マンションの売却で支払う税金とは?利益がでるなら節税をしよう

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マンションの売却を行うと、税金の支払い義務が生じます。どのような税金が必要となるのか不安に感じている人もいるでしょう。

そこでこの記事では、マンションの売却時に必要となる税金の種類について解説します。節税の方法についても紹介しますので、同時に理解してスムーズに手続きを進めましょう。

マンション売却について知りたい方は、「マンションの売却の流れ|費用や注意点についても徹底解説」の記事をご覧ください。

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マンションの売却で支払う6種類の税金

マンションの売却を行なった際には、税金を支払う必要が生じます。具体的には6種類の税金が発生します。売却したマンションの金額によって支払う税金の額が異なりますので、自分はおおよそいくらの税金を支払う必要があるのかを把握しておきましょう。

事前に売却後の税金について理解しておくと、売買が成立した場合に安心してスムーズに手続きを進めることができます。ここでは6種類の税金について解説します。

売買契約書に貼る印紙代

不動産売買が成立した際に作成する契約書は、印紙税法で定められた課税対象文書です。マンションの売却が成立して売買契約書を取り交す際には、以下の表にしたがって印紙税を支払う義務が生じます。ちなみに平成26年4月1日令和2年3月31日までの間に取り交わされた契約書に関しては軽減措置の対象となります。

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え50万円以下400円200円
50万円を超え100万円以下1,000円500円
100万円を超え500万円以下2,000円1,000円
500万円を超え1千万円以下1万円5,000円
1千万円を超え5千万円以下2万円1万円
5千万円を超え1億円以下6万円3万円
1億円を超え5億円以下10万円6万円
5億円を超え10億円以下20万円16万円
10億円を超え50億円以下40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

参考:国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

ローンがまだ残っているなら登録免許税

マンションの売却時にまだローンが残っている場合、抵当権の抹消を行うために登録免許税を支払う必要があります。抵当権は、融資を受ける際に借入の担保として不動産に設定される権利のことです。住宅ローンの場合は、融資を行う金融機関が購入不動産に抵当権を設定することになります。

ローンを完済すれば抵当権は効力を失います。ただ、第三者から見て抵当権の登記が残っているとローンを完済しているのかどうかはわかりません。そのため完済していても抵当権抹消の手続きをしておくことをおすすめします。

抵当権の抹消には、登録免許税が必要です。登録免許税は、登記を申請する際にかかる税金です。登記申請書に必要な金額分の収入印紙を貼ってから提出します。登録免許税は不動産1筆あたり1,000円とされています。

マンションの場合は、土地と建物の両方に抵当権が設定されているのが通常です。つまり、土地と建物の合計2筆の登録免許税が必要となるため2,000円を支払います。ただ、登記簿上で土地が分筆している場合は別の不動産扱いになるため、増えた分だけ登録免許税の金額も増額される点には注意が必要です。

マンション売却にかかった費用への消費税

消費税は、商品やサービスの価格に課税されます。消費税の課税対象となるには、日本国内の取引である、事業活動である、対価を得ている、モノの売り貸し・サービスの提供である、の4つの条件が必要です。また、取引した相手が課税事業者かどうかも判断材料となります。

たとえば、中古マンションを購入した相手が個人の場合、個人は課税事業者ではないため消費税はかかりません。個人間取引の仲介役となる不動産会社は課税事業者であるため、売主は仲介手数料の支払いの際に消費税を含めて支払う必要があります。

これ以外にもローンの返済手続きの事務手数料、売却のためのハウスクリーニングや引っ越し費用にも消費税がかかります。

売却の利益に3種類の税金

印紙税、登録免許税、消費税以外にマンションを売却した場合にかかる税金は3種類あります。具体的には、所得税、住民税、復興特別所得税の3種類です。この3つはマンションを売却して譲渡益が生じたときに発生します。売却で利益が出なかった場合には支払う必要はありません。

譲渡益が生じた場合には、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下か5年を超えているかで税率が変わります。5年以下の場合を「短期譲渡所得」、5年越えの場合を「長期譲渡所得」と呼びます。

具体的な税率について以下に表でまとめておきます。

所有期間所得税率住民税率
短期譲渡取得5年以下30%9%
長期譲渡取得5年超え15%5%

2037年までは「所得税」に対して一律2.1%をかけた金額が「復興特別所得税」として納税額にプラスされる点には注意が必要です。

マンション売却の利益にかかる税金の計算方法

マンションを売却して利益が出た場合は、課税の対象となります。自分の売却したマンションにはどの程度の税金がかかるのか不安に感じている人もいるはずです。

そこでここからは、マンション売却の利益にかかる税金の計算方法について解説します。

税金は譲渡所得の計算から

マンションを売却して得られた所得を譲渡所得と呼びます。譲渡所得には、所得税と住民税が課税されます。譲渡所得がマイナスの場合には課税されることはありません。譲渡所得を算出する方法は以下のとおりです。

譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)

譲渡収入金額は、マンションを売却して得られた利益のことです。

取得費は、譲渡した土地や建物などを購入する際に支払った費用のことです。購入の際に支払った仲介手数料や登録免許税などの税金、登記費用、土地建物の購入費用の借入利子、物件の改修費、設備費などが含まれます。建物の取得費の場合は、所有期間中に資産価値が利用や時間の経過に伴って減少することで一定の方法によって減価償却費を算出した額を差し引いて計算します。

譲渡費用は、マンションを売却するためにかかった費用のことです。売却の際に支払った仲介手数料や登録免許税とその費用、売買契約書に貼り付けた印紙税などが含まれます。

税額の計算のため特別控除

税額の計算は、基本的には1年間の各種所得を合計して所得税や住民税がかけられる総合課税方式が取られています。ただ、不動産の譲渡益に対する税率はほかの所得と分離して計算されます。これを分離課税と呼び、定められた税率での計算で金額が算出されます。

税率は、対象となる不動産の用途や所有期間によって異なります。所得税や住民税は、マンションを譲渡した収入金額から取得費用や譲渡するためにかかった費用、所得控除額の控除不足額、特別控除額を差し引いた残りの額に対してかけられます。具体的には「課税譲渡所得=譲渡所得-(特別控除)」の計算式が用いられます。

課税譲渡所得に所定の税率をかけた額が税額となります。計算式は「税額=課税譲渡所得×税率(所得税・住民税)」です。

控除の内容については、次の項目で具体的に解説します。

課税譲渡所得がゼロ以下なら3種の税金なし

マンション売却時にかかる税金は、あくまでも特別控除を差し引いた後の金額に対するものです。譲渡所得がいくらあったとしても、課税譲渡所得がゼロであれば所得税も住民税も復興特別所得税も支払う必要はありません。

次の項目で、特別控除の内容についてしっかりと理解して節税対策を検討しましょう。

マンションの売却は3つの方法で節税

マンション売却で生じる税金は、売却額に関わらず特別控除額を差し引いた上で計算されるものです。どれだけ高額で売れたとしても控除額を差し引いて課税譲渡所得がゼロになれば税金を支払う必要はなくなります。

ここでは、どのような控除が受けられるのかについて解説しますので、参考にしてください。

最大3000万円の特別控除

マンションの売却手続きが完了したら、確定申告を行います。マンションの所有期間に関係なく譲渡所得から最高で3,000万円まで控除を受けることができる特例があります。確定申告を行う前に内容をしっかりと理解しておきましょう。

3,000万円控除はマイホームを譲渡した場合に受けられる特例です。適用するのはいくつかの要件がありますので以下にまとめておきます。

  • 自分が住んでいるマンションであること
  • 前年、前々年に、この特別控除や買い換え特例、繰越控除の特例を受けていないこと
  • 収用等による特別控除など、ほかの特例を一緒に受けていないこと
  • 以前に住んでいたが、現在住んでいないマンションを売る場合は住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
  • 売手と買手が親子や夫婦など特別な関係でないこと(特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれる)

所有期間が10年超えなら軽減税率の特例

不動産の売却を行なった時点で、不動産を10年以上所有していれば長期譲渡所得の税額より低い税率で計算される「10年超所有軽減税率の特例」が適用されます。3,000万円の特別控除の特例との併用も可能なため、両方が適用されれば大きな節税となります。

10年超所有軽減税率が適用されるための要件は以下のとおりです。

  • 売却した年の1月1日時点で10年を超えて所有していること
  • 前年、前々年にこの特例を受けていないこと
  • 繰越特例や買換え特例など、ほかの特例を一緒に受けていないこと
  • 現在住んでいないマンションの場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
  • 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと(特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれる)

これらの要件をクリアすれば軽減税率の対象となります。具体的には、次のような計算式で課税額が計算されます。

譲渡所得のうち6,000万円以下の部分「譲渡所得×14.21%(所得税10.21%+住民税4%)」

譲渡所得のうち6,000万円を超える部分「譲渡所得×20.315%(所得税15.315%+住民税5%)」

売却で利益が出なくても確定申告で節税

マンションを売却した場合に発生した譲渡所得は「譲渡所得=売却価格-所得費-譲渡費用」で算出されます。譲渡所得は、プラスになることもあればマイナスになることもあります。利益が出ない場合は税金は発生しません。それだけでなく売った年のその他所得と相殺して所得税や住民税を減らすことができる点も理解しておきましょう。これを「損益通算」といいます。

売った年の所得よりも譲渡損失のほうが大きくて相殺し切れない場合もあるでしょう。この場合は、翌年以降の所得からも繰り越して差し引ける「繰越控除」の利用が可能となります。

「譲渡損失の繰越控除」と呼ばれる特例は、売った年の翌年から最長3年間の所得まで繰り越して控除できる点が特徴です。つまり、最長で4年間は所得税や住民税がゼロになったり軽減される可能性が高まります。

マンション売却の税金シミュレーション

マンションの売却には、 さまざまな税金が必要となることを紹介してきました。ここからは、マンションを売却したときの税金についてシュミレーションしてみます。自分の条件に近い事例を参考にしてみてください。

15年住んでいたマンションの売却で利益

【事例1】15年住んでいたマンションを売却したら利益が出た

譲渡価格:7,000万円
取得費:4,000万円
譲渡費用:250万円
築年数・所有期間:15年目

【税金の計算シミュレーション】

譲渡所得=譲渡価格ー取得費ー譲渡費用=7,000万円ー4,000万円ー250万円=2,750万円

税金の計算をします。所有期間が5年を超えているため、税率は長期譲渡所得を適用します。

所得税=譲渡所得×15%=2,750万円×15%=412万5,000円
復興特別所得税=所得税×2.1%=412万5,000円×2.1%=8万6,625円
住民税=譲渡所得×5%=2,750万円×5%=137万5,000円
税金=所得税+住民税+復興特別所得税=412万5,000円+137万5,000円+8万6,625円=558万6,625円

通常であればこのような計算になりますが、ここに相続した3,000万円の特別控除を適用すると以下のようになります。

譲渡所得=譲渡価格-取得費-譲渡費用=7,000万円-4,000万円-250万円-3,000万円=750万円
所得税=譲渡所得×10%(軽減税率の特例を適用)=750万円×10%=75万円
復興特別所得税=所得税×2.1%=75万円×2.1%=1万5,750円
住民税=譲渡所得×4%(軽減税率の特例を適用)=750万円×4%=30万円
税金=所得税+住民税+復興特別所得税=75万円+30万円+1万5,750円=181万5,750円

3,000万円の特別控除を使う前の税額は558万6,625円となり、特別控除を利用すると181万5,750円まで税金を安くすることができました。

取得費不明でのマンション売却

【事例2】15年住んでいたマンションを売却したが取得費が不明であるケース

事例1と同条件で、所得費が不明な場合の税金について計算します。

譲渡価格:7,000万円
取得費:不明なため概算法を使用して計算
概算法=譲渡価格×5%=350万円
譲渡費用:250万円
築年数・所有期間:15年目

 

譲渡所得=譲渡価格-取得費-譲渡費用=7,000万円-350万円-250万円=6,400万円

税金の計算をします。所有期間が5年を超えているため、税率は長期譲渡所得を適用します。

所得税=譲渡所得×15%=6,400万円×15%=960万円
復興特別所得税=所得税×2.1%=960万円×2.1%=20万1,600円
住民税=譲渡所得×5%=6,400万円×5%=320万円
税金=所得税+住民税+復興特別所得税=960万円+320万円+20万1,600円=1,300万1,600円

通常であればこのような計算になりますが、ここに相続した3,000万円の特別控除を適用すると以下のようになります。

譲渡所得=譲渡価格-取得費-譲渡費用=6,400万円-350万円-250万円-3,000万円=2,800万円
所得税=譲渡所得×10%(軽減税率の特例を適用)=2,800万円×10%=280万円
復興特別所得税=所得税×2.1%=280万円×2.1%=58万8,000円
住民税=譲渡所得×4%(軽減税率の特例を適用)=2,800万円×4%=112万円
税金=所得税+住民税+復興特別所得税=280万円+112万円+58万8,000円=450万8,000円

3,000万円の特別控除を使う前の税額は1,300万1,600円となり、特別控除を利用すると450万8,000円まで税金を安くすることができました。ただし、取得費が明確だった事例1の場合と比較すると以下のようになり、取得費が不明確な場合は損をする可能性が高いことがわかります。

取得費控除前の税額3,000万円の控除適用後の税額
4,000万円604万3,712円105万3,675円
不明1,300万1,600円450万8,000円

 

マンションを売却して譲渡所得がマイナス

【事例3】マンションを売却して譲渡所得がマイナスになるケース

譲渡価格:3,000万円
ハウスクリーニング費用:8万円
購入時のマンション価格:4,500万円
土地購入価格:2,000万円
建物購入価格:2,500万円
築年数・所有期間:15年目

 

【税金の計算シミュレーション】

減価償却費=建物購入価格×0.9×償却率×経過年数=2,500万円×0.9×0.015×15年=506万2,500円
建物取得費=建物購入価格-減価償却費=2,500万円-506万2,500円=1,993万7,500円
取得費=土地取得費+建物取得費=2,000万円+1,993万7,500円=3,993万7,500円

次に譲渡費用を計算します。

仲介手数料=取引額×3%+6万円=3,000万円×3%+6万円=96万円
印紙代=1万円(1,000万円超5,000万円以下:10,000円)
ハウスクリーニング費用=8万円
登録免許税=2,000円
※ローンが完済していない場合は、抵当権抹消の手続きを行うために登録免許税を支払う必要があります。登録免許税は、不動産1筆あたり1,000円となるため建物と土地で2筆2,000円を計上します。
譲渡費用=仲介手数料+印紙代+ハウスクリーニング費用+登録免許税=96万円+1万円+8万円+2,000円=105万2,000円

次に譲渡所得を計算します。

譲渡所得=譲渡価格-取得費-譲渡費用=3,000万円-3,993万7,500円-105万2,000円=▲1,098万9,500円

譲渡所得がマイナスになった場合には、税金を支払う必要はありません。

マンション売却の税金で後悔しないポイント

マンション売却によって生じる税金を事前に試算しておくことで、損をせず手元にお金を残すことができる可能性が高まります。自分が売却する予定のマンションにはどのような税金がかかり、どのような特例や控除を受けることができるのかを知ることがポイントです。

一括査定を利用して優良な不動産会社を見つける方法についても紹介します。

マンションは一括査定を用いて売却

マンション売却で少しでもお金を手元に多く残したいなら、売却価格はできるだけ高いほうがよいです。高額で売却すると、利益が増えれば当然納税額も増えます。ただ、特例や控除を利用することで節税は可能です。税金を支払ってもトータル的に手元に残るお金が多くなる方法でマンションを売却しましょう。

そのためにも信頼できる不動産会社を見つけてよく相談することが大切です。一括査定サービスを利用すれば、マンションの相場を事前に把握することができるため、大きく損をすることはないといえます。

マンションの売却でおすすめの一括査定サイト

マンション売却を検討している場合、一括査定サービスの利用がおすすめです。イエウールの一括査定サービスは、全国1,600社と提携しており、自分の希望にあった不動産会社を簡単に見つけることが可能です。インターネット上で情報を入力するだけで申し込めるため、自宅にいながら気軽に利用できる点はメリットです。忙しい人にもおすすめです。

最大6社に同時に査定依頼を出せるため、マンションの相場が把握しやすい点もイエウールのサービスを利用するメリットです。不動産会社の中にはまれに仲介手数料を高額に請求するなど悪徳な業者もいます。イエウールでは、そうした悪徳業者を事前の調査で排除しているため安心して利用することができます。

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税金の支払いのためお金は残しておく

おおよその税額がわかったら、納付のタイミングを確認しておく必要があります。所得税は、原則として3月15日が納付期限となっています。確定申告のタイミングで支払いをすることができます。

復興特別所得税は、所得税に加算されます。そのため、個別で支払う必要はなく所得税の支払い時に自動的に支払うことになります。

住民税は、確定申告後に住民税納付書が送付されいます。納付書にしたがって支払います。市町村によって異なりますが、基本的には6、8、10、翌1月の4期に分けて納付できるようになっています。

住民税については、申告を行なってからすぐの支払いではないため、忘れないように注意が必要です。また、売却によってまとまったお金が入ったからといって全部使ってしまうと、納税のときに苦しくなる可能性があります。税額がわかった時点でしっかりと予算組みをしておくと安心です。

マンションの売却前に税金を見積もろう

マンションの売却は、確定申告をして税金を納めてはじめて完了したといえます。売却にはさまざまな費用がかかりますが、事前に税額を計算しておくことで節税対策を立てることもできます。

特に売却して利益が出た場合は、課税の対象となることを理解しておくことも大切です。税額を事前にシミュレーションしておくと、マンションの売却価格をどこまで下げることが可能かなども試算しやすくなります。売却後に少しでも手元にお金を残したい場合も、税金を支払うことを前提に逆算してみることをおすすめします。

もっと詳しく知りたい方は、 「マンションの売却相場を解説!相場動向や自分で相場を調べる方法」 の記事をご覧ください。
また、 「マンションの売却にかかる税金を計算|手元に残るお金はいくらか」 という記事や、 「マンションの売却利益にかかる税金を解説」という記事もご覧ください。
他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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