マンションの売却にかかる税金を計算|手元に残るお金はいくらか

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マンションを売却して利益が出ると税金を支払わなくてはなりません。税金の計算は難しいというイメージを持っている人もいるかもしれません。税金に関わる数値は国税庁が定めており、条件によって異なります。自分の売却条件に当てはめて行けば、それほど難しい計算をしなくても算出することは可能です。

そこでこの記事では、マンション売却にかかる税金の計算方法について解説します。手元に残るお金がいくらか試算してみるのもよいでしょう。

マンション売却の税金を全体的に知りたい方は「マンション売却で必要な税金とは?何にいくらかかるのか把握しよう!」という記事がおすすめです。

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マンションを売却したときにかかる税金

マンションの売却が完了するまでには3つの税金を支払う必要があります。印紙税、消費税、登録免許税の3つです。これらは国税庁が定めた金額や算出方法によって金額が決まります。

マンションの売却に関する税金は、ほかの所得と分離され、利益が出た場合はこれらも支払わなければなりません。売却で出た利益を「課税譲渡所得」と呼び、所得税、住民税、復興特別所得税の3つの税金を支払う義務が生じます。

所有期間で税率が変わる所得税と住民税

所得税と住民税は、マンションを所有していた期間によって税率が異なります。マンションを売った年の1月1日現在で、所有期間が5年以下であれば「短期譲渡所有」、5年超であれば「長期譲渡所有」に区分されます。

それぞれの税率は国税庁が定めており、以下の通りとなっています。

区分所得税住民税
短期譲渡所得30%9%
長期譲渡所得15%5%

これらの税理を課税譲渡所得金額にかけることで税額が計算できます。マンションを売却したら確定申告をして所定の税金を納めましょう。確定申告をしないと、脱税となり追徴課税を課せられる場合があるため注意が必要です。不動産所得は分離課税であるため、給与所得とは別に申告しなければなりません。

東日本大震災で生まれた復興特別税

復興特別所得税は、東日本大震災の復興に必要な財源を確保するために2011年に創設された税金です。実施期間は、2013~2037年の25年間と定められています。

納税者全員に支払いの義務があり、税額は2.1%に設定されています。そのため、マンションの売却で得られた利益にかかる所得税に2.1%をかけた金額を納税する必要が生じます。

売却する金額で変わる印紙代

マンションの売却が完了した際には契約書を作成します。売買契約書は、印紙税法で定められた課税対象文書であるため、書面を取り交す際には、以下の表にしたがって印紙税を支払う義務が生じます。

契約金額本則税率軽減税率
10万円超50万円以下400円200円
50万円超100万円以下1,000円500円
100万円超500万円以下2,000円1,000円
500万円超1,000万円以下1万円5,000円
1,000万円超5,000万円以下2万円1万円
5,000万円超1億円以下6万円3万円
1億円超5億円以下10万円6万円
5億円超10億円以下20万円16万円

※平成26年4月1日令和2年3月31日までの間に取り交わされた契約書に関しては軽減措置の対象となる
参考:国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

ローンの完済前なら登録免許税

マンションを売却する際、住宅ローンが残っているケースもあります。この場合、マンションが抵当に入っているため、売却前に抵当権を抹消しておく必要があります。抵当権は、購入資金の融資を受ける際に、借入の担保として不動産に設定される権利のことです。住宅ローンの場合は、融資を行う金融機関が購入不動産に抵当権を設定することになります。

ローンを完済していても抵当権抹消の手続きをしていないと登記に抵当の記載が残ります。買主から見るとまだローンが残っているように見えるため、いずれにしても抵当権抹消の手続きは必要です。

抵当権の抹消を行うためには、登録免許税を支払う必要があります。登録免許税は、登記を申請する際にかかる税金で登記申請書に必要な金額分の収入印紙を貼ってから提出することで支払ったことになります。登録免許税は不動産1筆あたり1,000円です。

マンションの場合は、土地と建物それぞれに抵当権が設定されています。つまり、土地と建物の合計2筆の登録免許税が必要となるため2,000円が必要になります。ただし、登記簿上で土地が分筆しているケースもあるため注意が必要です。土地が複数でカウントされている場合は別の不動産扱いになるため、増えた分だけ登録免許税の金額が増額されます。

売却の諸費用にかかる消費税

商品やサービスの価格に課税されるのが消費税です。消費税は、以下の4つの条件に当てはまるものに課税されます。

  • 日本国内の取引
  • 事業活動
  • 対価を得ている
  • モノの売り貸し・サービスの提供

これに加え、取引相手が課税事業者かどうかも条件に含まれます。マンション売却では売主が個人の場合、個人は課税事業者には当てはまらないため課税されません。ただし、仲介を行う不動産会社は課税事業者になります。そのため、仲介手数料には消費税が含まれます。

仲介手数料以外には、ハウスクリーニング費用、ローン返済手続きの事務手数料、引っ越し代金にも消費税が課税されます。仲介手数料は、以下の計算式で算出することが可能です。

「仲介手数料=取引額×3%+6万円」

マンション売却にかかる税金の計算方法

マンションの売却で、結果的にいくらの利益が得られたのか知りたいと思うのは当然です。支払う税金も売却で得られた利益である課税譲渡所得を元に計算されるため、はっきりとした金額を把握しておくことは大切です。

ここでは、マンション売却の利益の計算方法について解説します。

税金は課税譲渡所得にかかる

マンションを売却して支払う税金は、課税譲渡所得を元に計算されます。そのため、まずは課税譲渡所得の計算方法について理解しておくことが大切です。

  • 譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)
  • 課税譲渡所得=譲渡所得-(特別控除)
  • 税額=課税譲渡所得×税率

上記の計算方法で税額を計算します。所得費や特別控除については以下の項目で詳しく解説します。

取得費は概算法か実額法で計算

取得費とは、マンションを購入した際にかかった費用から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。所得費の計算方法には、概算法と実額法の2種類があります。

概算法

概算法は、マンションの購入費用が不明な時に利用する方法です。所得費は売買契約書を証明とすることが基本となるため、紛失してしまった場合は概算法での算出となります。売却価格の5%を概算として取得費を計算します。

実額法

実額法は、マンションの購入にかかった費用から建物にかかった費用を割り出して計算する方法です。建物にかかった消費税から建物価格を逆算して土地価格を割り出す方法が一般的です。

たとえば、マンションを5年前に5,000万円で購入し消費税が200万円だった場合、消費税は当時8%だったため200万円を8%で割ると建物価格が算出できます。

建物価格=200万円÷8%=2,500万円

住宅価格は税込表示であるため、住宅価格から2,500万円と消費税を引いた金額が土地価格となります。

土地価格=5,000万円-2,500万円-消費税200万円=2,300万円

購入価格は減価償却費を算出しよう

減価償却費については、以下の計算方法が用いられます。

減価償却費=建物購入代金×0.9×償却額×経過年数

マンションは、構造によって耐用年数も異なります。減価償却率は、耐用年数によって異なるため、以下の表を参考に自分の所有するマンションの償却率を確認してください。

項目住居用
耐用年数償却率
建物の構造等木造33年0.031
軽量鉄骨40年0.025
鉄筋コンクリート造70年0.015

詳細な計算を個人で行うことは難しいため、計算式だけ頭にいれておき、計算は不動産会社に依頼するとよいでしょう。

節税対策に使える4つの特別控除・特例

マンション売却時の節税対策としては、次の4つの特別控除や特例が使えます。

3,000万円の特別控除
軽減税率の特例
マイホームの買い替え特例
取得換算の特例
これらの特別控除や特例を利用して、賢く節税対策を行いましょう。

譲渡所得を少なくする3,000万円の特別控除

確定申告を行う前に税金をさらに安くする特別控除について把握しておくと安心です。特別控除の中には、マンションの所有期間に関わらず譲渡所得から最高で3,000万円まで控除が受けられる特例があります。

3,000万円控除は住宅用のマンションを売却した際に受けられる特例です。控除を受けるには、条件があるため以下にまとめておきます。

  • 自分が住んでいるマンションである
  • 前年、前々年に、この特別控除や買い換え特例、繰越控除の特例を受けていない
  • 収用等による特別控除など、ほかの特例を一緒に受けていない
  • 以前に住んでいたが、現在住んでいないマンションを売る場合は住まなくなった日から3年目の12月31日までに売る
  • 売手と買手が親子や夫婦など特別な関係でない(特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれる)条件によっては控除の対象外になるケースもあるため以下もチェックしてください。
  • この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
  • 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋
  • その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
  • 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

参照:国税庁

10年を超える期間住んだマイホームに使える軽減税率の特例

マンションの売却をした際に支払う税金を少しでも安くするために、軽減税率の特例を利用する方法もあります。軽減税率の適用条件は以下のとおりです。

  • 日本国内にある自分が住んでいるマンションを売る
  • 以前に住んでいたマンション場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
  • これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
  • 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えている
  • 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていない
  • 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることが可能
  • 売手と買手が親子や夫婦など特別な関係でない(特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれる)

重要なポイントは居住期間が10年を超えているという点であるため、売却する際には一度確認しておきましょう。また、具体的には、以下の税率が適用となります。

課税長期譲渡所得金額税額
6,000万円以下課税長期譲渡所得金額×10%
6,000万円超(課税長期譲渡所得金額6,000万円)×15%+600万円

参照:国税庁

マイホームの買い替え特例

税金の支払いを先送りできるマイホームの買い替え特例もあります。「令和2年度税制改正の要望」により、2年間の延長が提案されて、特例は2021年3月31日までの延長が決定されました。

買い替えの特例の適用条件は、次の通りです。

  • 前年1月1日~譲渡年の翌年の12月31日までに買換え
  • 住むための土地や家屋であること
  • 建築後年数が25年以内
  • 新耐震基準に適合するものなど

適用する際には、これらの条件を満たしているかを確認しておきましょう。

参照:国税庁

相続したマンションなら取得換算の特例

マンションを売却する場合、親から相続したけれど自分たちは住まないから手放すというケースもあります。相続したマンションを売却する際は、相続税が取得費に加算できる特例が適用されます。特例を受けるための条件は以下のとおりです。

  • 相続や遺産によって財産を取得した者である
  • その財産を取得した人に相続税が課税されている
  • その財産を相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以降3年を経過する日までに譲渡している

上記に当てはまる場合は、取得費に相続税を加算することができます。加算される相続税の額は、以下の計算式で算出できます。

その者の相続税×{(その者の相続税額+その者の債務控除額)÷その者の相続税の課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の価額}=取得費に加算する相続税

【事例別】マンション売却の税金を計算してみよう

マンションの売却で生じるさまざまな税金について紹介してきました。ここからは、マンションを売却したときの税金について具体的な事例を挙げてシミュレーションしてみます。自分の条件に近い事例を参考にしてみてください。

【事例1】築25年で利益が出たマンション売却

25年住んでいたマンションを売却したら利益が出た場合。

  • 譲渡価格:6,000万円
  • 購入時のマンションの価格:4,000万円
  • 譲渡費用:199万円
  • (仲介手数料186万円+印紙税3万円+ハウスクリーニング10万円)
  • 築年数・所有期間:25年目

【税金の計算シミュレーション】

減価償却費=建物購入価格×0.9×償却率×経過年数=4,000万円×0.9×0.015×25年=1,350万円
建物取得費=建物購入価格-減価焼却費=2,000万円-1,350万円=650万円
取得費=土地取得費+建物取得費=2,000万円+650万円=2,650万円

譲渡費用を計算します。

仲介手数料=取引額×3%+6万円=6,000万円×3%+6万円=186万円
印紙代=3万円(1億円以下:30,000円)
譲渡費用=仲介手数料+印紙代+ハウスクリーニング費用=186万円+3万円+10万円=199万円

譲渡所得を計算します。

譲渡所得=譲渡価格-取得費-譲渡費用=6,000万円-2,650万円-199万円=3,331万円

税金の計算をします。所有期間が5年を超えているため、税率は長期譲渡所得を適用します。

所得税=譲渡所得×15%=3,331万円×15%=499万6,500円
復興特別所得税=所得税×2.1%=499万6,500円×2.1%=10万4,926円
住民税=譲渡所得×5%=3,331万円×5%=166万5,500円
税金=所得税+住民税+復興特別所得税=499万6,500円+166万5,500円+10万4,926円=676万6,926円

通常であればこのような計算になりますが、ここに相続した3,000万円の特別控除を適用すると以下のようになります。

譲渡所得=6,000万円2,650万円199万円3,000万円=160万円
所得税=譲渡所得×10%(軽減税率の特例を適用)=160万円×10%=16万円
復興特別所得税=所得税×2.1%=16万円×2.1%=3.360円
住民税=譲渡所得×4%(軽減税率の特例を適用)=16万円×4%=6,400円
税金=所得税+住民税+復興特別所得税=16万円+6,400円+3.360円=16万9,760円

3,000万円の特別控除を使う前の税額は、676万6,926円となり、特別控除を利用すると16万9,760円まで税金を安くすることができました。

【事例2】相続した取得費不明のマンション売却

両親から相続したマンションを、売却したら利益が出たが、取得費が不明なケースの場合。

  • 譲渡価格:6,000万円
  • 購入時のマンションの価格:不明であるため概算法で譲渡価格の5%で算出
  • 譲渡費用:199万円
  • (仲介手数料186万円+印紙税3万円+ハウスクリーニング10万円)
  • 築年数・所有期間:25年目

【税金の計算シミュレーション】

取得費=譲渡価格×5%=6,000万円×5%=300万円

譲渡費用を計算します。

仲介手数料=取引額×3%+6万円=6,000万円×3%+6万円=186万円
印紙代=3万円(1億円以下:30,000円)
譲渡費用=仲介手数料+印紙代+ハウスクリーニング費用=186万円+3万円+10万円=199万円

譲渡所得を計算します。

譲渡所得=譲渡価格-取得費-譲渡費用=6,000万円-300万円-199万円=5,501万円

税金の計算をします。所有期間が5年を超えているため、税率は長期譲渡所得を適用します。

所得税=譲渡所得×15%=5,501万円×15%=825万1,500円
復興特別所得税=所得税×2.1%=825万1,500円×2.1%=173万2,815円
住民税=譲渡所得×5%=5,501万円×5%=275万500円
税金=所得税+住民税+復興特別=825万1,500円+275万500円+173万2,815円=1,273万4,815円

通常であればこのような計算になりますが、ここに相続した場合の特例を適用すると取得費に相続税を加算することができるため以下のようになります。

遺産が6,000万円あり、被相続人の配偶者も亡くなっており自分しか相続人がいなかった場合、相続税はおよそ300万円ほどになります。これから計算すると取得費に300万円が加算されるため、取得費は600万円に変わります。

譲渡所得=譲渡価格-取得費-譲渡費用=6,000万円-600万円-199万円=5201万円
所得税=譲渡所得×10%(軽減税率の特例を適用)=5201万円×10%=520万1,000円
復興特別所得税=所得税×2.1%=520万1,000円×2.1%=10万9,221円
住民税=譲渡所得×4%(軽減税率の特例を適用)=5201万円×4%=208万400円
税金=所得税+住民税+復興特別所得税=520万1,000円+208万400円+10万9,221円=739万621円

相続特による特例を使う前の税額は、1,273万4,815円となり、特例を利用すると739万621円まで税金を安くすることができました。

所有期間が5年以下のマンション売却【事例3】

所有期間が5年以下のマンションを売却したら利益が出た。事例1と同様の条件で、所有期間を5年以下の短期譲渡所得で計算したケースを紹介します。

  • 譲渡価格:6,000万円
  • 購入時のマンションの価格:4,000万円
  • 譲渡費用:199万円
  • (仲介手数料186万円+印紙税3万円+ハウスクリーニング10万円)
  • 築年数・所有期間:3年目

税金の計算シミュレーションでは譲渡費用は事例1と同様です。

減価償却費=建物購入価格×0.9×償却率×経過年数=4,000万円×0.9×0.015×3年=162万円
建物取得費=建物購入価格-減価焼却費=2,000万円-162万円=1,838万円
取得費=土地取得費+建物取得費=2,000万円+1,838万円=3,838万円

譲渡所得の計算

譲渡所得=譲渡価格-取得費-譲渡費用=6,000万円-3,838万円-199万円=1,963万円

税金の計算をします。所有期間が5年以下のため、税率は短期譲渡所得を適用します。

所得税=譲渡所得×30%=1,963万円×30%=588万9,000円
復興特別所得税=所得税×2.1%=588万9,000円×2.1%=12万3,669円
住民税=譲渡所得×9%=1,963万円×9%=176万6,700円
税金=所得税+住民税+復興特別所得税=588万9,000円+176万6,700円+12万3,669円=777万9,369円

マンションを売って売却損が出たときの特例

売却益が出た場合は、利益分に対して課税されますが、売却損が出た場合は非課税です。売却損が出た場合でも適用できる特例はあるため、これを活用することがおすすめです。

売却損が出た際には損益通算や繰越控除が適用でき、これらを使うことで、より高い節税効果を望めるでしょう。

特定の居住用不動産の譲渡損失の損益通算

マンションを売却して損をした場合を「譲渡損失」が出たといいます。譲渡損失には課税されないだけでなく、売却した年のほかの所得と相殺して所得税や住民税が減税されるという仕組みがあります。これを「損益通算」と呼びます。

損益通算を適用するには、次の条件を満たす必要があります。

居住用の不動産を譲渡すること
住まなくなった家の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する12月31日までに譲渡
親族等などへの譲渡ではないこと
譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えること
日本国内での譲渡であること
売買契約日の前日時点で、そのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること
マイホームの譲渡価額が住宅ローンの残高を下回っていること
これらの条件を満たすことで、損益通算が適用されます。損益通算の適用期限は、2021年の3月31日までです。

翌年以降の所得に繰り越して控除することも可能

売却した年の所得よりも譲渡損失が大きかった場合には、その年だけでは相殺できないケースもあります。そのときは、翌年以降の所得からも繰り越して差し引くことができる「繰越控除」を利用することができます。

これらの特例については、売却した年の翌年から最長で3年間の所得を繰り越して控除することができるため、最大で4年間の所得税や住民税が軽減されることになります。

繰越控除の適用条件は、次の通りです。

  • 合計所得金額が3,000万円以内であること
  • 売却した年の前年・前々年に3,000万円特別控除などを利用していない
  • 自分が住んでいる住宅を売る
  • 住んでいた家の場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却
  • 所有期間が5年オーバーである など

売却損が大きい場合は、複数年にわたって損益通算を行い、節税しましょう。

マンション売却でお金を手元に残すコツ

マンション売却で税金を支払っても手元にお金を残したいと思う人もいるはずです。節税の方法を知ることで、少しでも手元にお金を残すことができます。

また、売却で損をした場合の対処方法についても知っておきましょう。

確定申告はマンション売却で利益がなくてもする

マンションが高値で売れたとしても必ずしも利益が出るとは限りません。売却にかかった費用や購入した時の費用などを差し引いて利益が出た場合には、税金を支払う必要があります。利益が出なかった場合は、もちろん課税はされません。ただし、いずれの場合も確定申告は行う必要があります。

支払う税金の額がわかったら、納付のタイミングを確認しておく必要があります。所得税に関しては、原則として2月16日から3月15日が納付期限です。その年の曜日によっては日付が前後することがあるため、該当粘度のスケジュールを確認しておきましょう。

特に期限が土日や祝日と重なる場合は、期限が3月15日からずれ込む可能性があるため、事前のチェックは必須です。

復興特別所得税は、所得税に加算されるため所得税の支払い時に自動的に支払うことになります。そのため、別で支払う必要はありません。住民税は確定申告が終了した後に、順次支払います。

優良な不動産会社の仲介で売却する

マンションを売却する場合、少しでも高額で売れることを希望するのは当然です。高額での売却を叶えるためには、優良な不動産会社と媒介契約を結ぶことがポイントです。物件のよさをうまくアピールしてくれたり、内覧時の説明が丁寧であったりする点は売却額に大きく影響します。

税金のことを考えると、利益が増えれば当然納税額も増えます。ただ、ここまでみてきたように特例や控除を利用すれば節税をすることは可能です。税金を支払っても最終的に手元にお金が多く残る方法でマンションを売却するためにも、信頼できる不動産会社を見つけてよく相談することが大切です。

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事前に税金を計算しておくことが大切

マンションの売却にはさまざまな費用がかかります。最終的には、確定申告を行い税金を収めるまでが売却手続きとなります。マンションを売却して利益が出た場合は、課税の対象となることをよく理解しておくことも大切です。

事前にどの程度の税金がかかるかを計算しておくと、マンションの売却価格をどこまで下げることが可能かなども試算しやすくなります。手元に少しでもお金を残したい場合も、税金を支払うことを前提に逆算してみることをおすすめします。

もっと詳しく知りたい方は、以下の記事をご参考にしてみてください。

 

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