決策が見つかるケースがあります。

任意売却のすすめ

オーバーローンの場合、離婚による財産分与では、任意売却という手段も1つの方法として検討しておきましょう。任意売却は、以下のような条件を満たす必要があります。

  • ローンの返済が離婚により滞る(可能性がある)
  • マンションの市場価値がある
  • 連帯保証人からの同意が得られている
  • 金融機関が許可をする(金融機関に許可を得る)

任意売却をするには、ローンを組んでいる銀行などの金融機関の許可が下りないとできません。銀行に相談すれば、離婚でローンが支払えなくなって競売にかけられるよりも、高く売れる可能性がある任意売却を選んでくれるケースが多いです。任意売却のメリットとデメリットは以下の通りです。

メリットデメリット
  • 競売よりも高く売れローンの残債が減る
  • 引っ越しなどの期限で融通が利きやすい
  • 近所に情報が知られにくい
  • 引っ越し代の確保が可能なケースもある
  • 売却に関わる費用が浮く可能性がある
  • ブラックリストに載ってしまう
  • 任意売却を絡めた離婚には時間がかかる

オーバーローンになって競売にかけられてしまうと、マンションは市場価格の3~8割で売り出されてしまい、手元に残るお金はほぼ0に近い額になるでしょう。場合によっては借金という状態で残ります。最悪のケースは自己破産にもなりかねません。

任意売却と競売との大きな違いは強制力がなく、普通の売却に近い形で進められるということです。任意売却は競売のように近隣の人に知られることなく、売却にかかる費用が浮く点もメリットです。任意売却においては普通の仲介手数料や、引っ越し代金なども経費として支払うことができます。

オーバーローンの場合には、任意売却の相談をしに住宅ローンを支払っている金融機関の窓口に行きましょう。競売にかけられるよりは、はるかによい条件でマンション売却が行えます。

離婚原因のマンション売却は不動産会社に伝える

離婚が原因でマンションを売却することは、不動産会社には伝えておきましょう。離婚でのマンション売却ではマンションの物件そのものに不都合が無い場合が多いです。そのマンションに不都合がなく急いでいる売却だと不動産会社には伝わるはずです。不動産会社に伝えるとマンションの物件が悪くないので、それなりの価格で手早くマンションが売れる可能性が高まります。

離婚時のマンション売却で注意するポイント

離婚のときに、マンションを売却する際に押さえておきたいポイントを紹介します。

マンション価格を確認する

まずは、マンションの価格を調べておきます。マンションの価格を調べる方法は主に3つあります。

  • レインズマーケットインフォメーションで似た物件を調べる
  • 不動産鑑定士にマンションの鑑定を依頼する
  • 一括査定サイトを利用する

いずれも相場を知るには有効な手段ですが、特におすすめなのは一括査定サイトを利用することです。レインズのように専門的な分かりにくさはありません。また、不動産鑑定士に依頼すると10万円程度の鑑定料を取られます。一括査定サイトを利用すると、無料でいくつかの不動産会社から査定をもらえ、相場を知るには便利です。

一括査定サイトの中でも、あなたにはイエウールをおすすめします。全国各地の豊富な物件から、あなたのマンションに合った6社をピックアップし、最短1分で簡易査定ができます。そのうち気になった価格があれば、直接不動産会社に訪ねることも可能です。イエウールを利用して、あなたのマンションの相場を調べてみましょう。

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ローン残債は調べておく

住宅ローンの残債を調べるためには、銀行などの金融機関から定期的に送られてくる返済予定表や、残高証明書を確認しておきましょう。もし緊急で調べたい場合には、住宅ローンを借りている金融機関に出向いて、離婚の旨と、マンションを売却したい旨を相談しておくとよいです。

住宅ローンの場合マンションには抵当権が設定されています。売却には抵当権を外さないといけないため、住宅ローンの完済が必要です。不動産の価値を知っておき、銀行の残高でオーバーローンになるか、アンダーローンになるかを調べておきましょう。

どちらもマンションに住まない場合

離婚する際に、どちらもマンションに住まない場合には、売却をする以外に方法はありません。その際は、すんなりと売却できるのかどうかみていきましょう。

ローン返済が残っていると売れない

マンションにローンが残っている場合には、銀行などの金融機関から抵当権を外してもらわないと売れません。マンションの売却に関しても、ローンを返済している金融機関に相談する必要があります。

ローンの返済が残っている場合には、日程がタイトになりがちです。理由は不動産会社と金融機関の各担当者と密に連絡を取り合って都合を合わせ、売却を進めなければならないからです。抵当権はアンダーローンの場合には問題なく外せますが、オーバーローンの場合には、綿密な返済計画を立てないと売却が進まない可能性があります。

税金が名義人に請求される

マンションを売却した際に得た利益には、譲渡取得税がかかります。売却が成立した年の1月1日を基準として、売却した日が5年を超えていると長期譲渡取得、5年以下だと短期譲渡取得になります。さらに10年を超えている居住用の売却には特例の軽減措置があります。譲渡取得税の税率は以下の通りです。

所有期間短期譲渡所得税長期譲渡所得税
5年以下5年超10年超
居住用39.63%20.315%課税譲渡取得6,000万円以下の部分14.21%課税譲渡取得6,000万円超の部分20.315%
非居住用39.63%20.315%20.315%

また、居住用のマイホームのマンションを売却した場合には、3,000万円の特別控除特例を受けられます。ただし、売った前年及び前々年に、この特例を受けていないことなどの条件を満たす必要があります。

別居中のマンション売却

別居中に疎遠になってしまうことは往々にしてあり、連絡をとっていないことでトラブルになるケースもあります。どちらも元のマンションに住まない場合には、マンション売却の相談は離婚前にしておくことがおすすめです。正確な財産分与やお互いのこれからの生活を考えると、しっかりと話し合う機会を一度は設けるべきです。

マンションを売却するなら、離婚後にマンション売却を行うとよいです。理由は、財産分与の場合には譲渡取得税がかかりますが、贈与税と不動産取得税がかからないためです。不動産の売却は、大きな金額になるため、なるべく税金を少なくするのが得策です。

離婚のマンション売却には注意しよう

離婚の際にマンション売却を行うタイミングは、離婚と同じように計画的に話を進めて、離婚後すぐに売却して財産分与してしまうのが一番よいです。

ただし、オーバーローンの場合には、マンション売却が難しいケースがあります。そのケースでは任意売却をおすすめします。デメリットもありますが、競売にかけられるよりは高く売れて、周囲にも知られることはありません。

離婚の際のマンション売却には、不動産の査定額とローンの残高の確認が重要なポイントです。比較して、計画的に財産分与をするようにしましょう。お互いに離婚しても不毛なやり取りがなく、新しい生活を歩めるようにしてみてはいかがでしょう。

もっと詳しく知りたい方は、 「マンション売却にかかる諸費用とは?節約してお金を手元に残そう」 の記事をご覧ください。
また、 「マンション売却の手数料やその種類について|金額や控除など解説」 という記事や、 「マンション売却を失敗しないコツ!注意すべきポイントと失敗例」 という記事もご覧ください。
他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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