不動産売却の特別控除を受けるには?必要な要件や手続きを解説!

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不動産売却における特別控除とはそもそも何のことを指すのでしょうか?

不動産売却を行うと得た収入金額に税金が課せられます。

不動産売却の特別控除を使い、収入金額から金額を引くことで課税金額を減額することができます。

特別控除を受けるには必要な手続きを行う、必要な要件を満たさなければいけません。

今回は特別控除を受けるのに必要な手続きや満たさなければならない要件の他に、特別控除を使った場合の税金のシュミレーションなどを説明していきます。

 

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特別控除を受けるには?

不動産売却の税金の特別控除を受けるには、どういった手続きをすれば良いのでしょうか?

特別控除を受けるためには、基本確定申告と呼ばれる手続きをしなければいけません。

また特別控除を受けるためには、適用要件を満たしている必要があります。

順を追ってみていきましょう。

特別控除を受けるための適用要件

不動産売却の特別控除を受けるには、適用要件を満たしておく必要があります。

今回は、メジャーなマイホーム売却の特別控除(3000万円控除)の適用要件を7つ説明していきます。

  1. 自分が住んでいる家を売るか、家とともにその敷地や借地権を売ること。
  2. 売った年の前年と前々年に特別控除を受けていないこと。
  3. マイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
  4. 売った年とその前年、前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
  5. 売った家や敷地について収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
  6. 災害によって滅失した家の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の年の12月31日までに売ること。
  7. 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

※特別な関係には、

  • 生計を一緒である親族
  • 家を売った後、その売った家で同居する親族
  • 内縁関係にある人
  • 特殊な関係のある法人

なども含まれます。

 

適用要件の内容を簡単にまとめると、

  • 不動産を売った年とその前年、前々年にすでに特別控除を受けていないこと。
  • マイホームの買い替え特例など他の特別控除を受けていないこと。
  • 災害で滅失した不動産なら決められた期間までに売却していること。
  • 売り手と買い手の関係が、親族のような特別な関係でないこと。

があげられます。

特別控除に必要な書類

特別控除を受けるには、確定申告をする必要があります。

確定申告とは、1月1日から12月31日までに生じた所得の合計金額を所轄の税務署に申告・納税することです。

確定申告をするには、決まった書類を税務署へ提出する必要があります。

必要な書類は以下の通りです。

  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用の申告書
  • 譲渡所得の内訳書
  • 購入時・売却時の不動産売買契約書
  • 仲介手数料などの領収書
  • 登記事項証明書

入手方法がそれぞれ違うので、6つの書類について説明していきます。

税務署で入手する書類

税務署で入手する書類は、以下の3つです。

  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用の申告書
  • 譲渡所得の内訳書

確定申告書B様式・分離課税用の申告書・譲渡所得の内訳書は税務署や市区町村役場で入手し、必要事項について記入する必要があります。

不動産売買時に入手済みの書類

不動産売買時に入手済みの書類は、以下の2つです。

  • 購入時・売却時の不動産売買契約書
  • 仲介手数料などの領収書

上記の2つの書類は、不動産売買時にすでに入手している書類です。

確定申告には、書類の写しを持っていきます。

売却後法務局で入手する書類

  • 登記事項証明書

不動産売却後、入手する書類は登記事項証明書です。

売却を行った不動産が所在する管轄法務局で申請を行うことができます。

 

3つの特別控除を紹介

譲渡所得には、大きな税金がかかりますが、申請することで特別控除を受けることができます。

この章では、一般的な特別控除とその他の特別控除の説明をしていきます。

3000万円特別控除

不動産売却における一般的な特別控除は、3000万特別控除と呼ばれる特別控除です。

3000万特別控除とは、マイホーム(居住用財産)を売った際に受けられる控除で、申請すると課税対象となる譲渡所得に対して、最大3000万円の控除を受けることができます。

3000万特別控除を受けるには、前述した通り以下の要件を満たしている必要があります。

  • 不動産を売った年とその前年、前々年にすでに特別控除を受けていないこと。
  • マイホームの買い替え特例など他の特別控除を受けていないこと。
  • 売り手と買い手の関係が、親族のような特別な関係でないこと。

10年超所有軽減税率

「10年超所有軽減税率」とは、不動産の所有期間が10年を超える場合に譲渡所得にかかる税率が減らされる制度です。

不動産の所有期間は、短期と長期に分けられます。

不動産の所有が5年以下の場合は短期、不動産の所有が5年超の場合は長期です。

長期所有の中でも所有期間が10年を超えていて、課税譲渡所得が6000万円以下の場合、税率は20.315%から14.21%に引き下がります。

譲渡所得が6000万円超の場合、税率は20.315%のままです。

長期譲渡所得の特別控除を受けるには、売却した都市の1月1日時点で土地と建物両方が

10年を超えていなければならないため、所有期間をしっかりと把握しておく必要があります。

不動産の買い替え特例

新居購入のため今住んでいる家を売る場合、買い替え特例が適用されます。

この特例を受けることができると、売却価格から新しく購入した不動産の価格と同額の課税が繰り延べられます。

買い替え特例を受けるには、

  • 新居の広さが、建物は50平米以上、土地は500平米以上である
  • 売却した年の1月1日から所有期間が10年以上

という2つの条件を満たす必要があります。

また売却代金は、1億円以内である必要もあります。

買い替え特例の他の特例と違う特徴は、減税されるのではなく、税額が翌年に繰り延べられることです。

慎重に計算したうえで不動産買い替えを行う必要があります。

 

【状況別】特別控除の注意点

次は、不動産の状況別による特別控除(3000万特別控除)を受ける際の注意点を説明していきます。

今回は、空き家の場合と相続した不動産の2つの場合の注意点を説明していきます。

空き家の場合

以前住んでいた空き家を売却する際に特別控除を受けるためには、売却期間に気を付ける必要があります。

具体的な内容としては、「住まなくなった日から3年経った日の属する年の12月31日までに売却すること」が売却期間として定められています。

例えば2017年の5月13日に住まなくなった家があるとしたら、2020年の12月31日までに家を売却する必要があります。

もし2021年に売却を行おうとすると特別控除を受けられませんので、売却は住まなくなった日から3年以内に行う必要があります。

相続した不動産の場合

売却する不動産が相続することになった空き家の場合でも「被相続人居住用家屋」として、3000万特別控除を受けることはできます。

「被相続人居住用家屋」として認められるには、3つの要件をクリアしていなければいけません。

  1. 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
  2. 区分所有建物登記がされている建物でないこと
  3. 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

 

区分所有建物登記とは、マンションのように一つの建物であっても中で複数の区分に分かれて、使われていると登記されている建物のことを指します。

つまり区分所有建物登記がされていない建物とは、一軒家のことを指します。

また相続した不動産の売却の特例を受けるには、売却する前までに被相続人が一人で住んでいることが条件となりますので、賃貸契約を結んでいた場合は特例をうけることができません。

 

特別控除の金額をシュミレーション

特別控除を受けるための手続きや注意点を知っても、まだ特別控除を行うにおいて不安がある方もいると思います。

この章では、不動産売却を行った人の使える特別控除の事例のシュミレーションを紹介していきます。

シュミレーションの前提

  • 一戸建てを売却
  • 所有期間:10年
  • 売却額:4500万円
  • 購入額:5000万円
  • 取得費:4000万円
  • 譲渡費用:200万円

この場合の特別控除額がいくらになるのか、そしてかかる税金はいくらになるのかをシュミレーションしてみましょう。

まず特別控除は、課税対象の譲渡所得から金額を減らします。

譲渡所得の計算式は、以下の通りです。

譲渡所得=譲渡収入金額ー(取得費+譲渡費用)

譲渡収入金額とは、土地や建物を売って得たお金のことを指します。

取得費とは、売った土地や建物の購入代金や改良費のような売る前にかかっていた費用のことを指します。

譲渡費用とは、不動産売却時にかかる仲介手数料や印紙税のような不動産を売る際にかかる費用のことを指します。

つまり譲渡所得とは、売上(譲渡収入金額)から費用(取得費+譲渡費用)を引いた利益のことを指します。

この計算式をもとに今回の事例のシュミレーションをしていきましょう。

事例のシュミレーション

では実際に計算していきましょう。

譲渡収入金額が4500万円で取得費は4000万円や譲渡費用は200万円なので、

4500万円ー(4000万円+200万円)=300万円が、譲渡所得となります。

所有期間は10年なので、税率は5年超に適用される20.315%です。

つまり払うべき税金の額は、300万円×20.315%=60万9450円となります。

 

しかし今回の事例の場合、3000万円特別控除を受けるための要件は満たしているため、

300万円ー3000万円で課税譲渡所得は0円となります。

よって、0円×税率20.315%=0円で譲渡所得税も0円となります。

 

特別控除を受けるには確定申告をしよう

不動産売買において、譲渡所得にかかる税金の負担額を減らすためにも特別控除例を駆使することは必須です。

特別控除が受けられる条件などしっかりと把握しておきましょう。

また特別控除を受けるためには、譲渡所得の確定申告を行っておく必要があります。

必要な書類をきちんと確認しておきましょう。

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