マンション売却時の消費税を知りたい!トータルコストも解説

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不動産の売却プロセスでは取得費や登記費用など、さまざまなコストが生じ、それぞれについて消費税が課せられます。ただ、必ずしもすべての費用に対して消費税が課せられるわけではなく、条件によっては消費税が非課税になるなど、ルールが複雑になっている面があります。

これからマンションの売却予定があれば、個人で所有しているマンションでも、消費税がかかるのかどうかと気になっている人は多いのではないでしょうか。マンションを売却するとなると高額な取引になるため、消費税がかかるかどうかで手元に残る金額が大幅に変わってきます。

ここでは、マンション売却を中心に、売却によって課せられるトータルの消費税額や課税要件、課税の内訳について詳しくお伝えしていきます。マンションの売却を検討している人は、ぜひ参考にしてください。

マンション売却について知りたい方は、「マンションの売却の流れ|費用や注意点についても徹底解説」の記事をご覧ください。

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個人マンション売却の消費税はいつかかるのか

 

個人で所有しているマンションを売却する場合は、売却における損益に比例して一定の割合で消費税が課せられます。不動産売買のコストの中でも、消費税は計算方法が複雑で、不動産取引にあまり慣れていない方にとっては基本でさえもわかりにくいかもしれません。

しかし、マンション売却に先だって消費税分のコストについて具体的にシミュレーションしておくことは、不動産取引におけるトータルコストを把握するうえでも非常に重要であり、マンションをより高い価格で売却するための必須プロセスであります。ここでは、個人マンション売却におけるトータルコストの内訳と比率について見ていきましょう。

個人の住居用のマンション

現行の法律上では、個人で所有する住居用のマンションを個人として売却する場合には、その売却益に対して消費税が課せられることはありません。これは建物部分だけでなく、土地についても同様で、個人が居住用として所有していた、ということが認められれば非課税原則が適用されます。

個人所有の居住用マンションについて、非課税となっている理由については諸説ありますが、わかりやすい根拠としてコスト問題があげられます。仮に、個人所有の住居用マンションまで課税対象としてしまうと、個人では消費税分のコストを負担することが難しく、結果として不動産取引が促進されないということにもなりかねません。

このようなケースを回避するため、少なくとも個人で所有している居住用物件の売却益については、非課税と見なし、トータルコストを極力軽減しようという考え方があります。以上のような個人優遇の流れは、今後も当面つづくと見られており、マンション売却における消費税非課税も、維持されるだろうと考えられています。

投資用のマンションは課税対象

マンション売却における消費税が免除されるのは、あくまでも居住用不動産のみで、投資用や投機対象となっているマンションについては、原則として課税対象と見なされます。投資用マンションで消費税が課税される場合の計算について、具体的に見ていきましょう。

建物のみが課税される

投資用マンションで消費税が課せられるのは、あくまでも建物部分のみです。つまり、土地と建物をセットにして売り出す場合であっても、実際に消費税が課税されるのは、建物部分の評価額に対してだけということになります。たとえば、土地が3,000万円で建物部分が2,000万円という条件で売り出した場合は、建物部分の2,000万円にのみ消費税がかかるということです。

居住用不動産とは違い、投資用不動産で消費税が課税される法的根拠についても、実は諸説あるようです。不動産取引における法的な課税要件について、国税庁は「事業者が不動産物件を通して事業を行い、一定以上の対価を得ている場合」と定めており、投資用物件もまたこの要件にあてはまると見なされています。

また、課税ラインとなる事業所得については、原則として2年前の売上高をもとに算出され、2年前の事業所得がトータルで1,000万円以下の場合は課税対象とはなりません。

賃貸の募集をした場合は課税される

たとえ契約上は居住用物件であっても、事業者として賃貸物件に改装し、入居者やテナントの募集を行った場合には課税対象物件として見なされます。かつては、このあたりのルールが曖昧でした。たとえば、居住用物件として登記を行いながらも、実際にはテナントビルとして活用し、月々の家賃や利用料を徴収することで利益を得るといったケースが横行していました。

不動産事業によって利益をあげることそのものは、もちろん違法ではありませんが、課税ルールの網の目をかいくぐるように利益を得ることは違法です。よって、政府のほうも段階的に規制を厳しくしてきたという経緯があります。

さらに、最近ではシェアハウスや民泊など、個人単位でも事業主として賃貸経営を行うケースが多様化しており、居住用物件と事業用物件を明確に区別することが、ますます難しくなってきています。このような流れのなかで、マンション売却の課税要件についても、まだ見直される可能性があるため、課税のルールについては個人でもこまめにチェックしておきましょう。

課税売上高が1,000万円の場合

マンション売却における消費税の課税ラインは、法律により1,000万円(売上高換算)として定められています。ただし、税法上、消費税の課税計算は2年遅れで行われることになるため、基本的には2年前の売上高を基準にして、課税額が算出される形となります。

この「2年前ルール」が初心者にとってはわかりにくいようです。消費税については、「申告と納付のタイミングがずれている」ということをポイントとして押さえておく必要があります。そうでなければ、納付のために用意すべき資金規模がわからなかったり、予期せぬタイミングで資金不足に陥ったりと、トラブルにつながるリスクがあります。

仲介手数料

仲介手数料は、事業者によるサービス料金の一部であるため、消費税がかかりますが、交渉によっては手数料自体が割引される場合があります。不動産会社への仲介手数料は、法律によって一定の上限が定められています。販売価格が400万円を超える場合は「売却価格×3%+6万円」が上限となり、消費税が10%分加算されます。当然、物件の価格が高ければ高いほど、仲介手数料や消費税も高くなります。

不動産会社と専属専任媒介契約によって仲介契約を結ぶと、仲介手数料を割り引くことができるかもしれませんが、逆に物件が高額で売却されないリスクがあります。仲介方式によるマンション売却を行う場合は、仲介手数料の割引について交渉し、契約書に記載されている仲介手数料の水準と符合しているかどうかを確認してください。

なお、販売価格が高額な場合は、「売却価格×3%+6万円」のうちの6万円分が切り捨てられる場合があるため、不動産業者のほうから仲介手数料を請求される前に、積極的に交渉しましょう。いずれにしても、仲介手数料を値下げできれば、それに応じて消費税を下げることができます。販売価格だけでなく、仲介手数料や消費税も計算して、できるだけ黒字になるように不動産会社に根気よく交渉してみましょう。

司法書士の成功報酬

マンションを売却するにあたり、各種登記手続きや公的書類の提出を行う必要があります。その際に、それらの一部または全部を、専門家である司法書士に委託した場合は、一定の割合で成功報酬を支払う必要があります。

司法書士に支払う成功報酬も、原則として消費税の課税対象になります。ここでいう成功報酬とは、司法書士に不動産物件の抵当権抹消登記手続きを委託して、マンションが無事に売却できた時点で発生する報酬を表します。

不動産売買におけるコストの大部分は省略できないものですが、司法書士の成功報酬や不動産業者への仲介手数料に関しては、工夫次第でカットできます

登録免許税や印紙税

登録免許税と印紙税は、マンション売却における必須コストです。登録免許税は不動産登記手続きに必要なコストであり、数千円から数万円の単位のコストがかかります。土地と不動産を売買する場合は、売り手と買い手の両方が登録免許税を負担する必要があります。また、土地の取引においては、売主と買主の双方を登録者と呼びます。

登録免許税の基本的な計算方法は「基準課税額×税率」で、基準課税額には地価、借金額、販売数などが含まれます。また、登記の種類や原因により税率が異なり、一定の条件を満たした場合は特別なケースとして税率が引き下げられるため、計算式がやや複雑になります。登録免許税率は0.4~2%に設定されており、登記の種類によって総税負担が大きく変化する点に注意しましょう。

印紙税の消費税については非課税で、不動産登記に必要な公的書類に添付する収入印紙の額と等しく、取引の規模に応じて印紙税の金額も比例して引き上げられていきます。売却価格と印紙税の関係については、以下の通りです。

売却価格印紙税の金額
500万円超1,000万円以下1万円
1,000万円超5,000万円以下2万円
5,000万円超1億円以下6万円
1億円超5億円以下10万円
5億円超10億円以以上20万円
10億円超50億円以下40万円
50億円超60万円

業者のマンション売却にかかる消費税

事業用のマンションを事業者として売却する場合は、消費税についてはどのような扱いになるのでしょうか。個人用物件の売却の場合と比較する形で詳しく見ていきましょう。

事業者は課税対象

現行の法律では、事業用物件の売却費用については、原則として消費税の課税対象となると定められています。ここでいう事業とは、「一般の顧客に商品やサービスを提供し、一定の対価を得る」プロセスを表し、「マンションを賃貸やテナントとして貸し出す」という形態も、事業の範疇に含まれます。

ただし、これは法人として事業を営んでいる場合で、個人として簡易のシェアハウスを開くなどのケースは、基本的には該当しません。

免税事業者は非課税

マンション売却における免税事業者とは、2年前にさかのぼった場合の売上高が、実質的に1,000万円以下になる事業者のことです。免税事業者であると認められた場合には、売買における消費税が全面的に免除され、納付の義務もありません。

ただし、ここで注意すべきなのが「考慮の対象となるのは課税売上高である」ということです。課税売上高とは物件の取得費など、売買に必要な経費を含めたうえでの売上高で、実質の売上高とは区別して考える必要があります。

事業用マンション売却の消費税の計算方法

事業用マンションの売却における消費税の計算方法は、わかりにくいかもしれません。具体的な計算方法について見ていきましょう。

仮受消費税

消費税は、消費者から事業者が一時的に預かる間接税であり、国への納付前の段階では「仮受消費税」という勘定科目を用いて仕訳されます。具体例から考えていきましょう。

仮に、総額5,000万円のマンションを売却するとして、事業者が受け取る借受消費税はシンプルに考えると10%換算で500万円になります。この500万円が借受消費税であり、仕訳上は費用として計上する必要があります。

マンション売却の消費税の計算

実際に、事業用マンションを売却した場合の消費税の計算方法について見ていきましょう。計算しやすいように、建物の売却利益を税込1,100万円とし、売却にかかった経費を税込440万円とすると、売主が買主から支払ってもらう消費税は100万円になります。

この場合、売主が国へ支払う経費などにかかった消費税が40万円となり、差引60万円となります。

マンション売却の消費税の注意点

事業用マンションを売却する場合の消費税について考えるうえで、いくつかの注意点があります。消費税の例外も含め、具体的に把握しておきましょう。

納税義務の発生は2年後

税法上、事業用マンションの売却によって生じた消費税については、2年後の納付となります。したがって、不動産取引が発生した年の確定申告には特に影響しないため、人によっては「消費税については免除されたのでは」と思い込んでしまうかもしれません。

このように、マンション売却のような規模の大きな取引においては、納税義務の発生と実際の納付のタイミングがずれてしまう可能性があります。そのため、関連する公的書類は厳重に管理して、決して捨てないようにしましょう。

税金の内容は毎年変わる

国の法律の中でも税に関する法律は、特に変化の大きい領域であるといわれています。現に、不動産売買にまつわる課税要件についても、法の制定から現在までに改定が繰り返されてきました。

法律の改正によって最も影響を受けるのはやはり、課税範囲と課税額です。不動産売買はそもそもの取引規模が大きいため、仮に譲渡所得税の税率が1%引き上げられただけでも、トータルで見れば数百万円単位のコスト増になってしまう場合もあります。

現に、ここ数年の法改正の大まかな流れとしては、消費税などの細かいコストから引き上げていく、という流れになっており、昨年10月の消費増税以降、不動産売却にともなう消費税の課税負担も大きくなっています。

法改正のタイミングによって、トータルの売却コストが大きく変動しかねないので、マンションの売却を検討する前の段階から、こまめに不動産関連の法整備をチェックしておきましょう。特に、消費税については小幅な改正でも大幅な課税負担の増加につながるため、入念な情報収集が必要です。

マンション売却の消費税額は引き渡し時

マンション売却における消費税は、実際には物件の引き渡し時点を基準にして算定されます。初心者にとっては、些細な違いのように思われるかもしれません。

ただし、時間の経過とともに資産価値が大きく変動してしまう不動産取引では、売買契約から引き渡しまでの期間が空いただけでも、トータルの取引コストが著しく変わってしまうこともあります。

現状の売却物件

不動産物件の資産価値は、物件の購入時ではなく、あくまでも引き渡しの時点での状態を基準にして算出されます。たとえば、不動産業者の売却活動が予想以上に長引き、業者への委託から売買契約の締結までに物件が著しく劣化した場合は、最悪、売買契約そのものが破談に終わってしまう可能性もあります。

そのようなことにならないように、スピーディに売却活動を行ってくれる優秀な不動産業者をピックアップして、一連の売却プロセスを最短のスパンで終わらせる必要があります。

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マンション売却時の消費税を理解しよう

個人として所有している居住用物件を売却した場合は、原則として消費税の課税対象とはなりません。一方、事業用マンションの売却については消費税の課税対象となり、さらに、物件の所有状況や事業者の属性によっても最終的な税率が変わってきます。

印紙税や登録免許税など、消費税の課税対象となり得るコストについても把握して、マンション売却にかかるトータルコストをシミュレーションしましょう。

もっと詳しく知りたい方は、 「マンション売却にかかる諸費用とは?節約してお金を手元に残そう」 の記事をご覧ください。
また、 「マンション売却を失敗しないコツ!注意すべきポイントと失敗例」 という記事もご覧ください。
他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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