不動産売却の費用は何種類?費用の一覧と減額する方法を解説!

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不動産売却において一番気にかけなければならないのは、費用だと言えます。

なぜなら不動産売却を行うと、様々な側面から出費が出て、売主に多くの手間や負担がかかるからです。

今回は不動産売却を行う際、どんな費用が発生するのかや費用を減額する方法を解説していきます。

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不動産売却費用の種類

不動産売却を行う時、様々な局面で費用が発生します。

特に不動産売却時、売主に直接かかる費用のことを「譲渡費用」と呼びます。

「譲渡費用」以外にも売却時ではない時にかかる費用があります。

売主が持っていた不動産を、以前買う時に発生した購入代金など、売却時とは関係ない間接的にかかっている費用のことを「取得費」と呼びます。

不動産売却時には、「譲渡費用」や「取得費」だけでなく様々な費用が存在しています。

今回は、不動産売却時に直接かかる「譲渡費用」とその他の不動産売却時に直接かかる費用について説明していきます。

譲渡費用の主な項目

譲渡費用に含まれる項目は、以下の通りです。

  • 必ずかかる費用
    • 仲介手数料
    • 印紙税

 

  • 場合によってかかる費用
    • 不動産売却を行うための借主立ち退き料
    • 建物取壊しによる損失額
    • 売買契約が決まっている資産をより有利な契約を結ぶために支払う違約金
    • 借地権を売る時に地主の承諾をもらうために支払う名義書換料

 

一般的に知っておくべき費用は、

  1. 仲介手数料
  2. 印紙税

です。

譲渡費用以外の不動産売却費用

譲渡費用として数えられる費用以外で不動産売却時に直接かかる費用は以下の通りです。

漏らさずに把握しておく必要があります。注意してみておきましょう。

  • 必ずかかる費用
    • 抵当権抹消費用
    • 登録免許税
    • 譲渡所得税
    • 住民税

 

  • 場合によってかかる費用
    • 引っ越し費用
    • 建物維持費
    • 敷地測量費

 

不動産売却の仲介手数料とは

不動産売却時にかかる仲介手数料とは、不動産売買を成功させた不動産業者に支払う手数料です。

不動産売却をする際、不動産会社にを仲介してもらうメリットは以下の3つです。

  1. 適正な販売価格がわかる
  2. 集客を代理してくれる
  3. 契約条件の調整を行い上質な売却促進を行ってくれる

一人で不動産売却活動を行うよりも数倍効率も良く、手間も省けるため不動産売却時には欠かせない費用です。

仲介手数料の相場

仲介手数料は、不動産の売却価格によって変動します。

売却価格ごとの仲介手数料の相場の一覧は、以下の通りです。

売却価格仲介手数料(税込)
1000万円の場合36万円6000円
3000万円の場合96万円6000円
5000万円の場合156万円6000円
1億円の場合306万円6000円

仲介手数料は下限は決められていませんが、上限が設定されています。

仲介手数料の上限の計算式は、以下の通りです。

売却価格仲介手数料の上限
200万円以下の部分売却価格×5%+消費税
200万円を超えて400万円以下の部分売却価格×4%+消費税
400万円を超える部分売却価格×3%+消費税

例えば

  • 売却価格が200万円の場合、200万×5%+消費税
  • 売却価格が250万円の場合、(200万×5%+消費税)+(50万×4%+消費税)
  • 売却価格が500万円の場合、(200万円×5%+消費税)+(200万円×4%+消費税)+(100万円×3%+消費税)

となります。

 

また売却価格が400万円を超える場合は、分けて計算する必要があるため手間がかかります。

売却価格が400万円を超える場合は、速算式を使います。

仲介手数料=(売却額×3%+6万円)+消費税

売却価格が400万円を超える場合の一例として、売却価格500万円の場合の計算式を見てみましょう。

  • 通常の計算式:(200万円×5%+消費税)+(200万円×4%+消費税)+(100万円×3%+消費税)=11万円 + 8.8万円 + 3.3万円=23.1万円
  • 速算式:( 500万円 × 3% + 6万円 )+ 消費税= 23.1万円

どちらの計算式を使っても、仲介手数料は一致します。

仲介手数料を安くするには

仲介手数料は安くするには、どうすれば良いのでしょうか?

仲介手数料を安くする手段としては、

  • 仲介手数料の値引き交渉をする
  • 仲介手数料が最初から割引されている不動産会社を利用する

などが挙げられます。

仲介手数料が値引き交渉できる不動産会社や仲介手数料が割引されている不動産会社を探すには、自分の希望条件にあった不動産会社を探すことのできる不動産一括査定サイトを活用してみましょう。

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抵当権抹消費用とは

そもそも抵当権とは住宅ローンを申請したものが、債務不履行を行って支払いが滞った時に、金融機関が住宅の建物と土地に担保にとれる権利のことを意味します。

不動産売却時に抵当権を抹消しておかないとローンを完済していないとみなされ、もし次に不動産を購入する買い手がいるとしても買い手はローンを組むことができない等、不利益が発生します。

不動産売却を行う場合は、抵当権抹消は必ず行わなければなりません。

抵当権抹消費用の相場

抵当権抹消費用の内訳は基本的に

  1. 登録免許税 2000円~
  2. 司法書士への依頼料 5000円~10000円
  3. 事前調査費用 500円~600円
  4. 事後謄本の取得費用 500円~600円

 です。

登録免許税

登録免許税とは、登記を申請する際にかかる税金のことをさします。

登録免許税の金額は不動産1筆あたり1000円、つまり保有している土地と建物の合計数が費用を左右するということです。

例えば、一戸建て住宅の場合は、土地1筆、建物1筆、計2筆で

2000円が登録免許税になります。

土地を3筆、建物2筆を持っていたら、計5筆で5000円が登録免許税になります。

司法書士への依頼料

司法書士への依頼は、抵当権抹消手続きが売主一人でも行うことができるため、不動産売却において必要事項ではありません。

しかし、司法書士に依頼すると登録に必要な情報を司法書士に渡すだけで手続きが完了するため、手間を省くことでができます。

司法書士への依頼料の相場は、5000円~10000円が目安です。

事前調査費用

事前調査費用とは、抵当権抹消を行うにあたって土地や建物の所在や面積といった登記内容がどうなっているかを調べるための費用です。

登記事項証明書を取り寄せるには、500円~600円ほどかかります。

事後謄本の取得費用

事後謄本の取得費用とは、抵当権抹消後に抵当権がきちんと抹消されているかを確認するためにかかる費用を指します。

必要な金額は、事前調査にかかる費用と変わらず、500円~600円です。

しかし抵当権抹消後の登記事項証明書は取得しなければならないわけではないので、費用を節約することもできます。

全ての費用を合わせて、抵当権抹消にかかる費用は、最低でも8000円かかります。

抵当権抹消の手続き

抵当権抹消の手続きの司法書士への依頼は、書類の記入漏れなどを防ぐ、不測の場合に対処することができるため、一番おススメの方法です。

今回は、抵当権抹消手続きを司法書士へ依頼する場合の手続きについて解説していきます。

司法書士への依頼の流れとしては、以下のとおりです。

  1. インターネットや電話で申し込む
  2. 依頼確認書を受け取る
  3. 本人確認の電話を受ける
  4. 司法書士が登記申請書を作成する
  5. 請求書を受け報酬を支払う
  6. 司法書士が法務局に申請する
  7. 司法書士が登記事項証明書を取得する
  8. 完了書類一式を受け取る

 

司法書士へ依頼をしてしまえば、自分で書類を作成する必要もなく書類の不備をなくす、書類の調査等の手間を省くこともできます。

また抵当権抹消において何か弊害があったとしても司法書士側が対処してくれます。

 

不動産売却時にかかる税金

不動産売却時にかかる税金について解説していきます。

不動産売却時にかかる税金は以下の通りです。

  1. 印紙税
  2. 登録免許税
  3. 譲渡所得税
  4. 住民税

印紙税

印紙税とは、不動産を売却する際に売主と買主との間に交わす不動産売買契約書作成にかかる税金のことを指します。

印紙税の金額は国税庁によって定められており、売買価格によって変動します。

印紙税の一覧表は、以下の通りです。

契約書の記載金額印紙税の金額
1万円未満0円
10万円以下200円
50万円以下200円
100万円以下500円
500万円以下1000円
1000万円以下5000円
5000万円以下10000円
1億円以下30000円

登録免許税

登録免許税とは、登記を申請する際にかかる税金のことをさします。

登録免許税の金額は不動産1筆あたり1000円、つまり保有している土地と建物の合計数が費用を左右するということです。

例えば、一戸建て住宅の場合は、土地1筆、建物1筆、計2筆で

2000円が登録免許税になります。

土地を3筆、建物2筆を持っていたら、計5筆で5000円が登録免許税になります。

譲渡所得税・住民税

譲渡所得税・住民税は、不動産売却して売却益が出た場合に払う税金のことを指します。

譲渡所得税・住民税は、不動産の所有期間によって金額が変動します。

所得税住民税合計
長期譲渡所得15.315%5%20.32%
短期譲渡所得30.63%9%39.63%

また不動産の譲渡所得に用いる所有期間は、売却した年の1月1日時点を基準とするため、税金計算には注意を払わなければなりません。

長期と短期では税率が変わるため、所有期間の判断基準い注意して、売却時期を見定める必要があります。

 

その他の売却費用

今まで不動産売却時にかかる主な費用の説明をしてきましたが、この章では

その他の費用をまとめて解説していきます。

その他の発生する可能性のある費用は、以下の通りです。

順を追って見ていきましょう。

  • 引っ越し費用
  • 建物維持費
  • 敷地測量費

引っ越し費用

マイホームを売却する時に発生する費用です。

マイホームを売却する場合、引き渡すまでの間に新居に移り住む必要があります。

新居に移り住むのにもある程度の費用が必要です。

荷物の量、家族の人数、引っ越す距離を踏まえ、引っ越し計算シュミレーションなどを使って事前に費用がどれぐらいかを把握しておきましょう。

またマイホームを売却した後に新居の購入を考えている場合は、

新居が決まるまでの仮住まいへの引っ越し費用と仮住まいから新居への引っ越し費用、2つの引っ越し費用が発生することを頭に入れて、費用を計算しましょう。

建物維持費

不動産売買契約が、決まるまでに保有している不動産の内装を維持する費用を建物維持費と呼びます。

建物維持費の具体的な内訳としては、リフォーム代やハウスクリーニング代が挙げられます。

例えば売却する不動産のお風呂が壊れていたり、フローリングが傷ついているなどといった状態であれば、リフォームやハウスクリーニングをした方が良いかもしれません。

リフォームの相場一覧は以下の通りです。

  • トイレのリフォーム 20万~50万
  • キッチンリフォーム 50万~150万
  • お風呂リフォーム 50万~150万

またハウスクリーニングであれば、相場は5万~20万程度なので、リフォームは買った人が自由にするという契約で、節約することも一つの手かもしれません。

敷地測量費

敷地測量費とは、隣地との境界がどこにあるかを測量するためにかかる費用のことを指します。

敷地測量と境界確定の相場は、30万~80万となっています。

敷地測量は一見する必要のない行為のように思いますが、今は隣地の境界がはっきりしている物件を望む買主が増えているため、やっておいて損はありません。

 

不動産売却時にかかる費用を減らすなら確定申告をしよう

ここまで不動産売却を行う上で、かかる費用について説明してきました。

一口に不動産売却を行うといっても、様々な側面から出費がかさむことが分かったと思います。

特に税金は、出費の中でも大きな負担となります。

しかし確定申告と呼ばれる申請をすることで大きな出費である税金を節税することができます。

確定申告を行うメリット

確定申告とは、そもそも1月1日~12月31日までに生じた所得の合計金額を所轄の税務署に申告・納税することを意味します。

確定申告を行うと節税できるのは、特別控除と呼ばれる制度を使うことができるようになるからです。

特別控除の中で、最も有名なのが3000万円控除と呼ばれる特別控除です。

3000万特別控除とは、マイホーム(居住用財産)を売った際に受けられる控除で、申請すると課税対象となる譲渡所得に対して、最大3000万円の控除を受けることができます。

例えば不動産売却を行って手に入れた純利益が、1000万円なら、譲渡所得は1000万円となります。

 

しかしそこで3000万円特別控除を適用させると、

本来1000万円×税率として算出されるはずの税額が、(1000万円ー3000万円)×税率として算出され、結果的に負担する税金は0円となるわけです。

しかし3000万特別控除を受けるには、前述した通り以下の要件を満たしている必要があります。しっかりと把握しておきましょう。

  • 不動産を売った年とその前年、前々年にすでに特別控除を受けていないこと
  • マイホームの買い替え特例など他の特別控除を受けていないこと
  • 売り手と買い手の関係が親族のような特別な関係でないこと

確定申告の手続き

確定申告を行うには、決まった決められた書類を税務署に提出する必要があります。

必要な書類は以下の通りです。

  1. 確定申告書B様式
  2. 分離課税用の申告書
  3. 譲渡所得の内訳書
  4. 購入時・売却時の不動産売買契約書
  5. 仲介手数料などの領収書
  6. 登記事項証明書

 

入手方法がそれぞれ違うので、6つの書類について説明していきます。

税務署で入手する書類

税務署で入手する書類は、以下の3つです。

  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用の申告書
  • 譲渡所得の内訳書

 

確定申告書B様式・分離課税用の申告書・譲渡所得の内訳書は税務署や市区町村役場で入手し、必要事項について記入する必要があります。

不動産売買時に入手済みの書類

不動産売買時に入手済みの書類は、以下の2つです。

  • 購入時・売却時の不動産売買契約書
  • 仲介手数料などの領収書

 

上記の2つの書類は、不動産売買時にすでに入手している書類です。

確定申告には、書類の写しを持っていきます。

売却後法務局で入手する書類

  • 登記事項証明書

不動産売却後、入手する書類は登記事項証明書です。

売却を行った不動産が所在する管轄法務局で申請を行うことができます。

 

不動産売却時には確定申告をしよう

不動産売却を行う際には、様々な側面から出費が発生し、売主にとって大きな負担となります。

特に大きな負担となるのは税金ですが、特別控除を行えば大幅に負担額を減らすことができます。

特別控除を受けるには、定められた条件を満たしておく、確定申告を行う必要があります。

今回説明したこともとに確定申告を行い、できるだけ費用を減らせるようにしましょう。

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