不動産売却の特別控除とは?種類や受ける条件を解説

あなたの不動産いくらで売れる?

最大6社の大手不動産会社の査定価格をまとめて取り寄せ!フォーム入力のみ!査定に進む フォーム入力のみ!査定に進む

不動産売却における特別控除とはそもそも何のことを指すのでしょうか?

不動産売却を行うと得た収入金額に税金が課せられます。不動産売却の特別控除を使い、収入金額から金額を引くことで課税金額を減額することができます。特別控除を受けるには必要な手続きを行う、必要な要件を満たさなければいけません。

今回は特別控除を受けるのに必要な手続きや満たさなければならない要件の他に、特別控除を使った場合の税金のシミュレーションなどを説明していきます。

あなたの不動産の
売却価格を
いますぐチェック

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

↑こちらから査定を依頼できます!↑

不動産売却で適用できる特別控除の全体像を理解しよう

まずは不動産売却時に適用できる特別控除がどのようなものなのか、その全体像を把握しておくことが大切です。特別控除とはそもそもいかなるものなのか、どのようなときに適用できるのかなどを知り、賢く活用しましょう。

譲渡所得から差し引かれるのが特別控除

不動産売却では、売却価格がそのまま譲渡所得となり課税されるわけではなく、ここから不動産の取得費や売却にかかった費用、特別控除などを差し引きます。

  • 譲渡所得=売却価格-取得費-売却にかかった費用

上記の式でプラスが出ると譲渡所得が発生したことになり、所得税や住民税などの課税対象です。しかし、特別控除を適用すると、さらにここから控除額を差し引くことができ、非課税となったり税額が下がったりするなどのメリットがあります。不動産売却時に使える特別控除の例は以下の通りです。

  • 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除
  • マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除
  • 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除
  • 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除
  • 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除
  • 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除

この中でもマイホームを売った際に使える3,000万円控除は、最もメジャーな特別控除です。3,000万円控除については、次の章で解説していきます。重要な内容ですので、しっかりと見ておきましょう。譲渡所得にかかる税金の特別控除の限度額は、その年を通じて5,000万円として適用すると法律で決められています。

つまり上記の特別控除を2つ以上適用して、控除額が5,000万円を超えた場合、超えた額は控除されないということです。

参考:国税庁「譲渡所得の特別控除の種類」

特別控除を受けるには確定申告が必要

特別控除を受けるには、確定申告をする必要があります。確定申告をして特別控除の申請をすることで、控除が適用されると考えましょう。つまり、控除適用の条件を満たしていても、確定申告をしていなければ特別控除を受けることはできません。

確定申告は毎年2月16日から3月15日までの間で行い、期間内に申告が必要です。期間を超過してしまうと、無申告加算税や延滞税などの税金がかかり、かつ特別控除も適用できないので注意しましょう。

代表的な特別控除は「3,000万円特別控除」

特別控除にはさまざまな種類がありますが、代表的なものとしては3,000万円特別控除があげられます。制度の概要や実際のシミュレーションを参考にしながら、これがどのような特別控除なのか、理解を深めていきましょう。

制度の概要

制度の名称通り、譲渡所得から3,000万円の控除が受けられることが、3,000万円特別控除の特徴です。つまり、取得などの各種費用を差し引いて譲渡所得が3,000万円あった場合でも、特別控除を適用することで所得を0にすることができ、非課税となります。

適用の条件はさまざまありますが、基本的には居住用の財産、つまりマイホームを売却した際に適用できるものと考えましょう。一般的な住宅の売却に使える点から、代表的な特別控除の制度といわれています。

控除額のシミュレーション

特別控除を受けるための手続きや注意点を知っても、まだ特別控除を行うにおいて不安がある方もいると思います。この章では、不動産売却を行った人が使える特別控除の事例のシミュレーションを紹介していきます。

シミュレーションの前提

  • 一戸建てを売却
  • 所有期間:10年
  • 売却価格:4,500万円
  • 購入価格:5,000万円
  • 取得費:4,000万円
  • 売却にかかった費用:200万円

この場合の特別控除額がいくらになるのか、そしてかかる税金はいくらになるのかをシミュレーションしてみましょう。まず特別控除は、課税対象の譲渡所得から金額を減らします。 譲渡所得の計算式は、以下の通りです。

  • 譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+売却にかかった費用)

譲渡収入金額とは、土地や建物を売って得たお金のことを指します。取得費とは、売った土地や建物の購入代金や改良費のような売る前にかかっていた費用のことです。譲渡費用とは、不動産売却時にかかる仲介手数料や印紙税のような不動産を売る際にかかる費用のことを指します。

つまり譲渡所得とは、売上(譲渡収入金額)から費用(取得費+譲渡費用)を引いた利益のことです。この計算式をもとに今回の事例のシミュレーションをしていきましょう。

事例のシミュレーション

では実際に計算していきましょう。 譲渡収入金額が4,500万円で取得費は4,000万円、譲渡費用は200万円なので、 4,500万円-(4,000万円+200万円)=300万円が、譲渡所得となります。

所有期間は10年なので、税率は5年超に適用される20.315%です。 つまり払うべき税金の額は、300万円×20.315%=60万9450円となります。

しかし今回の事例の場合、3,000万円特別控除を受けるための要件は満たしているため、 300万円-3,000万円で課税譲渡所得は0円となります。 よって、0円×税率20.315%=0円で譲渡所得税も0円となります。

3,000万円特別控除を適用できる居住用財産の売却ケース

3,000万円特別控除が適用できるのは、次のケースで住宅を売却した場合です。

  • 現在主として住んでいる自宅の売却
  • すでに転居している場合は転居後の3年目の年末までに売却
  • 取り壊した場合には取り壊し日から1年以内に売却
  • 転勤等で単身赴任の場合には配偶者等が居住するマイホームを売却

これらのケースのうち、いずれかに該当するなら住宅の要件は満たしていることになります。

ケース1:現在主として住んでいる自宅の売却

現在マイホームとして住んでいる自宅を売却する場合なら、3,000万円特別控除は適用できます。主として住んでいるとは、生活拠点として住んでいる家のことであり、別荘などは該当しないので注意しましょう。たまにしか使わない別荘や所有権だけを持っている家、空き家などは制度の適用対象外となります。

ケース2:すでに転居している場合は転居後の3年目の年末までに売却

マイホームからすでに転居している場合でも、転居後の3年目の年末までに売却するなら、特別控除は適用可能です。住み替えの際には先に新居を購入し、それから前の家を売却するということもあります。

このケースでも新居に住んでから3年目の年末までに前の家を売却しているなら、3,000万円の特別控除は適用可能です。住み替えでは先に新居を購入する買い先行と、家を売ってから新居を探す売り先行がありますが、買い先行でも3年以内に売却するなら特別控除が受けられることは覚えておきましょう。

ケース3:取り壊した場合には取り壊し日から1年以内に売却

家を取り壊し、土地のみになった場合でも、取り壊し日から1年以内に売却するなら、3,000万円特別控除は適用できます。基本的にはマイホームの売却で適用できる控除ですが、取り壊しから1年以内なら、土地の売却でも適用可能です。

ただし、取り壊した後に、土地を賃貸など別の用途で使用してから売却する場合は、3,000万円特別控除の適用対象外となるので注意しなければなりません。

ケース4:転勤等で単身赴任の場合には配偶者等が居住するマイホームを売却

転勤などで所有権者が住まなくなった家でも、配偶者などが住んでいる場合はマイホームと認められるので、3,000万円特別控除は適用できます。ただし、転勤の際に配偶者や家族なども一緒に転居する場合は、この限りではないので注意が必要です。

単身赴任ではなく、家族全員での引越しだとケース2の条件が該当するので、転居してから3年目の年末までに売却しないと、特別控除は受けられなくなってしまいます。

3,000万円特別控除の適用条件

3,000万円特別控除を適用するには、売却する住宅の要件だけではなく、次の条件も満たさなければなりません。

  • 戸建ての場合には建物に本人の所有権があること
  • 売却する相手が特殊関係者でないこと
  • 新たに取得したマイホームについて住宅ローン控除の適用を受けないこと
  • 「特定の居住用財産の買換え」など他の特例の適用を受けないこと
  • 前年または前々年において居住用の特例を適用していないこと

これらはすべてを満たす必要があるので、それぞれの条件について詳細まで把握しておきましょう。

適用条件1:戸建ての場合には建物に本人の所有権があること

戸建ての売却で適用させるには、建物に本人の所有権がなければなりません。土地のみの所有権だと、3,000万円特別控除は適用できないので注意が必要です。

ただし、自分が土地のみの所有権を持っている場合でも、建物の所有権者と同居している場合などは、一部控除が適用されることもあります。

適用条件2:売却する相手が特殊関係者でないこと

マイホームの売却であっても、売却先が血縁関係者や配偶者、同族の会社など特殊関係者に該当すると、3,000万円特別控除は適用できません。

いわば身内に売却する場合は適用対象外となります。仲介によって個人の買主を探して売却する場合は、この条件はクリアできるので、通常の売却を検討しているなら特に問題はないでしょう。

適用条件3:新たに取得したマイホームについて住宅ローン控除の適用を受けないこと

住み替えの際にも3,000万円特別控除は適用できますが、新居にて住宅ローン控除の適用を受けると、3,000万円の特別控除は適用できません。

これは住宅ローン控除を受ける場合のみ適用対象外となり、住宅ローンを組むこと自体は可能です。そのため、特別控除を受けるには、ローンを組んでも控除は受けないようにしましょう。

適用条件4:「特定の居住用財産の買換え」など他の特例の適用を受けないこと

特別控除にはさまざまな種類があり、その1つに特定の居住用財産の買換えがあります。これは3,000万円特別控除とは併用ができないので、利用したい場合はどちらかに決めなければなりません。

特例や特別控除は併用できるものとできないものがあるので、併用できない場合はどちらのほうがメリットになるかを考えて、適用する制度を選びましょう。

適用条件5:前年または前々年において居住用の特例を適用していないこと

売却した前年や前々年に、居住用の特例を適用している場合も、3,000万円特別控除は使えません。これは3,000万円特別控除のほか、特定の居住用財産の買換えなども該当します。特別控除や特例は適用すると非常にお得ですが、直近で連続して受けられないことは理解しておきましょう。

3,000万円特別控除の適用時の注意点

3,000万円特別控除を賢く適用させるには、次の注意点も把握しておくことが大切です。

  • 住宅ローン控除は併用できない
  • マイホーム以外の売却では適用できない
  • 軽減税率の特例とは併用可能

これら3点を頭に入れておき、上手に特別控除を活用しましょう。

注意点1:住宅ローン控除は併用できない

住宅ローンを組んでいる場合は、毎年年末時のローン残高に応じて、住宅ローンの控除が適用できます。しかし、これは3,000万円特別控除とは併用できないので、控除を利用したい場合はどちらかを選ばなければなりません。

選ぶ際にはどちらの控除のほうが、よりお得になるかを考えましょう。住宅ローン控除と3,000万円特別控除の金額を比較することはもちろん、控除適用によってどれくらいの節税ができるかをシミュレーションしてから選ぶことが大切です。

注意点2:マイホーム以外の売却では適用できない

3,000万円特別控除は居住用財産を売った場合に適用できる制度なので、マイホーム以外の売却には使えません。そのため、店舗や別荘、賃貸物件などは控除の適用対象外となることは覚えておきましょう。

また、取り壊した後1年以内に土地を売却するなら3,000万円特別控除は適用できますが、もともと家が建っていない更地の売却には適用できません。

注意点3:軽減税率の特例とは併用可能

住宅ローン控除や特定の居住用財産の買換えの特例とは併用できない3,000万円特別控除ですが、軽減税率の特例とは併用ができます。これは所有期間が10年以上の不動産を売却する場合に適用できる制度であり、適用される税率は次の通りです。

譲渡所得所得税住民税
6,000万円以下10%4%
6,000万円超15%5%

特別控除を適用してもなお譲渡所得が発生する場合は、軽減税率の特例も併用することで節税が可能となるので、両方の制度は賢く活用しましょう。

不動産売却で適用できるそのほかの特別控除

不動産売却で適用できる特別控除は、3,000万円特別控除以外にもさまざまなものがあります。

  • 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除
  • 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除
  • 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除

これら3つの特別控除を知り、どのようなケースでなら適用できるのかを把握しておきましょう。

公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除

公共事業などのために立ち退きを求められ、土地や建物を売った場合には、譲渡所得から5,000万円の控除が受けられます。適用条件は、次の通りです。

  • 売却した不動産が固定資産
  • 代替資産を取得した場合の課税の特例を受けていない
  • 買い取りの申し出があった日から6カ月以内に売却している
  • 公共事業の施行者から最初に買い取りの申し出を受けた者が譲渡していること(相続者の売却は可)

控除額は5,000万円と高額であるものの、特殊なケースでの売却となるので、通常の不動産売却では適用できない制度であることは覚えておきましょう。

特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除

特定土地区画整理事業によって土地を売却した場合は、2,000万円の控除が受けられます。控除の適用条件は、次の通りです。

  • 国や地方公共団体、独立行政法人都市再生機構に売却
  • 土地区画整理事業のために不動産を売却していること

これも公共事業のために売却することが条件であり、特定土地区画整理事業のために売った場合は控除額が2,000万円になる点が特徴です。

平成21年及び平成22年に取得した土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除

平成21年か22年、つまり2009年か2010年に取得した土地は、次の条件を満たして売却することで、1,000万円の控除が受けられます。

  • 2009年1月1日から2010年12月31日までの間に土地等を取得している
  • 2009年に取得した土地等は2015年以降に譲渡
  • 2010年に取得した土地等は2016年以降に譲渡
  • 家族など特別な関係の人への売却ではないこと
  • 相続や遺贈、贈与や交換、代物弁済および所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと
  • その他特別控除や買い替えの特例を受けていないこと

取得した時期はもちろん、売却する時期の要件もあるのでチェックしておきましょう。また、他の控除との併用はできず、特別な関係の人への売却も適用対象外です。

さらに土地は購入によって取得していることが条件であり、相続や遺贈、贈与や交換などは対象外となることも頭に入れておきましょう。

特別控除を受けるために必要な書類

特別控除を受けるには、確定申告をする必要があります。確定申告とは1月1日から12月31日までに生じた所得の合計金額を所轄の税務署に申告・納税することです。確定申告をするには、決まった書類を税務署へ提出する必要があります。 必要な書類は以下の通りです。

  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用の申告書
  • 譲渡所得の内訳書
  • 購入時・売却時の不動産売買契約書
  • 仲介手数料などの領収書
  • 登記事項証明書

入手方法がそれぞれ違うので、6つの書類について説明していきます。

税務署で入手する書類

税務署で入手する書類は、以下の3つです。

  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用の申告書
  • 譲渡所得の内訳書

確定申告書B様式・分離課税用の申告書・譲渡所得の内訳書は税務署や市区町村役場で入手し、必要事項について記入する必要があります。

確定申告書B様式

確定申告書は、様式がAとBに分かれます。A様式は、会社員やアルバイトの方の書類です。B様式は、個人事業主向けの書類です。 B様式には事業所得・不動産所得などの記入欄があるため、不動産売買を行った際はB様式を使います。

分離課税用の申告書

分離課税用申告書を提出すると、他の所得金額と合計せず、分離して税額を計算することができます。 他の課税所得と切り離して計算することで、他の所得に高い税率がかかることを避けることができるため必ず提出しておきましょう。

譲渡所得の内訳書

不動産売却を行った場合、譲渡所得に課税が行われます。 そこで譲渡所得の内訳書を提出しないと、脱税とみなされる場合もありますので、こちらもしっかりと提出しておきましょう。

不動産売買時に入手済みの書類

不動産売買時に入手済みの書類は、以下の2つです。

  • 購入時・売却時の不動産売買契約書
  • 仲介手数料などの領収書

上記の2つの書類は、不動産売買時にすでに入手している書類です。 確定申告には、書類の写しを持っていきます。

不動産の取引自体、高額な取引で、多くの決め手や手順が存在します。 不動産の取引内容や契約条件を明らかにし、買い手・売り手お互いが損しないために記入する書類が、不動産売買契約書です。

売却後法務局で入手する書類

  • 登記事項証明書

不動産売却後、入手する書類は登記事項証明書です。 登記事項証明書とは、登記所が持つ登記内容データを用紙に印刷したものを指します。

登記事項を直接紙に記載した用紙を複製したものを登記簿謄本と呼びます。 上記2つは名称が違うだけで役割としては同じです。登記事項証明書をとれなかった場合は、登記簿謄本を提出しましょう。

売却を行った不動産が所在する管轄法務局に登記事項証明書・登記簿謄本交付申請書を提出することで、申請を行うことができます。

請求を行う手順は以下の通りです。

  1. 請求する不動産の所在と土地の地番または建物の家屋番号の確認
  2. 請求する不動産のエリア管轄の登記所で、交付申請書に上記の内容を記入する

申請するために必要な書類は交付申請書1枚だけです。漏れのないよう、正しい情報をしっかり記入しましょう。

特別控除を上手く使って節税しよう

特別控除を受けるには、それぞれの要件を満たしておく必要があります。 特別控除を受けるための要件を自身が満たしているのかを分からない人は、もう一度確認しておきましょう。

また、特別控除を受けるには、確定申告を行っておく必要があります。 確定申告を行う際に必要な書類もしっかりと頭にいれておきましょう。

お得に不動産売却をするには、特別控除を適用させることはもちろん、いかに高値で売るかが重要です。少しでも高く売りたいなら、一括査定サイトのイエウールで不動産会社ごとの査定額を比較し、より好条件で売れる業者を見つけることが大切です。

一度に最大6社から査定を受けられるイエウールを活用して、お得な不動産売却の成功を目指しましょう。

↑完全無料で査定依頼できます↑

【完全無料】うちの価格いくら?
【完全無料】うちの価格いくら?