不動産個人売買における重要事項説明書の重要性や入手方法を解説

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不動産を個人売買で取引する場合にも、重要事項説明書が必要になります。

通常、仲介で不動産売買をするときには不動産会社主導で重要事項説明書を作成し、スムーズに取引が進みます。

ただ、個人売買では重要事項説明書を作成するために売主と買主それぞれが自ら行動する必要があります。

この記事では、個人売買における重要事項説明書の重要性や、作成方法と記載内容、重要事項説明の流れもあわせてご紹介しています。

不動産個人売買について知りたい方は、「【不動産個人売買】個人売買をする前に気を付けておくべきことを解説」の記事をご覧ください。

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不動産個人売買における重要事項説明書とは

不動産個人売買をするにあたって、「重要事項説明書」とはどのような意味をもつのか・どのような制限があるのか確認していきましょう。

重要事項説明書がないと住宅ローンは組めない

住宅ローンを組んで不動産を購入しようと考えている方、重要事項説明書がないと原則住宅ローンを組むことは出来ません。

ほとんどの金融機関の住宅ローン審査において重要事項説明書の提出が義務付けられているからです。

重要事項説明書には、登記簿に記載された事項・法令に基づく制限・建物の耐震診断・取引条件に関する事項などの重要事項が記載されています。

そのため、重要事項説明書は土地や建物の現況を金融機関に知らせるための資料になります。土地や建物の現況が分からないと、金融機関は不動産価値の担保が出来ず住宅ローンの融資を行うことが出来ません。

そのため、書類が準備できなければ手続きすらできず、住宅ローンの審査を受けることが出来ません。

作成には宅地建物取引士の資格が必要

前提として重要事項説明書を作成するためには、宅地建物取引士(略:宅建士)の資格が必要です。

重要事項説明書は、宅地建物取引業法に基づいた内容を不動産取引の契約前に書面で交付しなければいけない文書です。そのため、個人売買だからといって法的効果がある重要事項説明書を自主的に制作することができません。

不動産は専門性が高く高額な商品であるため、不動産知識に関する国家資格である宅建士の資格を持つ人にしか作成することが出来ないように義務付けられているのです。

仲介で不動産取引をする場合、売買契約前に買主に対して宅建士から重要事項説明を行うことが義務付けられています。そのため、説明時に合わせて重要事項説明書を受け取ることが出来ます。

不動産個人売買で重要事項説明書を取得する方法

住宅ローンを組む場合、不動産個人売買でも重要事項説明書が必要ですが、個人的に作成できるものではありません。

それでは、不動産個人売買ではどのように重要事項説明書を取得すればよいのでしょうか。

ここでは、以下3つの主な重要事項説明書の取得方法をご説明していきます。

  • 不動産個人売買向けサポートを依頼する
  • 重要事項説明書作成サービスを依頼する
  • 不動産会社に重要事項説明書の作成のみを依頼する

不動産個人売買向けサポートを依頼する

一つ目は、不動産個人売買向けのサポートプランを依頼することです。

依頼先としては、不動産の個人間売買を専門にしたサポート会社になります。

重要事項説明書の作成とそれに伴う重要事項説明のほかにも、売買契約書の作成や物件調査・測量や登記手配などの業務も付随して行ってくれます。

依頼費用の目安は一律約30万円です。一般的には売主と買主が折半するため実質の負担額は約15万円ほどです。不動産会社に仲介を依頼した場合の仲介手数料は売却価格が1000万円の不動産で約40万円・2000万円の不動産で約72万円になるため、不動産会社に仲介を依頼するよりも安い価格で仲介と同等のサービスを受けることが出来ます。

売主が既に見つかっている場合や、売却価格が高い不動産を個人売買する場合や、高額な仲介手数料を支払いたくないが個人売買で確実に重要事項説明書を入手する必要がある方におすすめな方法といえます。

重要事項説明書作成サービスを依頼する

二つ目は、重要事項説明書作成サービスを依頼することです。

依頼先としては、宅地建物建築士の有資格者が在籍している不動産総合行政書士事務所や不動産コンサルタントなど小規模で事業を行っている会社や個人になります。

重要事項説明書・売買契約書の作成と作成のための現地調査を行ってくれます。基本的には重要事項説明書の作成に特化しているといえます。そのため、売買契約の立ち合いや買主に向けた重要事項説明は行ってくれません。

依頼費用の目安は、物件調査+重要事項説明書・売買契約書の作成で約10万円です。売買する不動産の種類や追加するオプションによって費用は変わります。

出来るだけ費用をかけずに重要事項説明書を入手したい方や、売主・買主ともに不動産知識が豊富でリスクを負ってでも売買契約などの立ち合いが不要だと考える場合におすすめの方法といえます。

不動産会社に重要事項説明書の作成のみを依頼する

三つ目は、不動産会社に重要事項説明書の作成のみを依頼することです。

依頼先としては、地元密着型の不動産仲介会社になります。

重要事項説明書の作成や契約の立ち合いのみのプランがないか、その場合仲介手数料の値引きをしてもらえるか交渉してみましょう。

なお、個人売買の際に大手不動産会社への重要事項説明書の作成依頼は避けた方が良いです。なぜなら、取引相手が既に見つかっていたとしても仲介手数料がほとんど値引きされず、仲介を依頼した場合と同額の仲介手数料の支払いが必要になる可能性が高いからです。

既に取引相手が決まっている場合や融通が利く不動産会社がある場合におすすめな方法と言えます。

仲介を依頼することも視野にいれて地元密着型の不動産会社がないか、査定依頼をしてみましょう。

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不動産個人売買で重要事項説明書を取得するまでの手順

重要事項説明書を作成する場合、個人売買でも合わせて重要事項説明を受けることになります。

ここでは、不動産個人売買で重要事項説明書を取得するまでの手順を以下2つの手順に分けてご説明していきます。

  • 重要事項説明書の作成を依頼するまでの手順
  • 重要事項説明の手順

重要事項説明書の作成を依頼するまでの手順

不動産の専門家に重要事項説明書の作成を依頼する場合の手順は以下の5ステップです。
依頼先の業者によって手順が増える場合もありますが、基本的には以下の通りです。

  1. 依頼する不動産の専門家を選ぶ
  2. 依頼先にメール・電話で問い合わせを行う
  3. 面談を行う
  4. 事前審査を受ける
  5. 委託契約を結ぶ

依頼先を選び問い合わせをした後、依頼先と対面で面談を行います。この際、売主・買主双方の参加が必要になります。

続いて、事前調査として、売主が持参した書類を基に物件情報の調査を行います。買主が住宅ローンを組む場合はローン審査に関するアドバイスや調査も併せて行われるケースもあります。

最後に、重要事項説明書の作成を主とした業務内容を確認したうえで、委託契約を結びます。この際も、売主・買主双方の参加が必要になります。

重要事項説明の手順

重要事項説明書を基にした重要事項説明は、売買契約を交わす直前に依頼先業者の事務所で行われます。
主に1~2時間で以下の手順で進められます。

  1. 説明者が宅建士であることを証明する
  2. 説明者が取引態様を明示する
  3. 物件に関する重要事項を説明する
  4. 契約条件に関する重要事項を説明する
  5. 不明点があれば確認する
  6. 売買契約を締結する

重要事項の説明に入る前に、説明者が宅建士であることの証明(宅建士証を見せる)・取引の形態(売主自身か売主の代理か)が説明されます。

続いて、本題である物件と契約条件それぞれの重要事項が説明されます。理解できない点があれば確認するようにします。

重要事項に関して理解できれば売買契約を締結して重要事項説明が完了となります。

なお、重要事項説明の当日は不動産ジャパンが発行している「重要事項説明書チェックリスト」を持参すると良いでしょう。

重要事項説明書のチェックポイント

実際に重要事項説明書を作成した場合、重要事項説明書の読み方を事前に把握しておくと、スムーズに個人売買が進みやすいです。

重要事項説明書は主に対象物件契約内容に関しての項目があります。

それぞれ、記載内容とチェックポイントを合わせて確認していきましょう。

対象物件に関して

重要事項説明書には、次のような取引物件に関する内容が記載されています。

  • 物件
  • 法令上の制限
  • 敷地や建物の状況
  • 土地と道路の関係(一戸建て・土地の場合)
  • インフラ整備(一戸建て・土地の場合)
  • 共用部分(マンションの場合)

物件の抵当権が抹消される時期が契約書に明記されているかが重要です。

また、住宅を建てられない区域になっていないか法令を確認することや、敷地や建物に過去雨漏りが起きていないかの確認も必要です。

一戸建てや土地を取引するときは、道路と敷地が2m以上接していないと建物が建てられないこと・排水が公共下水道ではない場合、下水をどのように処理するのかなどの確認も必要です。

マンションを取引するときは、管理費や修繕積立金が月々いくらかかるのか、大規模修繕計画や管理規約がどのように定められているのかも合わせて確認していきましょう。

契約内容に関して

重要事項説明書には、次のような契約内容に関する事項が記載されています。

  • 代金以外に必要な費用
  • 契約条件
  • 契約解除の条件
  • 瑕疵担保保険に関する事項
  • 備考

売買代金以外にどの費用がいくらくらいかかるのか金額を理解しておくことが大切です。

また、契約解除の条件は手付解除・契約違反による解除・買主の住宅ローン審査に関する解除など条件が明示されているかどうか確認しましょう。

また、瑕疵担保責任の期間や対象範囲がいつまでなのか・どこまでなのかを明らかにしておきましょう。

そして、備考にかかれている内容も重要です。不動産で過去事件や事故など買主に告知すべき事項が起きていないか、起きていたとしたら明確に記されているかを合わせて確認しましょう。

個人売買でも必ず重要事項説明書を作成しよう

個人売買で不動産を取引する場合でも、重要事項説明書は必要になります。

重要事項説明書を不動産の専門家に依頼して、重要事項説明書取得しましょう。また、重要事項説明を正しく理解してスムーズに個人売買を進められる状態を作りましょう。

個人売買で不動産の住宅ローンを組む場合には、かならず不動産の専門家を間に挟んで取引を行う必要があります。

優良な不動産会社を選ぶために、不動産一括査定サイトで複数不動産会社を比較してみることをお勧めします。

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もっと詳しく知りたい方は、「不動産個人売買サイト3選!注意点とコツも解説」という記事をご覧ください。

また、「不動産個人売買で仲介は必要?リスクと対策を徹底解説」という記事や「不動産個人売買における契約書の記載内容と注意点を徹底解説」という記事もご覧ください。

他にも、以下の記事もご参考にしてください。

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