マンション売却にかかる諸費用とは?節約してお金を手元に残そう

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マンションを売却したら、売却代金といった受け取れるお金だけではなく、売却を進めるにあたり手数料や税金といったさまざまな諸費用がかかります。売却価格に応じて高くなる費用もあるため、大まかな費用を売却前に把握しておくことが大切です。

この記事では、マンションの売却にかかる費用の基礎知識や、節約ポイントについて解説していきます。これからマンションの売却を検討している人は、この記事を読んでできるだけ手元にお金を残せるようにしましょう。

マンション売却について知りたい方は、「マンションの売却の流れ|費用や注意点についても徹底解説」の記事をご覧ください。

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マンションの売却にかかる基本の諸費用

マンションを売却する場合には、必ずかかる費用とそうでない費用があります。ここでは、マンションを売却する際にかかる基本的な費用について紹介していきます。

売却価格で支払いが増える仲介手数料

マンションや戸建てといった不動産を売却する際には、不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。不動産会社に仲介を依頼した場合は、仲介手数料を支払わなければなりません。

仲介手数料は、マンションを売却するための広告や売買契約書の作成、購入希望者の対応といった売却活動を代行してくれる不動産会社に対して支払う費用です。成功報酬型で、売買契約が成立した時点で支払い義務が発生するため、何らかの理由で売買契約が解除された場合は支払う必要はありません。

マンションを売却する際にかかる費用のうち、仲介手数料は大きなウエイトを占めます。なぜなら、仲介手数料は売却価格に応じて高くなるからです。仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限額が定められており、売却価格に応じた仲介手数料の上限は次の通りです。

売却価格仲介手数料(税込)
1,000万円39万6,000円
1,500万円56万1,000円
2,000万円72万6,000円
2,500万円89万1,000円
3,000万円105万6,000円
3,500万円122万1,000円
4,000万円138万6,000円
4,500万円155万1,000円
5,000万円171万6,000円

このように、売却価格に応じて高くなることがわかります。なお、仲介手数料の上限額は次の計算式で算出できます。

  • 売却価格200万円以下の部分:売却価格×5%+消費税
  • 売却価格200万円超400万円以下の部分:売却価格×4%+消費税
  • 売却価格400万円超の部分:売却価格×3%+消費税

たとえば、売却価格が2,300万円の場合の手数料の上限は、上の計算式にあてはめて計算してみましょう。

(200万円×5%)+(200万円×4%)+(1,900万円×3%)+75,000円=82万5,000円

また、売却価格が400万円を超える場合は、次のような「速算式」を利用すれば簡単に算出できます。

仲介手数料=(売却価格×3%+60,000円)

マンションの売却前にここで紹介した計算式を利用すると、仲介手数料の目安が把握できます。

作成する契約書に貼る印紙代

マンションを売り出して買い手が現れると、売り手と買い手の間で売買契約書を交わします。売買契約書は、印紙税法によって定められた課税対象の文書で、税額分の印紙を貼付する形です。

売買契約書を、買い手と売り手の両者に1通ずつ作成する場合は、それぞれ印紙を貼付しなければなりません。印紙税の税額は、課税対象となる文書に記載された金額に応じて異なり、金額が高くなるにつれて税額も高くなります

次の表では、課税対象の文書に記載された金額の一部と税額を示しています。

課税対象の文書に記載された金額税額
100万円超500万円以下1,000円
500万円超1,000万円以下5,000円
1,000万円超5,000万円以下10,000円
5,000万円超1億円以下30,000円

課税対象の文書に印紙を貼付し忘れた場合は、ペナルティとして3倍の過怠税が発生するので注意が必要です。

残っている抵当権抹消のために登録免許税

住宅ローンを利用してマンションを購入した場合は、売却と同時に完済しなければなりません。住宅ローンを完済する場合には抵当権抹消登記が必要ですが、抵当権抹消登記は登録免許税の課税対象で、不動産1つにつき1,000円かかります

たとえば、戸建ての場合は建物と土地の2つが課税対象となるため、登録免許税は2,000円です。一方でマンションの場合は、土地は複数でカウントされるケースがあります。なぜなら、マンションの土地の筆数は1つだとは限らないためです。したがって、マンションの土地の筆数によっては登録免許税が高くなります。

ローン完済のための繰り上げ返済事務手数料

マンションの売却と同時に住宅ローンを完済する場合は、費用がかかるのは抵当権抹消登記だけではありません。住宅ローンを完済する際には、繰り上げ返済事務手数料がかかります。

繰り上げ返済事務手数料は金融機関によって異なりますが、無料~50,000円程度が相場です。次の表では、主要金融機関の繰り上げ返済事務手数料を手続き方法別に示しています。

金融機関名繰り上げ返済事務手数料
三菱UFJ銀行・インターネットバンキング:16,500円(税込)
・テレビ窓口:22,000円(税込)
・店舗窓口:33,000円(税込)
新生銀行インターネットバンキング:無料
イオン銀行インターネットバンキング:55,000円(税込)
りそな銀行・インターネットバンキング:無料
・テレビ窓口:5,500円(変動金利型)、33,000円(固定金利選択型)
・店舗窓口:5,500円(変動金利型)、33,000円(固定金利選択型)

このように、同じ金融機関でも手続き方法によって、繰り上げ返済事務手数料は異なります。また、インターネットバンキングで手続きすると、繰り上げ返済事務手数料が安いか無料の金融機関がほとんどです。

登記手続きの依頼で専門家に報酬

マンションの売却と同時に、住宅ローンを完済する場合は抵当権抹消登記が必要で、さらにマンションを売却することで所有権の移転登記が必要です。これらの手続きは自身でも行えますが、司法書士に依頼するケースがほとんどです。

司法書士に各種登記手続きを依頼する場合は、登録免許税の他に司法書士に対する報酬を支払わなければなりません。司法書士への報酬は司法書士事務所によって異なりますが、20,000~30,000円程度が相場です。

現在住んでいるマンションからの引っ越し費用

現在住んでいるマンションを売却する場合は、引き渡しまでに転居しなければなりません。転居するためには引っ越し費用が必要となりますが、荷物の量や転居先、引っ越し時期によって引っ越し費用は変動します。次の表では、同じ都道府県内に転居する際にかかる引っ越し費用の相場を示しています。

引っ越し時期2~3人家族4~5人家族
通常期50,000~70,000円程度65,000~90,000円程度
繁忙期65,000~11万1,500円程度16万~36万円程度

このように、同じ家族構成でも引っ越し時期によって費用が大きく異なることがわかります。マンションを売却したあとで新居を購入する場合は、新居を購入するまでの期間は仮住まいが必要です。このようなケースでは、引っ越し費用が2回分かかります。

マンションの売却利益に所得税と住民税

マンションを売却して利益が出た場合は、その利益に対して譲渡所得税が課せられます。譲渡所得税は、利益の金額や不動産の所有期間に応じて税率が異なる仕組みです。

譲渡所得税の計算方法は複雑で、まずは次のような計算式で譲渡所得を算出します。

譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)

譲渡収入金額にはマンションの売却代金のほかに、買い手と相殺した固定資産税や都市計画税も含まれています。取得費はマンションを購入する際にかかった費用で、譲渡所得はマンションを売却する際にかかった仲介手数料や税金などの費用です。

次に、課税対象となる課税譲渡所得を算出します。

課税譲渡所得=譲渡所得-(特別控除)

特別控除は、「3,000万円の特別控除」や「10年超所有軽減税率の特例」といった、不動産を売却した際に利用できる制度のことです。

最後に、マンションの所有期間に応じて次のような税率をかけて税額を算出します。譲渡所得税には、所得税と住民税が含まれています。

所有期間所得税住民税合計
5年以下(短期譲渡所得)30.63%9%39.63%
5年超(長期譲渡所得)15.315%5%20.315%

このように、マンションの所有期間が5年以下の場合は税率が高くなることがわかります。

マンションの価値を高めて売却する場合の諸費用

築年数が古い場合や室内の痛みが激しい場合は、マンションの価値を高めたうえで売り出したほうが、買い手がつきやすい傾向にあります。マンションの価値を高めて売り出す場合は、次のような諸費用が必要です。

専門業者に任せるハウスクリーニング代

室内の汚れが気になる場合は、ハウスクリーニングを依頼するとマンションの価値が高められます。ハウスクリーニングを依頼すると、自身の清掃では落としきれなかった汚れや、行き届かない場所まできれいにできることがメリットです。

マンションを売り出して購入希望者が現れると、実際に物件を見てもらう内覧が行われることが一般的です。内覧は、その後の売買契約に繋がる可能性がある重要な過程の一つです。ハウスクリーニング後に内覧を受け入れることで、印象アップを狙えるだけでなく、値下げ交渉の回避に繋がります。

室内の傷みの補修費用

長年住んでいるマンションは、壁紙やフローリングといったさまざまな箇所に痛みが生じることが一般的です。室内の痛みが気になる場合は、補修してから売り出したほうが価値が高まる可能性があります。壁紙やフローリングにかかる費用の相場は、次の通りです。

補修箇所補修費用相場
壁紙40~60万円程度
フローリング20~70万円程度

なお、壁紙やフローリングを張り替えると数十万円の費用がかかりますが、その費用をマンションの売り出し価格に上乗せできる訳ではないので注意が必要です。また、買い手の心理としては値引きのほうが喜ばれるケースもあるため、補修の必要性は不動産会社と相談しながら決めることをおすすめします。

自己判断では損をしやすいリフォーム費用

築年数が古くて各設備も古い場合は、リフォームして売り出したほうがよいと考える人もいるかもしれません。しかし、リフォーム費用は高額になる可能性があるため、自己判断では損しやすいといえるでしょう。

リフォーム費用は場所や範囲によって異なりますが、数十万~数百万円程度かかります。そして、壁紙やフローリングの張り替えと同様に、リフォームにかけた費用の全てを売り出し価格に上乗せできるとは限りません

リフォーム費用を売り出し価格に上乗せすると、相場よりも高い価格で売り出すことになります。このような場合は、競合物件に先を越されて売れ残る可能性が高まります。

古いマンションの売却にインスペクション費用

築年数の古いマンションを売却する場合は、インスペクションしたほうが価値が高まる可能性があります。インスペクションとは住宅診断のことで、住宅の専門家によって劣化状況や欠陥の有無を確認する作業です。

インスペクションによって安全性が確認されたマンションは、買い手にとって安心感が高まります。インスペクション費用は敷地面積によって異なり、100平米の場合で5~14万円程度必要です。

マンション売却の諸費用を節約するポイント

マンションを売却する際には、さまざまな費用がかかります。しかし、次のような4つの手段を利用すると、費用を節約できる可能性が高まります。

売却の利益にかかる税金の節税に確定申告

マンションを売却して利益が出た場合は、その利益に対して譲渡所得税が課せられますが、譲渡所得税はマンションの所有期間や売却価格によって大きく変動します。しかし、条件を満たせば特別控除や特例が受けられ、節税対策に繋がります。ここでは、「3,000万円の特別控除」と「軽減税率の特例」について紹介していきます。

3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除はマイホームを売却した際に利用できる制度で、一定の条件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円差し引けます。3,000万円の特別控除の条件は、次の通りです。

  • マイホームを売却すること
  • 売却の前年と前々年に同じ特例を受けていないこと
  • 売却した年と前年、および前々年に他の特例を受けていないこと
  • 売却した建物や土地に関して収用等の場合の特別控除といった特例を受けていないこと
  • 被災した建物の場合、住まなくなった日から3年後の年末までに売却すること
  • 売り手と買い手が特別な関係でないこと

3,000万円の特別控除の適用を受けるためには、これらの条件を全て満たす必要があります。

軽減税率の特例

軽減税率の特例は、所有期間10年以上のマイホームを売却した場合に、本来の譲渡所得税の税額よりも低い税率が適用される制度です。軽減税率の特例の適用条件は、次の通りです。

  • 国内のマイホームを住まなくなった日から3年後の年末までに売却すること
  • 売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていること
  • 売却した年の前年と前々年にこの特例を受けていないこと
  • 売却した建物や土地に関して他の特例を受けていないこと
  • 売り手と買い手が特別な関係でないこと

軽減税率の特例を受けるためには、これらの条件を全て満たす必要があります。この特例が適用された場合に、軽減される税率は次の通りです。

課税譲渡所得の金額(長期譲渡所得)税額
6,000万円以下の部分課税譲渡所得×10%
6,000万円超の部分(課税譲渡所得-6,000万円)×15%+600万円

仲介手数料は不動産会社に交渉してみる

仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法によって定められています。そのため、不動産会社は上限額を超える料金を請求することはできません。上限額を超えなければ、不動産会社ごとに仲介手数料を設定できるものの、ほとんどの不動産会社は上限額ぎりぎりで設定していることが現状です。

一方で不動産会社によっては、仲介手数料の値引き交渉に応じてくれるケースもあります。ただし、無理な値引き交渉を行うことで、不動産会社による売却活動に悪影響を及ぼす可能性があるので注意が必要です。

自力で可能なことはすべてやる

マンションを売却する際にかかる費用を抑えるためには、自力でできることはすべてやることも大切です。たとえば、日頃の清掃をきちんとしてハウスクリーニング費用を節約したり、各種登記手続きを自身で行ったりしましょう。

また、マンションを一般的に売り出すのではなく、不動産会社による買取を選択するのも手段の一つです。不動産会社による買取の場合は、ハウスクリーニングやリフォームが必要ないケースがほとんどです。

優良な不動産会社でマンションを売却

マンションを売却する際にかかる費用を抑えるためには、優良な不動産会社に仲介を依頼することも大切です。なぜなら、優良な不動産会社に仲介を依頼することで、スムーズで高値での売却が目指せるからです。また、担当者によっては節約方法などのアドバイスもしてくれます。

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マンションの売却でランニングコストの回収

マンションを売却する際には、管理費や固定資産税といったランニングコストを回収することも大切です。ここでは、マンションを売却する際にランニングコストを回収する方法を紹介していきます。

管理費や修繕積立金は買い手に請求

マンションを購入すると、毎月管理費や修繕積立金を支払わなければなりません。これらの費用は前払いするケースが多いため、マンションを売却する際には買い手分は買い手に請求しましょう。多くの場合は不動産会社側で精算してくれますが、日割り計算の金額などをきちんと確認することが大切です。

固定資産税や都市計画税も買い手から受け取る

マンションを購入すると、所有者に対して固定資産税や都市計画税が課せられます。これらの費用は毎年1月1日時点での所有者に課せられ、4月頃に請求書が送付されます。そのため、マンションを売却した際には引き渡し日以降の日割りで計算し、精算時に買い手から受け取っておきましょう。

保険を解約して残期間分を受け取る

マンションを購入すると、火災保険や地震保険といった各種保険に加入するケースがほとんどです。これらの保険は一括払いで、マンションを売却しても自動で解約されないので注意が必要です。マンションを売却する際には保険の解約手続きを忘れずに行い、残期間分を受け取りましょう。

最低限の諸費用でマンションを売却しよう

マンションを売却する際には、売却代金といった受け取れるお金だけではありません。売却を進めていくにつれて、仲介手数料や繰り上げ返済事務手数料、各種税金といったさまざまな費用がかかります。

これらの諸費用は予想外に高額になる可能性もあるため、事前にどのくらいかかるのかを確認しておくことが大切です。また、特別控除や仲介手数料の値引き交渉といった節約できる手段もいくつかあるため、自身でできる範囲で試してみましょう。

もっと詳しく知りたい方は、 「マンション売却を失敗しないコツ!注意すべきポイントと失敗例」 の記事をご覧ください。
また、 「マンション売却の手数料やその種類について|金額や控除など解説」 という記事や、 「マンション売却の仲介手数料はいくら?支払う時期と注意事項も解説」 という記事もご覧ください。
他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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