住宅ローンを返済中のマンションを貸し出す条件と注意点を解説

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人事異動による急な転勤や親の介護が必要になると、居住中のマンションを手放すしかないと諦めている人も多いのではないでしょうか。しかし、マンションを売却して手放さなくても、賃貸に出すという方法も選択肢の1つです。

マンションを賃貸に出すと自身の資産を所有し続けられるだけでなく、入居者からの賃料を収入として得られます。ただし、住宅ローンを返済中のマンションを貸し出す場合にはさまざまな制約があるので注意しなければなりません。

この記事では、住宅ローンを返済中のマンションを貸し出す条件や注意点について解説していきます。これから住宅ローンを返済中のマンションの貸し出しを検討している人は、条件や注意点を把握してスムーズな貸し出しを目指しましょう。

マンションを貸すこと全般について知りたい方は、「マンションを貸すと儲かる?貸す場合のメリット・デメリットや流れを解説」 の記事をご覧ください。

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住宅ローン中のマンションを貸す時の条件

マンションを売却する場合、たとえ住宅ローンを返済中であっても売却代金や自己資金を充てて完済できれば手放せます。しかし、住宅ローンを返済中のマンションを貸し出す場合、次のような条件を満たさなければ実現できません。

転勤や海外勤務や親の介護が必要になった場合

マンションの貸し出しを検討する理由は、人事異動による転勤で長期間不在になるケースや新たな住まいを購入するケースなどさまざまです。しかし、住宅ローンを返済中のマンションを貸し出す場合、理由によっては叶わないケースがあるので注意が必要です。

借入先の金融機関によって契約内容は異なりますが、住宅ローンを返済中の場合は貸し出しを禁じている場合が一般的です。住宅ローンを返済中のマンションの貸し出しが認められるのは、人事異動による海外転勤や親の介護が必要になったケースです。

このようなケースは、想定外でやむを得ない事情だと考慮される可能性が高いといえるでしょう。ただし、住宅ローンを返済中のマンションを貸し出す場合は、借入先の金融機関に証拠書類を提出しなければなりません。住宅ローンの返済条件に問題がないと判断された場合、住宅ローンを返済中のマンションでも貸し出しを認められる可能性があります。

引っ越し先が社宅や実家の場合

住宅ローンを返済中のマンションの貸し出しが認められる事情は、借入先の金融機関との契約内容によって異なります。人事異動による海外転勤や親の介護といったやむを得ない理由であれば、証拠書類の提出や返済条件の確認でマンションの貸し出しが認められる可能性があります。

しかし、住宅ローンを返済中のマンションの貸し出しが認められるのは、引っ越し先が社宅や実家の場合に限られるケースがほとんどです。たとえば人事異動による海外転勤の場合は現地の社宅、親の介護が必要になった場合には実家に引っ越しするものだと想定されます。

そのため、引っ越し先が社宅や実家の場合、借入先の金融機関も柔軟に対応してくれる可能性が期待できます。

住宅ローンが残っている不動産を売却することも視野に入れている人は、気になっている方は、まず査定を検討するとよいでしょう。査定を依頼するには複数の不動産会社に無料で依頼できる一括査定サービス「イエウール」がおすすめです。

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住宅ローン残債のマンションを貸すときの注意点

借入先の金融機関によっては、人事異動による海外転勤や親の介護といった理由で住宅ローンを返済中のマンションの貸し出しを認めてもらえる可能性があります。しかし、住宅ローンを返済中のマンションを貸し出す場合、次のような点に注意が必要です。

住宅ローンを組んだ金融機関に相談

住宅ローンを返済中のマンションの貸し出しは、所有者の一存で決められるものではありません。マンションの貸し出しを検討したら、まずは借入先の金融機関に相談することからスタートしましょう。

契約違反で一括返済になる可能性

借入先の金融機関や住宅ローンの契約内容によって異なりますが、住宅ローンを返済中のマンションを無断で貸し出した場合は契約違反で一括返済を求められるケースがあるので注意が必要です。不動産ポータルサイトSUUMOを運営するリクルートが行ったアンケート調査では、住宅ローンを返済中のマンション貸し出すことで次のような困りごとが発生したことがわかっています。

  • 借入先から金利条件の変更を求められた
  • 別の住宅ローンへの借り換えを求められた

このように、住宅ローンを返済中のマンションを貸し出す際には一括返済とはならなくても、金利条件の変更や住宅ローンの借り換えを求められる可能性があります。

※参考:リクルート:「賃貸オーナーに関するアンケート(2012年)」

金利が高くなる

「契約違反で一括返済になる可能性」で紹介したように、住宅ローンを返済中のマンションを貸し出す際に借入先の金融機関から金利条件の変更を求められるケースが実際にありました。住宅ローンの金利条件の変更だけでなく、アパートローンへの切り替えを求められる可能性もあります。

住宅ローンは消費者が利用しやすくなることを目的に金利が低く設定されていますが、アパートローンは金利が高いことが特徴です。借入先の金融機関がアパートローンに対応していない場合は、住宅ローンの一括返済を求められる可能性も考えられます。

住宅ローンが民間の金融機関

住宅ローンは、みずほ銀行や三菱UFJ銀行といった民間の金融機関と独立行政法人の住宅金融支援機構で借り入れできます。住宅ローンの借入先が民間の金融機関の場合、住宅ローンを返済中のマンションには契約者本人以外の居住は契約で認められていません。

人事異動による海外転勤や親の介護といったやむを得ない事情がある場合、金融機関によっては柔軟に対応してくれるケースもあります。ただし、借入先の金融機関によって対応が異なります。

住宅ローンが住宅金融支援機構

住宅金融支援機構とは、最長35年間で借入期間中は金利が変動しないフラット35を提供している機関です。民間の金融機関と同様に、住宅ローンを返済中のマンションには契約者本人以外の居住は契約で認められていません。

住宅ローンからアパートローンに切り替え

借入先が住宅金融支援機構の場合、住宅ローンからアパートローンへの切り替えが求められる可能性があります。この場合、ローンの切り替え時に手数料や印紙税、抵当権設定手続きにともなう費用が発生します。また、アパートローンは住宅ローンよりも金利が高いことが特徴です。

住宅ローンの控除から外れる

住宅ローンを借り入れた場合、一定の条件を満たせば残債に応じた金額を10年間にわたって控除される「住宅ローン控除」が利用できます。しかし、住宅ローンを返済中であってもマンションを貸し出す場合は住宅ローン控除の対象外となります。

住宅ローン控除の概要や適用条件を詳しく知りたい場合は、次で示す国税庁の公式ホームページにアクセスしてみてください。

※参考:国税庁:「住宅を新築又は新築住宅を取得した場合」

おすすめの利用可能なローン紹介

住宅ローンを返済中のマンションは、やむを得ない事情を除いて貸し出しを禁止している金融機関がほとんどです。金融機関によっては、たとえやむを得ない事情であっても住宅ローンからアパートローンへの切り替えを求められる可能性があります。ここでは、おすすめのアパートローンを5つ紹介していきます。

金融機関名みずほ銀行三井住友銀行りそな銀行オリックス銀行住宅金融支援機構
商品名アパートローンアパートローンアパートローン不動産投資ローンフラット35
利用条件
  • 満20歳以上
  • 安定した収入があること
  • 前年度の年収が200万円以上であること(税込)
  • 満20歳以上
  • 法人ではなく個人
  • 満20歳以上
  • 法人ではなく個人
  • 日本国籍であること
  • 日本国籍でない場合は永住許可を受けている、または特別永住者であること
  • 満20歳以上60歳未満
  • 最終返済時の年齢が80歳未満
  • 同じ勤務先に3年以上所属していること
  • 前年度の年収が500万円以上であること(税込)
  • 団体信用生命保険に加入すること
  • 直近1年以内に住宅ローンの返済が滞っていないこと
  • 満70歳未満
  • 日本国籍であること
  • 日本国籍でない場合は永住許可を受けている、または特別永住者であること
借入金額
  • 50万円以上5億円以内
  • 1万円単位での借入可
  • 200万円以上
  • 10万円単位での借入可
  • 物件の建築や購入価格の範囲内
  • 100万円以上3億円以内
  • 1万円単位での借入可
  • 1,000万円以上2億円以内
  • 10万円単位での借入可
  • 100万円以上8,000万円以下
  • 1万円単位での借入可
借入期間
  • 1年以上35年以内の1年単位
  • 固定金利選択方式:2~35年以内
  • 全期間固定金利方式:11~20年以内
  • 1年以上35年以内の1カ月単位
  • 固定金利選択方式:2~35年以内
  • 1年以上30年以内の1年単位
  • 固定金利選択型:30年以内の1年単位
  • 1年以上35年以内の1カ月単位
  • ただし、年齢や不動産の状態によって制限がある
  • 15年以上35年以内
  • ただし、年齢によって制限がある
金利の種類
  • 連動金利方式
  • 固定金利選択方式
  • 全期間固定金利方式
  • 変動金利方式
  • 固定金利特約型
  • 変動金利型
  • 固定金利選択型
  • 変動金利型
  • 固定金利期間特約付変動金利型
  • 全期間固定金利:フラット35S
  • 全期間固定金利:フラット35子育て支援型・地域活性化型
  • 全期間固定金利:フラット35リノベ
保証人の有無必要不要不要対象物件に共有者がいる場合は共有者が連帯債務者、または連帯保証人になる必要がある不要

みずほ銀行アパートローン

大手金融機関のみずほ銀行では、住宅ローンだけでなくアパートローンにも対応しています。みずほ銀行のアパートローンの概要は、次の通りです。

利用条件
  • 満20歳以上
  • 安定した収入があること
  • 前年度の年収が200万円以上であること(税込)
借入金額
  • 50万円以上5億円以内
  • 1万円単位での借入可
借入期間
  • 1年以上35年以内の1年単位
  • 固定金利選択方式:2~35年以内
  • 全期間固定金利方式:11~20年以内
金利の種類
  • 連動金利方式
  • 固定金利選択方式
  • 全期間固定金利方式
保証人の有無必要

みずほ銀行では連動金利方式、固定金利選択方式、全期間固定金利方式の3種類から金利が選べます。ただし、全期間固定金利方式を選んだ場合は手数料として11,000円が必要です。

三井住友銀行アパートローン

三井住友銀行では、賃貸アパートや賃貸マンションのリフォーム費用にも利用できるアパートローンを提供しています。三井住友銀行のアパートローンの概要は、次の通りです。

利用条件
  • 満20歳以上
  • 法人ではなく個人
借入金額
  • 200万円以上
  • 10万円単位での借入可
  • 物件の建築や購入価格の範囲内
借入期間
  • 1年以上35年以内の1カ月単位
  • 固定金利選択方式:2~35年以内
金利の種類
  • 変動金利方式
  • 固定金利特約型
保証人の有無不要

三井住友銀行のアパートローンは、すでに三井住友銀行で借り入れているローンの借り換えでは利用できないので注意が必要です。みずほ銀行と同様に、固定金利選択方式を選んだ場合は手数料として11,000円が必要です。

りそな銀行アパートローン

みずほ銀行や三井住友銀行と同様に、りそな銀行ではアパートローンを提供しています。他の金融機関と異なるのは、次のような3つのタイプから選べることです。

  • オーダーメイド型
  • 資産管理会社向け
  • 自宅と賃貸アパート一体向け

このうち、アパートローンとしてはオーダーメイド型が主流です。オーダーメイド型のアパートローンは個人が対象で、利用者のニーズに合わせてさまざまな条件を設定できることが特徴です。りそな銀行のアパートローンの概要は、次の通りです。

利用条件
  • 満20歳以上
  • 法人ではなく個人
  • 日本国籍であること
  • 日本国籍でない場合は永住許可を受けている、または特別永住者であること
借入金額
  • 100万円以上3億円以内
  • 1万円単位での借入可
借入期間
  • 1年以上30年以内の1年単位
  • 固定金利選択型:30年以内の1年単位
金利の種類
  • 変動金利型
  • 固定金利選択型
保証人の有無不要

りそな銀行で選べる金利は、変動金利型と固定金利選択型の2択です。返済期間は1年以上30年以内ですが、場合によっては返済期間を超える内容でも契約してもらえる可能性があります。

オリックス銀行不動産投資ローン

他の金融機関と異なり、オリックス銀行のアパートローンは賃貸用物件の購入やローンの借り換えといった幅広い用途に利用できる不動産投資ローンです。ただし、次の表で示すように利用条件に限りがあるので注意が必要です。

利用条件
  • 満20歳以上60歳未満
  • 最終返済時の年齢が80歳未満
  • 同じ勤務先に3年以上所属していること
  • 前年度の年収が500万円以上であること(税込)
  • 団体信用生命保険に加入すること
  • 直近1年以内に住宅ローンの返済が滞っていないこと
借入金額
  • 1,000万円以上2億円以内
  • 10万円単位での借入可
借入期間
  • 1年以上35年以内の1カ月単位
  • ただし、年齢や不動産の状態によって制限がある
金利の種類
  • 変動金利型
  • 固定金利期間特約付変動金利型
保証人の有無対象物件に共有者がいる場合は共有者が連帯債務者、または連帯保証人になる必要がある

オリックス銀行の不動産ローンを利用する場合、対象物件が原則として首都圏と次のエリアに限られています。

  • 首都圏:東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県
  • 近畿圏:大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県、和歌山県
  • その他:名古屋市、福岡市

また、対象物件がマンションの場合、専有面積が40平米以上でないと不動産投資ローンは利用できません。

住宅金融支援機構 フラット35

住宅金融支援機構は、最長35年間で借入期間中は金利が変動しないフラット35を提供しています。民間の金融機関と同様に、住宅ローンを返済中のマンションには契約者本人以外の居住は契約で認められていません。しかし、どのような事情に関わらず住所変更することでマンションの貸し出しが認められています。

利用条件
  • 満70歳未満
  • 日本国籍であること
  • 日本国籍でない場合は永住許可を受けている、または特別永住者であること
借入金額
  • 100万円以上8,000万円以下
  • 1万円単位での借入可
借入期間
  • 15年以上35年以内
  • ただし、年齢によって制限がある
金利の種類
  • 全期間固定金利:フラット35S
  • 全期間固定金利:フラット35子育て支援型・地域活性化型
  • 全期間固定金利:フラット35リノベ
保証人の有無不要

フラット35は保証人が必要なく、繰り上げ返済する際の手数料もかからないことが特徴です。フラット35には3種類あり、フラット35Sを選べば一定期間における借入時の金利が引き下げられます。

一括査定サイトで賃料チェック

マンションを貸し出す場合、安定して入居者が確保できなければ利益はほとんどないといえます。そのため、マンションの賃料は相場に見合った金額に設定することが大切です。賃料の相場を知りたい場合は、一括査定サイトの利用をおすすめします。

複数のサイトで見積もる?

一括査定サイトは、物件情報や必要事項を入力するだけで複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。多くの一括査定サイトは無料で利用でき、提携している数多くの不動産会社から自身で選べる仕組みとなっています。

ただし、査定を依頼する際には最初から1社の不動産会社に絞らないことが大切です。なぜなら、不動産会社によって査定額が異なるからです。そのため、大手や地域密着型といったさまざまなタイプの不動産会社を選び、査定額を比較するようにしましょう。

イエウールがおすすめ

インターネット上には、大手不動産会社6社が運営する「すまいValue」や不動産情報サービス事業を手掛ける株式会社LIFULLが運営する「LIFULL HOME’S」といったさまざまなタイプの一括査定サイトが存在しています。

ここでおすすめしたいのは、次のような特徴がある「イエウール」です。

  • 利用者数1,000万人
  • 最大6社に査定を依頼できる
  • 不動産会社数は全国1,600社以上

イエウールでは、大手や地域密着型といったさまざまなタイプの不動産会社1,600社以上と提携しています。提携している不動産会社は独自の審査基準をクリアしているため、クレームが多いといった悪徳業者は排除されているので安心して利用できます。

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住宅ローン残債のマンションが貸せるか確認しよう

借入先の金融機関によって対応が異なりますが、住宅ローンを返済中のマンションは原則として貸し出しできないケースがほとんどです。万が一無断で貸し出した場合には、一括返済や金利の変更を求められる可能性があるので注意が必要です。

ただし、人事異動による海外転勤や親の介護が必要になったケースはやむを得ない事情であるため、証拠書類を提出することで貸し出しが認められる可能性もあります。また、アパートローンへの借り換えを求められるケースもあるため、貸し出しを検討したらまずは借入先の金融機関に相談することが大切です。

もっと詳しく知りたい方は、「マンションを購入して貸すと得する?貸すリスクや利回りを知ろう」という記事をご覧ください。

他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

 

 

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