不動産個人売買では住宅ローンを組みにくい!理由や対処法を解説!

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不動産を個人売買で購入する場合、住宅ローンを組むことが難しいです。

購入予定のマンションや一戸建ての住宅ローンを組めなかったとしたら、個人売買をするかどうかも決め兼ねてしまうことも多いと思います。

この記事では、不動産個人売買でローンが組みにくい理由と対策、個人売買でローンを組むときに気を付けるポイントを解説していきます。

不動産個人売買について知りたい方は、「【不動産個人売買】個人売買をする前に気を付けておくべきことを解説」の記事をご覧ください。

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不動産個人売買で住宅ローンが組みにくい3つの理由

個人売買で不動産を購入すると原則住宅ローンを組むことが出来ません。

住宅ローンを組みにくい以下3つの理由を、それぞれ詳しくみていきましょう。

  • ローン審査で重要事項説明書が必要になるため
  • 個人売買後にトラブルが起こりやすいから
  • 不正取引のリスクを避けるため

ローン審査で重要事項説明書が必要になるため

不動産個人売買で住宅ローンが組みにくい一つ目の理由は、住宅ローンの審査段階で重要事項説明書類が必要だからです。

住宅ローンの審査ではいくつか提出が求められる必要書類があります。提出が必要な書類の一つに、重要事項説明書という書類があります。物件の権利・義務・制限などの情報や取引内容が細かく記載された書類です。

金融機関からすると、重要事項説明書がないと物件の概要が把握できず不動産価値の担保が出来ません。不動産価値の担保が出来ないと住宅ローンの融資を行うことが出来ないのです。

重要事項説明書は個人で作成できず、宅地建物取引士の資格を持っている人のみ作成できます。また、作成だけではなく、重要事項説明書の記載内容について説明ができるのも宅地建物取引士です。

不動産会社に仲介を依頼する場合の不動産売買では、宅地建物取引士の資格を持つ不動産会社が役割を担いますが、個人売買では入手が難しいでしょう。

書類が準備できなければそもそも手続きすらできないため、住宅ローンの審査を受けることが出来ません。

なお、住宅ローンの審査基準や必要書類は金融機関によって異なりますが、ほとんどの住宅ローン審査で重要事項説明書が必要になります。

個人売買後にトラブルが起こりやすいから

不動産個人売買で住宅ローンが組みにくい二つ目の理由は、個人売買で契約を結んだ後にトラブルが起こりやすいからです。

不動産会社を介さない個人売買では、契約締結後にトラブルが起こる可能性が高いです。

具体的には、売買契約書の記載漏れや不動産の欠陥、所有権の移転・行政的な規制などのトラブルが発生します。これらのトラブルは売主・買主の間で解決できない長期的な問題に発展する恐れがあります。

売買後のトラブルを想定すると、金融機関が個人売買で取引された不動産のローンを組むのは難しいといえます。

なぜなら、トラブルが起きたことによって住宅ローンの返済が滞る可能性があり、最悪の場合は返済してもらえないリスクがあるためです。

そのため、金融機関も個人売買の不動産に融資を行うことを敬遠する傾向にあります。かたや、不動産会社が仲介に入った取引であれば、マンションや一戸建ての調査や法的規制に関して慎重に取引が行われるため、金融機関からの信頼度が高まります。

不正取引のリスクを避けるため

不動産個人売買で住宅ローンが組みにくい三つ目の理由は、個人売買で起きる不正取引のリスクを避けるためです。

売主と買主以外の第三者が関わらない個人売買は、取引の正当性に疑問を持たれやすいです。個人売買は、贈与税逃れや詐欺などの不正取引で使用されることもあります。銀行はこれに加担すると、損をしたり信用問題に関わったりすることもあります。

また、住宅ローンの金利は安いため不動産購入以外の別の目的で住宅ローンを借りられてしまうことがあります。

個人売買を行う理由はさまざまですが、取引ごとの正当性を詳細に把握することが難しいため、取引金額や売主・買主の関係性や置かれている状況が少しでも怪しいと思われると、金融機関のローン審査に落とされる可能性は高くなるでしょう。

実際に、不正や犯罪とは関係のない正当な取引であっても、個人売買というだけで疑いを持つ金融機関もあります。不動産取引は不動産会社による仲介が一般的であるため、個人売買というだけで正当性を疑われやすいことは頭に入れておきましょう。

個人売買でも住宅ローンを組むための不法

個人売買で不動産のローンを組むことは難しいですが、不可能なことではありません。

ここでは、不動産会社に仲介を依頼しなくても個人売買でローンを組むための2つの方法をご紹介します。

不動産会社に書類作成だけ依頼する

1つめは、不動産会社に書類作成だけ依頼する方法です。

先ほどご説明した通り、住宅ローンの審査に必要な重要事項説明書は個人では作成することが出来ません。そのため、不動産会社に重要事項説明書の作成依頼をすることで、ローンを組める状態にすることが出来ます。

ここでのポイントは、現地調査や条件交渉を売主と買主の間で済ませておいて、重要事項説明書の作成業務だけを不動産会社に依頼することです。重要事項説明書の作成は丸一日以上かかる作業ですが、それ以外の業務に関しての依頼をしなければ不動産会社に支払う費用は少なく済みます。

書類作成を依頼する際は、依頼先の不動産会社を慎重に選ぶようにしましょう。

大手の不動産会社に依頼すれば、不動産取引実績も多いため安心して重要事項説明書を作成してもらえます。しかし、基本的に書類作成のみの依頼は受け付けておらず、仲介手数料をほとんど値引いて貰えません。そのため、不動産会社に仲介を依頼した際と支払う費用はほとんど変わらない可能性が高いです。

最近では売主・買主双方の合意が取れている前提で、3万円~で重要書類契約書作成を依頼することが出来る不動産会社もあります。親子間・夫婦間・兄弟間・親戚間・知人間のような個人間売買で活用できる方法といえます。

費用は抑えつつ不動産会社に介入してもらうことで、個人売買でも住宅ローンを組みましょう。

重要事項説明書が不要なローンを利用する

2つめは、住宅ローンの審査に重要事項説明書が不要のローン・金融機関を利用する方法です。

ローンや金融機関によって審査基準や審査で必要になる書類は異なります。そのため、重要事項説明書がなくてもローン審査を通過できるローンや金融機関は存在します。

ただ前提として、重要事項説明書が審査に不要なローン・金融機関の数は極めて少ないです。
また、不要だとするとその分買主自身の審査基準が厳しい可能性も高いです。

実際に、重要事項説明書が不要なローンには以下のような特徴がありました。

  • 投資用不動産のみ適用可能(居住用の不動産は適用不可能)
  • ローン返済の金利が著しく高い

インターネット上で重要事項説明書が審査に不要なローンを探す手間を惜しまず、厳しい審査基準を通過する可能性がある方は検討を視野にいれてみてもよいかもしれません。

個人売買でローンを組むときのポイント

それでは、実際に不動産個人売買でローンを組むときにどのようなポイントに気を付ければよいのでしょうか。
仲介での不動産売買であれば、不動産会社主導で住宅ローンを組むための手続きを進めてくれますが、個人売買ではそうもいきません。

不動産個人売買でローンを組むときに気を付けるポイントは以下の2つです。

  • 金融機関にローンを申し込む手順を確認する
  • 不動産購入時のローン審査基準を把握する

それぞれのポイントを説明していきます。

金融機関にローンを申し込む手順を確認する

ローンの申し込み手順を確認したうえで、個人売買を進めましょう。

住宅ローンの申し込みは以下のような流れで行われます。

  1. 事前申し込み
  2. 事前審査
  3. 正式申し込み
  4. 本審査
  5. 契約

まずはじめに、銀行など金融機関の公式サイトにある専用ページから自己申告の情報を入力します。事前審査の結果は最短翌日~遅くても1週間で入力したメールアドレスに連絡が来ます。基礎的な返済能力に問題がなければ、事前審査は通過し本審査に進みます。

続いての本審査では、借入予定の金融機関・ローンの保証会社などによって審査されます。本審査では主に不動産の担保価値と申込者本人の健康状態確認が行われます。こでは、重要事項説明書をはじめとした必要書類の用意が必要になります。本審査の結果は最短2週間程度~遅くても1カ月で申込者に伝えられます。本審査に通過すると、借入可能額・ローン金利・返済計画の提示があります。

不動産購入時のローン審査基準を把握する

住宅ローンの審査基準を把握したうえで、個人売買を進めましょう。

前提として、利用するローン・金融機関によって重点を置いている審査基準は異なります。
ここでは、ほとんどの金融機関で共通して重視されているローン審査基準を3つご紹介します。

  1. 年齢・勤続年数
  2. 健康状態
  3. 物件の担保評価

年齢・勤続年数は主に、借入時・完済時年齢を見られています。特に、完済時の年齢が80歳未満でないと融資をしない金融機関が多いです。不安定な雇用形態や転職直後など、勤続年数が安定していない場合、審査に悪影響を与えます。

健康状態は、団体信用生命保険の加入を前提にしている金融機関が大半です。健康状態が著しく悪いと保険に加入できず、住宅ローンの借入が出来ません。

物件の担保評価は、物件の担保としての価値が高ければ高いほどローン審査で有利になりやすいです。個人売買で決めた売買価格と金融機関が設定した担保価格が大きく離れる可能性もあります。

個人売買でも住宅ローン控除を受けられるのか

住宅ローンを組もうとしている方は、個人売買でも住宅ローン控除を受けられるのかも気になることだと思います。

ここでは、個人売買でも住宅ローン控除を受けられるのか・気を付けるべきことは何か、を解説していきます。

適用条件に合致すれば住宅ローン控除を受けられる

個人売買でも適用条件に合致すれば住宅ローン控除を受けることが出来ます。

住宅ローン控除とは、一定の条件を満たした場合住宅ローン残高に応じて最大10年間、税控除を受けることが出来る制度のことです。
適用条件は以下の5つです。

  • 住宅ローンを組んでいること
  • 居住用の物件であること
  • 床面積が50㎡以上であること
  • 耐震性能があること
  • 住宅ローンの返済期間が10年以上であること

個人売買で取引した不動産で住宅ローン控除を受けるためには、前提として住宅ローンを組まないといけません。そのため、住宅ローン控除を受けるためには、先ほどご説明した住宅ローンを組む方法を試して住宅ローン融資の承認を受けるようにしましょう。

住宅ローン控除の特定取得には該当しない

個人売買でも住宅ローン控除は受けられますが、「特定取得」には該当しないことに気を付ける必要があります。

特定取得とは、消費税増税直後に不動産を購入した人の税負担を軽減するための制度です。特定取得に該当すると、通常年間20万円の住宅ローン控除額が2倍の40万円になるため、特定取得であるかどうかによって10年間では200万円の差がつくことになります。

しかし、特定取得にあたる条件の一つに「消費税が8%もしくは10%で計算された住宅の取得」とあります。個人売買では消費税が発生しないため、この条件には当てはまりません。

そのため、住宅ローン控除の特定取得には該当しないといえます。

不動産個人売買ではかならず不動産会社を間に挟もう

不動産会社に一切関与することなく不動産の個人売買で住宅ローンを組むことは非常に難しいことが分かったと思います。

個人売買で不動産の住宅ローンを組む場合には、かならず不動産会社を間に挟んで取引を行う必要があります。
そのために、個人売買という複雑な事例に対応してくれる柔軟な不動産会社を選べるかどうかが肝になってきます。

優良な不動産会社を選ぶためには、不動産一括査定サイトで複数の不動産会社を比較してみることをお勧めします。

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もっと詳しく知りたい方は、「不動産個人売買サイト3選!注意点とコツも解説」という記事をご覧ください。

また、「不動産個人売買で仲介は必要?リスクと対策を徹底解説」という記事や「不動産個人売買における契約書の記載内容と注意点を徹底解説」という記事もご覧ください。

他にも、以下の記事もご参考にしてください。

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